ZNALECKÝ POSUDEK č.3580-403/2013 O ceně podílu o velikosti 3/4 rodinných domů v obci Snovídky, č.p.138 a č.p.155, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.145/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 179 m2, p.č.st.145/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m2, p.č.1388/5, zahrada, o velikosti 67 m2, p.č.1388/8, zahrada, o velikosti 35 m2, p.č.2008, orná půda, o velikosti 436 m2, p.č.2009/1, zahrada, o velikosti 804 m2 a p.č.2014/1, orná půda, o velikosti 100 m2, vše zapsáno na LV č.103 pro k.ú.Snovídky
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 14.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 3/4 rodinných domů v obci Snovídky, č.p.138 a č.p.155, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.145/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 179 m2, p.č.st.145/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m2, p.č.1388/5, zahrada, o velikosti 67 m2, p.č.1388/8, zahrada, o velikosti 35 m2, p.č.2008, orná půda, o velikosti 436 m2, p.č.2009/1, zahrada, o velikosti 804 m2 a p.č.2014/1, orná půda, o velikosti 100 m2, vše zapsáno na LV č.103 pro k.ú.Snovídky
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Snovídky 155, 138 683 33 Snovídky Jihomoravský Vyškov Snovídky Snovídky 360
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.10.2013 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.Zdeňky Žákové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.103 pro k.ú.Snovídky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
505620/201, Paní Zdeňka Páleníčková, Snovídky 155, 683 33 Snovídky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 796011/3854, Paní Zdeňka Žáková, Svatoslav 43, 666 01 Svatoslav, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4
Vlastníci pozemku: 505620/201, Paní Zdeňka Páleníčková, Snovídky 155, 683 33 Snovídky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 796011/3854, Paní Zdeňka Žáková, Svatoslav 43, 666 01 Svatoslav, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost Místním šetřením bylo zjištěno, že jde ve skutečnosti o jeden objekt rodinného domu, který byl původně dvěma objekty se dvěma čísly popisnými.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným patrem. Má sedlovou a valbovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, z části poškozená. Vybavení kuchyně je podstandardní, linka bez sporáku. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je ze zásobníku. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou betonové terasové. Dispozičně jde o byt 5+1 s jídelnou. K domu náleží stavby hospodářského charakteru, dvě garáže. Část domu s č.p.138 je starý nejméně 80 roků, část s č.p.155 je stará cca 30 roků. Zároveň byla provedena modernizace domu. Stav domu je zhoršený, delší domu neužívaný, nutné opravy, např.fasády. Celkové vybavení je spíše podstandardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, z veřejného vodovodu, kanalizace je do jímky, elektřinu a na plyn. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné úzké komunikaci.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Kůlna 1.2.3. Garáž 1.2.4. Studna
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 286,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
sklep: přízemí: patro:
Název podlaží sklep: přízemí: patro:
5,59*10,35 = 9,88*6,78+1,98*5,59+5,53*10,6+3,6* = 1,77 5,53*10,6 =
Zastavěná plocha 57,86 m2 143,04 m2 58,62 m2
-5-
57,86 m2 143,04 m2 58,62 m2
Konstrukční výška 2,27 m 2,88 m 2,82 m
Obestavěný prostor
102,41 m3 675,29 m3
spodní stavba: vrchní stavba:
57,86*(2,27-0,5) = 9,88*6,78*3,68+1,98*5,59*2,92+5,53*10,6*6, = 32+3,6*1,77*(3,08+1,0) zastřešení: 9,88*6,78*3,37/2+1,98*5,59*0,69/2+5,53*10,6 = *2,9/3 Obestavěný prostor - celkem: =
173,35 m3 951,05 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,81
143,04 m2 259,52 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - nesoulad mezi skutečností a právním stavem 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad -6-
č. I
Vi typ B
III I
0,00 -0,08
II II V
0,00 0,01 0,08
III II
0,00 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
I
-0,10
IV
0,65
provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,73 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,73 = 0,394 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II II I I I II II I III II
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,850 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,394 * 0,850 * 0,850 = 0,285
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,285 = 936,51 Kč/m3 CP = CU * OP = 936,51 Kč/m3 * 951,05 m3 = 890 667,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -7-
