2013

WW IN. 1315080 gerente

O

o

s

t

e

r

h

o

u

22/05/2013

t

A a n de gemeenteraad

Datum

Uw kenmerk

Ons kenmerk

In behandeling bij

StO-FV

[email protected] (0162) 48 98 19

Onderwerp

Ontwerp-bestemmingsplan "Santrijn, herziening 1".

Geachte raad, Op 25 januari 2013 hebben wij uw raad geïnformeerd over het voeren van een inspraakprocedure voor het bestemmingsplan 'Santrijn, herziening V. Zoals bekend heeft uw raad op 26 juni 2012 het "Masterplan Santrijn Oosterhout" vastgesteld. De hierin opgenomen stedenbouwkundige uitwerking past voor wat betreft het plandeel rond De Bussel niet binnen het vigerende bestemmingsplan "Santrijn". In dit bestemmingsplan zijn op de locatie van het huidige theater en bibliotheek w o n i n g e n e n c o m m e r c i ë l e ruimten v o o r z i e n , terwijl in het M a s t e r p l a n het theater en de bibliotheek op de huidige locatie blijft. Het gebouw wordt gerenoveerd en uitgebreid. Het is dan ook noodzakelijk om voor dat plandeel een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Deze planherziening heeft dus alleen betrekking op het plandeel ter hoogte van De Bussel. De eveneens onderdeel van het Masterplan uitmakende plannen voor de bouw van woningen en een ondergrondse parkeergarage op de locatie van de voormalige Santrijnschool passen wel in het in 2010 vastgestelde bestemmingsplan "Santrijn". De inspraakprocedure voor het voorontwerp-bestemmingsplan is inmiddels doorlopen. Ook heeft het vooroverleg met de provincie en andere relevante instanties plaats gevonden. Het eindverslag vooroverleg en inspraak voorontwerp-bestemmingsplan "Santrijn, herziening 1" treft u hierbij aan. De ingediende vooroverleg reacties vormden geen aanleiding om over te gaan tot aanpassing van het bestemmingsplan. In het kader van de inspraakprocedure zijn in totaal 19 reacties ingediend, nagenoeg allemaal van bewoners van het appartementencomplex De Residentie aan het Waterlooplein. De aangevoerde argumenten betreffen in hoofdzaak het verlies van uitzicht, beperking van de zonlichttoetreding tot de appartementen, privacyverlies en het verdwijnen van parkeerplaatsen in de directe omgeving van hun appartementencomplex. Inmiddels is het bouwplan voor De Bussel en de bibliotheek verder uitgewerkt. Op basis hiervan alsmede naar aanleiding van de ingediende inspraakreacties kunnen de bebouwingshoogten van de

postadres Postbus 10150, 4900 GB Oosterhout bezoekadres Slotjesveld 1 Oosterhout

telefoon 140162 fax (0162)42 31 74

e-mail [email protected] internet www.oosterhout.nl

nieuwe bebouwing voor De Bussel en de bibliotheek worden teruggebracht. Dit neemt overigens niet weg, dat de negatieve effecten van de nieuwe bebouwing op een aantal appartementen in dat complex aanwezig blijven. Voor de inhoudelijke aspecten verwijzen wij u naar bijgevoegd eindverslag. Voor het op basis van de ingediende inspraakreacties aangepaste ontwerp-bestemmingsplan kan ! nu de vaststellingsprocedure worden gestart. Het ontwerp-bestemmingsplan 'Santrijn, herziening 1', met bijbehorende stukken, ligt met ingang van 30 mei 2013 voor een periode van 6 weken ter inzage bij het informatiecentrum in het stadhuis. Ook kunnen alle stukken worden geraadpleegd op de website van de gemeente www.oosterhout.nl of op www.ruimteliikeplannen.nl. Gedurende deze termijn kan iedereen een zienswijze met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan bij uw raad indienen. i De planning is er op gericht om uw raad in uw vergadering van 17 september 2013 een voorstel te j doen over de vaststelling van dit bestemmingsplan. Hoogachtend, BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT,

f , burgemeester,

.ecretaris.

