2013

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 2309 – 406 / 2013 dle Usnesení þ.j. 067 EX 2453/05-219

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 2453/05-219 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 20.05.2013.

Posudek obsahuje:

37 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve tĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

3

Zpracováno:

05.08.2013

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 2309 – 406 / 2013

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................3 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................21

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................21

E

PěÍLOHY........................................................................................................................22

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 2453/05-219: - ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budovČ bydlení þ.p. 464, þást obce Dolní Bousov, stojící na pozemku parc.þ. St. 584, spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budovČ garáže bez þp/þe stojící na pozemku parc.þ. St. 799 a spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.þ. St. 584, St. 799 a 1272/9, k.ú. Dolní Bousov, obec Dolní Bousov, zapsáno na LV þ. 121, vedeného KÚ pro StĜedoþeský kraj, KP Mladá Boleslav. PĜedmČt ocenČní: Hlavní stavba: budova bydlení þ.p. 464. PĜíslušenství vČci hlavní: vedlejší stavba: garáž pro osobní vozidlo na pozemku parc.þ. St. 799, venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, pĜípojka plynovodu. Pozemky parc.þ. St. 584, St. 799 a 1272/9. Souþástí pozemkĤ jsou trvalé porosty: pozemek parc.þ. 1272/9: okrasné stromy (4 kusy). Technický popis stavebních objektĤ, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

Povinný na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagoval. PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 28.06.2013 za pĜítomnosti paní Karáskové Danuše, která však neumožnila vnitĜní prohlídku. Fotodokumentace vnitĜních þástí domu byla pĜevzata z posudku znalce Ing. Hanzelky ze dne 02.05.2009 (viz Podklady). 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 05.08.2013, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 121, k.ú. Dolní Bousov, získaný prostĜednictvím Dálkového -

pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 20.05.2013 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 2453/05-219 Znalecký posudek þ. 3339-199/09, zpracovaný znalcem Ing. Martinem Hanzelkou, Ph.D. dne 02.05.2009 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti 3



- zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 -

5 5.1

Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011 a þ. 350/2012 Sb. vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2013 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektĤ (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu

4



oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V ... þisté pĜíjmy z nemovitosti i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitosti. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + q × ( q − 1) q n n

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté

5



míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (pĜirážek) za rizika. matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak

6



pĜedimenzovanost úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ

-

V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitost mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovitosti proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitost. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm s garáží, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektĤ sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

2.1

Komparativní metoda ocenČní - srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: ýásteþnČ podsklepený, dvoupodlažní rodinný dĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru þtverce, je samostatnČ stojící, situovaný na rovinatém pozemku. Okolní zástavbu tvoĜí rodinné domy. DĤm se nachází v souvisle zastavČné þásti obce, ve vzdálenosti 300 m od centra obce, do Mladé Boleslavi je vzdálenost 18,5 km, do Jiþína je vzdálenost 19 km. PĜístup k objektu je možný z pĜilehlé komunikace – ul. PožárníkĤ pĜes vjezdovou bránu a branku, oplocení pozemkĤ je provedeno. Inženýrské sítČ: je provedeno napojení na el. energii, veĜejný vodovod, plynovod, kanalizaci. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení rodinného domu þ.p. 464: Doba výstavby:

Dle získaných informací byl dĤm postaven v roce 1965

Poþet podlaží:

z 1/3 podsklepeno, 2 nadzemní podlaží vþ. obytného podkroví

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné z cihel, nezatepleno Stropy:

dĜevČné trámové, podbití rákosem a omítnutí

StĜecha:

tvar sedlový, krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, þásteþnČ opatĜeno nátČry

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky

VnČjší povrchy:

vápennocementové omítky hrubé, obklad soklu kamenný

Schody:

betonové s povrchem teraco

DveĜe:

dĜevČné se zárubnČmi a prahy, vstupní jsou dĜevČné

Okna:

dĜevČná dvojitá

Krytina stĜechy:

Vrata:

eternit

nejsou

9



Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: parkety, dlažba, PVC, betonová mazanina

VytápČní:

ústĜední na plyn, radiátory

OhĜev teplé vody:

plynový zásobníkový ohĜívaþ

VnitĜní vodovod:

proveden rozvod studené a teplé vody

VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ

Hygienické vybavení: vana, umyvadlo, WC VnitĜní plynovod:

rozvod zemního plynu

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V);