890 667,84 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Garáž
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 1 947,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí:
5,64*7,95
Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 44,84 m2
44,84 m2
Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 44,84*(2,3+2,7)/2 Obestavěný prostor - celkem:
= =
112,10 m3 112,10 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství -8-
č. II
Vi typ B
II II II II
0,00 0,00 -0,02 -0,01
5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90
III IV
0,00 0,65
5
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,90 = 0,567 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,850
Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,567 * 0,850 * 0,850 = 0,410
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 947,- Kč/m3 * 0,410 = 798,27 Kč/m3 CP = CU * OP = 798,27 Kč/m3 * 112,10 m3 = 89 486,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
89 486,07 Kč
1.2.2. Kůlna
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: -9-
prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2880 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1592
Výpočet jednotlivých ploch Název přízemí
Plocha 7,49*3,2
[m2] 23,97
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 23,97 m2 2,31 m
Název přízemí Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název vrchní stavba
Obestavěný prostor 23,97*(2,31+2,81)/2
=
[m3] 61,36 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 61,36 m3 61,36 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Provedení jednostranně obíjené zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné standardní pozinkovaný plech
dřevěné svlakové - 10 -
Hodnocení standardu C S N S X S S C X P
Část [%] 100 75 25 100 100 100 100 100 100 100
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
C C C
100 100 100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S N S X S S C X P C C C
8,30 31,90 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00
Část [%] 100 75 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 0,00 23,92 12,28 21,20 0,00 11,10 1,60 0,00 0,00 1,70 0,00 0,00 0,00 71,80 0,7181
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské práce 9. Dveře Opotřebení:
S N S S S P
OP [%] 31,90 31,90 21,20 11,10 1,60 3,70
Část [%] 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00
K 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,46
UP [%] 23,92 12,28 21,20 11,10 1,60 1,70
PP Opot. St. Živ. [%] části 33,31 75,00 17,10 65,00 29,53 75,00 15,46 80,00 2,23 85,00 2,37 90,00
Opot. z celku 24,9825 11,1150 22,1475 12,3680 1,8955 2,1330 74,6415
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8):
[Kč/m3] - 11 -
=
970,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
0,7181 0,8500 2,0930 1,1592
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 61,36 m3 * 1 436,49 Kč/m3
= =
1 436,49 88 143,03 Kč
Opotřebení analytickou metodou: 74,6415 %
-
65 791,28 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
22 351,75 Kč
1.2.3. Garáž
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 1 947,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí: Název podlaží přízemí:
2,7*5,03+1,39*1,84 Zastavěná plocha 16,14 m2
=
16,14 m2
Konstrukční výška 2,13 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 16,14*(2,13+2,53)/2 Obestavěný prostor - celkem:
= =
- 12 -
37,61 m3 37,61 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90
č. II
Vi typ B
II II II II III IV
0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,90 = 0,567 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,850
Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,567 * 0,850 * 0,850 = 0,410
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 947,- Kč/m3 * 0,410 = 798,27 Kč/m3 CP = CU * OP = 798,27 Kč/m3 * 37,61 m3 = 30 022,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1.2.4. Studna
Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 kopaná - 13 -
30 022,93 Kč
Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2,00 m 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 2,00 m * 1 950,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + = * * * =
3 900,- Kč 9 480,- Kč 13 380,- Kč 0,8500 2,3130 1,2880 33 881,80 Kč
Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 %
-
28 234,72 Kč
Studna - zjištěná cena
=
5 647,08 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: -7 %
- 14 -
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,2880 -7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,2880 -7,00
Zatřídění
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 89,97 35,99
Parcelní číslo st.145/1
Výměra [m2] 179,00
