2013

Kraj : Ústecký Okres : Děčín Katastr.území : Varnsdorf

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3698 - 051/2013 o ceně rodinného domu č.p.3348 s příslušenstvím v Hradní ulici v obci Varnsdorf, místní část Varnsdorf, k.ú.Varnsdorf. Objednavatel posudku:

CZ Dražby a.s. Mírové nám. 3097/37 400 01 Ústí nad Labem

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.

Oceněno ke dni:

30. května 2013

Posudek vypracoval:

Jiří Pimpara Máchova 1203/24 408 01 Rumburk

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran a přílohy.

V Rumburku, dne 8. června 2013

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na okraji zastavěného území města, v místní části Varnsdorf, v zástavbě rodinných domů, v mírně svažitém terénu, a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p.3348, pozemkem p.p.č.1010/3 v k.ú.Varnsdorf, vrtanou studnou a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav. Zastavěný pozemek st.p.č.1006/4 ani přilehlé pozemky p.p.č.1006/1, 1005, 1007 a 1008; vše v k.ú.Varnsdorf, se neoceňují, jedná se o majetek jiného vlastníka (LV č.2990-Město Varnsdorf) a na majitele nemovitosti rodinného domu měly být dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 27.10.2004 úplatně převedeny až po kolaudaci rodinného domu. Ke dni ocenění se tak ale nestalo, ačkoliv dům byl již v roce 2009 kolaudován.

1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Varnsdorf, obec Varnsdorf, list vlastnictví č.5595, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 13.12.2012. Kopie katastrální mapy pro k.ú.Varnsdorf vyhotovená dálkovým přístupem do KN dne 13.12.2012 v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace na stavbu rodinného domu ověřena při kolaudačním řízení a kolaudační rozhodnutí na oceňovaný rodinný dům vydané stavebním úřadem MÚ ve Varnsdorfu dne 20.2.2009 pod č.j.: 622/2009/SÚ-Sch. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 14.12.2012 a 30.5.2013 za přítomnosti vlastníků nemovitosti a současně objednavatele posudku.

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.5595 pro k.ú.Varnsdorf, obec Varnsdorf zapsáni : SJM-Němec Jaroslav a Němcová Barbora Hradní 3348 407 47 Varnsdorf

1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p.3348 2) Studna vrtaná 3) Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem

-2-

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům č.p.3348 Oceněno podle § 26a vyhlášky.

2.1.1 Popis Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený volně stojící objekt se sedlovou střechou a využitým podkrovím, s půdorysem ve tvaru T. Severozápadní část domu s garáží je jednopodlažní s plochou střechou. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihelných bloků tl.365 mm a jsou vně opatřeny fasádním zateplovacím systémem s použitím polystyrénu tl.100 mm. Stropy jsou v 1.P nespalné keramické se SDK podhledem, ve 2.P pak dřevěné trámové se SDK podhledem. Střecha je dřevěná trámová, krytina je z falcovaného TiZn plechu. Podlahy jsou z keramické dlažby a laminové plovoucí. Výplně otvorů obvodových stěn tvoří hliníková okna vč.francouzských oken a prosklených pevných stěn s vakuovaným dvojsklem s výplní inertním plynem; v podkroví jsou dále střešní okna s el.ovládanými textilními stínidly. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké a prosklené. Vytápění je ústřední teplovodní převážně podlahové s plynovým kotlem, v obývacím pokoji v 1.P je velký krb na dřevo s vnějším komínem z nerezového plechu. Ohřev TÚV je zajištěn plynovým kotlem ÚT. Nadstandartní je provedení koupelny ve 2.P; kuchyně s varným centrem, DG a vestavěnými kuchyň.spotřebiči a krbu v 1.P. V domě je větší počet vestavěných skříní, část osvětlení místností je zabudována v SDK stropním podhledu. Garáž má el.ovládaná sekční vrata, fasáda jednopodlažní části domu s garáží je upravena vnějším dřevěným obkladem. Voda je získávána přípojkou z vlastní vrtané studny za domem přes ponorné čerpadlo. Odkanalizování splaškových vod je provedeno kanalizační přípojkou do veřejné kanalizace svedené na městskou ČOV. El.energie je připojena zemní kabelovou přípojkou ze sítě NN. Přípojka plynu je provedena z veřejného plynovodu. Objekt byl dle archivních dokladů postaven v letech 2007 až 2008, v únoru 2009 byl kolaudován. Údržba je na velmi dobré úrovni. Dispozice : 1.P - kryté závětří, zádveří s chodbou, kuchyň, hala s jídelnou a interiérovým schodištěm, obývací pokoj s krbem, WC a koupelna, technická místnost, vestavěná garáž a krytá terasa; 2.P - galerie, dvě ložnice, pracovna, koupelna s WC; 3.P - galerie a dva hobby prostory (posilovna, atd.). Jelikož více než polovina podlahové plochy všech místností objektu připadá na byty a objekt má jen jeden byt v jednom nadzemním podlaží a v podkroví, má charakter rodinného domu. Vedlejší stavby u domu nejsou. Z venkovních úprav je zde oplocení včetně a vrátek, přípojka vody, domácí vodárna, přípojka kanalizace, přípojka elektro, přípojka plynu vč.HUP a zpevněné plochy. Venkovní úpravy jsou oceněny v rámci objektu rodinného domu. V místě je konfliktní skupina obyvatel. Negativní skutečností ovlivňující prodejnost domu je to, že pozemek zastavěný domem a další čtyři přilehlé pozemky jsou dosud v majetku Města Varnsdorf a bude je nutno samostatně dokoupit.