WW

w

gemeente

QoStefhOUt

EINDVERSLAG VOOROVERLEG EN INSPRAAK VOORONTWERP- BESTEMMINGSPLAN 'SANTRIJN HERZIENING V

Inhoudsopgave 1. Aanleiding

2

2. Procedure 2.1. Vooroverleg 2.2. Inspraak

2

3. Reacties van de vooroverlegpartners

2

4. Reacties op ingekomen zienswijzen 4.1. Inleiding 4.2. Lijst indieners zienswijzen 4.3. Samenvatting zienswijzen en gemeentelijk standpunt

2 3 3 4

5. Planaanpassingen

8

Gemeente Oosterhout Stedelijke Ontwikkeling 21 mei 2013

Eindverslag vooroverleg en inspraak, versie 21 mei 2013

1. Aanleiding Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft betrekking op de huidige locatie van De Bussel (theater en bibliotheek) in het Santrijngebied en wordt in het noorden begrensd door het Torenplein en de Valkenstraat, in het westen door de Torenstraat en in het zuiden door het Basiliekplein. Het betreft een herziening voor een enkel plandeel van het in begin 2010 vastgestelde bestemmingsplan ''Santrijn'. In het nu geldende bestemmingsplan 'Santrijn' zijn op de locatie van het huidige theater en de bibliotheek woningen en commerciële ruimten voorzien. In het in juni 2012 vastgestelde Masterplan voor het Santrijngebied is vastgelegd, dat het theater en de bibliotheek op de huidige locatie zullen blijven. Het gebouw wordt gerenoveerd en uitgebreid. Het is dan ook noodzakelijk om voor dat plandeel een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. Het voorontwerp-bestemmingsplan 'Santrijn, herziening 1'voorziet hierin. Het realiseren van genoemd plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Santrijn'. Om de realisering mogelijk te maken is het nodig, dat er voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld. Voorafgaand aan de opstelling van het ontwerpbestemmingsplan is het voorontwerp-bestemmingsplan 'Santrijn, herziening 1' voor vooroverleg en inspraak vrijgegeven.

2. Procedure 2.1. Vooroverleg In het kader van het voorgeschreven vooroverleg is de kennisgeving van het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de Provincie Noord-Brabant, het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en het Waterschap Brabantse Delta. 2.2. Inspraak Het voorontwerp-bestemmingsplan 'Santrijn, herziening 1' heeft conform de Algemene Inspraakverordening Oosterhout 2006 met ingang van 31 januari 2013 tot en met 27 februari 2013 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn bestond de gelegenheid om schriftelijk en mondeling op het plan te reageren. Tevens vond op 4 februari 2013 een inloopavond plaats. Dit 'Eindverslag vooroverleg en inspraak voorontwerp-bestemmingsplan Santrijn, herziening 1' zal ter kennisname worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

3. Reacties van vooroverlegpartners Er is geen reactie ontvangen van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Wel is er een reactie ontvangen van de Provincie Noord-Brabant en het Waterschap Brabantse Delta. Voor de provincie vormt het voorontwerp-bestemmingsplan geen aanleiding tot het maken van opmerkingen en het waterschap geeft een positief wateradvies, omdat de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het plan.


4. Reacties op ingekomen zienswijzen 4.1. inleiding j Er zijn 19 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en aangegeven is wat ter zake het standpunt van de gemeente is. Opgemerkt wordt dat, hoewel de zienswijzen samengevat worden weergegeven, een integrale beoordeling heeft plaatsgevonden. Omdat de meeste onderwerpen steeds terugkeren in de individuele zienswijzen, is gekozen voor een behandeling per onderwerp en niet voor een behandeling per ingediende brief. 4.2. Lijst indieners zienswijzen nr.

Naam

Adres

1 2 3

J.A. Gierlings G . J . Sgroot M. RaaymakersHoogervorst C. Stada-Jeremiasse A. de Bruijn-Oomen J.M. Schalekamp (appartement Waterlooplein 516) G. J . Teuben J . Oomes (appartement Torenkwártier 25) C . J . Kampman A . J . v.d. Meer J . J . van Zuuren A . P . M. Snelders A . C . van Gooi T. Nieuwkerk Mevrouw Biben-Conen H.A.M. Gorissen en M.A.C. GorissenSchaffelaars M.J. van den Bemt- v.d. Kerkhof J.A. de Boer-Plaatsman J.J.M. van den Heijkant en A . M . van den Heijkant-Prinse

Waterlooplein 120, 4901 E N Oosterhout Waterlooplein 319, 4901 E N Oosterhout Waterlooplein 103, 4901 E N Oosterhout

4 5 6

7 8

9 10 11 12 13 14 15 16

17 18 19

Datum ontvangst brief 14-2-2013 19-2-2013 20-2-2013

Waterlooplein 502, 4901 E N Oosterhout Waterlooplein 203, 4901 E N Oosterhout Place De Les Perrieres 321 1296 Cappet, Zwitserland