Jedn. cena [Kč/m2] 89,97
Cena [Kč] 16 104,63
st.145/2
184,00
89,97
16 554,48
1388/8 1388/5
35,00 67,00
35,99 35,99
1 259,65 2 411,33 36 330,09
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29
Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 436,00 804,00 100,00 1 340,00
orná půda 2008 31 941 zahrada 2009/1 31 941 orná půda 2014/1 31 941 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 8,12 8,12 8,12
Pozemky - zjištěná cena
- 15 -
UC [Kč/m2] 8,12 8,12 8,12
Cena [Kč] 3 540,32 6 528,48 812,00 10 880,80 * 1,0000 10 880,80
=
47 210,89 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
890 667,80 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Kůlna 1.2.3. Garáž 1.2.4. Studna
89 486,10 Kč 88 143,- Kč 30 022,90 Kč 33 881,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 132 201,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
47 210,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
47 210,90 Kč
Celkem
1 179 412,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 179 412,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
890 667,80 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Kůlna 1.2.3. Garáž
89 486,10 Kč 22 351,80 Kč 30 022,90 Kč - 16 -
1.2.4. Studna
5 647,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 038 175,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
47 210,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
47 210,90 Kč
Celkem
1 085 386,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 085 386,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionosmdesátpěttisíctřistadevadesát Kč
- 17 -
1 085 390,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.180.000,- Kč a budoucí pohledávka do výše 708.000,- Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Nařízení exekuce 69Nc-1099/2003-5 ze dne 24.3.2003, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 049EX - 245/2008-4 ze dne 17.3.2008, Nařízení exekuce 69Nc-600/2003-4 ze dne 8.2.2008, Nařízení exekuce 25Nc-2718/2009-13 ze dne 22.8.2009, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 103EX - 18032/2009-7 ze dne 31.7.2009, Nařízení exekuce 25Nc-1812/2009-12 ze dne 31.3.2009, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 137EX - 8595/2009-29 ze dne 15.9.2009, Zástavní právo soudcovské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 9.480,- Kč - LEXICO, a.s., Legionářská 1319/10, Nová Ulice, 779 00 Olomouc, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 103EX - 10365/2010-10 ze dne 12.5.2010, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 863,- Kč s příslušenstvím - LEXICO, a.s., Legionářská 1319/10, Nová Ulice, 779 00 Olomouc, Nařízení exekuce 25EXE-1569/2010-12 ze dne 13.4.2010, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 77EX - 3969/2010-19 ze dne 29.7.2010, Nařízení exekuce 25EXE-3105/2010-11 ze dne 3.12.2010, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 030EX - 6857/2010-7 ze dne 16.12.2010, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 137EX - 2093/2004-25 ze dne 9.6.2011, Nařízení exekuce 69Nc-318/2004-5 ze dne 20.4.2004, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 17.000,- Kč s příslušenstvím - FAST FINANCE, s.r.o., Biskupský dvůr 2095/8, Nové Město, 110 00 Praha, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 45.135,- Kč - Městská správa sociálního zabezpečení Brno, Veveří 979/5, Veveří, 660 20 Brno, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 24.735,- Kč s příslušenstvím - Vančura Zbyněk Mgr., Konečného 2283/15, Židenice, 615 00 Brno, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 34.512,- Kč s příslušenstvím - Home Credit a.s., Moravské náměstí 249/8, Brno-město, 602 00 Brno 2. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 18 -
pěkný opravený RD 3+1+přístavky postavený ve 40.letech minulého století ze smíšeného zdiva na okraji obce Nemotice, okres Vyškov. Dům je kvalitně postaven, suchý, jsou zde nataženy nově sítě jako elektřina, rozvody vody z vlastní studny, rozvody a tělesa topná, je také osazen plastovými okny a je částečně podizolován. Opravy v domě byly provedeny v r. 2007. Vytápění zajišťuje el. kotel (snížený tarif) nebo kamna na tuhá paliva. Voda přivedena z vlastní studny, díky čemuž se ušetří na vodném. Odpad sveden do betonové jímky, která bývá vyvážena cca jednou za 2 roky, tzn. úspora na stočném. Dům disponuje vlastní samostatnou garáží s vjezdem, většími přístavky, dvorem a velkou zahradou. Součástí prodeje je i orná půda, která je pronajata. Možnost rozšíření o půdní nástavbu či vestavbu je samozřejmostí, střecha v dobrém stavu. Dům je ihned k nastěhování. Orientace domu je jihozápadně. Požadovaná cena 1.190.000,- Kč.
