ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 824-04/2014 (aktualizace znaleckého posudku č. 748-08/2013)
NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník :
1/2 rodinného dvojdomku čp. 1218 ve Stříbře s pozemky Kraj Plzeňský, okres Tachov, obec Stříbro, k.ú. Stříbro Májová 1218, 349 01 Stříbro SJM Jandík Stanislav a Jandíková Marie Májová 1218, 349 01 Stříbro
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
VJV INSOLVENCE, v.o.s. Révová 3242/3, 100 00 Praha 10
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Bc. Jan Pour Nahý Újezdec 105, 348 15 Planá IČ: 12864307 telefon: 777623079 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13
e-mail:
[email protected]
2 690 000 Kč 15.4.2014
stran
V Nahém Újezdci, dne 18.4.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 4
Bc. Jan Pour Nahý Újezdec 105 348 15 Planá
18.4.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o administrativní a obvyklé ceně 1/2 rodinného dvojdomu čp. 1218 se st.p.č. 2072, se zahradou č. 1402/87, s ost.pl.č. 1402/265 včetně příslušenství, vše v obci Stříbro, k. ú. Stříbro, okres Tachov, Plzeňský kraj podle stavu ke dni 15.4.2014. Přehled podkladů K oceňované 1/2 rodinného domu čp. 1218 je k dispozici projektová dokumentace ověřená ve stavebním řízení, stavební povolení i kolaudační rozhodnutí, vše uložené v archivu stavebního úřadu ve Stříbře. Ocenění je provedeno podle ověřené dokumentace a podle skutečnosti, zjištěné na místě samém. Použité podklady : - informace z katastru nemovitostí o stavbě - informace z katastru nemovitostí o parcelách - snímek mapy katastru v měřítku 1:1000 - projektová dokumentace stavby rodinného domu z roku 1980 - geometrický plán zaměření stavby rodinného domu - kolaudační rozhodnutí - fotodokumentace - vlastní databáze znalce - internetové nabídky prodeje srovnatelných nemovitostí - místní šetření dne 15.4.2014. Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v severní části města Stříbra, v Májové ulici, t.j. vlevo od silnice Stříbro-Kšice ve skupině v sídlišti rodinných domů. Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace. Jedná se o obytné území města se zástavbou rodinných domů převážně z období od r. 1975. Okolní zástavba, tvořená rodinnými, bytovými domy a občanskou vybaveností je bez negativních vlivů. K dispozici jsou veřejné rozvody inženýrských sítí, vlastní sídelní celek je pak vybaven občanskou vybaveností odpovídající rozsahu okresního města - MěÚ, základní i střední školy, obchody, služby, lékařské ordinace, čerpací stanice, stanice ČD a ČSAD, sportoviště, oddychové zóny, pobočky bank, služebna policie ČR apod. Město Stříbro leží při hlavní komunikaci E50 Plzeň-Rozvadov ve vzdálenosti 30 km od krajského města Plzně, dále pak cca 5 km od dálničního tahu Praha-Rozvadov. Město je správním orgánem v území a přirozeným spádem v mikroregionu. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1402/34 Město Stříbro
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je 1/2 zděného třípodlažního rodinného dvojdomu s plochou střechou, který byl svépomocí postaven v letech 1981-1984, kolaudace pak proběhla v roce 1984, od této doby je dům i užíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím pro bydlení. Dům je postaven na st.p.č. 2072, kolem domu je oplocená zahrada parc. č. 1402/87, za zahradou pak ještě pozemek ost.pl.č. 1402/265. Dům obsahuje 2 bytové jednotky (1+1 a 2+1) a vestavěnou garáž a je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Silné stránky - dobrá poloha - občanská vybavenost v místě Slabé stránky - svépomocně postavená stavba. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik, stavba je řádně zkolaudovaná, zapsaná v KN Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik, nemovitost není v záplavové oblasti a je umístěna v klidné zóně na okraji města Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: ocenění v insolvenčním řízení se provádí bez ohledu na právní vady, zapsané na LV č. 1091 Ostatní rizika: nejsou Komentář: bez rizik
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 1/2 rodinného dvojdomku čp. 1218 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky v k.ú. Stříbro
-3-
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Výpočet porovnávací hodnoty
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Stříbro: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 850,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 1,00
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 521,65 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 1/2 rodinného dvojdomku čp. 1218 Dům je postaven v klasické zděné technologii, základy a sklep jsou izolované proti zemní vlhkosti, zdivo je cihelné a tvárnicové o tl. do 45 cm, stropy s rovným podhledem. Zastřešení je pultovým krovem s krytinou z pozinkovaného plechu. Omítky vnitřní jsou štukové, vnější břízolitové, sokl je obložen keramickým obkladem, okna jsou zdvojená dřevěná, dveře dřevěné hladké, podlahy betonové s textilní krytinou nebo keramickou dlažbou. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva i s kotlem na plyn, příprava TUV kombinovaným boilerem. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Dispoziční uspořádání domu : - suterén - garáž, předsíň s chodbou, prádelna, kotelna, sklady - přízemí - přístup z ulice do verandy,předsíň, kuchyně, obývací pokoj, sociální zařízení, spíž, lodžie - patro - předsíň, 3 pokoje, koupelna, WC, lodžie. Technický stav domu odpovídá stáří 30 let. Porovnávací cena domu obsahuje i cenu venkovních úprav - přípojek IS, zpevněných ploch a oplocení. -4-