21-2-2013 20-2-2013 22-2-2013

Waterlooplein 118, 4901 E N Oosterhout Noordstraat 88 5038 E K T I L B U R G

22-2-2013 25-2-2013

Waterlooplein Waterlooplein Waterlooplein Waterlooplein Waterlooplein Waterlooplein Waterlooplein Waterlooplein

Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout Oosterhout

26-2-2013 26-2-2013 26-2-2013 26-2-2013 26-2-2013 26-2-2013 27-2-2013 28-2-2013

Waterlooplein 603, 4901 E N Oosterhout

28-2-2013

Waterlooplein 213, 4901 E N Oosterhout Waterlooplein 220, 4901 E N Oosterhout

28-2-2013 5-3-2013

119, 321, 217, 202, 320, 201, 219, 514,

4901 4901 4901 4901 4901 4901 4901 4901

EN EN EN EN EN EN EN EN

De reactie, vermeld onder nummer 19, is weliswaar gedateerd op 28 februari 2013, maar is pas op 5 maart 2013 ontvangen en is dus buiten de termijn van indiening van zienswijzen ingediend. De ingediende reactie is overigens qua inhoud grotendeels gelijk aan meerdere ingediende reacties en is daarom, ondanks de te late indiening, meegenomen in dit eindverslag.


3

4.3. Samenvatting zienswijzen en gemeentelijk standpunt Briefnummer

Zienswijze

Parkeren 1,4, Door een andere inrichting van 7 , 1 2 het openbaar gebied rondom De Bussel verdwijnen veel parkeerplaatsen. Mede hierdoor is er in de directe omgeving van het gebouw onvoldoende parkeergelegenheid voor de bewoners van de appartementen van Residence De Bussel. Er wordt gevreesd dat er na realisatie van de gewenste bebouwing verder weg van hun appartementen geparkeerd moet gaan worden. Bovendien is het de vraag, waar de kerkgangers en de bezoekers van de weekmarkt nu moeten parkeren.

Lichttoetreding Rond het Basiliekplein zorgt de 2, 3, nieuwe hogere bebouwing voor 5, 9, vermindering van lichttoetreding 14, in de woningen. 15, Ook aan de achterzijde van De 17, Bussel, ter hoogte van het 18 insteekweggetje aan de Valkenstraat, zal dit negatieve effect optreden. Bovendien leidt dit tot een verstoring van de privacy voor de bewoners van de Residence.


Reactie gemeente

De parkeerplaatsen, die door de gewijzigde inrichting van het openbaar gebied op het Torenplein en het Basiliekplein komen te vervallen, komen terug in de te realiseren ondergrondse parkeergarage ten noorden van de Valkenstraat. De parkeerplaatsen op het Waterlooplein, direct bij de ingang van de Residence, blijven gehandhaafd. De afstand van de nieuwe parkeervoorziening tot het appartementencomplex is beperkt. Ook de bezoekers van het Santrijngebied en de binnenstad kunnen parkeren in deze openbare ondergrondse parkeergarage en op de resterende parkeerplaatsen in het gebied. De weekmarkt blijft op de huidige locatie. Door de geplande gewijzigde inrichting van het openbaar gebied ontstaat de mogelijkheid dit gebied rond De Bussel zoveel mogelijk autovrij te maken en een meer groene inrichting te geven. Naar aanleiding van de ingediende inspraakreacties en het inmiddels voorliggende voorlopige bouwplan, zijn de in het voorontwerp-bestemmingsplan opgenomen maximale gooten bouwhoogtes nader bezien. Geconstateerd moet worden, dat de in het voorontwerp opgenomen hoogtes onnodig hoog zijn en daardoor te zeer ingrijpen in de betreffende woonomgeving. In het ontwerpbestemmingsplan worden daarom de eerder in het voorontwerp opgenomen bebouwingshoogtes verlaagd. De bouwhoogte van enkel de toneeltoren wordt nu 20m (was 22m). Het gebouwgedeelte, gelegen het meest nabij de appartementen en aan de zijde van het Basiliekplein, zal nu 8,5m gaan bedragen (was deels 16,5 m, deels 9m). A a n de Torenstraat wordt ter hoogte van De Bussel nu een hoogtemaat van 14m aangehouden (was 16,5m) en ter hoogte van de nieuwe bibliotheek blijft de bouwhoogte voor een deel van het gebouw ongewijzigd op 16,5m. Door deze wijzigingen zullen de hogere