- 19 -
menší rodinný dům 1+1, ze smíšeného zdiva o celkové ploše 731 m2, vhodný i jako chalupa. Je po úpravách které zahrnovaly především novou střechu, rozvody vody, koupelnu a podlahy. Má dřevěná okna a dveře, plovoucí podlahy, nová krbová kamna. IS: elektřina 220V, obecní vodovod, kanalizace. Vytápění krbovými kamny a elektřinou. Nachází se na konci obce u lesa v klidném prostředí. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč.
Prodej rodinného domu o velikosti 2+1 v obci Nesovice okr. Vyškov. Dům má 2 NP. Postaven byl v r. 1964 a v r. 2006 proběhla rekonstrukce - vnější omítky, dům je zateplen, plastová okna, sanitární zařízení aj. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Dům je připojen na elektrorozvodnou síť, kanalizaci, vodovod a je možnost napojení na plynovod. Užitná plocha: 160 m2, obytná plocha je 123 m2, zastavěná plocha 80 m2 a plocha pozemku je 175m2. Dům je třeba si dodělat dle vlastních potřeb. V obci školka, škola, obchody, lékař, obecní úřad,koupaliště, vlak i bus. Nesovice jsou klidná obec s výbornou dostupností IDS do Brna, Bučovic, Vyškova, Slavkova a Uherského Hradiště. Požadovaná cena 750.000,- Kč.
- 20 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.000.000,- Kč za celou nemovitost
Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Negativně působí prodej podílu.
Obvyklou cenu podílu o velikosti 3/4 nemovitosti stanovuji na 500.000,- Kč. Slovy: Pětsettisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 14.10.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.
- 21 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3580-403/2013 znaleckého deníku.
- 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 103 ze dne 30.9.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 23 -
počet stran A4 v příloze: 9 2 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 24 -
- 25 -
Mapa oblasti
- 26 -
- 27 -
- 28 -
ZNALECKÝ POSUDEK č.3580-403/2013 O ceně podílu o velikosti 3/4 rodinných domů v obci Snovídky, č.p.138 a č.p.155, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.145/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 179 m2, p.č.st.145/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m2, p.č.1388/5, zahrada, o velikosti 67 m2, p.č.1388/8, zahrada, o velikosti 35 m2, p.č.2008, orná půda, o velikosti 436 m2, p.č.2009/1, zahrada, o velikosti 804 m2 a p.č.2014/1, orná půda, o velikosti 100 m2, vše zapsáno na LV č.103 pro k.ú.Snovídky
Objednatel posudku:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 14.10.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 3/4 rodinných domů v obci Snovídky, č.p.138 a č.p.155, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.145/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 179 m2, p.č.st.145/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m2, p.č.1388/5, zahrada, o velikosti 67 m2, p.č.1388/8, zahrada, o velikosti 35 m2, p.č.2008, orná půda, o velikosti 436 m2, p.č.2009/1, zahrada, o velikosti 804 m2 a p.č.2014/1, orná půda, o velikosti 100 m2, vše zapsáno na LV č.103 pro k.ú.Snovídky
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Snovídky 155, 138 683 33 Snovídky Jihomoravský Vyškov Snovídky Snovídky 360
Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.10.2013 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.Zdeňky Žákové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.103 pro k.ú.Snovídky - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
505620/201, Paní Zdeňka Páleníčková, Snovídky 155, 683 33 Snovídky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 796011/3854, Paní Zdeňka Žáková, Svatoslav 43, 666 01 Svatoslav, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4
Vlastníci pozemku: 505620/201, Paní Zdeňka Páleníčková, Snovídky 155, 683 33 Snovídky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 796011/3854, Paní Zdeňka Žáková, Svatoslav 43, 666 01 Svatoslav, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost Místním šetřením bylo zjištěno, že jde ve skutečnosti o jeden objekt rodinného domu, který byl původně dvěma objekty se dvěma čísly popisnými.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným patrem. Má sedlovou a valbovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, z části poškozená. Vybavení kuchyně je podstandardní, linka bez sporáku. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je ze zásobníku. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou betonové terasové. Dispozičně jde o byt 5+1 s jídelnou. K domu náleží stavby hospodářského charakteru, dvě garáže. Část domu s č.p.138 je starý nejméně 80 roků, část s č.p.155 je stará cca 30 roků. Zároveň byla provedena modernizace domu. Stav domu je zhoršený, delší domu neužívaný, nutné opravy, např.fasády. Celkové vybavení je spíše podstandardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, z veřejného vodovodu, kanalizace je do jímky, elektřinu a na plyn. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné úzké komunikaci.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Kůlna 1.2.3. Garáž 1.2.4. Studna
