ZNALECKÝ POSUDEK číslo 7/4048/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č.p. 620/5 a Kamenosochařská dílna (stavba bez č.p., č.e.) Kraj Zlínský, okres Kroměříž, obec Holešov, k.ú. Holešov Plačkov 620/5, 769 01 Holešov 570420/2944, Rudolf Pecháček, Plačkov 620/5, 76901 Holešov, vlastnictví: výhradní 570420/2944, Rudolf Pecháček, Plačkov 620/5, 76901 Holešov, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
DRAŽBY ČR a.s., RČ/IČO: 28145151 Riegrovo nám. 182, 767 01 Kroměříž
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Aleš Vraník Velehradská 728, 767 01 Kroměříž IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely dražby dobrovolné (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
18 stran
V Kroměříži, dne 9.8.2013
3 740 000 Kč 31.7
Stav ke dni : Počet příloh: 12
Ing. Aleš Vraník
31.7.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 123 ze dne 9.8.2013. - Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Holešov ze dne 9.8.2013. Jako zdroj byl použit webový portál: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti - Fotodokumentace nemovitosti - Nabídka prodeje obdobných rodinných domů Místopis Obec Holešov leží na rozmezí Hané a Valašska. Ve městě s 6 katastry, o rozloze 3397 ha, žije 11854 obyvatel, z toho 8055 v produktivním věku. Holešov je tzv. pověřenou obcí III. stupně s nejen správním, ale také průmyslovým a společenským centrem Mikroregionu Holešovsko. Je situováno 16 km severovýchodním směrem od Kroměříže. V místě je kompletní občanská vybavenost, poměrně dobrá nabídka pracovních příležitostí. Dopravní spojení v rámci regionu i státu je dobré (vlakové i autobusové spojení), dálnice D1 je dostupná do 10 minut. V letech 2007 až 2009 bylo dokončeno 65 bytových jednotek, z toho 30 v rodinných domcích. Od roku 2001 do roku 2012 ubylo v Holešově 641 obyvatel. Územně-plánovací dokumentace klade, klade důraz na rozvoj výstavby, rozšíření průmyslové výstavby a posilování příležitostí pro živnostníky. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1642/1 - Silnice Město Holešov, Masarykova 628, 76917 Holešov 1646 - Pozemek Základní Město Holešov, Masarykova 628, 76917 Holešov školy Holešov
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění jsou tyto nemovitosti: - Rodinný dům: Zděný, řadový, částečně podsklepený patrový rodinný dům s obytným podkrovím. Před 30-ti lety prošel dům rekonstrukcí s nástavbou obytného podkroví. Dále procházel postupně dalšími rekonstrukčními pracemi z nichž nejvýznamější rekonstrukce proběhla před 15-ti lety. Dům je celkově v dobrém udržovaném stavu. - Kamenosochařská dílna: Zděná dílna nacházející se za domem. Přístup k dílně je ze zahrady za domem, nebo dále přes školní pozemek zezadu za dílnou na němž je zřízeno věcné břemeno průjezdu, které je zřízeno ve prospěch majitele oceňované nemovitosti. Dílna má 10 let stáří, je celkově v dobrém stavebně technickém stavu, vzhledem ke svému stáří doposud nepotřebovala údržbu.