bouwdelen verder zijn afgelegen van de appartementen en zodoende een minder nadelige invloed op die appartementen hebben. Hierbij moet worden opgemerkt, dat in het nu geldende bestemmingsplan de daar opgenomen bebouwingshoogte aan de zijde van de Torenstraat al 12,7m bedroeg. De nu opgenomen hoogtemaat van 14m wijkt nauwelijks af van de nu geldende maat. Desondanks zal de situatie vanwege de realisering van de nieuwe plannen voor een aantal appartementen negatief beïnvloed worden. Evenwel is na afweging van alle relevante belangen een hoger gewicht toegekend aan de realisering van deze voor Oosterhout belangrijke voorziening boven de belangen van een aantal bewoners bij het behoud van de zonlichttoetreding, het uitzicht en het privacyverlies. waard evermindering Door de uitvoering van het 2, 3, bestemmingsplan wordt het 4, 6, appartement minder waard en 9, moeilijker verkoopbaar, zo niet 10, onverkoopbaar. 12, 13, 14, 17, 18, 19

Uitzie htbelemmering Door het toestaan van een 1,2, hogere bebouwing op de locatie 3, 6, 7, 9, van De Bussel ten opzichte van de huidige aanwezige 11, bebouwing, wordt het uitzicht 13, vanuit vele appartementen aan 15, het Waterlooplein ernstig 17, belemmerd. Hierdoor wordt het 18, woongenot ernstig aangetast. 19 Dit geldt voor de appartementen aan de zijde van het Valkenstraat alsook aan die van het Basiliekplein. Voor deze laatste appartementen verdwijnt


Met een verlaging van de maximale gooten bouwhoogtes worden de negatieve effecten op de omgeving, waaronder naar de aanwezige appartementen in Residence De Bussel, tot een aanvaardbaar niveau ingeperkt. Of sprake is van een waardevermindering van een appartement en of deze zodanig is, dat deze schade voor vergoeding in aanmerking zal kunnen komen, is nog onbekend. De Wet ruimtelijke ordening biedt overigens de mogelijkheid om, na het onherroepelijk zijn van het bestemmingsplan, een verzoek om planschade bij het college van burgemeester en wethouders in te dienen. Naar aanleiding van de ingediende inspraakreacties en het inmiddels voorliggende voorlopige bouwplan, worden de maximale gooten bouwhoogtes van de toegestane bebouwing verlaagd. Verwezen wordt naar de gegeven gemeentelijke reactie onder het kopje 'Lichttoetreding'. Ook voor het aspect uitzicht zal dit positieve consequenties hebben. Voorts wordt in het kader van het bouwplan voorzien in de aanleg van groene daken om het uitzicht vanuit de appartementen verder te bevorderen. Wel is er voor een aantal appartementen op de eerste en mogelijk

5

ook het levendige uitzicht op het winkelende publiek. Verslechtering entree 4, 12 Vanwege de voorgestane verbouwing van De Bussel en de bibliotheek verslechtert de toegankelijkheid van het gebouw van de Residence De Bussel. Ook ontstaat er door het overkappen van de laad en losplatform t.b.v. het theater een onveilige situatie om het wooncomplex te betreden.

Algemeen Door de bouwwerkzaamheden 1,2, zullen de omwonenden tijdelijk 10, overlast (herrie, stof, radio's) 12, ondervinden en wordt het 13, woongenot aangetast. Gevraagd 16, 17 wordt naar de duur van die bouwwerkzaamheden en naar te nemen maatregelen om die overlast zoveel mogelijk te beperken.

1

Gedetailleerde bouwtekeningen van de gewenste bebouwing zouden duidelijkh eid kunnen verschaffen over de gevolgen van de nieuwe plannen voor de omwonenden.

8

Over de plannen wordt positief geoordeeld, nu h et gebied wordt verlevendigd (meer groen, minder blik, ontmoetingsplek), de beeldkwaliteit van De Bussel wordt verbeterd en door de bouw van de parkeergarage meer aanloop in de winkelstrip aan de Torenstraat zal plaats vinden, waardoor deze beter zal functioneren.