2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: Druh konstrukce:

111 46.21.11 A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Zděná

2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba Zastřešení

9,00 * 15,65 * 3,90 + 6,50 * 6,40 * 3,00 - (5,87 * 2,75 + 2,50 * 3,63) * 2,65 + 1,00 * 0,45 * 2 * 2,65 9,00 * 15,65 * 6,45/2

= =

609.67 m3 454.24 m3

_________________________________________

celkem =

-3-

1063.91 m3

2.1.4 Vybavení stavby Pol.

Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

13. 14. 16. 23. 24. 25. 26.

Okna nadstandard Podlahy obytných místností nadstandard Vytápění nadstandard Vybavení kuchyní nadstandard Vnitřní hygienické vybavení nadstandard Záchod nadstandard Ostatní nadstandard

0.05200

100%

0.052

0.02200

100%

0.022

0.05200

100%

0.052

0.00500

100%

0.005

0.04100

100%

0.041

0.00300

100%

0.003

0.03400

60%

0.0204 ________________________________________________

0.1954 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.1954) = 1.1055

2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *)

2

-0.05

1

-0.05

1

-0.03

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem

-0.13

It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.13 = 0.870

2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 3 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 2 Omezená dostupnost zdravotnické péče

-4-

0.00 0.02 0.00 0.00 0.05 0.04 0.00

8. Veřejná doprava 3 0.00 Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo 1 -0.05 Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo v okolí nemovitosti *) 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 1 -0.04 Vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem

0.02

Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.02 = 1.020

2.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 4 0.05 V převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD d) 4 0.05 Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 1 1.2500 Stavba ve výborném stavu (hodnota 1.25 vynásobena koef. s=1.0+0.00 pro stáří 4 let) _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem

0.18

(posl.položka se do sumy nezapočítává)

Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.18) x 1.2500 = 1.475

-5-

2.1.8 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.870 x 1.020 x 1.475

= Kč

2.976,x 1.3090

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1063.91 m3

= Kč = Kč

3.895,58 4.144.550,77

_______________________________________________________________________________________________________________

Rodinný dům č.p.3348

Cena celkem Kč

4.144.547,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.2 Studna vrtaná Oceněno podle § 9, přílohy č.10 vyhlášky.

2.2.1 Popis Jedná se o vrtanou domovní studnu za domem na části p.p.č.1006/1. Voda je odebírána přípojkou přes ponorné čerpadlo. Studna byla vybudována v roce 2007, údržba je na běžné úrovni.

2.2.2 Opotřebení stavby Při stáří 6 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 12%.

2.2.3 Výpočet ceny studny (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Cena studny při průměru 140.00 mm: 1.640,- Kč/m hloubky x Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 12.840,-

30.00 m = Kč = Kč

49.200,12.840,-

_________________________________________

Cena po započtení všech čerpadel Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 12% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

= Kč = Kč - Kč = Kč

62.040,x 1.0000 x 2.3130 x 0.8820 126.565,69 126.565,69 15.187,88 111.377,81

_______________________________________________________________________________________________________________

Studna vrtaná

Cena celkem Kč

111.378,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.3 Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky.

2.3.1 Popis Jedná se o pozemek vedený v KN takto : - p.p.č.1010/3 - trvalý travní porost - o výměře 404 m2 Pozemek tvoří funkční celek se st.p.č.1006/4 zastavěnou rodinným domem č.p.3348 a je užíván jako zahrada. Proto se ocení dle skutečnosti bez ohledu na kulturu vedenou v KN. V místě je možnost připojení na veškeré inženýrské sítě. Pozemek je situován ve svažitém terénu orientovaném na jih; je přístupný po zpevněné komunikaci a nachází se na okraji zastavěného území města.