-2-
- Venkovní úpravy: - Oplocení dvorku za rodinným domem: Sloupky a podezdívka z lomového kamene, výplň tvoří dřevěné svlaky s latěmi. - Branka u plotu: kovářsky zpracovaná. - Dlažba: Dlažba z lomového kamene nacházející se na nádvoří za domem, vede od rodinného domu přes nádvoří a zahradu ke kamenosochařské dílně. - Pozemky: - p.č. 1635/1 zahrada o výměře 452 m2, nachází za rodinným domem, vedle kamenosochařské dílny. - p.č. 1635/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 109 m2, pozemek zastavěn stavbou Kamenosochařské dílny. - p.č. 1636 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 266 m2, pozemek zastavěn Rodinným domem a nádvořím. Silné stránky Velmi dobrý stav oceňovaných nemovitostí jako celku. Dobrá dopravní dostupnost a poloha vzhledem k centru obce. Slabé stránky Nejsou RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba kamenosochařské dílny je kolaudována jako zemědelská stavba, její zkutečné užívání však odpovídá budově pro průmysl a skladování - Kamenosochařská dílna, což zvyšuje hodnotu této stavby. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Jedná se o zadní příjezd ke Kamenosochařské dílně přes pozemek p.č. 1646, jde o pozemek Základní školy, na tomto pozemku je ve prospěch majitele oceňované nemovitosti zřízeno věcné břemeno užívání tohoto pozemku - majitelem tohoto pozemku je Město Holešov, Masarykova 628, 76917 Holešov. Ostatní rizika: nejsou
-3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 1.2 Dílna - Kamenosochařství 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům Popis Cena rodinného domu zjištěná porovnávacím způsobem podle vyhlášky zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících jeho příslušenství. Rodinný dům Oceňovaná nemovitost se nachází v řadové zástavbě rodinných domů, v centru obce Holešov. Jedná se o zděný, řadový, částečně podsklepený patrový rodinný dům s obytným podkrovím. Uliční fronta domu je orientována jihozápadně do ulice Plačkov, odkud je dům přístupný z místní asfaltové komunikace. Dům je orientován svou frontální stranou jihozápadně po směru ulice Plačkov. Dispozice RD 8 + 1 1.PP: Suterén domu tvoří 1 místnost, sloužící zároveň jako provozní zázemí domu s kotelnou. 1.NP: Garáž se sekčními el. vraty, vstupní hala, obývací pokoj (otevřený prostor, strop je zde tvořen střešním podhledem 2.NP), kuchyň + spíž, pracovna, šatna, chodba, 1x záchod, 1x koupelna se sprchovým koutem. 2.NP: Obytné podkroví se skládá z 5 pokojů, chodby, 1x koupelny, 1x záchod, 2x lodžie orientovaná směrem do zahrady. -4-
Popis konstrukcí Základy: Zdivo: půdní Stropy:
Střecha: Krytina: Klempířské konstrukce: Vnitřní omítky: Fasádní omítky: Vnější obklady: Vnitřní obklady: Schody: Dveře: Okna:
Podlahy:
Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Rozvod vody: Zdroj teplé vody: Instalace plynu: Kanalizace: Vybavení kuchyně: Vnitřní vybavení: Záchod: Ostatní: Navíc:
Kámen bez vodorovné i svislé izolace Zděné cihelné tl. 50 cm i smíšené s lomovým kamenem, část zdiva nástavby stáří 30 let Suterén: klenbové 1.NP a 2.NP: trámové s rovným podhledem, obývací pokoj kopíruje střešní kci. a zasahuje přez 1. a 2.NP. Před 30 lety byly na trámech provedeny nové potěry Střecha sklonitá sedlová a pultová stáří 30 let (pouze trámy nad částí sedlové střechy směrem do ulice zůstaly původní) Pozink. do ulice, do dvora hliník, oboje stáří 30 let Úplné, parapety nahrazeny kamennými deskami. Klempířské kce. směrem do ulice 30 let stáří. Suterén: chybí 1.NP a 2.NP: vápenné štukové 8 let stáří Průčelí: výztužná tkanina do lepidla (finální povrchová úprava není provedena), stáří 8 let Nádvoří: vápenná štuková, stáří 8 let Sokl z leštěné žuly, stáří 8 let Kuchyně a soc. zařízení: běžné keram. obklady Hala: štípaná břidlice Suterén: betonové 1.NP: betonová nosná kce.+ mramorové stupně + dřevěné podstupnice Hladké do ocelové zárubně Suterén: nejsou 1.NP: dřevěná zdvojená 30 let stáří, do ulice plastová s izolačním dvojsklem 8 let stáří. 2.NP: dřevěná zdvojená 30 let stáří Suterén: udusaná hlína 1.NP: mramor, keram. dlažba, 15 let stáří 2.NP: textilní povlakové v obytných místnostech, v ostatních dlažby a mramor, 8 let stáří Podlahové vytápění v kombinaci s ÚT (1.NP stáří 30 let, 2.NP stáří 15 let) Úplná (světelná i motorová), z 90 % v mědi stáří 12 let. Ano Studená i teplá, stáří 30 let Centrální ohřev plynový bojler, stáří 8 let (kotel ÚT stáří 10 let) Ano, stáří 30 let Městská stáří 30 let v patře a kuchyni, část pro podnikání stáří 15 let Kombinovaný sporák, digestoř, stáří 15 let Umyvadla, vana, sprchový kout, stáří 15 let 2x WC, stáří 15 let Krb -
