ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 278/6358/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 43 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel 907/11 a 974, k.ú. Bílina, v ulici Bezovka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 278/6358/2013
LV no.: 166
Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 43 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel 907/11 a 974, k.ú. Bílina, v ulici Bezovka v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Bílina 43, 418 01 Bílina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
2.169.000 Kč
Market value Tržní hodnota
1.000.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1.000.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1.004.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
907/11, 974
Size: Velikost
celkem 566 m2
Appurtenances: Příslušenství:
přípojky IS, oplocení, vrata, zpevněné plochy
Location in the town: Poloha v obci:
východní část města
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti města
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 800 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 150 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha: Buit-up space: Obestavěný prostor:
cca 250 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
cca 782 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
1279 Kč/m3 cca 1973 40 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Hardy Thomase Angera, Siedlung 10, 094 96 Marienberg. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1 700 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Komerční banka, a.s. (IČ 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 22. 8. 2007, právní účinky vkladu vznikly ke dni 23. 8. 2007. - nařízením prodeje zástavy, a to na základě Usnesení soudu o nařízení prodeje zástavy ze dne 21. 5. 2009, právní moc ke dni 29. 8. 2009. - exekučním příkazem k prodeji, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, č.j.: 080EX-246/2010 ze dne 30. 7. 2010. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1 700 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Komerční banka, a.s. (IČ 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 22. 8. 2007, právní účinky vkladu vznikly ke dni 23. 8. 2007. Legal and structural state / stavebně právní stav: Nemovitost je v katastru nemovitostí evidována jako stavba se způsobem využití bydlení. V současné době se stavba jeví jako neobývaná, ale na základě dispozice a technického stavu lze stavbu užívat pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - špatný technický stav střešní krytiny, střecha není opatřena bleskosvodem - na domě je patrná chybějící údržba, lze předpokládat nutnost rekonstrukcí Strong points / silné stránky: - garáž v 1. nadzemním podlaží Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina, prokazující stav evidovaný k datu 13.8.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. a obec Bílina, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 3. 9. 2013, pouze zvnějšku dostupným způsobem. Nemovitosti nebyly zpřístupněny. Vnitřní vybavení a technický stav domu je popsán na základě odborného odhadu.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
604208 Bílina 567451 Bílina 15835 31.12.2012 CZ0426 Teplice Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Bílina patří mezi menší města Ústeckého kraje, podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má 15 835 obyvatel. Město se nachází ve střední části Ústeckého kraje, mezi statutárními městy Most (vzdálenost cca 10 km) a Teplice (vzdálenost cca 12 km). Bílinou prochází silnice I. třídy č. 13 (E442) a železniční trať Most – Bílina - Teplice. Infrastruktura a občanská vybavenost odpovídá velikosti města. Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází ve východní části obce Bílina, v oblasti se nachází převážně rodinné domy nebo nebytové prostory sloužící jako sídla firem. V rámci města Bílina se jedná o klidnou lokalitu, vzdálenost do centra města je zhruba 1 km. Nemovitosti jsou přístupné z ulice. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 43: Oceňovaný dům se nachází ve východní části města Bílina a je umístěn na pozemku čís. parcely St. 974, k.ú. Bílina. Dispoziční řešení domu: Nemovitost nebyla zpřístupněna. V 1. NP je umístěna garáž a jedna místnost, tyto jsou přístupné z ulice. Ve zbývajících prostorech domu lze odhadovat zhruba 6 místností určených k bydlení, které se nachází ve 2. NP a 3. NP hlavní budovy. Na tuto navazuje přístavba v severovýchodní části pozemku, ve které lze předpokládat dvě další místnosti. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné do tl. 50 cm, střecha hlavní části je převážně sedlová s krytinou z osinkocementových desek, část střech je plochá, krytá svařovanými asfaltovými pasy, střecha stavby v severovýchodní části je pultová s krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha není opatřena bleskosvody, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké plné i prosklené do dřevěných zárubní, vnější úpravu povrchů tvoří břízolit. Vytápění domu lze předpokládat plynovým kotlem. Bytový dům má zřejmě vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě dispozice a použitých materiálů lze stáří domu odhadovat na zhruba 40 let. Stavební stav domu je zhoršený. Nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější poruchy, ale údržbu stavebních konstrukcí rodinného domu lze charakterizovat jako nedostatečnou. Lze předpokládat nutnost výměny střešní krytiny, doplnění klempířských prvků, obnovu oken, dveří a dalších stavebních prvků krátkodobé životnosti. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V tomto případě se jedná zejména dále o přípojky IS (voda, kanalizace, elektro, plyn), oplocení, vrata a zpevněné plochy.