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

digestoĜ, rozvod antén

Vybavení kuchyní:

plynový sporák

Dispozice: 1.PP: schodištČ, sklepy 1.NP: veranda, chodba, kuchyĖ, 2 pokoje, koupelna, WC 2.NP - podkroví: schodištČ, chodba, 2 pokoje, pĤda Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení garáže: Jedná se o nepodsklepenou, zdČnou stavbu, stojící za rodinným domem. Nosné konstrukce jsou zdČné z cihel, vnitĜní i vnČjší omítky vápenocementové. StĜecha je pultová s dĜevČným krovem, krytinu tvoĜí vlnitý osinkocement. KlempíĜské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Je proveden rozvod elektĜiny. Okna jsou kovová s jednoduchým zasklením. Vrata dvoukĜídlá, kovová. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Srovnávací parametry: ObestavČný prostor [m3]

ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dĤm þ.p. 464

748,00

110,64

181,38

Garáž

209,00

55,00

44,00

-

156,60

480,40

Název

Pozemky St. 584, St. 799, 1272/9

10



Srovnávací kritéria: þ.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 491, z toho 1 737 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady mČstský úĜad, pošta 3 Poptávka po nemovitostech poptávka v rovnováze s nabídkou 4 PĜírodní okolí dobré 5 Obchod a služby dostateþný sortiment 6 Školství základní školství 7 Zdravotnictví ordinace lékaĜĤ 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování dostateþná kapacita 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí dobré B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce v souvisle zastavČné þásti, od centra 300 m 13 Dopravní podmínky pĜíjezd zpevnČný 14 Orientace ke svČt. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 PĜevládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti v garáži, na vlastním pozemku 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišĢováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítČ všechny C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nemČĜeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 PĜíslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiĜování jsou (po vlastním pozemku) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby slabší 30 Pozemky celkem 646 m2 Technický stav: Objekt byl postaven dle získaných informací v roce 1965. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, nČkteré prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) vykazují známky opotĜebení, zpĤsobeného zejména vlivem slabší údržby. Pokud nedojde k opravČ uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebnČ - technický stav odpovídá stáĜí,

11



technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a slabší údržbČ. Další pĜipomínky existují rovnČž v rovinČ estetické v oblasti obnovy omítek, maleb a nátČrĤ þi výmČnČ obkladĤ. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude tĜeba vynaložit finanþní prostĜedky na opravy a obnovu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 121 existuje soubor omezení vlastnického práva (naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti na podíl 1/4, zástavní právo zákonné). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dĤm, Dolní Bousov Rodinný dĤm o velikosti 4+1 v obci Dolní Bousov, okr. Mladá Boleslav. Jedná se o cihlový rodinný dĤm. DĤm je þásteþnČ podsklepený. Dispozice domu: pĜízemí - vstupní chodba, koupelna, samostatné WC a 3 místnosti + kuchyĖ, patro - obytná místnost. VytápČní: lokální na tuhá paliva + akumulaþní kamna. ElektĜina 220/380V, septik. Možnost napojení na mČstskou kanalizaci. U domu pĜípojka na plyn. K domu náleží stodola a hospodáĜské budovy. Za domem prostorná zahrada. V obci veškerá obþanská vybavenost. Plocha zastavČná: 482 m2 Plocha pozemku: 1 075 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Cena nabídková: 1 599 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ NAVRÁTIL REALITY tĜ. Václava Klementa 1228 29301 Mladá Boleslav Tel.: 602 396 466 www.navratilreality.cz

12



2) Rodinný dĤm, Mnichovo HradištČ Rodinný dĤm o velikosti 3+1 v klidné þásti centra Mnichova HradištČ. V domČ je chodba, kuchyĖ, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, tĜi další pokoje. Na podlahách jsou koberce, PVC, dlažba a plovoucí podlahy. K domu náleží malá okrasná zahrádka, dvorek, dílna a sklep ve skále. Je zde zaveden plyn, plynový kotel. Budova: Cihlová Stav objektu: PĜed rekonstrukcí Plocha zastavČná: 130 m2 Plocha pozemku: 317 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet ElektĜina: 230V Cena nabídková: 1 650 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ DREAM REALITY Viniþná 1363 29301 Mladá Boleslav Tel.: 326 210 766 www.dream-reality.cz

3) Rodinný dĤm, Žćár Rodinný dĤm v obci Žćár. DĤm je þásteþnČ podsklepený, v 1. patĜe jsou dva pokoje, veranda, koupelna, WC, chodba a schodištČ, ve 2. patĜe jsou další dva pokoje a kuchyĖ. DĤm je napojen na veĜejný vodovod, ale má i vlastní studnu, vytápČn je plynovým kombinovaným kotlem a je napojen na veĜejnou kanalizaci. Podlahy v domČ jsou betonové, okna jsou vČtšinou dĜevČná, špaletová, nČkterá jsou již nová - plastová. K domu patĜí udržovaná zahrada, která je oplocená. Na pozemku dále stojí velká zdČná stodola a garáž. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha pozemku: 690 m2