-5-
Stavebně technický stav Na základě sdělení objednatele byl objekt dokončen a uveden do provozu asi v roce 1930. Před 30 lety prošel dům rekonstrukcí s nástavbou obytného podkroví, jedná se o rekonstrukci a nástavbu těchto prvků: část zdiva nástavby obytného podkroví, stropy nad kanceláří a šatnou zůstaly původní jinak všude trámové stropy s novými potěry, střecha (pouze trámy nad částí sedlové střechy směrem do ulice zůstaly původní), krytina střechy, klempířské konstrukce směrem do ulice, okna dřevěná zdvojená v 1.NP směrem do nádvoří a okna v 2.NP, část podlah v přízemí, vytápění v přízemí, rozvody vody, instalace plynu, odkanalizování v patře a v kuchyni. Před 15 lety prošel dům těmito dalšími rekonstrukcemi, jedná se o rekonstrukci a výměnu těchto prvků: mramorové podlahy v hale, obýváku a na schodišti, obklad ze štípané břidlice v hale, rekonstrukce garáže s elektrickými sekčními vraty, podlahové vytápění v kombinaci s ÚT, odkanalizování šatny s koupelnou v přízemí, kuchyně, vnitřní vybavení, záchody. Před 12 lety z 90 % nová elektroinstalace v mědi. Před 10 lety byl vyměněn kotel za nový. Před 8 lety byly provedeny tyto rekonstrukční práce a výměna těchto prvků: výměna klempířských prvků za měděné směrem do dvora, vnitřní i fasádní omítky, vnější obklad soklu z leštěné žuly, výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem v přízemí směrem do ulice, podlahy a podhledy ve 2.NP, plynový bojler pro ohřev teplé vody. Celkový stavebně technický stav je dobrý, odpovídá stáří stavby a provedeným rekonstrukčním změnám. Venkovní úpravy Oplocení nádvoří: - sloupky a provedení je z upraveného lomového kamene, výplň tvoří dřevěné svlaky + latě - výměry: výška 1,25 m, délka 12,41 m - 15 let stáří, prováděna údržba, je však potřeba obnovit nátěry Branka u plotu: - branka je kovářsky zpracována - výměry: výška 1,25 m, délka 1,62 m - 15 let stáří v dobrém stavu Dlažba: - dlažba z lomového kamene do MC - výměry: cca 33 m2 - 15 let stáří - dlažba se nachází na nádvoří a spojuje dům se zahradou Zámková dlažba: - nachází se na pozemku zahrady a spojuje nádvoří s kamenickou dílnou a zahradou. - výměry: (1,2 x 10,4) + (2,4 x 6,5) + (2,8 x 5,9) = 44,6 m2 - z celkové výměry je 16,52 m2 zvlněno provozem (nedostatečný podklad) Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 10 001 – 50 000 obyvatel 83 let 3 512,- Kč/m3 -6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP - suterén: (4,80*5,20)+1,50 1.NP: (13,75*12,53)-((4,41*1,14)+ +(4,53*1,15)) 2.NP - podkroví: 13,75*12,53 Název podlaží 1.PP - suterén: 1.NP: 2.NP - podkroví:
= =
26,46 m2 162,05 m2
=
172,29 m2
= =
56,89 m3 640,46 m3
=
227,15 m3
= = =
145,31 m3 16,00 m3 1 085,81 m3
Zastavěná plocha 26,46 m2 162,05 m2 172,29 m2
Obestavěný prostor 1.PP - suterén: ((4,80*5,20)+1,50)*(2,15) 1.NP,2.NP po zastřešení:(13,75*12,53*3,92)-((4,41*1,14*3,43)+ +(4,53*1,15*3,39)) 2.NP – podkroví se (13,75*5,60*2,85)+(13,75*5,60*(0,2/2)) zastřešením: ((13,75*6,93)*3,05)/2 ((4,80*4,3)*1,55)/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,23
162,05 m2 360,80 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna - více zákl. přísl. standard provedení jako koupelna a WC v každém patře 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem pozemky o celkové výměře 827 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu -7-
č. I
Vi typ A
II III III I V
-0,01 0,00 0,03 0,00 0,08
III IV
0,00 0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
III
0,01
III
0,00
13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 83 let: 0,65 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,65 = 0,792
i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
III
0,04
II
0,00
III
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,110
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka - Od roku 2008 na trhu s nemovitosmi v obci Holešov v současné době pozvolna ubývá poptávka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,950
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,792 * 1,110 * 0,950 = 0,835 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 512,- Kč/m3 * 0,835 = 2 932,52 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 932,52 Kč/m3 * 1 085,81 m3 = 3 184 159,54 Kč -8-