tweede verdieping sprake van enige verandering van het uitzicht. De hoofdentree van de Residence is gelegen aan het Waterlooplein en blijft ongewijzigd. Bij de uitwerking van het ontwerp wordt gekeken of en op welke wijze de secundaire entree aan het Basiliekplein en de interne doorgang naar het theater ingepast kunnen worden. Voor het bestemmingsplan is dit onderdeel niet relevant. Bij de verdere uitwerking van de laad- en losmogelijkheden voor het theater en de bibliotheek wordt de toegankelijkheid van het complex, zoals bijvoorbeeld de bereikbaarheid van de opslagruimten, als randvoorwaarde meegenomen. Bij de besluitvorming over de bouwplaatsinrichting ęn bij de werkvoorbereiding zullen de belangen van de omwonenden nadrukkelijk worden betrokken. Uitgangspunt zal zijn h et zoveel mogelijk beperken van overlast voor deze omwonenden. Evenwel kan niet worden voorkomen, dat enige vorm van overlast zich zal voordoen. Wat betreft de planning wordt opgemerkt, dat h et bouwrijpmaken van h et gebied voorzien is in de periode septemberdecember 2013. De bouwwerkzaamh eden zullen plaatsvinden in de periode maart 2014 - augustus 2015. Op 14 mei 2013 h eeft de arch itect aan de bewoners van de residentie een toelich ting gegeven op de plannen, zoals die op dat moment bekend waren. A a n de h and hiervan h ebben de omwonenden zich een beter beeld kunnen vormen van de consequenties van de nieuwe plannen. Hiervan wordt met instemming kennis genomen.

11

Vanwege de hogere gevels met veel glas erin zal door de ligging op het zuiden weerkaatsing van zonlicht in de appartementen plaats vinden. Dit leidt tot hogere temperaturen in de tegenoverliggende appartementen, alsmede in de bibliotheek zelf. De groeninvulling van het Basiliekplein trekt hangjeugd aan en kan leiden tot een hondenuitlaatplaats. Tenslotte wordt opgemerkt, dat het theater thans prima functioneert. Wel dient er aandacht te zijn voor de akoestiek van het gebouw, de verlichting en de openingstijden van de kassa.

11, 13, 16

De bestaande boom op het Basiliekplein is van monumentale waarde en mag niet worden gekapt. Verzocht wordt om deze boom in het plan in te passen. Het prachtige kunstwerk 'De gemetselde Boom' zou ook in de nieuwbouw behouden moeten blijven. De investering, die gemoeid is met de nieuwe ontwikkeling voor deze locatie, is niet gewenst. De bestaande bibliotheek en het theater voldoen nog ruimschoots aan de vereisten van deze tijd.

18

19


Bij de verdere uitwerking van het bouwplan en van de gevels zal het aspect van mogelijke zonlichtweerkaatsing worden betrokken. Een groeninvulling van het Basiliekplein in plaats van de huidige stenige aanblik met veel blik, zal de belevingswaarde van dit gebied meer aantrekkelijk maken. Getracht zal worden eventuele negatieve bijverschijnselen zoveel mogelijk te beperken. Het gemeentebestuur vindt een theater en een bibliotheek belangrijke voorzieningen in de stad. De huisvesting van het theater voldoet niet meer aan de huidige eisen en de theatertechniek dient te worden vervangen, zodat het de komende 15 jaar optimaal kan functioneren. Tevens zal een toekomstbestendige bibliotheekvoorziening worden gerealiseerd met een sterke centrale vestiging. De boom kan vanwege het noodzakelijke ruimtebeslag voor de bibliotheek helaas niet worden gehandhaafd op de huidige locatie. Onderzocht zal worden of het mogelijk is om deze boom te verplaatsen. In het kader van de nieuwe ontwikkeling is dit kunstwerk helaas niet te behouden.

Het gemeentebestuur denkt daar anders over. Zij vindt dat de huisvesting van het theater niet meer voldoet aan de huidige eisen, terwijl de theatertechniek dient te worden vervangen, zodat het de komende 15 jaar optimaal kan functioneren. Tevens wordt beoogd om een toekomstbestendige centrale bibliotheekvoorziening te realiseren.

5. Planaanpassingen: Naar aanleiding van ingediende zienswijzen: Verbeelding Op de verbeelding zijn de vermelde gooten bouwhoogtes gewijzigd, waarbij nu voor de verschillende bouwonderdelen gooten bouwhoogtes van resp. 20m, 16,5m, 14m en 8,5m zijn opgenomen. Ambtshalve wijzigingen: Verbeelding A a n de zijde van de Torenstraat is de daar in de bouwplannen voorziene ingangsconstructie alsnog binnen de bestemming 'Gemengd' gelegd. Toelichting In paragraaf 4.6.2 (inventariserend onderzoek) is de laatste versie van het onderzoek van IDDS vermeld en is het Selectiebeşluit arch eologie plangebied Th eater de Bussel, Oosterhout NB van 12 april 2013 opgenomen. Beide documenten zijn als bijlage bij h et ontwerp-bestemmingsplan gevoegd.


2013

Recommend Documents