13



Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 1 699 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ REALITY-LIBEREC.CZ Moskevská 47/43 46001 Liberec Tel.: +420 485 108 785 www.reality-liberec.cz 4) Rodinný dĤm, Rohatsko Rodinný dĤm o velikosti 4+1 v Ĝadové zástavbČ v obci Rohatsko. V obci Rohatsko se nachází MŠ a obchod. Dispoziþní Ĝešení: kuchynČ, þtyĜi obytné místnosti, koupelna a toaleta. SchodištČ z pĜízemí vede do pĤdních prostor domu. Nemovitost byla v roce 2006 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci rozvodĤ elektĜiny, podlah, omítek, osazení nových plastových oken. O vytápČní domu se starají kamna na tuhá paliva. DĤm je napojen na obecní vodovod. Odpady: jímka - trativod. K domu náleží udržovaná zahrada. Další: garáž, pĜístĜešek, kĤlna, hospodáĜská budova. Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Plocha zastavČná: 259 m2 Plocha pozemku: 543 m2 Plocha zahrady: 284 m2 Garáž: Ano Rok rekonstrukce: 2006 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 1 729 000,- Kþ

14



Zdroj: Realitní kanceláĜ Bart Reality, s.r.o. VídeĖská 153/119b 61900 Brno Tel.: +420 725 800 801 www.bart-reality.cz

5) Rodinný dĤm, Horní Bousov DĤm je zdČný, v domČ se nacházejí 4 bytové jednotky o velikosti 3x 2+1 a 1x 1+1 a je ze 2/3 podsklepen. ElektĜina 230/400V, VVě + vl. studna, kanalizace - jímka. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 190 m2 Plocha pozemku: 1 170 m2 Sklep: 100 m2 ElektĜina: 400V Cena nabídková: 1 750 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ Triáda realitní kanceláĜe, s.r.o. Jiráskova 133 51101 Turnov Tel.: 602 303 131 www.triada-reality.cz

15



6) Rodinný dĤm, Loukovec Rodinný dĤm nedaleko Mladé Boleslavi. VnitĜní dispozice: vstupní chodba, v pĜízemí 2 místnosti slouží jako dílna, v patĜe obývací pokoj, ložnice, kuchynČ, koupelna, WC a vstup na terasu a dále na zahradu. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha pozemku: 1 518 m2 Terasa: 25 m2 Sklep: 30 m2 Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, 400V Cena nabídková: 1 790 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ RAKO reality, s.r.o. Klaudiánova 135/1 29301 Mladá Boleslav Tel.: 326 330 094 www.rako-reality.cz

7) Rodinný dĤm, Domousnice DĤm prošel rozsáhlou rekonstrukcí: plastová okna, plovoucí podlahy a dlažba, kompletnČ pĜestavČná kuchynČ a obývací pokoj, které na sebe navazují a nachází se v pĜízemí domu, koupelna s vanou i sprchovým koutem v patĜe, veškeré rozvody a nový kotel. V koupelnČ a kuchyni je zabudováno podlahové topení. V patĜe jsou umístČny 3 pokoje, koupelna s vanou, WC a sprchový masážní kout. DĤm je þásteþnČ podsklepen, jímka má þerpadlo se svodem do kanalizace, vlastní studna, pĜed domem i pĜípojka na vodovodní Ĝad. Na pozemku u domu vybudovaná garáž a hospodáĜská budova. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Plocha zastavČná: 180 m2 Plocha pozemku: 429 m2 Balkón: Ano Topení: Lokální tuhá paliva Telekomunikace: Internet Cena nabídková: 2 199 999,- Kþ

16



Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Svornosti 985/8 15000 Praha Tel.: 774 221 971 www.dumrealit.cz

8) Rodinný dĤm, Dolní Bousov SamostatnČ stojící rodinný dĤm o 1 bytové jednotce (4+1) v mČstČ Dolní Bousov. Dispoziþní Ĝešení 1.NP: chodba, kuchynČ, obývací pokoj, ložnice, koupelna, samostatné WC, spíž, schodištČ. 2.NP: dva pokoje, chodba a þást pĤdního prostoru využitelného k dobudování podkroví. DĤm je þásteþnČ podsklepen. ÚstĜední vytápČní je zajištČno plynovým kotlem. Napojení na inženýrské sítČ: plyn, elektrická energie 230V, 400V, denní a noþní proud. DĤm je napojený na veĜejný vodovod + vlastní studna. DĤm je pĜipojen na obecní kanalizaci. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha zastavČná: 102 m2 Plocha pozemku: 381 m2 Plocha zahrady: 279 m2 Cena nabídková: 2 625 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Via tĜída Tomáše Bati 3067 76001 Zlín Tel.: +420 604 892 485 www.remax.cz 17