Cena rodinného domu stanovená porovnávacím způsobem
=
3 184 159,54 Kč
1.2 Dílna - Kamenosochařství Popis Kamenosochařská dílna o jednom nadzemním podlaží s plochou střechou. Dílna se skládá ze tří prostor, z čehož jedna slouží jako technické zázemí a zbylé dvě slouží pro výrobu a provoz kamenosochařské dílny, tyto vetší otevřené plochy jsou průjezdné ocelovými vraty. Dílna se nachází za rodinným domem. Příjezd k dílně je umožněn přes cizí pozemek, jede o školní pozemek za dílnou kde je zřízeno věcné břemeno průjezdu přes tento pozemek ve prospěch vlastníka stavby - toto věcné břemeno nemá vliv na cenu oceňovaného objektu. Oceňovaný objekt je v katastru nemovitostí veden jako zemědělská stavba, v současné době je k datu ocenění užíván jako budova pro průmysl a skladování - Kamenosochařská dílna. V objektu jsou 2 podvěsné drážky pro umístění elektrického zvedacího zařízení. Rozvod vody jen studené, kanalizace je svedena do městské kanalizace, instalována sedimentační jímka, elektroinstalace úplná (světelná i motorová). Z vybavení zůstává klimatizační jednotka. Stav objektu je dobrý, vzhledem ke stáří stavby nebyla údržba nutná.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 1.NP - kamenická dílna 22,18*6,74
=
[m2] 149,49
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 149,49 m2 149,49
Název 1.NP - kamenická dílna Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,65 m
Součin 545,64 545,64
PVP = 545,64 / 149,49 = 3,65 m PZP = 149,49 / 1 = 149,49 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (22,18*6,74)*(3,55) 1.NP - kamenická dílna (22,18*6,74)*(0,15/2)
= = -9-
[m3] 530,70 m3 11,21 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP - kamenická dílna
NP NP
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované zděné tl. 30 cm z pórobetonových tvárnic s rovným podhledem plochá plechová úplné hladké omítky doplněné částečně keram. obklady vápenné hladké běžné obklady chybí kovové kovová neotvíravá s izolačním dvojsklem cementový potěr chybí světelná i motorová chybí jen studená kanalizace svedena do městské kanalizace, sedimentační jímka chybí chybí chybí klimatizační jednotka
- 10 -
Obestavěný prostor 530,70 m3 11,21 m3 541,91 m3
Hodnocení standardu S P
Část [%] 100 100
S S S S S
100 100 100 100 100
S S C S S S P C N C P S
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
X C X C C N X
100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz [%] [%] [%] [%] [%] S 8,30 100 1,00 8,30 10,48 100,00 1. Základy vč. zemních prací P 21,40 100 0,46 9,84 12,43 100,00 2. Svislé konstrukce S 11,30 100 1,00 11,30 14,28 100,00 3. Stropy S 6,20 100 1,00 6,20 7,83 100,00 4. Krov, střecha S 2,20 100 1,00 2,20 2,78 100,00 5. Krytiny střech S 0,60 100 1,00 0,60 0,76 100,00 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 7,33 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 4,04 80,00 8. Úprava vnějších povrchů S 0,80 100 1,00 0,80 1,01 100,00 9. Vnitřní obklady keramické C 3,10 100 0,00 0,00 0,00 100,00 10. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 4,04 100,00 11. Dveře S 0,30 100 1,00 0,30 0,38 100,00 12. Vrata S 5,20 100 1,00 5,20 6,57 100,00 13. Okna P 2,90 100 0,46 1,33 1,68 100,00 14. Povrchy podlah C 3,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 15. Vytápění N 6,40 100 1,54 9,86 12,46 100,00 16. Elektroinstalace C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 17. Bleskosvod P 2,20 100 0,46 1,01 1,28 100,00 18. Vnitřní vodovod S 2,00 100 1,00 2,00 2,53 100,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 20. Vnitřní plynovod C 1,70 100 0,00 0,00 0,00 100,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 22. Vybavení kuchyní C 2,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 24. Výtahy N 5,20 100 1,54 8,01 10,12 100,00 25. Ostatní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů: 79,15 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,7915
Dok [%] 10,48 12,43 14,28 7,83 2,78 0,76 7,33 3,23 1,01 0,00 4,04 0,38 6,57 1,68 0,00 12,46 0,00 1,28 2,53 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,12 0,00
99,19
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * * * *
2 786,0,9390 0,9642 0,8753 0,7915 1,0000 2,1130 0,4990
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 541,91 m3 * 1 842,56 Kč/m3