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 30 let 2 694,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1. PP: 10,35*6,40+6,90*2,20+0,45*1,75 1.NP: 11,70*6,40+6,90*2,20+0,45*1,75 2.NP: 11,70*6,40+6,90*2,20+0,45*1,75 Název podlaží 1. PP: 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 82,21 m2 90,85 m2 90,85 m2
= = =
Konstrukční výška 2,55 m 2,90 m 2,90 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor sklep: (10,35*6,40+6,90*2,20+0,45*1,75)*2,55 přízemí: (11,70*6,40+6,90*2,20+0,45*1,75)*2,90 1. patro: (11,70*6,40+6,90*2,20+0,45*1,75)*2,90 zastřešení: 90,85*0,25 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,21
[m2] 82,21 m2 90,85 m2 90,85 m2
= = = =
[m3] 209,63 m3 263,46 m3 263,46 m3 22,71 m3 759,26 m3 82,21 m2 263,91 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 -5-
č. IV II III I III V
Vi typ D -0,01 0,00 -0,02 0,02 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - morálně a technicky zastaralá stavba 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
II
0,00
II
-0,01
I
1,05
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,850 = 0,946
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
-6-
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 694,- Kč/m3 * 0,946 = 2 548,52 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 759,26 m3 * 2 548,52 Kč/m3 * 1,000 * 0,990= 1 915 639,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 915 639,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky v k.ú. Stříbro Oceňují se tyto pozemky : - st.p.č. 2072 o výměře 94 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - je zcela zastavěna objektem rodinného domu, - zahrada č. 1402/87 o výměře 306 m2 a ostatní plocha č. 1402/265 o výměře 114 m2 tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu a stavební parcelou. Přístup na pozemky je zajištěn ze zpevněné místní komunikace Májové ulice, napojení na inženýrské sítě je provedeno včetně plynu. Město Stříbro nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků, ocenění je provedeno podle § 4, odst. 1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav -7-
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
-0,03
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 521,65 0,990 516,43 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 2072
Výměra [m2] 94,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1402/87 306,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 1402/265 114,00 komunikace Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem -8-
Jedn. cena [Kč/m2] 516,43
Cena [Kč] 48 544,42
516,43 516,43
158 027,58 58 873,02 265 445,02
Pozemky v k.ú. Stříbro - zjištěná cena
=
265 445,02 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. 1/2 rodinného dvojdomku čp. 1218
1 915 639,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 915 639,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky v k.ú. Stříbro
265 445,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
265 445,- Kč 2 181 084,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných administrativních cen, celkem
2 181 084,40 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost : Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
RD čp. 1218 ve Stříbře (1/2 dvojdomku) 214,00 m2 759,00 m3 94,00 m2 514,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej rodinného domu Stříbro Z internetové nabídky realitní kanceláře RAZKA s.r.o. Tachov : dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji rodinnou vilku 5+1 s garáží ve Stříbře na Tachovsku, ul. Tř.5 května. Předmětem prodeje je podsklepená, patrová stavba po rekonstrukci. Přízemí domu tvoří vstupní veranda(s vestavěnou šatnou), chodba(se vstupem do garáže), kuchyň, obývací pokoj se vstupem na zahradu, pracovna, WC se sprchovým koutem. V patře jsou vybudované tři podkrovní ložnice, koupelna s vanou a WC. V ceně je zahrnutá kuchyňská linka. Užitná plocha činí 220 m2. Vytápění domu je ústřední plynové a zároveň s kotlem na tuhá paliva. Objekt je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. K domu náleží zahrada s drobnými stavbami o výměře 500 m2. -9-
Objekt je oplocen a nachází se v lukrativní části města poblíž centra. Město Stříbro leží 5 km od dálničního přivaděče a nachází se zde veškerá občanská vybavenost. Prodej, rodinný dům, Stříbro, ul.Palackého Z internetové nabídky realitní kanceláře M+M reality holding. a.s. : prodej rodinného domu se dvěmi bytovými jednotkami a zahradou v klidné části města Stříbra. V přízemí se nachází byt 2+1 s koupelnou a WC. V 1.patře je byt 4+1 také s vlastní koupelnou a WC.každá bytová jednotka má své vlastní měřáky a svůj vlastní plynový kombinovaný kotel. V horním bytě jsou zabudovaná krbová kamna s výměníkem.Na střeše je FVE, která zde zůstane i se všemi výhodami. Nutno vidět. Prodej, dům rodinný, 180 m2 Z internetové nabídky realitní kanceláře AVAREAL : nabízíme prodej poloviny dvojdomku 5+1 s dvěma lodžiemi, garáží a zahradou ve Stříbře, Májové ul. Prostorný dům se nachází v klidné ulici v zástavbě rodinných domů v okrajové části Stříbra, přesto s dobrou