-6-

2.3.2 Úprava ceny pozemku Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)

-3% 8%

2.3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (15802 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 5.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 404.00 m2

= Kč

144,74

= Kč = Kč

144,74 151,98

= Kč = Kč = Kč

x 2.1460 x 0.8820 287,66 115,06 46.485,50

_______________________________________________________________________________________________________________

Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem

Cena celkem Kč

46.486,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-7-

3. REKAPITULACE (administrativní cena) 1) Rodinný dům č.p.3348

Kč

4.144.547,-

2) Studna vrtaná

Kč

111.378,-

3) Zahrada p.č.1010/3-funkční celek se stav.pozemkem

Kč

46.486,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena

Kč

4.302.411,-

Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky

Kč

4.302.410,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Čtyřimilionytřistadvatisícečtyřistadeset Kč

V Rumburku, dne 8. června 2013 .................... vypracoval

-8-

4. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v § 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod : a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní bez koeficientu Kp vždy a ve všech možných případech. – bude tak zjištěna věcná hodnota. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.

4.1 Věcná hodnota – rodinný dům vč.Kp Oceněno podle § 5, přílohy č.6/1 vyhlášky.

4.1.1 Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: Druh konstrukce:

111 46.21.11 A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Zděná

4.1.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba Zastřešení

9,00 * 15,65 * 3,90 + 6,50 * 6,40 * 3,00 - (5,87 * 2,75 + 2,50 * 3,63) * 2,65 + 1,00 * 0,45 * 2 * 2,65 = 9,00 * 15,65 * 6,45/2 =

609.67 m3 454.24 m3

_________________________________________

celkem =

1063.91 m3

4.1.3 Vybavení stavby Pol.

Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

13. 14. 16. 23. 24. 25. 26.

Okna nadstandard Podlahy obytných místností nadstandard Vytápění nadstandard Vybavení kuchyní nadstandard Vnitřní hygienické vybavení nadstandard Záchod nadstandard Ostatní nadstandard

0.05200

100%

0.052

0.02200

100%

0.022

0.05200

100%

0.052

0.00500

100%

0.005

0.04100

100%

0.041

0.00300

100%

0.003

0.03400

60%

0.0204 ________________________________________________

0.1954

-9-

Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.1954) = 1.1055

4.1.4 Opotřebení stavby Při stáří 4 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 4%.

4.1.5 Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

= Kč

2.290,x 1.0900 x 1.1055 x 1.0000 x 2.1460 x 0.8820

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1063.91 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 4% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

5.222,99 5.556.791,29 5.556.791,29 222.271,65 5.334.519,64

_______________________________________________________________________________________________________________

Rodinný dům č.p.3348

Cena celkem Kč

5.334.520,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.2 Věcná hodnota nemovitosti - administrativní bez Kp 4.2.1 Zjištěná cena Poř.číslo

Název

Cena bez Kp

_______________________________________________________________________________________________________________

2. 3. 4.

Studna vrtaná Zahrada p.č.1010/3 Rodinný dům č.p.3348

126279.00 52705.00 6048211.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem zjištěná cena bez Kp

6227195.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Věcná hodnota - administrativní bez Kp

Cena celkem Kč

6.227.195,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.3 Výnosový způsob Výnosový způsob ocenění se v daném případě nepožaduje.

4.4 Porovnávací hodnota V této části znalec stanoví cenu nemovitosti metodou porovnání. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze uskutečněných prodejů, dále údaje z vývěsek realitních kanceláří o inzerovaných nemovitostech a také byly vyhodnoceny i údaje z denního či odborného tisku.

- 10 -

Obdobný typ nemovitostí je v lokalitě Varnsdorf prodejný a obchodovatelný. Jsou k dispozici údaje z vlastní databáze a z podkladů spolupracujících realitních kanceláří v místě. K porovnání rodinné domy – realitní inzerce.