= =
1 842,56 998 501,69 Kč
- 11 -
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,9919 990 433,80 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 100 = 10,000 %
-
99 043,38 Kč
Dílna - Kamenosochařství - zjištěná cena
=
891 390,42 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis Jedná se o pozemky parc.č. 1635/1, 1635/2, 1636. Pozemky jsou obdelníkových půdorysů, jen pozemek parc.č. 1635/1 zahrada je mírně odskočen se zalomením do tvaru L, je rozšířen v zadní části. Pozemky jsou rovinaté s možností napojení na elektrickou energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Při ocenění dle § 28 odst. 1,2 a ceny pozemku od této ceny odvozené, byla použita přirážka za možnost napojení na plyn ve výši +10%. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4990 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1130 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 115,47 0,40 2,1130 0,4990 10,00 § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 115,47 1,00 2,1130 0,4990 10,00
- 12 -
Upr. cena [Kč/m2] 53,57 133,93
Typ
Název
§ 28 odstavec 5 zahrada § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1635/1 1635/2 1636
Výměra [m2] 452,00 109,00
Jedn. cena [Kč/m2] 53,57 133,93
Cena [Kč] 24 213,64 14 598,37
266,00
133,93
35 625,38 74 437,39
Pozemky - zjištěná cena
=
74 437,39 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Dílna - Kamenosochařství
3 184 159,50 Kč 891 390,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 075 549,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
74 437,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
74 437,40 Kč
Celkem
4 149 987,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
4 149 987,30 Kč
- 13 -
Ocenění majetku obecnou metodikou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z ceny získané následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena. Podklady pro výpočet (databáze cen prodeje obdobných rodinných domů) jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Jelikož se na trhu s nemovitostmi nevyskytuje dostatečný počet obdobných srovnatelných nemovitostí použitelných pro cenové srovnání s oceňovanou nemovitostí jako celku, tudíž je cena zjištěna způsobem, kdy je k celkové ceně zjištěné porovnávací metodou (obsahuje Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky) dále ještě přičtena cena zjištěná Nákladovou metodou podle vyhlášky kamenosochařské dílny a cena pozemku p.č. 1635/2 který je touto kamenosochařskou dílnou zastavěn.
1. Ocenění pozemků 1.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Popis pozemků viz. výše v posudku v části Ocenění prováděné podle cenového předpisu, v kapitole Pozemky. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění pozemků p.č. 1635/1, 1636 jsou součástí ocenění rodinného domu, samostatně není jejich cena vyčíslena. Cena pozemku p.č. 1635/2 stejně jako cena kamenosochařské dílny zjištěna Nákladovou metodou ocenění podle vyhlášky je na závěr přičtena k ceně zjištěné porovnávacím způsobem.
2. Porovnávací ocenění 2.1 Oceňovaná nemovitost Popis oceňované nemovitosti Cena zjištěná touto metodou ocenění obsahuje cenu rodinného domu s příslušenstvím a pozemky. Podrobný popis viz. výše v posudku. - 14 -
Výpočet porovnávací hodnoty Výpočet je uveden níže v následujících tabulkách. Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Lokalita (Holešov)
Počet místností (pokoje + kuchyně)
Zastavěná plocha m2
Užitná plocha m2
Oceň. objekt
Holešov, ul. Plačkov č.p. 620/5
8+1
162,05
220
(1)
(2)
(3)
1
2
3
4
Všetuly, ul. Zahradní
Holešov
Všetuly
Holešov
2x (2 + 1)
4+1
5+1
2 + 1, 4+1
Garáž (další Pozemek příslušenm2 ství) garáž, 2x lodžie
718
viz. Popis výše v posudku
(4)
(5)
(6)
473
Informace ověřeny z více nabídek prodeje nemovitosti. Zděný, samostatně stojící, podsklepený se dvěmi nadzemními podlažími s půdou. Dům kolaudován r. 1985. Interiér domu po kompletní rekonstrukci ( r. 2006 koupelny, r. 2011 okna, rozvody, podlahy, kuchyně). r. 2011 zateplení půdních prostor. Možná kombinace jako sídlo firmy a bydlení stejně jako u oceňovaného objektu. Celkový stav velmi dobrý
392
Zděný, v řadové zástavbě, částečně podsklepený patrový dům s obytným podkrovím. r. 2011 měněn kotel k ústřednímu vytápění za nový. Rekonstrukce koupelny a částečně obývacího pokoje r. 2009. Dům s pravidelnou údržbou. Celkový stav dobrý.