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 80 let 3 286,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
sklep: přízemí: patro:
Název podlaží sklep: přízemí: patro:
5,59*10,35 = 9,88*6,78+1,98*5,59+5,53*10,6+3,6* = 1,77 5,53*10,6 =
Zastavěná plocha 57,86 m2 143,04 m2 58,62 m2
-5-
57,86 m2 143,04 m2 58,62 m2
Konstrukční výška 2,27 m 2,88 m 2,82 m
Obestavěný prostor
102,41 m3 675,29 m3
spodní stavba: vrchní stavba:
57,86*(2,27-0,5) = 9,88*6,78*3,68+1,98*5,59*2,92+5,53*10,6*6, = 32+3,6*1,77*(3,08+1,0) zastřešení: 9,88*6,78*3,37/2+1,98*5,59*0,69/2+5,53*10,6 = *2,9/3 Obestavěný prostor - celkem: =
173,35 m3 951,05 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,81
143,04 m2 259,52 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - nesoulad mezi skutečností a právním stavem 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad -6-
č. I
Vi typ B
III I
0,00 -0,08
II II V
0,00 0,01 0,08
III II
0,00 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
I
-0,10
IV
0,65
provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,73 12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,73 = 0,394 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II II I I I II II I III II
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,850 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,394 * 0,850 * 0,850 = 0,285
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m3 * 0,285 = 936,51 Kč/m3 CP = CU * OP = 936,51 Kč/m3 * 951,05 m3 = 890 667,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -7-
890 667,84 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Garáž
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 1 947,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí:
5,64*7,95
Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 44,84 m2
44,84 m2
Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 44,84*(2,3+2,7)/2 Obestavěný prostor - celkem:
= =
112,10 m3 112,10 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství -8-
č. II
Vi typ B
II II II II
0,00 0,00 -0,02 -0,01
5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90
III IV
0,00 0,65
5
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,90 = 0,567 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,850
Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,567 * 0,850 * 0,850 = 0,410
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 947,- Kč/m3 * 0,410 = 798,27 Kč/m3 CP = CU * OP = 798,27 Kč/m3 * 112,10 m3 = 89 486,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
89 486,07 Kč
1.2.2. Kůlna
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: -9-
prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2880 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,1592
Výpočet jednotlivých ploch Název přízemí
Plocha 7,49*3,2
[m2] 23,97
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 23,97 m2 2,31 m
Název přízemí Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název vrchní stavba
Obestavěný prostor 23,97*(2,31+2,81)/2
=
[m3] 61,36 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 61,36 m3 61,36 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Provedení jednostranně obíjené zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné standardní pozinkovaný plech
dřevěné svlakové - 10 -
Hodnocení standardu C S N S X S S C X P
Část [%] 100 75 25 100 100 100 100 100 100 100
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
C C C
100 100 100
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S N S X S S C X P C C C
8,30 31,90 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00
Část [%] 100 75 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 0,00 23,92 12,28 21,20 0,00 11,10 1,60 0,00 0,00 1,70 0,00 0,00 0,00 71,80 0,7181
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 2. Obvodové stěny 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské práce 9. Dveře Opotřebení:
S N S S S P
OP [%] 31,90 31,90 21,20 11,10 1,60 3,70
