ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4190/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č. 277/13 Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Nové Pavlovice Bezová 277/4, 460 01 Liberec XIII-Nové Pavlovice Jana Ungermannová, Bezová 277/4, 46001 Liberec XIII-Nové Pavlovice, vlastnictví: výhradní Jana Ungermannová, Bezová 277/4, 46001 Liberec XIII-Nové Pavlovice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č. 124 Ex 19822/12-14 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13
stran
V Praze, dne 24.7.2013
706 000 Kč 26.6.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 4
MONTEKALA, spol. s r.o.
26.6.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 920, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kat. úz. Nové Pavlovice, obec Liberec. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.5.2013, LV 920, kat. úz. Nové Pavlovice, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Liberec, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 10.5.2013, mapový list č. Liberc 5-6/22, měřítko 1:1000, kat. úz. Nové Pavlovice - kopie kupní smlouvy ze dne 25.11.2004, právní účinky vkladu ke dni 1.12.2004 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 19822/12-14 ze dne 9.10.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 19822/12-67 ze dne 3.5.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Liberec je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším městem v ČR. Liberec leží v malebné kotlině mezi Jizerskými horami a dominantním Ještědským hřbetem, jenž dodávají městu horský ráz. Hora Ještěd (1012 m) je se „stavbou století“ skutečným symbolem Liberce, který je proto často označován jako „město pod Ještědem“. Napříč Libereckou kotlinou protéká řeka Nisa, jež pramení v podhůří Jizerských hor a později tvoří hraniční tok mezi Českou republikou, Spolkovou republikou Německo a Polskou republikou. Liberec je město s vysokou kulturní i hospodářskou úrovní. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v severní části Liberce, s přístupem z ulice Bezová. Jednotka 1+1 je situována do druhého nadzemního podlaží panelového bytového domu s výtahem, s napojením na veškeré IS. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní 2
smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 277/13
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 277/13
3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 277/13 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek p.č. 171/2 Popis Oceňovaný pozemek se nachází v severní části zastavěného území obce, je nepravidelného tvaru, přístupný od západu z ulice Bezová, zastavěn panelovým bytovým domem, napojen na veškeré IS. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v § 28 odst. 1 písmeno b), 60 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 160 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 160% + 10% * (100 % + 160%) 186,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek se nachází v zastavěném území krajského města Liberec Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1310 0,9720
4
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
186,00
4 739,21
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 171/2
Výměra [m2] 371,00
Jedn. cena [Kč/m2] 4 739,21
Cena [Kč] 1 758 246,91 1 758 246,91
Pozemek p.č. 171/2 - zjištěná cena
=
1 758 246,91 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek p.č. 171/2
=
1 758 246,91 Kč 1 758 246,91 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
1 758 246,91 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Liberec 40 let 25 014,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu pokoj: kuchyň: koupelna a WC: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
23,69 m2 5,64 m2 2,68 m2 7,12 m2 39,13 m2
=
1,50 m2 1,50 m2
1,50 m2 * 0,10
= = =
39,13 m2 0,15 m2 39,28 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní 5
č. II I II III II
Vi -0,05 -0,01 0,00 0,05 0,00
III
0,00
provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
č. III III
Pi 0,00 0,04
III III
0,00 0,02
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,823 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - nemovitost situována do zeleně, občanská vybavenost v blízkosti 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,060 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,823 * 1,060 * 0,950 = 0,829 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 25 014,- Kč/m2 * 0,829 = 20 736,61 Kč/m2 CP = CU * PP = 20 736,61 Kč/m2 * 39,28 m2 = 814 534,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 758 246,91 Kč
6
814 534,04 Kč
Spoluvlastnický podíl: 4 063 / 337 417 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 758 246,91 Kč * 4 063 / 337 417 = 21 171,89 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
21 171,89 Kč
Bytová jednotka č. 277/13 - zjištěná cena
=
835 705,93 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 277/13
835 705,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
835 705,90 Kč
Celkem
835 705,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
835 705,90 Kč
7
Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 277/13 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
39,28 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí bytová jednotka Prodej bytu 1+1, 41 m2, v OV, v lokalitě Liberec XIII - Nové Pavlovice. Byt je v současné chvíli v udržovaném stavu, nicméně vhodný k vlastním úpravám a případné rekonstrukci. Výhodou bydlení je centrální plynová kotelna v domě určená k vytápění a ohřevu teplé vody - nízké měsíční náklady. Orientace na východní stranu, 12. patro s panoramatickými výhledy do okolní krajiny. Součástí prodeje je rovněž sklepní kóje a podíl na rozsáhlém pozemku okolo domu. Klidné bydlení s přírodou v okolí, současně je v dosahu veškerá občanská vybavenost.
