ZNALECKÝ POSUDEK č.3683-506/2013 O ceně rodinného domu v Luhačovicích, Kladná Žilín č.p.53, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.44, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 227 m2, p.č.st.170, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 587 m2, p.č.46, zahrada, o velikosti 623 m2, p.č.1055/2, orná půda, o velikosti 613 m2, p.č.1055/3, orná půda, o velikosti 978 m2, p.č.1056/1, orná půda, o velikosti 457 m2, p.č.1056/3, trvalý travní porost, o velikosti 326 m2, p.č.1964/47, vodní plocha, o velikosti 46 m2 a p.č.1988, ostatní plocha, o velikosti 203 m2, vše zapsáno na LV č.305 pro k.ú.Kladná-Žilín
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 13.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 13.12.2013
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Luhačovicích, Kladná Žilín č.p.53, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.44, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 227 m2, p.č.st.170, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 587 m2, p.č.46, zahrada, o velikosti 623 m2, p.č.1055/2, orná půda, o velikosti 613 m2, p.č.1055/3, orná půda, o velikosti 978 m2, p.č.1056/1, orná půda, o velikosti 457 m2, p.č.1056/3, trvalý travní porost, o velikosti 326 m2, p.č.1964/47, vodní plocha, o velikosti 46 m2 a p.č.1988, ostatní plocha, o velikosti 203 m2, vše zapsáno na LV č.305 pro k.ú.Kladná-Žilín
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Kladná - Žilín 53 763 26 Luhačovice Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Luhačovice Katastrální území: Kladná-Žilín Počet obyvatel: 5 203 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.12.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.305 pro k.ú.Kladná-Žilín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
681208/0572, Pan Miroslav Hlavňovský, Kladná Žilín 53, 763 26 Luhačovice, vlastnictví: SJM 705510/4144, Paní Renata Hlavňovská, Kladná Žilín 53, 763 26 Luhačovice, vlastnictví: SJM
Vlastníci pozemku: 681208/0572, Pan Miroslav Hlavňovský, Kladná Žilín 53, 763 26 Luhačovice, vlastnictví: SJM
705510/4144, Paní Renata Hlavňovská, Kladná Žilín 53, 763 26 Luhačovice, vlastnictví: SJM
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná špatná. Vybavení kuchyně je standardní s elektrickým sporákem s varnou deskou. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva a na plyn. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana a sprchový kout. Dveře jsou zasunovací, podlahy z betonu, dlažeb a hobry. Okna jsou dřevěná s dvojsklem. Schody jsou dřevěné strmé, podstandardní. Dispozičně jde o byt 5+1. K domu náleží vedlejší stavby skladu nářadí a kotelny, s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Původní část domu. ze kterého zůstala jen spodní stavba a zdivo 1.NP je stará cca 80 roků. Na těchto konstrukcích byla vystavěna nástavba podkroví v roce 2006 a 2007. Také byla provedena modernizace interiéru. Stav objektu je zhoršený, je nutné dokončit modernizaci. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace je svedena do jímky s trativodem, elektřinu a na plyn. Je možnost napojení na veřejný vodovod. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Luhačovice 80 let 4 254,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
suterén: přízemí: podkroví:
Název podlaží suterén: přízemí: podkroví:
5,07*8,01 8,01*12,1
= = =
Zastavěná plocha 40,61 m2 96,92 m2 96,92 m2
-5-
40,61 m2 96,92 m2 96,92 m2
Konstrukční výška 2,07 m 2,63 m 2,50 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 40,61*2,07 vrchní stavba: 96,92*3,88 zastřešení: 96,92*3,25/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
84,06 m3 376,05 m3 157,50 m3 617,61 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,42
96,92 m2 234,45 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) -6-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II I III
0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,73 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,73 = 0,509 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - samoty, mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,06
II IV
0,00 0,03
II
0,00
III
0,02
II III II
0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,01
8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,890 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,509 * 0,990 * 0,890 = 0,448
-7-
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 4 254,- Kč/m3 * 0,448 = 1 905,79 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 905,79 Kč/m3 * 617,61 m3 = 1 177 034,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 177 034,96 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění
Úprava koeficientu prodejnosti Kp
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou, odloučená část obce Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6710 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,4697
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené
Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -40 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -40 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: 2.8.1. Svažitost terénu přes 15% v převažující části pozemku: 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: -8-
-10 % -7 % -4 % +10 % -11 %
pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -40% + -11% * (100 % + -40%) -46,60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: rozlehlé pozemky ve svahu Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4697 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1460 0,4697 -46,60 269,13 § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 500,0,30 2,1460 0,4697 -46,60 80,74 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 500,0,40 2,1460 0,4697 -46,60 107,65
Zatřídění
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odst. 1 (§28 ostatní plocha odst. 2) § 32 odstavec 2 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.44
Výměra [m2] 227,00
Jedn. cena [Kč/m2] 269,13
Cena [Kč] 61 092,51
st.170
587,00
269,13
157 979,31
1988
203,00
80,74
16 390,22
1056/3
326,00
107,65
35 093,90 270 555,94
Pozemky - zjištěná cena
=
2.2. Pozemky
Ocenění
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny:
80 % 80,00 % -9-
270 555,94 Kč
Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 623,00 613,00 978,00 457,00 2 671,00
zahrada 46 74 178 orná půda 1055/2 74 178 orná půda 1055/3 74 178 orná půda 1056/1 74 178 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 1,08 80,00 1,08 80,00 1,08 80,00 1,08 80,00
UC [Kč/m2] 1,94 1,94 1,94 1,94 *
Cena [Kč] 1 208,62 1 189,22 1 897,32 886,58 5 181,74 1,0000 5 181,74
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění § 31 odstavec 5
Zákl. cena [Kč/m2] 500,-
Koef. Přirážka
Ki
0,07
Kp 1,000
Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena číslo [m2] % [Kč/m2] § 31 odstavec 5 vodní plocha 1964/47 46,00 35,00 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
=
- 10 -
Upr. cena [Kč/m2] 35,00 Cena [Kč] 1 610,1 610,6 791,74 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 177 035,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 177 035,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
270 555,90 Kč
2.2. Pozemky
6 791,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
277 347,60 Kč
Celkem
1 454 382,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 454 382,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 177 035,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 177 035,- Kč
- 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
270 555,90 Kč
2.2. Pozemky
6 791,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
277 347,60 Kč
Celkem
1 454 382,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 454 382,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátčtyřitisíctřistaosmdesát Kč
- 12 -
1 454 380,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 800.000,- Kč s příslušenstvím - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 400.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky ve výši 18.000,- Kč a další budoucí pohledávky do výše 44.000,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
prodej samostatně stojícího, rodinného domu v obci Provodov vzdálené asi 13 km od Zlína, s velkou zahradou a hospodářskou budovou. CP 1487 m². Střecha sedlová, materiál taška, okna plastové. Jedná se o starší cihlový dům se započatou rekonstrukcí. Má vlastní vjezd, možnost parkování i u domu. RD je zasazen do rovinné, travnaté plochy se stromy. V přízemí se nachází 5 pokojů kde proběhla částečná rekonstrukce. V horní části domu je možno dobudovat další pokoje, Dům nabízí široké možnosti úprav. Veškeré IS v dosahu. Vytápění lokální - tuhá paliva. V obci je veškerá občanská vybavenosti. Požadovaná cena 1.490.000,- Kč, k jednání.
- 13 -
Prodej domu se zahradou a dvougaráží v obci Dolní Lhota u Luhačovic. Dům k rekonstrukci, suchý, v původním stavu. Dispozice: v 1.NP kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC, chodba, komora, sklep. V 2.NP pokoj a kuchyň s jídelním koutem, koupelna, WC, balkon, půdní prostory. Dům je celý podsklepen. Nový kotel na tuhá paliva zn. Viadrus. Na zahradě (420 m2) ovocné stromy. Požadovaná cena 1.270.000,- Kč včetně provize.
Prodej rodinného domu 4+1 po rekonstrukci v obci Rudice, přízemní rodinný dům (polosamota) s oplocenou rovinatou zahradou, který prošel rekonstrukcí. Popis rekonstrukce, bylo nově zhotoveno: plastové okna a dveře, elektrika, plyn. topení (kondenzační kotel s regulací v místnosti, rozvody, radiátory, podlahové topení v kuchyni), wc-geberit, koupelna s vanou, omítky, vyvložkování komínu na plyn, sádrokartón. stropy, izolace-podřezání, odvodnění-drenáže kolem domu, kanalizace, potrubí vody, mezipokojové dveřě z masívu (smrk), videotelefon. Topení je řešeno - 14 -
plyn. kondenzačním kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody plyn.bojlerem. Dispozice domu: vstup ze zadní části, zádveří, kuchyň společně s jídelnou se vstupem na venkovní terasu (zhotovena příprava na myčku + podlahové topení). Dva samostatné pokoje s obývákem, koupelna, samostatné wc a ložnice. Součástí prodeje je i oplocená zahrada s ovocnými stromy o výměře 972 m2. Požadovaná cena 1.100.000,- Kč.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.400.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.400.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 13.12.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.
- 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3683-506/2013 znaleckého deníku.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 305 ze dne 5.12.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 3 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
- 22 -
- 23 -