9) Rodinný dĤm, Dolní Bousov Rodinný dĤm o velikosti 5+1. Ve mČstČ je veškerá obþanská vybavenost (ZŠ, MŠ, ýeská pošta, zdravotní stĜedisko, ýD, autobusová doprava, obchodní provozovny, sportovištČ-letní bazén, fotbalový stadion, sokolovna). Dostupnost Mladé Boleslavi a Jiþína(cca 17km). Nemovitost je pĜístupná z málo frekventované asfaltové komunikace. DĤm má jedno podzemní podlaží (garáž s dílnou, sklepy, prádelna), jedno nadzemní podlaží (pracovna, obývací pokoj, kuchynČ s jídelnou, WC,chodba, schodištČ) a podkroví (3 pokoje, koupelna, WC). VytápČní je Ĝešeno ústĜedním topením, ohĜev TUV elektĜinou. Budova je napojena na veĜejnou vodovodní a kanalizaþní síĢ. PlášĢ domu je zateplen, okna plastová s dvojsklem. Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha zastavČná: 112 m2 Plocha pozemku: 458 m2 Lodžie: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Topení: ÚstĜední plynové Telekomunikace: Telefon Cena nabídková: 2 800 000,- Kþ

Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Svornosti 985/8 15000 Praha Tel.: 731 430 518 www.dumrealit.cz

Výpoþet: Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi

18



oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovitosti postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Srovnávací nemovitosti SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9

Index odlišnosti IO

Cena ke srovnání [Kþ]

zdroj

1 599 000 1 650 000 1 699 000 1 729 000 1 750 000 1 790 000 2 199 999 2 625 000 2 800 000

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

tech. stav a vybavenost 1,00 1,05 1,10 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,10 1,05 1,00 0,80 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,90 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena [Kþ] Obvyklá cena [Kþ] po zaokrouhlení: poloha

velikost

Upravená cena [Kþ] 1 569 818 1 472 625 1 299 735 1 697 446 1 190 000 1 673 650 1 682 999 2 231 250 2 356 200 9 1 685 969 1 700 000

Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

387 460 1 190 000 1 312 540 1 700 000 2 087 460 2 356 200

Tato cena v sobČ zahrnuje hodnotu pĜíslušenství identifikovaného výše. OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¼ þiní tedy 1 700 000,- Kþ × ¼ = 425 000,- Kþ

2.2

ZávČreþná analýza

UpozorĖujeme, že pĜedmČt ocenČní se nepodaĜilo prodat ani v opakované dražbČ za cenu ve výši 1/2 z jeho pĤvodního ocenČní, tedy ani za þástku 312 500,- Kþ. Reálná obvyklá cena je tedy s nejvČtší pravdČpodobností ještČ nižší, než je tato cena. Výsledná obvyklá cena stanovená tímto posudkem není

19



svým charakterem cenou, za kterou budou nemovitosti v dražbČ nakonec prodány, ale pouze cenou, od které se bude odvíjet výše nejnižšího podání v dražbČ. Její stanovení je tak ve smyslu procesního práva urþitým pĜedstupnČm umožĖujícím realizaci dražby. Jinými slovy, výsledná cena není cenou tzv. realizaþní, je pouze obvyklou cenou stanovenou znalcem, kdy v prĤbČhu dražby se teprve ukáže, jaká je skuteþná tržní cena pĜedmČtné nemovitostí. S ohledem na stagnující až zhoršující se stav na realitním trhu, s ohledem na souþasné prognózy jeho vývoje a s ohledem na obtížnou prodejnost obdobných nemovitostí indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu cenČní ve výši 90% z vyvolávací ceny v opakované dražbČ, tedy na þástku (po zaokrouhlení): 280 000,- Kþ.

20



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budovČ bydlení þ.p. 464, þást obce Dolní Bousov, stojící na pozemku parc.þ. St. 584, spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na budovČ garáže bez þp/þe stojící na pozemku parc.þ. St. 799 a spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.þ. St. 584, St. 799 a 1272/9, k.ú. Dolní Bousov, obec Dolní Bousov, zapsáno na LV þ. 121, vedeného KÚ pro StĜedoþeský kraj, KP Mladá Boleslav, vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní na:

280 000,- Kþ slovy: DvČstČosmdesáttisíc korun þeských Poznámka: PĜíslušenstvím vČci hlavní jsou: vedlejší stavba: garáž pro osobní vozidlo na pozemku parc.þ. St. 799, venkovní úpravy: oplocení vþ. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy, inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, pĜípojka plynovodu. Souþástí pozemkĤ jsou trvalé porosty: pozemek parc.þ. 1272/9: okrasné stromy (4 kusy).

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 2309 – 406 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 05.08.2013 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

21



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 121, k.ú. Dolní Bousov, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 20.05.2013 3. Snímek katastrální mapy

22


PĜíloha: Fotodokumentace





2013

Recommend Documents