Znalecký posudek č. 2736/20/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.216 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.228 a 258/3 v k.ú.Zlonice, obec Zlonice, okres Kladno
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 3. 3. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
Posudek obsahuje 15 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 3. 3. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti, sestávající z rodinného domu č.p.216, vedlejší stavby, venkovních úprav a pozemků zastavěné plochy a zahrady.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 3. 2013 . Přes opakovaný příslib umožnění prohlídky ze strany pana Štefundy nebyl ve sjednanou dobu k zastižení. Prohlídka byla provedena z venku a částečné informace získány od nájemníků.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.408 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Situace na realitním trhu v místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Kladno Zlonice Zlonice (793337)
5. Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace není k dospozici, ocenění je provedeno na základě skutečného provedení a vybavení stavby.
6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům v řadové zástavbě Nádražní ulice, orientovaný v klidné málo frekventované ulici, s převážně nízkopodlažní zástavbou bytovými domy a nerušícími provozy. V ulici jsou domy obývané problémovými obyvateli. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Město Zlonice má základní občanskou vybavenost. V místě je železnice i autobusová doprava s dobrým spojením do 40 km vzdálené Prahy.
7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.216 b) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Kladno Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel
a) Rodinný dům č.p.216 – § 5 Stavba na parc.č. st.228 Jedná se o dům jednopodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovou střechou postavený v řadové zástavbě Nádražní ulice. Dům je postaven na svažitém terénu, takže vstup z ulice do I.NP je na úrovni chodníku. Vstup do podzemního podlaží je ze zadní strany rovněž z úrovně terénu zahrady. Dle vnějšího ohledání je dům udržovaný se započatou rekonstrukcí. Vnitřní vybavení je z části obnovené viz kotel ÚT. Dle sděllení nájemníků je odpojen od dodávek plynu. Technický stav: Dům byl postaven okolo roku 1920 a následně modernizován, Jsou vyměněna okna, nová krytina, nové ústřední topení. Celkový technický stav odpovídá stáří a dobré údržbě.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,150 Koeficient prodejnosti: 1,724 (Rodinné domy)
–4– Podlaží: Název suterén I.NP podkroví Součet:
Výška 2,60 m 3,00 m 2,25 m 7,85 m
Zastavěná plocha 22,10×10,30 22,10×10,30 22,10×10,30
Obestavěný prostor (OP): suterén 2,60 × 22,10×10,30 I.NP 3,00 × 22,10×10,30 podkroví 2,25 × 22,10×10,30 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – nefunkční izolace 2. Zdivo – zděné masivní 3. Stropy – rovný podhled 4. Střecha – sedlový krov vázaný 5. Krytina – tašková 6. Klempířské konstrukce – úplné, pozink plech 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – omítky stříkané probarvené 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady – koupelna, kuchyně, WC 11. Schody – kamenné 12. Dveře – dřevěné 13. Okna – zdvojená plastová 14. Podlahy obytných místností – dlažby, beton 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 16. Vytápění – ústřední s kotlem na plyn 17. Elektroinstalace – 220 V, 380 V 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody – teplá i studená 20. Zdroj teplé vody – elektrický boiler 21. Instalace plynu – zemní plyn 22. Kanalizace – kuchyně, koupelna,WC 23. Vybavení kuchyně – sporáky 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo, WC 25. Záchod – splachovací 26. Ostatní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 5,40 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 16. Vytápění –0,54 × 5,30 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 %
= = =
227,63 m2 227,63 m2 227,63 m2 682,89 m2
= = = =
591,84 m3 682,89 m3 512,17 m3 1 786,90 m3
Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 % 0,80 % 6,10 % 2,80 % 0,50 % 2,20 % 2,30 % 3,20 % 5,10 % 2,10 % 1,30 % 5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – –
0,0292 0,0050 0,0286 0,0060
–5– 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 4,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– 0,0400 = 0,8912
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8912 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1500 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,7240 6 698,34 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 786,90 m3 × 6 698,34 Kč/m3
=
11 969 263,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků 100 × 95 / (95 + 15) = 86,364 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 11 969 263,75 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
10 173 874,19 Kč 1 795 389,56 Kč
Rodinný dům č.p.216 – zjištěná cena:
1 795 389,56 Kč
b) Pozemky – § 28 V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Pozemky spadají do menšího památkově chráněného území. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 44,26 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 249 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 249 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast – 3% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název zastavěná plocha
Parc. č. st.228
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 44,26 175,5379
[m2] základní 478
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast – 3% Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7% ×
1,070 2,150 1,724 Cena [Kč] 83 907,12
1,070
–6– Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 270
Výměra
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
× × × Jednotková cena [Kč/m2] upravená 44,26 70,2152
[m2] základní 270
=
2,150 1,724 0,400 Cena [Kč] 18 958,10 102 865,22 Kč 102 865,22 Kč
–7–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.216 b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
1 795 389,56 Kč 102 865,22 Kč 1 898 254,78 Kč 1 898 250,– Kč
Zjištěná cena: 1 898 250,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetdevadesátosmtisícdvěstěpadesát Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena nákladovou metodou dle známých skutečností. Nákladová cena je porovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí. Cena je dále upravena o zjištěné skutečnosti ovlivn’ující prodejnost. Klady nemovitosti : - dům je v dobrém technickém stavu s minimálními nároky na opravy - k domu náleží pozemek zahrady s domkem umožn’ujícím víceúčelové využití, k němuž je řístup přes rozlehlý průjezd po pravé straně domu - blízkost hlavního města Zápory nemovitosti: - v okolí jsou skupiny problémových obyvatel Po zvážení vlivů na prodejnost nemovitosti a srovnáním s nabídkovými cenami jsem stanovila cenu v čase a místě obvyklou okolo ceny nákladové. Cena obvyklá - 1 900 000,-Kč (slovy: miliondevětsettisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 3. 3. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2736/20/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2013 podle připojené likvidace.
–9–
E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN Nabídky RK
– 10 –
Fotodokumentace
– 11 –
– 12 –
Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN
– 13 –
– 14 –
Nabídky RK
– 15 –
