ZNALECKÝ POSUDEK č. 311/2013 O ceně nemovitosti rodinného domu čp. 64 + pozemků v obci Humpolec, k.ú. Světlice, část obce Světlický Dvůr, okres Pelhřimov.
Objednatel znaleckého posudku:
DE-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava-Poruba
Účel znaleckého posudku:
Pro stanovení ceny obvyklé.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17. 10. 2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ve Vsetíně 1. 11. 2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 64 s pozemky v Humpolci, Světlickém Dvoře podle vyhlášky 450/2012 Sb. a dle ceny obvyklé.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům čp. 64 + pozemky Světlický Dvůr 64 396 01 Humpolec Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Humpolec Katastrální území: Světlice Počet obyvatel: 10 910 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 108,4727 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 108,47 Kč/m2 Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11 stanovena na: -25,00 % Zdůvodnění: Nemovitost byla nabízena na prodej. Zájem byl malý, proto koef. prodejnosti snížen.
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17. 10. 2013 za přítomnosti - pouze osobně.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 45 - snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - údaje zjištěné znalcem na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 45: Hrnčálová Eva, Světlický Dvůr 64, 396 01 Humpolec
6. Dokumentace a skutečnost Od objektu nebyla k dispozici žádná dokumentace. Vstup do domu mi nebyl umožněn vnitřní prostory foceny jen přes okno. Dům není zřejmě trvale obydlen, protože okolí se jeví jako neudržované.
7. Celkový popis nemovitosti Humpolec, město s cca 11 - ti tisíci obyvateli, leží na dálnici i D1 přímo uprostřed trasy Praha - Brno. Humpolec je obcí s rozšířenou působností. Do jeho správního území náleží obce: Budíkov, Bystrá, Čejov, Hojanovice, Horní Rápotice, Hořice, Ježov, Jiřice, Kaliště, Kejžlice, Koberovice, Komorovice, Mladé Bříště, Mysletín, Píšť, Proseč, Řečice, Sedlice, Senožaty, Staré Bříště, Syrov, Vojslavice, Vystrkov, Želiv. Většina z těchto obcí je zároveň členy mikroregionu Zálesí. K Humpolci patří ještě místní části: Hněvkovice, Kletečná, Petrovice, Lhotka, Rozkoš, -2-
Vilémov, Plačkov, Krasoňov, Světlice a Světlický Dvůr. Světlický Dvůr je malá vesnice, část města Humpolec v okrese Pelhřimov. Nachází se asi 2,50 km na sever od Humpolce. Oceňovaná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji obce, ve staré zástavbě.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 64 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova na p.č. St. 73 1.2.2. Kopaná studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 73, p.č. 776/2 a p.č. 776/3
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 64 Popis RODINNÝ dům čp. 64 na rodinný dům navazuje z východní strany hospodářská budova s technickou místností. Dům je samostatně stojící, zděný, nepodsklepený, bez podkroví, ale s možností jeho vybudování. Základy jsou kamennobetonové s dostatečnou izolací proti vlhkosti, obvodové zdivo zděné, cihelné tl. 45 cm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha je sedlová pokrytá osinkocementovými šablonami, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka vápennocementová - poškozená, dveře vnitřní i venkovní dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností prkenné, podlahy ostatních místností pokryté dlažbou a linem. Vytápění: el. přímotopy pravděpodobně nefunkční. Napojení na IS: el. instalace světelný a motorový proud, pojistkové automaty, odpad je řešen přepadovou jímkou do obecní kanalizace, voda z vlastní studny. Technický stav: jedná se o stavbu cca 83 let starou, podprůměrně udržovanou. Dům byl postaven v roce 1930, v letech 70 - 80 proběhla výměna oken a přístavba koupelny a v roce 2005 proběhlo odizolování: venkovní a vnitřní izolace. Dispozice domu: vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyní, ložnice a dětský pokoj, koupelna s vanou a WC, prostorné půdní prostory s možností vestavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 10 001 – 50 000 obyvatel 83 let 2 816,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 24,80*6,09 Název podlaží 1. NP: Obestavěný prostor 1. NP:
=
Zastavěná plocha 151,03 m2
(24,80*6,09)*(2,80)
Konstrukční výška 2,80 m
= -4-
151,03 m2
422,89 m3
Zastřešení: 151,03*0,80+151,03*3,20*0,50 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
= =
362,47 m3 785,36 m3 151,03 m2 151,03 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - velmi špatný stav nutná rekonstrukce Koeficient pro stáří 83 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
II III I II II
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,374 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Význam obce - bez většího významu I 2. Úřady v obci - obecní úřad I 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani I sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji -5-
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,04 -0,05 -0,03