Část [%] 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00
K 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,46
UP [%] 23,92 12,28 21,20 11,10 1,60 1,70
PP Opot. St. Živ. [%] části 33,31 75,00 17,10 65,00 29,53 75,00 15,46 80,00 2,23 85,00 2,37 90,00
Opot. z celku 24,9825 11,1150 22,1475 12,3680 1,8955 2,1330 74,6415
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8):
[Kč/m3] - 11 -
=
970,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
0,7181 0,8500 2,0930 1,1592
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 61,36 m3 * 1 436,49 Kč/m3
= =
1 436,49 88 143,03 Kč
Opotřebení analytickou metodou: 74,6415 %
-
65 791,28 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
22 351,75 Kč
1.2.3. Garáž
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 1 947,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí: Název podlaží přízemí:
2,7*5,03+1,39*1,84 Zastavěná plocha 16,14 m2
=
16,14 m2
Konstrukční výška 2,13 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 16,14*(2,13+2,53)/2 Obestavěný prostor - celkem:
= =
- 12 -
37,61 m3 37,61 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90
č. II
Vi typ B
II II II II III IV
0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,90 = 0,567 i=1
Index polohy Převzatý index polohy IP = 0,850
Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu IT = 0,850 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,567 * 0,850 * 0,850 = 0,410
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 947,- Kč/m3 * 0,410 = 798,27 Kč/m3 CP = CU * OP = 798,27 Kč/m3 * 37,61 m3 = 30 022,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1.2.4. Studna
Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 kopaná - 13 -
30 022,93 Kč
Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2,00 m 1 ks 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 2,00 m * 1 950,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + = * * * =
3 900,- Kč 9 480,- Kč 13 380,- Kč 0,8500 2,3130 1,2880 33 881,80 Kč
Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 %
-
28 234,72 Kč
Studna - zjištěná cena
=
5 647,08 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: -7 %
- 14 -
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,2880 -7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,2880 -7,00
Zatřídění
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 89,97 35,99
Parcelní číslo st.145/1
Výměra [m2] 179,00
Jedn. cena [Kč/m2] 89,97
Cena [Kč] 16 104,63
st.145/2
184,00
89,97
16 554,48
1388/8 1388/5
35,00 67,00
35,99 35,99
1 259,65 2 411,33 36 330,09
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29
Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 436,00 804,00 100,00 1 340,00
orná půda 2008 31 941 zahrada 2009/1 31 941 orná půda 2014/1 31 941 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 8,12 8,12 8,12
Pozemky - zjištěná cena
- 15 -
UC [Kč/m2] 8,12 8,12 8,12
Cena [Kč] 3 540,32 6 528,48 812,00 10 880,80 * 1,0000 10 880,80
=
47 210,89 Kč
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
890 667,80 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Kůlna 1.2.3. Garáž 1.2.4. Studna
89 486,10 Kč 88 143,- Kč 30 022,90 Kč 33 881,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 132 201,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
47 210,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
47 210,90 Kč
Celkem
1 179 412,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 179 412,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
890 667,80 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Kůlna 1.2.3. Garáž
89 486,10 Kč 22 351,80 Kč 30 022,90 Kč - 16 -
1.2.4. Studna
5 647,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 038 175,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
47 210,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
47 210,90 Kč
Celkem
1 085 386,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 085 386,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionosmdesátpěttisíctřistadevadesát Kč
- 17 -
1 085 390,- Kč