723
Zděný, samostatně stojící, podsklepený patrový dům s obytným podkrovím. Rok kolaudace 1936. Kompletní rekonstrukce r. 2002 (okna, střecha, zateplení, podlahy). Celkový stav velmi dobrý.
306
Zděný, v řadové zástavbě, podsklepený se dvěmi nadzemními podlažími a plochou střechou. Dům po celkové rekonstrukci (okna, zateplení, krb s průduchy na vytápění, plynový kotel, elektřina v mědi, rozvody vody, rozvody topení včetně otopných těles, nová kuchyň. Celkový stav výborný
131
cca 220, odhad garáž, podle balkon, uvedené parkovací podlaho stání -vé plochy
209
cca 170, garáž pro odhad 2 auta s podle možností uvedené parkování podlaho na -vé nádvoří plochy
144
149
209
-
ne
2x parkovací stání, balkon
- 15 -
Jiné
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
garáž (další stav polo- veli- příslu a ha kost vyba šens- -vení tví) (10) (11) (12) (13)
K5
K6
IO
Cena oceňovaného objektu odvozená
pozemky
úvaha znalce
K1x … × K6
ze srovnávacího Kč
(14)
(15)
(16)
(17)
Kč
pramen ceny KCR
Kč
(1)
(7)
(8)
(9)
1
3 360 000
0,85
2 856 000
0,98
1,00
1,02
1,05
0,98
1,00
1,03
2 772 816
2
3 100 000
0,85
2 635 000
1,00
0,85
1,03
1,00
0,96
1,00
0,84
3 136 905
3
2 750 000
0,85
2 337 500
0,98
0,98
0,95
1,08
1,00
1,00
0,99
2 361 111
4
3 770 000
0,85
3 204 500
1,00
1,00
0,96
1,20
0,95
1,00
1,09
2 939 908
Celkem průměr
Kč
2 802 685
Minimum
Kč
2 361 111
Maximum
Kč
3 136 905
Směrodatná výběrová odchylka
s
329 855
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
2 472 830
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
3 132 540
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu
(kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1)
K2 Koeficient úpravy na velikost objektu
(kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1)
K3 Koeficient úpravy na garáž (další příslušenství) (lepší >1, horší <1) K4 Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (srovnávací objekt cenově lepší: K4 > 1, horší < 1) K5 Koeficient úpravy na pozemky (srovnávací objekt cenově lepší: K5 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (analogicky: srovnávací objekt kromě vlivu předchozích koeficientů K6 ještě lepší: K6 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Cena rodinného domu zjištěná porovnávacím způsobem je 2 802 685,- Kč Součet ceny rodinného domu s pozemky a příslušenstvím zjištěné porovnávací metodou a ceny kamenosochařské dílny zjištěné Nákladovou metodou ocenění podle vyhlášky a ceny pozemku p.č. 1635/2 zjištěné Oceněním podle vyhlášky. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti Cena rodinného domu s příslušenstvím a pozemky zjištěná 2 802 685 Kč porovnávací metodou Cena kamenosochařské dílny zjištěná Nákladovou metodou ocenění 891 390 Kč podle vyhlášky Cena pozemku p.č. 1635/2 zjištěná Oceněním podle vyhlášky 14 598 Kč Výsledná porovnávací hodnota činí
3 708 673 Kč - 16 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 1.2 Dílna - Kamenosochařství
3 184 160,00 Kč 891 390,00 Kč 4 075 550,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
74 440,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky – jsou součástí ocenění rodinného domu 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům - přípočet ceny kamenosochařské dílny - přípočet ceny pozemku p.č. 1635/2 zastav. kamenosoch. dílnou Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena
0,00 Kč 2 802 690,00 Kč 891 390,00 Kč 14 600,00 Kč
Současný stav 3 708 680 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 4 149 990 Kč
3 740 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena posuzované nemovitosti byla stanovena především na základě „Porovnávací metody” porovnáním s jinými obdobnými nemovitostmi (Rodinné domy v k.ú. Holešov). Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu.
V Kroměříži 9.8.2013 Ing. Aleš Vraník Velehradská 728 767 01 Kroměříž
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 21.8.1984, č.j.Spr. 3460/84, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7/4048/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4048.
- 17 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 123 ze dne 9.8.2013. Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Holešov ze dne 9.8.2013. Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Nabídka prodejů obdobný rodinných domů
- 18 -
počet stran A4 příloze 3 1 1 2 5
