Znalecký posudek č. 2887/160/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.51 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.81 a 505/1 v k.ú.Chotyně, obec Chotyně, okres Liberec.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11. 12. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 14 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 16. 12. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti sestávající z rodinného domu, příslušenství a pozemků v obci Chotyně.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11. 12. 2013 za přítomnosti manželů Petříčkových.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 37 Snímek z pozemkové mapy Podklady a údaje poskytnuté vlastníkem Skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Liberecký Liberec Chotyně Chotyně (653543)
5. Dokumentace a skutečnost Vlastníkem byla poskytnuta dokumentace, která odpovídá zjištěným skutečnostem.
6. Celkový popis nemovitosti Rodinný domek s pozemky leží v jihozápadní části obce asi 200 m od budovy obecního úřadu. V místě je výrobní závod ATIP, s.r.o., který vyrábí stroje a zařízení z nerezové oceli. Obcí prochází silnice Bílý Kostel - Hrádek nad Nisou. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. V obci s 930 obyvateli je mateřská škola, první stupeň základní školy, obchod, restaurace. Kompletní občanská vybavenost je v 17 km vzdáleném Liberci.
7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p. 51 b) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Liberec Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
a) Rodinný dům č.p. 51 – § 26a Stavba na parc.č. st.81 Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený domek s obytným podkrovím. Stavební provedení : Domek postavený tradiční zděnou technologií na základech bez hydroizolací, obvodové zdivo cihelné na tl.45 cm, krov sedlový vázaný s krytinou z eternitovýcgh šablon na bednění. Schodiště betonové s povrchem teracovým. Okna dřevěná zdvojená i dvojitá špaletová. Podlahy dřevěné, dlažby keramické. Vytápění ústřední s kotlem plynovým, ohřev teplé vody elektrickým boilerem. Do domu je zavedena voda, elektro a plyn z veřejných sítí. Kanalizace svedena do vlastního septiku s přepadem do dešťové kanalizace. Technický stav : Domek byl postavem přibližně před 100 lety. V roce 1969 byla provedena kompletní rekonstrukce. Od té doby je domek průběžně udržován a opravován. Vnitřní vybavení je již zastaralé a z části dožité. Některé vnitřní vybavení je poškozené po povodni z roku 2010, kdy došlo k zaplavení nemovitosti do výše 60 cm. Dispozice: 1.NP - zádveří, chodba se schodištěm do podkroví, zádveří u vstupu do zahrady, chodba u vstupu do zahrady, koupelna s WC, obývací pokoj, kuchyň, dílna, spíž, pracovna podkroví - 2 pokoje, šatna, chodba, 3 podstřešní komory Podlahová plocha místností v přízemí činí 110,80 m2 a podkroví 81,40 m2. Příslušenstvím domu je zděná dvoupodlažní kolna obdélníkového půdorysu s pultovou střechou se zastavěnou plochou 22,60 m2. Venkovní úpravy - přípojky elektra, vody, plynu, kanalizace, septik, oplocení, zpevněné plochy. Podlaží: Název 1.NP podkroví Součet: Podlažnost:
Výška 2,80 m 1,88 m 4,68 m
Zastavěná plocha 14,45×8,00+3,10×1,6+6,90×1,0 14,45×8,00+4,70×6,90
275,49 / 127,46
= 2,16
= =
127,46 m2 148,03 m2 275,49 m2
–4– Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 × (14,45×8,00+3,10×1,6+6,90×1,0) podkroví 1,88 × (14,45×8,00+4,70×6,90) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
356,89 m3 278,30 m3 635,19 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Chotyně Počet obyvatel: 930 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 477,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a nařízená exekuce. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,850
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce II. Objekty pro bydlení 3 Okolní zástavba a životní prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport II. Základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,10
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,880
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům
Vi A
0,00
–5– 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
III. II. I. V. III. III. I. II. III. II.
Zdivo cihelné nebo tvárnicové 45 cm Hodnota větší než 2 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan Ústřední , etážové , dálkové Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Minimálního rozsahu Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
0,00 0,00 0,00 0,08 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,05 0,00 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,561
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,850 × 0,880 × 0,561 = 0,420 4 477,– × 0,420 = 1 880,34 Kč/m3 635,19 × 1 880,34 = 1 194 373,16 Kč
Rodinný dům č.p. 51 – zjištěná cena:
1 194 373,16 Kč
b) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 930 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název zastavěná plocha
Parc. č. st.81
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 229 35,– 129,3845
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % ×
1,100 2,146 1,566 Cena [Kč] 29 629,05
1,100
–6– Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 405/1
Výměra
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
× × × Jednotková cena [Kč/m2] upravená 35,– 51,7538
[m2] základní 506
=
2,146 1,566 0,400 Cena [Kč] 26 187,42 55 816,47 Kč 55 816,47 Kč
–7–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 51 b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
1 194 373,16 Kč 55 816,47 Kč 1 250 189,63 Kč 1 250 190,– Kč
Zjištěná cena: 1 250 190,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisícjednostodevadesát Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou se zvážením všech vlivů na prodejnost. Pro srovnání byly vybrány nemovitosti z nabídky RK, které jsou v místě a čase prodávány. Korekcí na úroveň oceňované nemovitosti byly ceny porovnány. Klady: - dobrá dostupnost občanské vybavenosti - pracovní příležitosti v místě - dobrá dopravní obslužnost - atraktivní okolní přírodní prostředí vhodné k rekreaci Negativa : - obec je v II.kategorii radonového rizika (středně vysoké riziko výskytu nadlimitní koncentrace Rn) - oblast je dle povodňového plánu mimo území ohrožené záplavami, přesto došlo v roce 2010 k zaplavení. Vyhodnocením situace na trhu s nemovitostmi a započtením všech vlivů na prodejnost nemovitosti, je možné považovat cenu vypočtenou za cenu v čase a místě obvyklou . Cena obvyklá - 1 250 000,-Kč (slovy: miliondvěstěpadesáttisíc korun českých)
, 16. 12. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2887/160/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160/2013 podle připojené likvidace.
–9–
E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK
– 10 –
Fotodokumentace
– 11 –
– 12 –
Snímek z pozemkové mapy
– 13 –
Nabídky RK
– 14 –