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.180.000,- Kč a budoucí pohledávka do výše 708.000,- Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Nařízení exekuce 69Nc-1099/2003-5 ze dne 24.3.2003, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 049EX - 245/2008-4 ze dne 17.3.2008, Nařízení exekuce 69Nc-600/2003-4 ze dne 8.2.2008, Nařízení exekuce 25Nc-2718/2009-13 ze dne 22.8.2009, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 103EX - 18032/2009-7 ze dne 31.7.2009, Nařízení exekuce 25Nc-1812/2009-12 ze dne 31.3.2009, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 137EX - 8595/2009-29 ze dne 15.9.2009, Zástavní právo soudcovské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 9.480,- Kč - LEXICO, a.s., Legionářská 1319/10, Nová Ulice, 779 00 Olomouc, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 103EX - 10365/2010-10 ze dne 12.5.2010, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 863,- Kč s příslušenstvím - LEXICO, a.s., Legionářská 1319/10, Nová Ulice, 779 00 Olomouc, Nařízení exekuce 25EXE-1569/2010-12 ze dne 13.4.2010, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 77EX - 3969/2010-19 ze dne 29.7.2010, Nařízení exekuce 25EXE-3105/2010-11 ze dne 3.12.2010, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 030EX - 6857/2010-7 ze dne 16.12.2010, Exekuční příkaz k prodeji podílu 3/4 nemovitosti 137EX - 2093/2004-25 ze dne 9.6.2011, Nařízení exekuce 69Nc-318/2004-5 ze dne 20.4.2004, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 17.000,- Kč s příslušenstvím - FAST FINANCE, s.r.o., Biskupský dvůr 2095/8, Nové Město, 110 00 Praha, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 45.135,- Kč - Městská správa sociálního zabezpečení Brno, Veveří 979/5, Veveří, 660 20 Brno, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 24.735,- Kč s příslušenstvím - Vančura Zbyněk Mgr., Konečného 2283/15, Židenice, 615 00 Brno, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/4 k zajištění pohledávky ve výši 34.512,- Kč s příslušenstvím - Home Credit a.s., Moravské náměstí 249/8, Brno-město, 602 00 Brno 2. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 18 -
pěkný opravený RD 3+1+přístavky postavený ve 40.letech minulého století ze smíšeného zdiva na okraji obce Nemotice, okres Vyškov. Dům je kvalitně postaven, suchý, jsou zde nataženy nově sítě jako elektřina, rozvody vody z vlastní studny, rozvody a tělesa topná, je také osazen plastovými okny a je částečně podizolován. Opravy v domě byly provedeny v r. 2007. Vytápění zajišťuje el. kotel (snížený tarif) nebo kamna na tuhá paliva. Voda přivedena z vlastní studny, díky čemuž se ušetří na vodném. Odpad sveden do betonové jímky, která bývá vyvážena cca jednou za 2 roky, tzn. úspora na stočném. Dům disponuje vlastní samostatnou garáží s vjezdem, většími přístavky, dvorem a velkou zahradou. Součástí prodeje je i orná půda, která je pronajata. Možnost rozšíření o půdní nástavbu či vestavbu je samozřejmostí, střecha v dobrém stavu. Dům je ihned k nastěhování. Orientace domu je jihozápadně. Požadovaná cena 1.190.000,- Kč.
- 19 -
menší rodinný dům 1+1, ze smíšeného zdiva o celkové ploše 731 m2, vhodný i jako chalupa. Je po úpravách které zahrnovaly především novou střechu, rozvody vody, koupelnu a podlahy. Má dřevěná okna a dveře, plovoucí podlahy, nová krbová kamna. IS: elektřina 220V, obecní vodovod, kanalizace. Vytápění krbovými kamny a elektřinou. Nachází se na konci obce u lesa v klidném prostředí. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč.
Prodej rodinného domu o velikosti 2+1 v obci Nesovice okr. Vyškov. Dům má 2 NP. Postaven byl v r. 1964 a v r. 2006 proběhla rekonstrukce - vnější omítky, dům je zateplen, plastová okna, sanitární zařízení aj. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Dům je připojen na elektrorozvodnou síť, kanalizaci, vodovod a je možnost napojení na plynovod. Užitná plocha: 160 m2, obytná plocha je 123 m2, zastavěná plocha 80 m2 a plocha pozemku je 175m2. Dům je třeba si dodělat dle vlastních potřeb. V obci školka, škola, obchody, lékař, obecní úřad,koupaliště, vlak i bus. Nesovice jsou klidná obec s výbornou dostupností IDS do Brna, Bučovic, Vyškova, Slavkova a Uherského Hradiště. Požadovaná cena 750.000,- Kč.
- 20 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.000.000,- Kč za celou nemovitost
Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Negativně působí prodej podílu.
Obvyklou cenu podílu o velikosti 3/4 nemovitosti stanovuji na 500.000,- Kč. Slovy: Pětsettisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 14.10.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.
- 21 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3580-403/2013 znaleckého deníku.
- 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 103 ze dne 30.9.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 23 -
počet stran A4 v příloze: 9 2 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 24 -
- 25 -
Mapa oblasti
- 26 -
- 27 -
- 28 -