2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3527-350/2013 O ceně bytové jednotky č.435/10 v Pardubicích, Polabiny, Brožíkova 435, včetně příslušenství a podílu o velikosti 161/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.6899 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 642 m2, vše zapsáno na LV č.51635 pro k.ú.Pardubice

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.9.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.435/10 v Pardubicích, Polabiny, Brožíkova 435, včetně příslušenství a podílu o velikosti 161/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.6899 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 642 m2, vše zapsáno na LV č.51635 pro k.ú.Pardubice

2. Základní informace

Bytová jednotka č.435/10 Brožíkova 435 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m2

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.Outratové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.51635 pro k.ú.Pardubice - kopie katastrální mapy - mapa okolí

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

720414/3331, Pan Jiří Outrata, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 725512/5680, Paní Irena Outratová, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM

Vlastníci pozemku: 720414/3331, Pan Jiří Outrata, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 725512/5680, Paní Irena Outratová, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu se 13 nadzemními podlažími (přízemí je technické). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a zasunovací. Podlahy jsou z laminátu a dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Objekt je starý cca 40 roků, stav domu je dobrý. Byt byl modernizován před šesti lety. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-4-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky

Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha -5-

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,5190 2,1310

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 1,5190

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.6899

Výměra [m2] 642,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

120,00

5 697,10

Jedn. cena [Kč/m2] 5 697,10

Cena [Kč] 3 657 538,20 3 657 538,20

Pozemek - zjištěná cena

=

3 657 538,20 Kč

=

3 657 538,20 Kč 3 657 538,20 Kč

=

3 657 538,20 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky – pozemky

Pozemek

Cena příslušenství - celkem

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Pardubice 40 let 29 519,- Kč/m2

-6-

Podlahové plochy bytu

lodžie: pokoj: chodba: pokoj: WC: koupelna: pokoj: kuchyň: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

6,89 m2 20,32 m2 7,85 m2 11,74 m2 1,08 m2 4,04 m2 18,20 m2 7,52 m2 77,64 m2

=

1,00 m2 1,00 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti

sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem

1,00 m2 * 0,10

= = =

77,64 m2 0,10 m2 77,74 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - původní stav -7-

č. II II

Vi -0,05 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

III

0,00

III III III

0,00 0,00 0,85

budovy Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: 0,81 9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,81 = 0,675 i=1

Index polohy

Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,675 * 0,980 * 0,850 = 0,562

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 29 519,- Kč/m2 * 0,562 = 16 589,68 Kč/m2 CP = CU * PP = 16 589,68 Kč/m2 * 77,74 m2 = 1 289 681,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= -8-

1 289 681,72 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 3 657 538,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 161 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 657 538,20 Kč * 161 / 10 000 = 58 886,37 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

58 886,37 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

1 348 568,09 Kč

-9-

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 348 568,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 348 568,10 Kč

Celkem

1 348 568,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 348 568,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

1 348 568,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 348 568,10 Kč

Celkem

1 348 568,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 348 568,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmiliontřistačtyřicetosmtisícpětsetsedmdesát Kč

- 10 -

1 348 570,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Ve třetím nadzemním podlaží v zrekonstruovaném bytovém domě v Grusově ulici v Pardubicích se nachází byt 3+1,79m2. Nemovitost je v osobním vlastnictví, proto zájemci nabízíme profinancování včetně zajištění a zaplacení odhadce. Dům je zateplený, nová střecha, vchodový panel, nové dlažby na lodžiích. Dva výtahy. Byt je v původním stavu má tři samostatné pokoje, prostornou chodbu a kuchyni. Bytové jádro umakart. Okna nová plastová. Podlahy PVC,topení dálkové ústřední se samostatnými termoregulačními ventily. Kabelová televize. Nemovitost je před rekonstrukcí, ale v dobrém stavu. K bytu náleží komora na chodbě domu, sklep a kolárna. Parkování před domem bez poplatku. Veškerá občanská vybavenost dostupná. Požadovaná cena 1.490.000,- Kč.

- 11 -

Prodej bytu 3+1 s lodžií v Pardubicích - Černá za Bory v 1. NP panelového domu, v OV, CP 70 m2. Dům prošel celkovou revitalizací (zateplení, nová střecha, fasáda, vchodové dveře, plastová okna, stoupačky). Byt je v původním udržovaném stavu. Orientace bytu SV a JZ. Součástí bytu je komora a sklep. Parkování před domem. Nachází se v klidné lokalitě. Veškerá občanská vybavenost v místě. Požadovaná cena 1.190.000,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu.

Prodej bytu 3+1 Pardubice, Polabiny IV, Brožíkova ulice, 75 m2. Byt se nachází v kompletně zrekonstruovaném domě a je v původním stavu. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. K nastěhování po dohodě. Požadovaná cena 1.499.000,- Kč.

- 12 -

Negativně působí prodej dražbou.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 16.9.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19.

- 13 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3527-350/2013 znaleckého deníku.

- 14 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 51635 ze dne 15.8.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -