2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3770-17/2013 O ceně nemovitostí, tj. budovy les.hosp. čp.137 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.144 a p.č.653/2, vše v obci a k.ú. Semín, část obce Semín

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. , podle stavu ke dni 19.2.2013 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 21.2.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění budovy les.hosp. čp.137 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.144 a p.č.653/2, vše v obci a k.ú. Semín, část obce Semín. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Budova čp.137 les.hosp na stp.144 Semín 535 01 Semín Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Semín Katastrální území: Semín Počet obyvatel: 536 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.2.2013 – jev prohlídka zevně, znalci nebyl umožněn vstup do vnitřních prostor staveb – vlastník nemovitostí nebyl místnímu šetření přítomen. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z 30.1.2013 - LV č.636 z 18.2.2013 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření - evidenční list nájemného zajištěný odhadcem u bývalého vlastníka tj.,Lesy České republiky s.p. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Elena Černohousová, Semín 137, 53501, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Elena Černohousová, Semín 137, 53501, vlastnictví: výhradní

6. Dokumentace a skutečnost K ocenění budovy čp.137 les.hosp nebyl předložen projekt stavby tohoto objektu. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. Prohlídka nemovitostí však nebyla umožněna - ocenění je tak provedena jen základě vnější prohlídky nemovitostí .

7. Celkový popis nemovitosti Budova les.hosp čp.137 postavená na pozemku p.č.st.144 v k.ú.Semín je ve skutečnosti bývalá lesní hájenka, která je postavena na samotě mimo souvisle zastavěné území obce Semín, a to cca 750 metrů od mostku přes Opatovický kanál na místní komunikaci, a to severovýchodně od tohoto mostku na severovýchodním okraji Semína. Objekt je umístěn v klínu lesních cest, příjezd je převážně štěrkem zpevněné cestě procházející lesním porostem od Semína. Popis objektu je proveden jen zjednodušeně s ohledem na skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Hájenka čp.137 je přízemní zděná, částečně podsklepená, samostatně postavená stavba, s půdním prostorem pod sedlovou střechou přístupným jednak pomocí žebříku otvory v půdní nadezdívce jak v severozápadní stěně, tak jihozápadní podélné stěně objektu, tak i zřejmě schodištěm přístupným dveřmi ze dvora (jihovýchodní podélná stěna). Objekt čp.137 tvoří zjevně jednak část obytná, jednak navazující stodola - tyto účelově odlišné části spolu tvoří jeden stavební celek základního půdorysného obdélníkové tvaru- zastavěná plocha celkem činí 17,0*8,15= 138,55m2. Vstup do obytné části objektu je umožněn malým otevřeným dodatečně provedeným přízemním přístřeškem s plochou střechou, který je převážně přestřešen střechou hlavní části stavby. Podlaha pod tímto zastřešeným vstupem je cca 0,40m nad úrovní okolního terénu. V obytné části se nachází byt velikosti 3+1 s příslušenstvím, který dispozičně obsahuje (dle původního evidenčního listu nájemného získaného odhadcem u Lesů České republika s.p.): pokoj 16,70m2, pokoj 16,70m2, pokoj 22,40m2, kuchyně 14,80m2, předsíň 7,94m2, koupelna 6,60m2 a WC 1,20m2, tj. celkem 86,34m2. Zda jsou všechny pokoje v přízemí, či zda se nachází jeden z pokojů v podkroví objektu, nelze po zevnější prohlídce -2-