dostupností centra města. Dům byl postaven před cca 30 lety, kromě běžné údržby byla provedena rekonstrukce většiny podlah (kvalitní stěrka), ústřední topení na tuhá paliva bylo přebudováno na plynové. Dům je napojen na městský rozvod vody, kanalizaci, plyn. V přízemí se nachází technické podlaží- prostorná garáž (30 m2), sklad (21,40 m2), kotelna, komora, u vchodu do zahrady je místnost se sprchou. V 1.p. je kuchyně (20,30 m2), obýv. pokoj (27 m2), pracovna (10,35 m2) s lodžií, WC, koupelna. Dřevěné schody pokračují do 2.patra, kde se nalézají 3 pokoje (21,40 m2, 18,14 m2, 10,35 m2), lodžie, komora, koupelna a WC. V místnostech je na podlaze kvalitní lino nebo koberce, na chodbách dlažba. Lodžie jsou orientovány na jih. Dům je situován doprostřed pozemku o celkové výměře 471 m2. Dispozice domu poskytuje dostatek soukromí i pro vícečlennou rodinu, popř. se nabízí další možnosti využití- např. přebudování na 2 - 3 samostatné byty nebo využití přízemí pro podnikání (kadeřnictví, kosmetika, masáže, kancelář apod.) Zařízení bytu je možné po dohodě přenechat. Druhá polovina dvojdomku je po rekonstrukci užívána jako sídlo firmy (kanceláře), takže je užívána pouze v pracovní dny do odpoledních hodin. Nemovitost se nachází v lokalitě vyhledávané zejména pro výbornou dosažitelnost škol - MŠ, ZŠ, gymnázium a obchodní akademie. Blízko je i obchod a zastávka MHD. Stříbro je město s rozšířenou působností s dobrou dopravní dostupností (vlak, autobus) na trase Praha - Plzeň - Mariánské Lázně - Cheb, ale i do okolních obcí. Nájezd na dálnici D5 v obou směrech je 6 km. Srovnatelné nemovitosti Název: Prodej rodinného domu Stříbro Lokalita: Stříbro, Tř. 5. května Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: koeficient Kc stanoven porovnáním
0,95 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,86 - 10 -
Upravená j. cena Kč/ks 2 563 551
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 630 m2
Celková cena 2 990 000 Kč
Jednotková cena 2 990 000 Kč/ks
Název: Prodej, rodinný dům, Stříbro, ul.Palackého Lokalita: Stříbro, Palackého Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: koeficient Kc stanoven porovnáním Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 832 m2
Název: Prodej, dům rodinný, 180 m2 Lokalita: Stříbro, Májová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: koeficient Kc stanoven porovnáním Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 471 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,81 2 915 977 Celková cena Jednotková cena 3 590 000 Kč 3 590 000 Kč/ks
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,00 2 590 000 Celková cena Jednotková cena 2 590 000 Kč 2 590 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 563 551 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 689 843 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 915 977 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 689 843 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 2 689 843 Kč
- 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 1/2 rodinného dvojdomku čp. 1218 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky v k.ú. Stříbro
1 915 639,00 Kč 265 445,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Výpočet porovnávací hodnoty
2 689 843,00 Kč Současný stav 2 689 843 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 181 084 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 2 690 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsetdevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.6
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro stanovení odhadu tržní hodnoty za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z vypočítaných hodnot, t.j. administrativní ceny ( pouze podpůrně ), věcné hodnoty, z výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení a s přihlédnutím k výše uvedeným zjištěným hodnotám. V tomto případě z nedostatku podkladů a informací byla vypočítána pouze porovnávací hodnota. V posouzení jsou zohledněny i všechny další rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být zjištěny žádným výpočtem, které však mohou jistou mírou ovlivnit hodnotu majetku. Při posuzování této nemovitosti lze konstatovat : - jde o kategorii objektů k bydlení - nemovitost obsahuje dvě bytové jednotky - nemovitost má výhodnou polohu v klidné čtvrti, avšak blízko hlavní komunikace s dobrým spojením s hlavním městem Prahou a krajským městem Plzeň - nemovitost je s dostatečným vybavením a příslušenstvím - kvalita provedených prací je úměrná tomu, že objekt byl vybudován svépomocí - nemovitost je zatížena břemeny, tato skutečnost není brána v úvahu vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pro potřebu insolvenčního řízení.
- 12 -
Na základě výše uvedené analýzy dospěl znalec k závěru, že nemovitost lze zařadit do kategorie spíše dobře obchodovatelných a v této souvislosti s přihlédnutím zejména k porovnávací hodnotě stanovuje návrh tržní hodnoty 1/2 rodinného dvojdomku na částku 2 690 000,- Kč, Slovy : dvamilionyšestsetdevadesáttisíc Kč.
V Nahém Újezdci 18.4.2014
Bc. Jan Pour Nahý Újezdec 105 348 15 Planá
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.května 2001, č.j. Spr. 949/00 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 824-04/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 824-04/2014.
- 13 -