bytová jednotka Prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 1+1 a výměře 39 m2. Byt je jižně orientovaný a nachází se v 11. patře panelového domu v ulici Bezová, Liberec - Nové Pavlovice. Dům je kompletně zateplený, nové stoupačky, nový výtah, plastová okna. Jedná se o klidnou lokalitu, která nabízí v pěší dostupnosti kompletní občanskou vybavenost. Byt je ve velmi dobrém stavu, kde není třeba žádné další investice. Velkou výhodou bytu je koupelna s vanou a prostorná předsíň, kde jsou vestavěné skříně. Byt má plastová okna s krásným výhledem směrem na Ještěd (jižní orientace).
bytová jednotka Prodej středového, prostorného bytu v panelovém domě s novou, zateplenou fasádou. Kolem domu množství vzrostlé zeleně, parčík pro děti, dostatek parkovacích míst. Bytová jednotka umístěna ve 2. NP domu se dvěma výtahy, plocha 40 m2. Vybavení: štuky, nové rozvody vody, plastová okna se žaluziemi, zděná koupelna - dlažba, obklady, v předsíni vestavěná skříň, jinak původní, dobře udržovaný stav. Zavedena tel. přípojka a kabel. TV, k bytu náleží sklepní kóje.
bytová jednotka Prodej bytové jednotky v OV, 1+1, 36 m2, 10. NP v žádané lokalitě Hokejka. Byt je po rekonstrukci, má plastová okna, renovované parkety v obývacím pokoji, lino v kuchyni, dlažba v koupelně, sprchový kout. Byt je důmyslně vybaven nábytkem na míru s rozsáhlým úložným prostorem. V kuchyni se nachází jídelní kout a pracovní místo s PC, je zde i příprava na úzkou pračku s horním plněním. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplen, nový výtah. K bytu náleží drátěná sklepní kóje. V okolí domu s krásným výhledem na Ještěd je množství zeleně vhodné pro různé aktivity i odpočinek.
bytová jednotka Prodej slunného bytu 1+1 v osobním vlastnictví, 36 m2, v oblíbené lokalitě - Liberec Ruprechtice, ul. Na Pískovně. Byt se nachází ve 4. patře zrekonstruovaného panelového domu. Provedeno zateplení, plastová okna, rekonstrukce výtahu,... Byt má vyzděnou koupelnu s WC, jinak je v původním stavu. Orientace bytu na jih - byt je slunný, pěkný výhled na Liberec. K bytu náleží sklepní kóje.
8
Srovnatelné nemovitosti Název: bytová jednotka Lokalita Bezová, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 41,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: bytová jednotka Lokalita Bezová, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 39,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: bytová jednotka Lokalita Borový Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
vrch,
9
Liberec koeficienty: 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,10 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,21 17 412 Celková cena Jednotková cena 590 000 Kč 14 390 Kč/m2
Liberec koeficienty: 0,95 1,00 1,10 0,95 0,95 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,94 18 137 Celková cena Jednotková cena 750 000 Kč 19 231 Kč/m2
Liberec koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC
Upravená j. cena Kč/m2
Užitná plocha 40,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: bytová jednotka Lokalita Na Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 36,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Název: bytová jednotka Lokalita Na Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 36,00 m2
Pískovně,
Pískovně,
Výměra pozemku. 0 m2
0,95 Celková cena 695 000 Kč
Liberec koeficienty: 0,95 1,00 1,10 0,65 1,00 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,68 18 868 Celková cena Jednotková cena 1 000 000 Kč 27 778 Kč/m2
Liberec koeficienty: 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,02 18 983 Celková cena Jednotková cena 670 000 Kč 18 611 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
10
16 506 Jednotková cena 17 375 Kč/m2
16 506 Kč/m2 17 981 Kč/m2 18 983 Kč/m2 17 981 Kč/m2 39,28 m2 706 294 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 277/13
835 706,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 277/13
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
706 294,00 Kč Současný stav 706 294 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 835 706 Kč
Obvyklá cena
706 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední b) parametry povyšující cenu: druhé podlaží s výtahem, kompletní občanská vybavenost, dobrá dopravní dostupnost c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 706.000 Kč. V Praze 24.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. 11
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4190/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 169/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 10.5.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 920 ze dne 3.5.2013
12
počet stran A4 příloze 1 1 2
13
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 72829982-28769-150511144623, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 13 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 11.05.2015
72829982-28769-150511144623
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.