objektu jednoznačně potvrdit, spíše se však přikláním k tomu, že jeden z pokojů je podkroví, v němž jsou u štítu nad obytnou částí též dřevěná zdvojená okna (2ks). Objekt je částečně podsklepen - u štítu domku je pod úrovní přízemí okénko -shoz na uhlí. Domek je klasicky zděný, strop je s rovným podhledem , sedlová střecha s dřevěným krovem je překryta taškovou pálenou krytinou, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety), fasáda domku je vytvořena vápenocementovým nástřikem na původní hladkou vápennou omítku.Zadní štít je v úrovni půdy vytvořen jen dřevěným jednostranným obitím dřevěné konstrukce (stodola). Dveře vchodové jsou dřevěné, vrata do stodoly dřevěná, dveře další (zřejmě ke schodišti na půdu) též dřevěná . Okna jsou dřevěná zdvojená i jednoduchá. Vnitřní dveře zřejmě hladké do ocelových zárubní.Vnitřní omítky štukové, keramické obklady v koupelně.Standardní vybavení - samostatné WC, vana plechová smaltovaná, umyvadlo,rozvod teplé vody z elektrického boileru. Vytápění je ústřední, kotel na tuhá paliva, deskové radiátory. Stropy jsou s rovným podhledem, zřejmě dřevěné trámové s rákosovou omítkou, možná i dodatečně provedenými podhledy z SDK. Objekt je v evidenci v KN veden jako budova les.hos - ve skutečnosti objekt splňuje definici rodinného domku , a takto je s ním nutno nakládat. Domek se nachází na oploceném pozemku (oplocení s dřevěného laťkového plotu na konci životnosti), pozemek p.p.č.st.144 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 296m2 a pozemek p.č.653/2 zahrada o výměře 962m2 společně s objektem čp.137 tvoří jednotný funkční celek). Celková výměra pozemků je tedy 296+962= 1258m2. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny - el.pilíř je v oplocení, odkanalizování domku je do vlastní jímky na vyvážení (velikost ani umístění nezjištěno), voda je zavedena z vlastní skružové kopané studny na vlastním pozemku - hloubka studny nezjišťována. Obestavěný prostor hlavního objektu čp.137 (obytná část se stodolou) činí 8,15*17,0*(7,90+4,80)/2+2,53*1,60*3,28= 893m3. Příslušenství domku tvoří samostatně postavené dvě vedlejší stavby - dřevník a hosp. objekt. Dřevník je samostatně postavená stavba obdélníkového půdorysu o ZP 5,90*4,45= 26,26m2, jedná se o stavbu se sedlovou střechou, konstrukci tvoří zděné sloupy a dřevěné opláštění obvodových stěn, krytina je onduline, klempířské prvky z pozink.plechu (žlaby, svody, oplechování střechy).Dřevěná vrata. Jedná se o udržovanou stavbu (onduline a klemp.prvky zjevně nové - odhadem cca 3 roky). Dřevěné stěny opatřeny impregnací. Hospodářský objekt je stavba půdorysného tvaru písmene L o ZP 11,0*3,15+7,15*1,87= 48,02m2, obsahuje dispozičně zřejmě čtyři prostory - chlívek, dílnu,garáž a letní kuchyni. Zděný objekt je opatřen sedlovou střechou též s krytinou onduline a novými klempířským prvky z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, oplechování střechy), na objektu jsou dřevěná vrata, dřevěné dveře, jednoduché okno.Do objektu je zavedena světelná a zřejmě i motorová elektroinstalace. K severnímu štítu objektu je přistavěn zděný venkovní záchod též s krytinou onduline na sedlové stříšce. Fasáda hosp.objektu i venkovního záchodu je vápenná s nátěrem. Nemovitost čp.137 dle sdělení bývalého vlastníka Lesy České republiky s.p. existovala již v r.1925, údaje o provedených rekonstrukcích však nebyly sděleny. je však zcela zjevné, že v obytné části byly později zřízeny především sociální zařízení (koupelna, WC), ústřední topení, rozvody elektro, odpady, rozvody vody, elektrický boiler. zřejmě i byly provedeny nové podlahy, opravy vnitřních omítek. Na vedlejších stavbách jsou novější klempířské prvky a krytina onduline. Celkově se jedná o nemovitost běžné údržby, na které je však statická závada - štítová stěna stodoly má dvě výrazné svislé praskliny, jež naznačují, že objekt čp.137 není v úrovni stropní konstrukce řádně svázán. Oplocené pozemky laťkovým plotem tvoří dvůr a zahradu, na níž se nachází jednak okrasné stromy - ploty z přerostlých thůjí, ale i ovocné stromy - 3 ks jabloní, 4 ks broskvoní - stáří cca 10 roků, a 1ks vlašského ořešáku stáří cca 5 roků.. Vesnice Semín patří administrativně pod okres Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přelouč. Obec Semín se rozkládá asi dvacetšest kilometrů západně od centra Pardubic a čtyři kilometry severozápadně od města Přelouč. Stálý počet občanů této středně velké vesnice je asi 530 obyvatel. Protéká zde Opatovický kanál. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu.. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Lhota pod Přeloučí. Vesnice Semín leží v průměrné výšce 209 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1339. Celková katastrální plocha obce je 743 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicetčtyři procent. Asi jedna třetina katastru obce je porostlá lesem. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem.

-3-

C. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu,určení obvyklé ceny

1)

Prodej z roku 2011 – RD v nedalekém Strašově bývalá zemědělská usedlost – obytná část je přízemní zděná stavba,nepodsklepená, s půdním prostorem podsedlovou střechou pří stupným pouze otvorem v půdní nadezdívce. Základy domku jsou kamenné, s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné, cihelné o tl. stěn 45cm, stropy jsou dřevěné trámové s rákosovou omítkou, dřevěný sedlový vaznicový krov,krytina částečně z osinkocem entových šablon, částečně z původních betonových tašek,žlaby, svody, parapety z pozinkovaného plechu,,fasádní omítka převážně ze škrába ného břízolitu, částečně i vápenná, hladká, vnitřní omítky vápenné, hladké, obklady bělninové v koupelně a části kuchyně,okna dvojitá rámová, dveře hladké lakované, v obytných místnostech jsou betonové podlahy, v nebytových místnostech je keramická dlažba, vytápění domku je ústřední, kotel na tuhá paliva, světelný i motorový rozvod elektroinstalace,rozvod vody studené i teplé, zdroj teplé vody el.boiler. Koupelna je vybavena smaltovanou vamou, umyvadlem,WC combi, v kuchyni k.linka s plynovým sporákem (na PB). Pozemek celkem 1143m2, PP bytu 95m2 – byt 4+1. Kupní cena 1,1 mil.Kč. Tj. oproti oceňovanému domku domek obdobně velký, s větším, ale neudržovaným příslušenstvím, v zastavěné části obdobně atraktivní obce. Starší převod z r.2011.

