2013

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 0209-018/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Bytová jednotka Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Plzeň Lábkova 881/17, 301 00 Plzeň 770613/8957, Róbert Matej, Tibava 14, 07301, vlastnictví: výhradní 770613/8957, Róbert Matej, Tibava 14, 07301, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Eurodražby cz a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 DIČ: CZ500902342 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

Počet stran:

51

stran

V Plasích, dne 05.08.2013

Znalecký úkol

e-mail: [email protected]

900 000 Kč 31.07.2013 za přítomnosti paní Pavly Pechové

Stav ke dni :

Počet příloh: 46

Ing. František Klokočík NÁLEZ

31.07.2013

Počet vyhotovení: 2

Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 881/5 v Plzni, část Skvrňany, Lábkova 17 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18.07.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 30.07.2013 Místopis Bytový dům č.p. 881, 882, 883, 884, 885, 886 stojí na pozemcích parcelního čísla 2176/160, 0176/161, 2176/162, 2176/163, 2176/164, 2176/165 v katastrálním území Skvrňany, obec Plzeň..Pozemky leží v bytové zóně zastavěny bytovými domy postavenými v panelovém systému PS 69. Přístup k bytovému domu je z místní komunikace. Skvrňany jsou částí města Plzně se vší občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností centra města a blízkých Borských Polí. V blízkosti je MHD, škola a školka, supermarket. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Bytový dům má šest vchodů. Dům obsahuje osm podlaží nadzemních a jedno podlaží podzemní. V předmětném vchodu jsou na každém nadzemním podlaží tři bytové jednotky, z toho 2 * 2 + 1 a 1 * 1 + 1. Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Rekonstrukce proběhla v roce 2008, kdy se zateplil celý dům včetně střechy, vyměnily se stávající dvojitá dřevěná okna za okna plastová. provedly se nové rozvody stoupaček vody, kanalizace a plynu, provedla se rekonstrukce výtahu a vymaloval se schodišťový prostor. Bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 1+1. Rekonstrukcí a stavební úpravou kuchyně se snažil dostat vlastník této bytové jednotky bytovou jednotku o velikosti 2+kk, jenomže nová místnost není místností, protože nesplňuje minimální velikost podlahové plochy kterou je 8 m2. Rekonstrukce bytové jednotky obsahuje rekonstrukci bytového jádra pro novou koupelnu s umyvadlem a sprchovým boxem a samostatného WC. Koupelna i WC má nové keramické obklady a novou keramickou dlažbu. Ve stropě jsou instalovány nové bodové světla. Koupelna má nové dveře. Podlaha v chodbě je nová z keramické dlažby. Kuchyň má rovněž novou plovoucí podlahu. Tato podlaha je i v nově odděleném prostoru bývalé kuchyně. Podlaha v pokoji je původní z PVC. Vnitřní omítky jsou nově vyspravené. Dveře do pokoje jsou nové posuvné. Okna jsou nová plastová. Rozvod studené a teplé vody a kanalizace v bytovém jádru je nový. Kuchyňská linka je nová. Je vybavena plynovým sporákem. Dispozice : vstupním prostorem je předsíň. Z předsíně je vstup do koupelny a do kuchyňského koutu. Z koupelny je vstup do WC. Z kuchyňského koutu je vstup do nově vytvořeného pokoje a do -2-

původního pokoje.. Lze konstatovat, že stavební úpravou se dispozice zhoršila. Kuchyňský kout je bez přirozeného osvětlení a nový pokoj nemá minimálních 8 m2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní -pohledávky ve výši 1 100 000,- Kč s příslušenstvím -budoucí pohledávky, vzniklé do 31.3.2043 do výše 1 100 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha, povinností s bytovou jednotkou č. 881/5 v Plzni, část Skvrňany. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost není pronajímána ale je neobývána.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním

OCENĚNÍ

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 13 -3-

Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. domy vícebytové (typové) montovaná z dílců betonových plošných 1122

Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyňský kout: předsíň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem

=

16,14 m2 7,67 m2 6,56 m2 1,68 m2 1,94 m2 0,93 m2 34,92 m2

=

1,50 m2 1,50 m2

1,50 m2 * 0,10

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.

betonové pasy panely betonové sendvičové s izolací železobetonové montované plochá asfaltové titanzinek novodobé nástřiky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, sprchové kouty -4-