4.4.1 Porovnání jako celku - srovnávací objekt č.1 4.4.1.1 Popis Porovnávacím objektem č.1 je rodinný dům ve Varnsdorfu v bytové zóně v zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou a s využitým podkrovím, byt 7+1, až na plyn úplné instalace, vytápění ústřední teplovodní el.přímotopným kotlem+krbová kamna, kompletní příslušenství, kompletní inženýrské sítě. U domu dvougaráž, zahradní domek, menší bazén. Pozemky 1828 m2. Užitná plocha domu bez garáže 315 m2 . Opotřebení 8 %. Objekt je nabízen realitní kanceláří za cenu 5.990.000 Kč; pro účely porovnání se tato nabídková cena upravuje koeficientem 0,85. Objekt s větší užitnou plochou a s větším opotřebením než oceňovaná nemovitost. Dům má obdobné konstrukční řešení i vybavenost. Pozemky náležící k této nemovitosti mají větší výměru. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je v obdobné poloze. Příslušenství nemovitosti je mírně lepší než u oceňované nemovitosti.

4.4.1.2 Charakteristika stavby Lokalita: Místnosti: Příslušenství: Jiné:

Varnsdorf 7+1, dvougaráž pozemky 1828 m2 opotřebení 8 %

4.4.1.3 Index odlišnosti Pol.

Kriterium

Hodnota kriteria

1. K1 - poloha 2. K2 - velikost 3. K3 - příslušenství 4. K4 - technický stav a vybavení 5. K5 - jiné 6. K6 - úvaha znalce Index odlišnosti (součin hodnot)

1.00 1.02 1.01 0.99 1.03 1.02 1.0715

4.4.1.4 Zjištěné parametry srovnávacího objektu _______________________________________________________________________________________________________________

Realizovaná či požadovaná celková cena Pramen zjištění ceny: inzerce Koeficient úpravy na dosažitelnou cenu Cena objektu realizovaná či dosažitelná

= Kč

5.990.000,-

= Kč

x 0.8500 5.091.500,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.4.2 Porovnání jako celku - srovnávací objekt č.2 4.4.2.1 Popis Porovnávacím objektem č.2 je nedokončená stavba rodinného domu ve Varnsdorfu v bytové zóně na okraji zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, jednopodlažní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou a s využitým podkrovím, byty 2+1 a 2+0. Dům je dokončen cca z 65 %, chybí vnitřní instalace vč.vytápění, SDK podhledy stropů a krovu vč.zateplení, omítky i fasáda, podlahy. Po dokončení bude kompletní příslušenství, kompletní inženýrské sítě. Pozemky 1900 m2 . Užitná plocha domu 170 m2 . Opotřebení 0 %. Objekt je nabízen realitní kanceláří za cenu 3.150.000 Kč; pro účely porovnání se tato nabídková cena upravuje koeficientem 0,85.

- 11 -

Objekt s menší užitnou plochou a s menším opotřebením než oceňovaná nemovitost, ale dokončený jen z 65 %. Dům má obdobné konstrukční řešení a mírně horší vybavenost. Pozemky náležící k této nemovitosti mají větší výměru. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je v obdobné poloze. Příslušenství nemovitosti je horší než u oceňované nemovitosti.


Varnsdorf 2+1 a 2+0 pozemky 1900 m2 opotřebení 0 %, dokončeno z 65 %


Kriterium

Hodnota kriteria

1. K1 - poloha 2. K2 - velikost 3. K3 - příslušenství 4. K4 - technický stav a vybavení 5. K5 - jiné 6. K6 - úvaha znalce Index odlišnosti (součin hodnot)

1.00 0.97 0.98 0.65 1.03 0.85 0.54096



= Kč

3.150.000,-

= Kč

x 0.8500 2.677.500,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.4.3 Porovnání jako celku - srovnávací objekt č.3 4.4.3.1 Popis Porovnávacím objektem č.3 je rodinný dům ve Varnsdorfu v bytové zóně v zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, dvoupodlažní, podsklepený, s mansardovou střechou bez podkroví, byty 1+0 a 3+1 v 1.P a 5+1 ve 2.P, úplné instalace, vytápění ústřední teplovodní s plynovými kotli, kompletní příslušenství, kompletní inženýr.sítě. U domu kolna. Pozemky 2377 m2 . Užitná plocha domu bez suterénu 315 m2 . Opotřebení 35 %, v roce 2005 proběhla celková rekonstrukce. Objekt je nabízen realitní kanceláří za cenu 3.629.000 Kč; pro účely porovnání se tato nabídková cena upravuje koeficientem 0,90. Objekt s větší užitnou plochou a s větším opotřebením než oceňovaná nemovitost. Dům má obdobné konstrukční řešení a mírně horší vybavenost. Pozemky náležící k této nemovitosti mají větší výměru. V místě jsou kompletní inženýrské sítě. Nemovitost je v obdobné poloze. Příslušenství nemovitosti je horší než u oceňované nemovitosti.