2)

Nabídka na prodej - prodej rodinného cihlového domu, hospodářského stavení 3+1 v obci Bílé Vchynice (5km od Týnce n.L, 12km od dálnice HK-Praha). Dům má v roce 2007 zrekonstuované 2 pokoje s koupelnou a kuchyní na míru - nové elektrorozvody - měď, rozvody vody, topení a topná tělesa (plynový kotel) a krbová kamna. Byla započata rekonstrukce další 4.místnosti - nataženy elektrorozvody. Kombinovaný boiler (elektro-plyn) na ohřev vody. Okna a střecha jsou původní. Nad celým domem je půda vhodná k půdní vestavbě a vytvoření pěkného bydlení dle vlastních představ. V zadní části stavení je dvougaráž, dále hospodářská stodola a ustájení pro koně nebo skot. Venkovní slípek. Jsou zde dvě kopané studny na pitnou a užitkovou vodu.Velká zahrada 800m2 a orná půda vhodná k obdělání či pronájmu zemědělcům 1600m2. Nabízí se za 1,09 mil.Kč.

Tj. oproti oceňovanému domku nabídka na prodej domku v nedaleké obci, v zastavěné části. Domek v dobrém stavu. 3)

Nabídka na prodej RD ve Strašově za 1,21 mil.Kč - Prodej rodinného domu 3+1 v obci Strášov, okres Pardubice. Dům je po částečné rekonstrukci koupelny. Nové PVC, částečně plastová okna. K domu náleží velká zahrada za domem. Na pozemku studna. Pozemek celkem 1000m2, PP 120m2.

Tj. oproti oceňovanému RD domek v zastavěné části obce, špatně udržovaný, i když s částečnou rekonstrukcí.

-4-

4)Nabídka na prodej - k prodeji samostatný domek o 3 místnostech, verandou a koupelnou.Celková plocha pozemku je 1591 m2. Mezi zahradou a domem stojí stará stodola.Do domu je přiveden plyn,el. 220/380, voda z vlastní studny. WC je suché.Dům je u velkého parku. Nabízí se za 760 tis.Kč. PP celkem 60m2. Oproti oceňovanému domek v zastavěné části obce s velkou stodolou.

Oceňovaný domek má podlahovou plochu 86,34m2, rozsah sklepa není znám, stejně tak není známo, zda třetí pokoj se nachází v přízemí, či v podkroví domku. Jedná se o bývalou hájenku, tj. stavbu nacházející se uprostřed lesních porostů, vzdálenou cca 800 metrů od zastavěné části obce Semín po štěrkem zpevněné lesní cestě. Pozemek má celkem 1258m2. Na trhu s nemovitostmi se nyní takový objekt v dané lokalitě či okolí nenachází – žádná hájenka či rodinný dům na samotě uprostřed lesních porostů se k prodeji nenabízí. Nelze tak jednoznačně předvídat, zda bude při prodeji objektu v rámci nedobrovolné dražby lokalita výhodou, či nevýhodou. Je zcela zřejmé, že umístění mimo zastavěnou část obce má své klady, ale též velké zápory. Na zadním štítu objektu tj. štítu původní stodoly jsou dvě svislé praskliny vzniklé zřejmě chybějícím vodorovným ztužením stavby v úrovni stropu. Prohlídka vnitřních prostor nemovitosti nebyla umožněna Nelze tak jednoznačně určit jeho předpokládanou obchodovatelnost. Při nedobrovolné dražbě dochází k realizovaným cenám na nižší úrovni, než jsou ceny sjednané na volném trhu (u nemovitostí při jejich převodech hrozí různé komplikace). Na základě zevní prohlídky nemovitosti, předpokládaného stavebnětechnického stavu (nutno vycházet ze spíše zhoršeného stavu), zkušeností s úrovní cen vydražených nemovitostí lez předpokládat obchodovatelnost s objektem čp.137 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.14 a p.č.296 v k.ú.Semín v úrovni cca 500-600 tis.Kč. Obvyklá cena je určena v té nižší úrovni.

Obvyklá cena budovy čp.137 les.hos na stp. 144 s pozemky p.č.st.144 a p.č.653/2 v k.ú.Semín činí

500 000,-Kč

Slovy: pětsettisíc Kč

V Lázních Bohdaneč 21.2.2013 Ing._ Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected] D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3770-17/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 770-17/13.

-5-

-6-

-7-