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,850 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka - Venkovské nemovitosti se prodávají dlouho a hodně pod cenou. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitost omezena zástavním právem, předkupním právem a věcným břemenem, usnesení o nařízení exekuce. 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,374 * 0,850 * 0,850 = 0,270 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 816,- Kč/m3 * 0,270 = 760,32 Kč/m3 CP = CU * OP = 760,32 Kč/m3 * 785,36 m3 = 597 124,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
597 124,92 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova na p.č. St. 73 Popis Jedná se o zděnou, přízemní stavbu přistavěnou k rodinnému domu s možností vybudování podkroví, sedlová střecha pokrytá osinkocementovými šablonami. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7,22*10,85 1. NP
= -6-
[m2] 78,34
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 78,34 m2 2,80 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (7,22*10,85)*(2,80) Zastřešení 78,34*4,20*0,50
[m3] 219,34 m3 164,51 m3
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 219,34 m3 164,51 m3 383,85 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení kamenobetonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm, štít v podkroví jednostranně obitý dřevěné dřevěný umožňující podkroví osinkocementové šablony pozinkovaný plech omítka hrubá, částečná chybí dřevěné svlakové chybí betonová světelná
Hodnocení standardu S P
Část [%] 100 100
S S S S P C P C S S
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna
Obj. podíl [%] S P S S S S P C P C
6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 6,20 13,98 19,30 10,80 6,90 1,90 2,25 0,00 1,43 0,00
11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S
6,80 4,90
100 100
1,00 1,00
6,80 4,90 74,46 0,7446
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,7446 1,0000 2,0930 0,8618
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 383,85 m3 * 1 678,84 Kč/m3
= =
1 678,84 644 422,73 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 100 = 83,000 %
-
534 870,87 Kč
Hospodářská budova na p.č. St. 73 - zjištěná cena
=
109 551,86 Kč
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks * 1 210,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + = * * * =
9 750,- Kč 1 210,- Kč 10 960,- Kč 1,0000 2,3130 0,8618 21 847,04 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
18 569,98 Kč
Kopaná studna - zjištěná cena
=
3 277,06 Kč
1.2.2. Kopaná studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 5,00 m 1 ks 2222
-8-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 73, p.č. 776/2 a p.č. 776/3 Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,8618 2,1460
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 108,47 1,00 2,1460 0,8618 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 108,47 0,40 2,1460 0,8618 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zast.pl. a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 73 776/2 776/3
Výměra [m2] 585,00 940,00 176,00
Pozemky p.č. St. 73, p.č. 776/2 a p.č. 776/3 - zjištěná cena
-9-
Upr. cena [Kč/m2] 200,61 80,24
Jedn. cena [Kč/m2] 200,61 80,24 80,24
Cena [Kč] 117 356,85 75 425,60 14 122,24 206 904,69
=
206 904,69 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 64 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova na p.č. St. 73 1.2.2. Kopaná studna
597 124,90 Kč 109 551,90 Kč 3 277,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
709 953,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 73, p.č. 776/2 a p.č. 776/3
206 904,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
206 904,70 Kč
Celkem
916 858,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
916 858,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
916 860,- Kč
slovy: Devětsetšestnácttisícosmsetšedesát Kč Nemovitosti - rodinné domy - k porovnání: 1) Rodinný domek 2+kk ve Světlici u Humpolce, 3 km od Humpolce. Domek je po částečné rekonstrukci. Celková plocha pozemku je 133 m2. Ze vstupní chodby se vchází do koupelny se sprchovým koutem a WC. Dále pak do obytné místnosti s kuchyňským koutem, dále pokračujeme do malé ložnice. Z chodby vlevo je další prostor, nyní sklad, možno přestavět na obytnou místnost. Okna jsou plastová, zdivo částečně odizolováno, na podlaze je dlažba, stropy sádrokarton. Domek orientován na západ. Elektroinstalace v mědi, voda a odpady v plastu. Krovy v dobrém stavu, střešní krytina eternitové šablony 40x40 cm. Topení lokální: v kuchyni sporákem v ložnici kamínky. Možno instalovat přímotopy. U domku je příjemná zahrádka o 60 m2. Domek je nepodsklepený, vhodný jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. V blízkosti domku je obecní rybník s možností rybolovu, v okolí lesy. Dálnice D1 cca 5 km.Dobré spoje autobusem do Humpolce a Světlé nad Sázavou. Cena: 600 000,- Kč. 2) Prodej rodinného domu v obci Čejov jen 2 km od Humpolce. Dům je prostorný, pečlivě udržovaný. Vedle obytné části se nachází velká garáž a sklad. Prostorná půda umožňuje vestavbu dalších místností. Zavedena elektrika 220/380 V, plyn, obecní voda i kanalizace. Vytápění plynovým kotlem nebo kotlem na pevná paliva, což lze dle potřeby přepínat. Dům v docházkové vzdálenosti od Humpolce se prodává za cenu bytu. Cena: 990 000,- Kč. 3) Prodej rodinného domu na okraji Humpolce - Petrovice. Nemovitost je zasazena do pohádkově čisté přírody lesů kolem Humpolce, leží přímo u lesa. Dům, který Vám v tomto kraji nabízíme má výměru 326 m2 a je dispozičně řešen jako 4+1. Nemovitost je kompletně podsklepená, je přízemní s půdou. Dům je v původním stavu, je proto vhodný k úpravám dle svých představ a požadavků. Rodinný dům má dřevěná okna a střechu krytou eternitem. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, vodovodní přípojka a kanalizace je řešena jímkou. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva. K domu náleží ještě zahrada o celkové výměře 3 076 m2, na které je možnost další výstavby. Součástí domu je také garáž. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu. Dům se nachází v krásném a klidném prostřední na okraji obce. V Petrovicích a přilehlém okolí najdeme množství sportovního a kulturního vyžití, každý si zde určitě vybere podle svých představ a požadavků to, jak trávit volný čas. Cena po slevě: 1 139 000,- Kč. - 10 -
4) Prodej rodinného domu 3+1 v obci Krasoňov - Humpolec na vlastním pozemku 1 586 m2 mimo hlavní silnici na velice hezkém a klidném místě, menší sklípek, zavedena obecní voda, koupelna, spl. WC, lokální topení + ÚT na tuhá paliva, bojler, elektřina 220 + 380 V, septik, kolna, půda s možností vestavby, oprava střechy nutná, možnost hypotéky nebo st. spoření, Praha 95 km po D1. Cena: 895 000,- Kč. 5) Prodej venkovské usedlosti s uzavřeným dvorem a pozemky na okraji obce Krasoňov u Humpolce. Usedlost sestává z obytné budovy, která tvoří pravé křídlo staveb podél dvora. Jedná se o jednopodlažní, částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva. Krovy sedlové pokryté eternitovými šablonami. Bydlení sestává ze vstupní zastřešené verandy, dále do chodby, ze které napravo do velké obytné kuchyně spojené s obývacím pokojem. Nalevo z chodby vstupy do ložnice, dětského pokoje, komory a do koupelny s WC. Interiéry jsou před rekonstrukcí. Bydlení je vytápěnou lokálně, kamny na pevná paliva, elektro 220/380V, napojeno na obecní vodovod, odpady svedeny do jímky. Na bydlení navazuje rozestavěný RD, dokončena hrubá stavba, vnitřní příčky, zastřešeno. Z bydlení vstup na přilehlou zahradu. Na zahradě studna s užitkovou vodou, kolna, dřevník, ovocné stromy a vzrostlé jehličnany podél oplocení. Druhé pořadí budov podél dvora je tvořeno stodolou se seníkem a drobnými hospodářskými přístavky, které uzavírají dvůr. K usedlosti je možné dokoupit přilehlé pozemky o rozloze cca. 1ha, louka a políčko. Cena: 1 500 000,- Kč.
Průměrná porovnávací hodnota na základě nabídkových cen: 1 024 800,- Kč Pozemky k porovnání: 1) Prodej stavební parcely o výměře 1 642 m2 na pěkném místě v obci Petrovice 5 km od Humpolce. Pozemek určen pro stavbu rodinného domu - elektřina a obecní vodovod na hranici pozemku - podepsány souhlasy s připojením. Celý pozemek oplocen. Povoleno vybudování vjezdu na silnici o šířce 6 metrů. Parcela má ze dvou stran zastavěné parcely,ve předu sousedí se silnicí spojující Humpolec a obec Želiv. Na zadní straně parcely je les. Výhodná poloha dobrá dostupnost na D1. Cena za 1 m2/300,- Kč. 2) Prodej pozemku pro bydlení v Humpolci o výměře 1 410 m2. Na pozemku se nyní nachází menší chalupa situovaná jako 2+1 s velkou garáží a dílnou nad kterou je půda. Nemovitost se nachází mimo hlavní silnici na velice hezkém a klidném místě u lesa. Cena za 1 m2/426,- Kč. 3) Prodej stavebního pozemku s veškerými sítěmi se nachází v atraktivní lokalitě na okraji obce Čejov pouhé 2 km od Humpolce. Pozemek má 2 118 m2 a lze si koupit i jeho část. IS: elektrika, plyn, obecní voda i kanalizace se nachází u pozemku. Jedná se o krajovou parcelu na pěkném slunném místě. Cena za 1 m2/344,- Kč.
Průměrná porovnávací hodnota na základě nabídkových cen: 357,- Kč/m2.
KOMENTÁŘ K CENĚ OBVYKLÉ: Výhodou je umístění domu z hlediska dopravy - Humpolec leží u dálnice D1 - Praha Brno. Obec působí příjemným dojmem, okolí i rodinné domy upravené. Poměrně velké pozemky, tvořící funkční celek s RD. Bezproblémový přístup po komunikacích ve vlastnictví města Humpolce. Nevýhodou je horší technický stav, větší investice do případné rekonstrukce. Administrativní cena vychází 916 860,- Kč, průměrná porovnávací hodnota 1 024 800,- Kč. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem (technický stav, umístění v lokalitě apod.), a rovněž k porovnávací hodnotě, která na základě nabídkových cen vychází 1,024 mil Kč, a k přihlédnutím k tomu, že nemovitost byla v minulém roce prodávána za 1,10 mil. Kč, ale zájem byl v této cenové relaci minimální, budu navrhovat cenu obvyklou pod porovnávací hodnotou, ale v relaci s administrativní cenou tj. ve výši:
910 000,- Kč. Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected] Ve Vsetíně 1. 11. 2013 - 11 -
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 311/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013499.
- 12 -