Varnsdorf 1+0; 3+1; 5+1 pozemky 2377 m2 opotřebení 35 %; po GO


Kriterium

1.

K1 - poloha

Hodnota kriteria

1.00

- 12 -

2. K2 - velikost 3. K3 - příslušenství 4. K4 - technický stav a vybavení 5. K5 - jiné 6. K6 - úvaha znalce Index odlišnosti (součin hodnot)

1.02 0.99 0.95 1.04 1.01 1.00766



= Kč

3.629.000,-

= Kč

x 0.9000 3.266.100,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.4.4 Porovnání jako celku - oceňovaný objekt 4.4.4.1 Popis Oceňovaným objektem je novostavba atraktivního rodinného domu ve Varnsdorfu, na okraji zastavěné části města. Jedná se o vícepokojový zděný dům, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou a využitým podkrovím. Byt 4+1, vestavěná garáž. Úplné instalace, vytápění ústřední teplovodní podlahové plynovým kotlem, krb, kompletní příslušenství, v místě veškeré inženýrské sítě, vlastní studna. Nemovitost se prodává jen s pozemkem o velikosti 440 m2 , ostatní oplocené pozemky je možné dokoupit od města. Užitná plocha domu je bez garáže 250 m2 . Objekt má běžnou údržbu, od roku 2009 je užíván k bydlení, opotřebení 4 %.


Varnsdorf 4+1, garáž pozemky 440m2 , studna opotřebení 4 %

4.4.4.3 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího objektu Objekt č.

Cena srovnáv. objektu Kč

Index odlišnosti

Cena oceňov. objektu Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

1 2 3

5091500 2677500 3266100

1.072 0.541 1.008

4751750 4949168 3241143

_______________________________________________________________________________________________________________

Celk.průměr Minimum Maximum

4314020 3241143 4949168

4.4.4.4 Výpočet ceny objektu porovnávací metodou _______________________________________________________________________________________________________________

Cena zjištěná ze všech srovnávacích objektů (po zaokrouhlení): Minimální cena objektu Průměrná cena objektu Maximální cena objektu Cena objektu stanovená cenovým porovnáním: Cp = průměrná x 0,98

= Kč = Kč = Kč

3.241.100,4.314.000,4.949.200,-

= Kč

4.227.720,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Porovnání jako celku - oceňovaný objekt

Cena celkem Kč

4.227.700,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 13 -

5. Obvyklá (tržní) cena - odborný odhad Pro stanovení obvyklé ceny je použita analýza pomocných propočtů srovnávacích cen nemovitostí a po zvážení všech okolností, vlivů, s přihlédnutím především k : -

dislokaci v obci a v lokalitě (v zastavěné části města v bytové zóně na okraji zástavby) k dobré údržbě domu, k jeho konstrukcím i nadstandartnímu vybavení a velikosti ke skutečnosti, že nemovitost se prodává bez většiny zaplocených pozemků, které je možno dokoupit od Města Varnsdorf ke skutečnosti, že ve Varnsdorfu je po uvedeném typu nemovitostí v současnosti slabší poptávka (ceny nemovitostí zde klesly vzhledem k výbušné situaci v celém Šluknovském výběžku způsobené silnou konfliktní skupinou obyvatel a eskalující koncem léta 2011 násilnými střety, které byly hojně šířeny medii do celé republiky)

lze předpokládat, že se cena obvyklá bude pohybovat na úrovni pomocných propočtů u ceny srovnávací mírně pod průměrnou hranicí. Pro oceňovanou nemovitost v daném rozsahu je dle názoru znalce reálná obvyklá cena : 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Administrativní cena 4) Cena zjištěná porovnávacím způsobem

Kč Kč Kč Kč

6.227.195,0,4.302.410,4.227.700,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu

Kč

4.225.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Čtyřimilionydvěstědvacetpěttisíc Kč

V Rumburku dne 8.6.2013

Otisk znalecké pečeti :

- 14 -

Jiří Pimpara

6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26.10.1989 pod č.j.: Spr.3990/89 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3698 - 051/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Jiří Pimpara Máchova 1203/24 408 01 Rumburk

software PC.System Olomouc

- 15 -

FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI

- 16 -

FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI

- 17 -

POROVNÁVACÍ NEMOVITOSTI SROVNÁVACÍ OBJEKT Č.1

- 18 -


- 19 -


- 20 -

MAPA OBLASTI

- 21 -

2013

Recommend Documents