Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
521 / 27 / 2013
Rekreační chalupa, rekreační domek bez garáže v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Budova č.e. 16, LV č. 596 na pozemcích jiného vlastníka Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Holubov Část obce dle LV Holubov
Obec Ulice
Holubov Holubov
Počet obyvatel 1044 č.e. 16
Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova č.e. 16
Tel. E-mail IČ DIČ
66254132
Dušková Zdeňka - Holubov, Holubov 16, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 525731/190
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email:
[email protected]
0845
380 711 410
Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 733 698996 Počet stran příloh
63.31 m2
29.1.2013 27.1.2013 27.1.2013
6
6 300 Kč/m2
398 900 Kč
400 000 Kč Čtyřista tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
756 000 Kč Sedmsetpadesátšest tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) NE stavba je umístěna na vlastním pozemku
-1-
NE
ANO ANO NE
ANO ANO ANO ANO NE ANO ANO
Nemovitost je umístěna na pozemcích jiného vlastníka. Pozemky p.č. 1044 a 1045/5 jsou ve vlastnictví pana Františka Ondráka. k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Přístup k nemovitosti je přes pozemky jiného vlastníka. Navrhuji zřízení věcného břemene jízdy a chůze ve prospěch nemovitosti Holubov č.e.16 a povinnost k pozemkům p.č. 1045/1 a 1043/1 k.ú. Holubov ve vlastnictví pana Františka Ondráka. nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní exekuční řízení stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu Nemovitost se nachází v těsné blízkosti Křemežského potoka. stavba je dokončena zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul.
-2-
ANO
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 596, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 5.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holubov, vyhotovil dálkový přístup do KN 29.1.2013. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 27.1.2013. Datum předání kompletních podkladů 29.1.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 596, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 5.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holubov, vyhotovil dálkový přístup do KN 29.1.2013.
-3-
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Holubov se nachází v okrese Český Krumlov ve vzdálenosti cca 9 km severně od Českého Krumlova a 15 km jihozápadně od Českých Budějovic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba jiná Občanská vybavenost - škola, školka, obchod se smíšeným zbožím, 3x restauarace s ubytováním, obecní úřad. Občanská vybavenost - rozšířená v Křemži (cca 2 km), kompletní v Českém Krumlově (cca 12 km) Dopravní dostupnost - ČSAD - více než 8 spojů na Č.Krumlov a na České Budějovice, dále zastávka ČD. Pracovní příležitosti - v místě Grafobal (Artipa), a dojíždění do Č.Krumlova, do Českých Budějovic Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rekreační chata, nepodsklepená s jedním nadzemním podlažími a s využitelným podkrovím. Krov sedlový. Střešní krytina z eternitových šablon. Okna dřevěná a plastová. Původní obdelníková stavba byla doplněna o přístavbu s pultovou střechou. Nemovitost nebyla zpřístupněna, ale pravděpodobně je vytápěna lokálně kamny na tuhá paliva. Napojení na inženýrské sítě: elektro, voda z vlastní studny, kanalizace svedena do odpadní jímky. Nemovitost se nachází na pozemcích jiného vlastníka a není právně přístupná. Pouze přes pozemky jiného vlastníka. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 1045/1 František Ondrák parc.č. 1043/1 František Ondrák
Způsob využití pozemku lesní pozemek trvalý travní porost
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: šterkový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Navrhuji zřízení věcného břemene jízdy a chůze ve prospěch nemovitosti Holubov č.e.16 a povinnost k pozemkům p.č. 1045/1 a 1043/1 k.ú. Holubov ve vlastnictví pana Františka Ondráka. Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, WC
1
Počet podkroví
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
1
39.72 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, trouba Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova
Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna Instalace
Rozsah plastová okna v části nemovitosti přístavba
odhadem 30 30 % nevykazuje Rok provedení
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 168 m3 Cena
4 500 Kč/m3
Cena celkem
756 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 0 m2 Cena pozemků
0 Kč/m2
Cena celkem
0 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy
napojeno napojeno napojeno
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku
-4-
není není není
Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
není
Plyn
není
není
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
základy
z prostého betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
zděné
vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Konstrukce
dokonč
%
Provedení
dokonč
s izolací vodorovnou i svislou dřevěné a keramické
100
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
sedlový a pultová střecha cihelného zdiva v tl. do 40 cm vápenná omítka štuková plastová s dvojsklem a dřevěná Jekor
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100 100
100 100
schodiště dveře
eternitové šablony dřevěný obklad, eternitové šablony a omítka dřevěné hladké lakované
100
keramická dlažba
100
kamna na pevná paliva studené a teplé bojler
100 100 100
podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
světelný a motorový rozvod není
100 0
1.NP - výčet místností kuchyně, obývací pokoj, koupelna, WC
100
100 100
plocha koeficient KZp započit. plocha 31.76 m2 1.0 31.76 m2 31.76 m2
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností pokoj
31.76 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 31.55 m2 1.0 31.55 m2 31.55 m2
Součet ploch za podlaží
-5-
31.55 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 22.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 80.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 100 000 Kč 15 % 935 000 Kč
45.0 m2 150.0 m2 13 800 Kč/m2 11 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděná rekreační chata ve vyhledáváné oblasti Českého Krumlova - Holubov. Chata nabízí veškerý komfort potřebný pro celoroční rekreaci jejich majitelů. V chatě je zavedena voda, elektřina, vlastní septik. Chata je kompletně vybavena vč. kuchyňky a dalšího nábytku. K dispozici je sprcha a WC.Příjezd k chatě s možností parkování v garáži v suterénu. Chata je obklopena lesy, možnost turistiky, houbaření, cykloturistiky, dobrá dostupnost k řece pro vodáky apod.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: interent, datum změny inzerátu 28.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 75.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
999 000 Kč 15 % 849 000 Kč
32.0 m2 476.0 m2 13 300 Kč/m2 11 300 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděná chata u obce Křemže. Objekt se skládá ze suterénu, přízemí a podkroví. V suterénu se nachází garáž, v přízemí je vstup do objektu, předsíň, obývací pokoj s krbem, kuchyně a wc. V podkroví je jedna velká místnost, která slouží jako ložnice. Z obývacího pokoje je vstup na prostorný balkon. K chatě náleží oplocený pozemek - zahrada o výměře 476 m2. Zastavěná plocha domu je 32 m2. Voda je zajištěna z vlastní studny, odpady jsou řešeny odvodem do septiku. Vytápění je řešeno tuhými palivy v krbových kamnech a v objektu je zavedena elektřina 220 V. Chata je v umístěna ve velmi klidné lokalitě mezi obcemi Mříč a Křemže, nedaleko chaty je rybník.
-6-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 15.1.2013 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 52.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
26.0 m2 341.0 m2 11 100 Kč/m2
575 000 Kč 10 % 518 000 Kč
10 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rekreační chatu o užit.ploše 52m2,zast.plocha 26m2 na pozemku o celkové výměře 341m2 v chatové oblasti Smitkova strouha, obec Mříč u Křemže. Dřevěná chata na podezdívce je situována ve svahu obklopena lesem a třemi rybníky. Sestává v přízemí sklep, který slouží jako tech.místnost. Po zastřešené verandě je vchod do obytné místnosti s kamny na tuhá paliva, kuchyňky s průtokovým ohřívačem pro mytí a splachovací WC s umyvadlem a odtokem do septiku. Po schodech je vchod do podkroví které slouží jako ložnice se 4 lůžky. Voda z vlastní studny, el.230/400V, vytápění kamny na tuhá paliva. V roce 2006 vybudováno nové komín.těleso, v roce 2008 nová střešní krytina. Udržovaná chata v klidném prostředí pro rekreaci i sport.vyžití s možností koupání.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
10 000 - 11 700 Kč/m2
518 000 - 935 000 Kč 6 300 Kč/m2
Obvyklou cenu nemovitosti č.e.16 zapsanou na LV č. 596 v katastrálním území Holubov, obec Holubov bez pozemků odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 6.300 Kč/m2 užitné plochy, tj. 0.400 mil. Kč. Do nemovitosti nebyl umožněn přístup a v obvyklé ceně byla zohledněna skutečnost, že se nemovitost nachází na pozemku jiného vlastníka a k pozemku není zajištěn z právního hlediska přístup. Vypracoval Licence číslo 0845
Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov
podpis
-7-
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)
Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná nevyplývají. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč
0,- Kč.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 521/27/2013 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2013015.
V Českém Krumlově dne 30.1.2013 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov
-8-
Fotodokumentace
pohled na RCH
pohled na RCH
pohled na RCH
pohled na RCH
pohled na RCH
pohled na RCH
-9-
Fotodokumentace - mapy
Obec Holubov
Holubov č.e. 16 - umístění nemovitosti v obci
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
