2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 543/68/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti:

Pozemky, pozemek s odstraněnou stavbou Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy Fügnerova 741, 272 01 Kladno

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: telefon: +420499732407 e-mail: [email protected] DIČ: fax: +420499732408

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení 040 EX 7686/07-24 (ocenění stávajícího stavu)

Současný stav 64 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Datum místního šetření: 19.5.2013 od 8.30 hod.

Stav ke dni :

Počet stran:

Počet příloh:

21 stran

V Trutnově, dne 31.5.2013

Budoucí stav

19.5.2013 13

Ing. Michal Danielis

Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

Přehled podkladů: 1. Výpis z KN, LV č. 21529 ze dne 17.4.2013 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19.5.2013. Povinný byl řádně obeslán doručeným dopisem - doručeno fikcí. Vlastník neposkytl řádnou součinnost a nedostavil se k místnímu šetření, ale z dostupných informací, získaných jednak prohlídkou nemovitosti, informací katastru nemovitostí a informací příslušného stavebního úřadu je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu. 5. Fotodokumentace pořízená znalcem 6. Vyjádření odboru výstavby ze dne 11.5.1983 7. Rozhodnutí o vyklizení domu č.p. 741 ze dne 23.9.1982 8. Rozhodnutí uložení vyhotovení dokumentace - statického posudku - ze dne 30.9.2003 9. Pozvánka k místnímu šetření 10. Usnesení o stanovení znalce 11. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery

-2-

Místopis Kladno je statutární město ve středních Čechách a s téměř 70 tisíci obyvateli jedná se o největší město Středočeského kraje. Kladno kromě působnosti statutárního města na svém území je též obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Okres Kladno zahrnuje 100 obcí. Nachází se cca 25 km severozápadně od Prahy v Kladenské tabuli, která představuje západní část Pražské plošiny, na rozhraní s Křivoklátskou vrchovinou. Město se v současné době skládá ze 6 částí a 7 katastrálních území s celkovou výměrou 36,96 km2. Kladno má dobré dopravní spojení, a to silniční, železniční i letecké. V bezprostřední blízkosti Kladna vedou důležité rychlostní silnice R7 Praha - Slaný - Chomutov a R6 E48 Praha - Karlovy Vary - Cheb. Městem prochází železniční trať z Prahy do Rakovníka, Kladno je zahrnuto do pražského systému příměstské železnice Esko. Mezinárodní letiště Václava Havla je vzdáleno16 km. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku:  zast. plocha  ostatní plocha  orná půda  trvalé travní por.  zahrada  jiný Přístup k pozemku:  z veřejné komunikace  přes vlastní pozemky  zajištěn věcným břemenem  jiné zajištění přístupu k pozemkům  právně nezajištěn Využití pozemků:  RD  byty  rek.objekt  výstavba ind. garáže Poloha:  centrum  kraj obce  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  mimo obec

SOUČASNÝ STAV Přípojky:  voda  elektro

BUDOUCÍ STAV

 kanalizace  plyn  telefon  zpev. příjezd

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

Přípojky:  voda  elektro

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř. širší centrum - zástavba RD

 kanalizace  plyn  telefon  zpev. příjezd  autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis: Oceňovaný pozemek se nachází ve východní části obce v zástavbě rodinných domů. Z hlavní ulice (silnice č. 61) Kročehlavská odbočka vpravo do ul. Fügnerova. Tato komunikace tvoří přístup k oceňovanému pozemku, v této části je s nezpevněným povrchem. Pozemek je rovinný, přibližně obdélníkového tvaru s orientací V - Z. V jeho SZ části je v KM zakreslen RD, který se na pozemku již nenachází. Součástí pozemku je z jeho západní a severní strany opěrná zeď složená ze smíšeného zdiva, se zvýšeným stupněm opotřebení. Mezi pozemky p.č. 1895 a sousedním pozemkem 1896/1 je v délce 15 m a ze západní strany mezi přístupovou komunikací a oceňovaným pozemkem je v délce 7 m v této části pak prakticky znemožňuje přístup na oceňovaný pozemek. Přístup není možný ani ostatních stran, kde se nacházejí nemovitosti jiných vlastníků. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Pozemek je řádně zapsán v katastru  Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na pozemku p.č. 1895 je dle LV č. 21529 zapsána budova č.p. 741. Tato budova byla z důvodu havarijního technického stavu odstraněna a již se na pozemku nenachází. -3-

Přístup na pozemek p.č. 1895 je z právního hlediska zajištěn z komunikace na pozemku p.č. 1777/1 - ostatní komunikace, ostatní plocha ve vlastnictví Statutárního města Kladna. Ve skutečnosti se jedná zpevněnou asfaltovou komunikaci v ulici Fügnerova, kde je zpevněný povrch ukončen cca 22 m před hranicí pozemku p.č. 1895 a dále pokračuje pouze neupravená a zarostlá cesta k ulici Palackého. Přístup a prohlídka pozemku není z této východní strany možná z důvodu existence 3,00 m vysoké opěrné zdi. Z ostatních stran je pozemek obklopen pozemky jiných vlastníků a po právní stránce bezproblémový přístup na oceňovaný pozemek není zajištěn. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Exekuce Komentář: Viz LV č. 21529 v příloze tohoto ocenění. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 1895 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – pozemek se zbytky stavby RD. Jelikož není možné použít přímou metodu- nejsou k dispozici srovnatelné vzorky, vycházíme z porovnání cen pozemků pro bydlení v dané lokalitě s velmi dobrou občanskou vybaveností, dobrou dopravní dostupností a obslužností. Všechny skutečnost jsou promítnuta do srovnávací hodnoty- indikovaná hodnota při střední úrovni intervalu.

Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Kladno, Kročehlay, ul. Palackého KRC: 0,80

KMP: 0,80

Parcela č.:

KPP: 1,00

KDD: 1,00

505

KMZ: 1,00

300 475 -4-

KIV: 1,00

595,00

KVP: 1,00

KUV: 0,80

0,51

304,64

Popis pozemku: Pozemek se sítěmi o výměře 505 m2 v Kladně Kročehlavech na ulici Palackého. Jde o jeden z posledních stavebních pozemků v lokalitě. Jedná se o pozemek v proluce zastavěné části. Ulice Palackého je poslední ulicí v Kročehlavech směrem k severní části, kde je povoleno stavět. Z pozemku je výhled na volný prostor směrem ke kulturní památce Vápenné věže. Celou oblast čeká nákladná revitalizace do podoby parku. Na samotném pozemku je v současné době skládka navážky (zeminy), kterou bude potřeba odvézt nebo upravit do podoby terasovitého pozemku. Majitel má k dispozici projekt, ve kterém se počítá právě s úpravou nerovnosti pozemku do podoby vhodné k výstavbě rodinného domu. Veškeré sítě jsou přivedeny k pozemku - plyn, voda, elektřina a kanalizace. Lokalita: Kladno, Koročehlavy, ul. M. Majerové KRC: 0,80

KMP: 0,80

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 0,85

550 680 000 1 236,36 0,54 Parcela č.: Popis pozemku: Dvě stavební parcely (smíšené území) k výstavbě RD event. komerční budovy v Kladně-Kročehlavech. Výměry pozemků jsou 275 m2 a 276 m2 nabízené jako celek. IS (el., plyn, kanalizace, voda) na hranici pozemku. Zájemci ocení mimo jiné protokol o vytyčení hranice pozemků, souhlasné vyjádření poskytovatelů k existenci, plynárenského, vodovodního, energetického a komunikačního vedení. Přínosem pro zájemce je i předběžné zajištění stavebních prací s vybudováním IS s cenovým rozpočtem. Veškerá občanská vybavenost v místě. Výborná dostupnost směr Praha, letiště. Lokalita: Kladno, k.ú. Dubí KRC: 0,80

KMP: 0,80

KPP: 1,00

KDD: 1,10

KMZ: 1,20

KIV: 1,00

KVP: 1,00

672,58

KUV: 0,80

438 299 999 684,93 0,68 Parcela č.: 462,90 Popis pozemku: Pozemek v k.ú. Dubí na kterém se nachází zděná garáž. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku. Dle územního rozhodnutí lze na pozemku postavit stavbu o zastavěné ploše 20 m2 určenou pro rekreaci. Průměrná jednotková cena 480,04 Kč/m2 Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 1895 nádvoří Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 137

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 480

137

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 65 760 65 760

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název opěrná zeď

Popis

Parc. číslo Množství 1895

30,00 m3

Věcná hodnota ostatních staveb celkem

-5-

JC

RC

Opotřebe VH ní 1 850 55 500 Kč 85 % 8 325 Kč Kč/m3 8 325 Kč

Výpočet věcných břemen

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota Věcné břemeno Obvyklá cena

Současný stav 65 760 Kč 10 000 Kč 64 000 Kč

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků:

Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky na základě inzerovaných resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky.

V porovnávací metodě byly použita korekce cen porovnávaných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou s důrazem na nesoulad skutečného a právního stavu nemovitosti, obtížného přístupu a celkového dalšího nejlepšího a nejvyššího využití pozemku např. výstavbou nového RD s ohledem na jeho velikost.

Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Opěrná zeď Věcné břemeno

65 760,- Kč +8 325,- Kč -10 000,- Kč 64 085,- Kč

Komparativní hodnota - cenová úroveň květen 2013: Tržní hodnota nemovitosti s příslušenstvím, zaokrouhleno Movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí Závad s nemovitostmi spojená(vedení inž.sítí)

64 000,- Kč 0,-Kč 10 000,- Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech, se započtením movitých věcí, práv a závad 64 000,- Kč

-6-

Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 040Ex 7686/07-24 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti: pozemku p.č. 1895, k.ú. Kročehlavy, obec Kladno, zapsaném na LV č. 21529 vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno; se zohledněním práv a závad:

ve výši: 64 000,-Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou

V Trutnově 31.5.2013 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 543/68/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 68.

-7-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21529 ze dne 17.4.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 19.4.2013 Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření dne 19.5.2013 Mapa oblasti Vyjádření odboru výstavby ze dne 11.5.1983 Rozhodnutí o vyklizení domu č.p. 741 ze dne 23.9.1982 Rozhodnutí uložení vyhotovení dokumentace ze dne 30.9.2003 Usnesení Exekutorského úřadu Prachatice ze dne 17.4.2013

-8-

počet stran A4 příloze 4 1 1 1 1 1 2 2

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21529 ze dne 17.4.2013

-9-

- 10 -

- 11 -

- 12 -

Snímek katastrální mapy ze dne 19.4.2013

- 13 -

Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření dne 19.5.2013

přístup

pohled na pozemek

zeď oddělující pozemek od př. komunikace

přístup z ulice Fügnerova

- 14 -

Mapa oblasti

- 15 -

Vyjádření odboru výstavby ze dne 11.5.1983

- 16 -

Rozhodnutí o vyklizení domu č.p. 741 ze dne 23.9.1982

- 17 -

Rozhodnutí uložení vyhotovení dokumentace ze dne 30.9.2003

- 18 -

- 19 -

Usnesení Exekutorského úřadu Prachatice ze dne 17.4.2013

- 20 -

- 21 -