ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 377/6457/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 179 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany u Rakovníka, v Pražské ulici v obci Lišany, okres Rakovník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 377/6457/2013
LV no.: 224
Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 179 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany, obec Lišany, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská 179, 270 52 Lišany GPS: 50.14555N, 13.74879E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
1.534.500 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
1.050.000 Kč
Common price Obvyklá cena
1.050.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
1.052.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, vedlejší stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura:
vedlejší stavba, přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazén a další venkovní úpravy východní část obce Lišany
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
St. 177
Size: Velikost
Type: Druh
nestanoveno
423 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: občanská vybavenost odpovídající Jednotková cena velikosti obce (obecní úřad, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství)
300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
99 m2
Floor area: Podlahová plocha:
154 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
612 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn 50 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 224 jsou ve vlastnictví Marka Kočího, bytem Pražská 179, 270 52 Lišany. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 224 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 224. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 224 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 224 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 179 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - rodinný dům je situován v blízkosti jedné z hlavních komunikací procházející obcí - řadový rodinný dům Strong points / silné stránky: - na rodinném domě byla v průběhu posledních 10 roků renovována většina vnitřních prvků krátkodobé životnosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 224 pro k.ú. Lišany u Rakovníka a obec Lišany, prokazující stav evidovaný k datu 4.10.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lišany, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 11.10.2013 za přítomnosti p. Marka Krejčího, vlastníka nemovitostí.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
684929 Lišany u Rakovníka 542016 Lišany 671 31.12.2011 CZ020C Rakovník Středočeský Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Obec Lišany se nalézá ve Středočeském kraji, v okrese Rakovník, přibližně 5 km severně od města Rakovník a přibližně 60 km západně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Lišany 671 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice II/229 (Louny - Rakovník). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované v lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení, nacházející se ve východní části obce Lišany, v ulici Pražská, z níž jsou nemovitosti přístupné. Podle sdělení vlastníka nemovitostí jsou v lokalitě rozvody elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu, na které je oceňovaný rodinný dům napojený. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 179: Rodinný dům č.p. 179 je řadová koncová stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany u Rakovníka. Dispoziční řešení: Rodinný dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a obytné podkroví. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 1+4 s příslušenstvím, sestávajícím z prostorů uvedených v následujících tabulkách: Suterén Název prostoru Chodba se schodištěm Sklepní místnost Celkem
Podlahová plocha (m2) 3,9 15,4 19,3
Přízemí Název prostoru Vstupní prostor ve verandě Záchod ve verandě Chodba Kuchyně Koupelna Pokoj 1 Pokoj 2 Celkem
Podlahová plocha (m2) 1,9 1,5 9,4 14,6 3,7 26,5 12,2 69,8
-4-
Podkroví Název prostoru Schodiště Chodba Komora Pokoj 1 Pokoj 2 Celkem
Podlahová plocha (m2) 6,5 6,5 2,4 37,2 12,2 64,8
Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, se založením na základových pasech zděných z kamene, stropy nad suterénem jsou klenuté, stropy nad přízemím jsou dřevěné trámové s podhledy ze sádrokartonových desek, střecha je sedlová s polovalbou, krytina je z živičných šindelů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do suterénu je cihlové, schodiště do podkroví je dřevěné, povrchy podlah tvoří laminátové plovoucí podlahy a keramická dlažba, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, dveře mezi pokojem 1 a pokojem 2 v přízemí jsou posuvné, vnitřní omítky jsou štukové případně ze sádrokartonových desek, v kuchyni, v koupelně a na záchodě doplněné keramickými obklady, vnější povrchy převážně chybí. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, vody včetně teplé, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava teplé vody je zajišťována v elektrických zásobníkových ohřívačích (el. bojlerech), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pracovní deskou a dřezem, elektrickým sporákem, myčkou nádobí, automatickou pračkou a digestoří, koupelna je vybavena vanou a umývadlem, záchod je vybavený splachovacím WC a umývadlem. Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu bude vyšší než 80 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v průběhu posledních 10 roků byla provedena rekonstrukce vnitřních prostor domu, kdy byla renovována většina vnitřních prvků krátkodobé životnosti, dále byla provedena výměna střešní krytiny, k datu ocenění nejsou provedeny vnější omítky obvodových stěn. Další stavby: V příslušenství rodinného domu je zděná vedlejší stavba kolny. Na vedlejší stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na stavbě je však patrná mírně zanedbávaná údržba. Vedlejší stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy, venkovní bazén a další venkovní úpravy. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany u Rakovníka, o výměře 423 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 179 a vedlejší stavbou, nezastavěná plocha je tvořena nádvořím a zahradou u domu. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Středočeského kraje. Tvar oceňovaného pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 179 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 177, k.ú. Lišany, obec Lišany, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 11. října 2013
1.050.000,- Kč Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 224 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo smluvní - K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč, oprávnění pro společnost AndCorp2003, s.r.o. (IČ 27944000). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 224. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 377/6457/2013.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 16. října 2013
-6-
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
377/6457/2013
LV no.:
224
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
3
3
m
1
rodinný dům č.p. 179
2
Kč/m
612
m
2
Kč
Kč/m
4 600
2 815 200
50,0
1 407 600
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 407 600
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 177
423
300
126 900
2 2
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
126 900
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 534 500 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Built-up space
Obestavěný prostor Plocha pozemků m3
Kč
Land area
m2
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
Kč/m2
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům v obci Mutějovice, okr. Rakovník
1 350 000,00
X-13
nestanoven
276
250
69 000
1 281 000,00
0,80
1 080 000
nabídka RK *1), Dvougener. RD 2+1 a 4+1, vnitřní prostory rekonstruované
2
Rodinný dům v části obce Senomaty-Hostokryje, okr. Rakovník
1 300 000,00
X-13
nestanoven
618
300
185 400
1 114 600,00
0,80
1 040 000
nabídka RK *2), RD 4+1, přízemí rekonstruované, podkroví nedokončené
3
Rodinný dům v obci Mutějovice, okr. Rakovník
1 150 000,00
X-13
nestanoven
384
250
96 000
1 054 000,00
0,90
nabídka RK *1), 1 035 000 Dvougener. RD 3+1 a 1+1, uspokojivý stav
1,535
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře REALITY-LM s.r.o., Rakovník
2) nabídka realitní kanceláře ACRIA reality, Čížkovice
3) nabídka realitní kanceláře Jiří Rosenmüller, Kralupy nad Vltavou
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,052
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,050
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04.10.2013 13:15:02 Okres: CZ020C Rakovník
Obec: 542016 Lišany
Kat.území: 684929 Lišany u Rakovníka
List vlastnictví: 224
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo Kočí Marek, Pražská 179, 27052 Lišany B Nemovitosti Pozemky Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
St. 177
(St. = stavební parcela) Podíl
740531/1199
Způsob využití
Způsob ochrany
423 zastavěná plocha a nádvoří
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Lišany, č.p. 179
Způsob využití Způsob ochrany bydlení
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Na parcele St. 177
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
K zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím Parcela: St. 177 V-1148/2007-212 Hypoteční banka, a.s., Radlická Stavba: Lišany, č.p. 179 V-1148/2007-212 333/150, Radlice, 15057 Praha, RČ/IČO: 13584324 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. sml. č. 8900/163093-01/07/01001/00/R ze dne 11.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.04.2007. V-1148/2007-212 o Zástavní právo smluvní K zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru ze dne: 5.6.2013 ve výši 260.000,- Kč Parcela: St. 177 V-1565/2013-212 AndCorp2003, s.r.o., Vondroušova V-1565/2013-212 1165/10, Řepy, 16300 Praha, RČ/IČO: Stavba: Lišany, č.p. 179 27944000 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.06.2013. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.06.2013. V-1565/2013-212 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 23.07.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.07.2002.
Pro: Kočí Marek, Pražská 179, 27052 Lišany F
V-1936/2002-212 RČ/IČO: 740531/1199
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 04.10.2013 13:15:02 Okres: CZ020C Rakovník Kat.území: 684929 Lišany u Rakovníka
Obec: 542016 Lišany List vlastnictví: 224
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
(St. = stavební parcela)
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
04.10.2013
13:29:19
Podpis, razítko:
Řízení PÚ: .................
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, kód: 212. strana 2
Rodinný dům č.p. 179 v obci Lišany, okr. Rakovník
Pohled ulicí
Jihozápadní pohled
Jižní pohled
Severovýchodní pohled
Pohled na zahradu u domu
Přízemí - kuchyně
Přízemí - pokoj 1
Přízemí - pokoj 2
Přízemí - koupelna
Přízemí - záchod
Podkroví - pokoj 1
Podkroví - pokoj 2