-4-
Pozemek: K oceňovanému domu č.p. 43 náleží pozemky čís. parcel 907/11 a 974, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. a obec Bílina, okres Teplice, Ústecký kraj. Pozemek čís. parcely 974 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 43, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace a je přístupný z ulice Bezovka. Pozemek č. 907/11 je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 43 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel 907/11 a 974 v obci Bílina, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 166 pro k.ú. Bílina u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. září 2013
1.000.000,- Kč Slovy: Jedenmilion Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1 700 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti Komerční banka, a.s. (IČ 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 22. 8. 2007, právní účinky vkladu vznikly ke dni 23. 8. 2007. - nařízením prodeje zástavy, a to na základě Usnesení soudu o nařízení prodeje zástavy ze dne 21. 5. 2009, právní moc ke dni 29. 8. 2009. - exekučním příkazem k prodeji, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, č.j.: 080EX-246/2010 ze dne 30. 7. 2010. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 166. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 278/6358/2013.
Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
V Mostě, dne 20. září 2013
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
278/6358/2013
LV no.:
166
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
Kč
%
Kč
3
3
m
1
rodinný dům č.p. 43
2
příslušenství
2
Kč/m
782
m
2
Kč/m
3 526
2 758 922
40,0
1 655 353
0
0,0
60 870
3
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
0
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 716 223
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
2
2
m
Kč
Kč/m
1
974
zastavěná plocha a nádvoří
338
800
270 400
2
907/11
zahrada
228
800
182 400
3 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
452 800
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 169 023
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
2
2
m
Kč/m /year/rok
1 2 3
není stanovena, nemá vypovídající hodnotu
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Kč
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
m3
m2
Kč/m2
mil. Kč
mil. Kč
1
Rodinný dům Bílina, ul. Sklářská
2
Rodinný dům Bílina, ul. Studentská
1 495 000,00
9-13
nestanoven
414
800
331 200
3
Rodinný dům Bílina, ul. Sklářská
1 550 000,00
9-13
nestanoven
555
800
444 000
999 000,00
9-13
nestanoven
351
800
280 800
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Komentář
0,85
Nabídka RK *1), obdobná lokalita, dům v 849 150 dobrém stavebnětechnickém stavu, menší udržovaná zahrada
1 163 800,00
0,72
Nabídka RK *1), obdobná lokalita, dům v původním udržovaném 1 076 400 stavu, po rekonstrukci kuchyně, menší pozemek
1 106 000,00
0,70
Nabídka RK *1)samostatně stojící 1 085 000 dům v původním stavu po rekonstrukci střechy, obdobně velký pozemek
2,169
mil.Kč
718 200,00
2) Nabídka realitní kanceláře RE/MAX Synergy
3) Nabídka realitní kanceláře REAL CAPITAL, Most
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Kč
1) Nabídka realitní kanceláře M&M Reality
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nestanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,004
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,000
mil.Kč
Mapa širších vztahů, Bílina č.p. 43, okres Teplice, Ústecký kraj
Rodinný dům č.p. 43 v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj
Pohled na ulici Bezovka
Severovýchodní pohled na rodinný dům
Severní pohled na dům
Jihovýchodní pohled na rodinný dům
Severní pohled na dům
Vchodová branka