= = =

34,92 m2 0,15 m2 35,07 m2

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S X S S S S S S S S S S S

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

osobní výtah domácí telefon instalační šachty

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

S S S Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

100 100 100 Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00 1,0000

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * * *

8 020,1,0370 1,0000 1,1000 2,1310

Základní cena upravená [Kč/m2] 2 Plná cena: 35,07 m * 19 495,27 Kč/m2

= =

19 495,27 683 699,12 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 36 roků Opotřebení: 20,000 %

-

136 739,82 Kč

-5-

Bytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

=

546 959,30 Kč

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 35 / 7 542 Bytová jednotka - zjištěná cena

=

546 959,30Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Předmětné pozemky jsou pozemky stavební. Ulicí před bytovým domem vedou veškeré inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace, teplovod, kabelová televize a internet. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Plzeň, část Skvrňany, Slovanské údplí KRC: 0,90

KMP: 1,02

KPP: 1,02

KDD: 1,02

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,02

1 388 3 678 200 2 650,00 0,97 Parcela č.: 2 581,60 Popis pozemku: Stavební pozemek s dožitým rekreačním objektem. V ulici jsou veškeré inženýrské sítě. Průměrná jednotková cena 2 581,60 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Volný stavební pozemek pro stavbu rodinného domu. Pozemek je zatížen dožitou stavbou rekreačního objektu a stavbou dvojgaráží. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 2176/160 nádvoří zastavěná plocha a 2176/161 nádvoří zastavěná plocha a 2176/162 nádvoří zastavěná plocha a 2176/163 nádvoří zastavěná plocha a 2176/164 nádvoří zastavěná plocha a 2176/165 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny podíl

Výměra [ m2 ] 205

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 2 500

Celková cena pozemku [Kč] 512 500

203

2 500

507 500

202

2 500

505 000

204

2 500

510 000

202

2 500

505 000

204

2 500

510 000 3 050 000

-6-

* 35,00 / 7 542,00 = Celková výměra pozemků

Hodnota pozemků celkem

1 220

1 4 154,07 14 154

3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:

36,42 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Bytový dům je po rekonstrukci. Bytová jednotka je v původním stavu.Bytová jednotka je situovaná v 1. nadzemním podlaží deseti podlažního bytového domu. Prodej, Bytová jednotka 1+1 Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Bytová jednotka je po úplné rekonstrukci. Prodej, bytová jednotka 1+1 Bytový dům v té samé ulici co dům oceňovaný. Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Po úplné rekonstrukci je i bytová jednotka. Srovnatelné nemovitosti Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita Plzeň, část Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 35,00 m2

0,90 1,00 0,98 1,00 0,95 1,00 0,98

Výměra pozemku. 205 m2

Název: Prodej, Bytová jednotka 1+1

-7-

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,82 20 881 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kč 25 429 Kč/m2

Lokalita Plzeň, část Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 44,00 m2

0,90 1,02 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00

Výměra pozemku. 0 m2

Název: Prodej, bytová jednotka 1+1 Lokalita Plzeň, část Skvrňany, ulice Lábkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 39,00 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,91 27 884 Celková cena Jednotková cena 1 350 000 Kč 30 682 Kč/m2

0,90 1,01 0,99 1,00 1,03 1,00 1,03

Výměra pozemku. 0 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 29 352 Celková cena Jednotková cena 1 199 000 Kč 30 744 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

20 881 Kč/m2 26 039 Kč/m2 29 352 Kč/m2 26 039 Kč/m2 36,42 m2 948 340 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku

546 959,00 Kč 14 200,00 Kč -8-

3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

948 340,00 Kč Současný stav 948 340 Kč 0 Kč 561 113 Kč 14 154 Kč

900 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Předmětná bytová jednotka není obývána. Její technický stav se zhoršuje. Dle vyjádření sousedky, paní Pavly Pechové, je nyní byt zamořený šváby. V Plasích 05.08.2013 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0209-018/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/2013.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 30.07.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 30.07.2013 Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne

- 10 -

počet stran A4 příloze 2 1 1 1 38 2 1

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -

- 33 -

- 34 -

- 35 -

- 36 -

- 37 -

- 38 -

- 39 -

- 40 -

- 41 -

- 42 -

- 43 -

- 44 -

- 45 -

- 46 -

- 47 -

- 48 -

- 49 -

- 50 -

- 51 -