2013

Vyhotovení č. 4

ZNALECKÝ POSUDEK č. 221-104/2013

Předmět ocenění:

Dům č.p. 269 s pozemkem p.č. 215 a příslušenstvím, vše zapsáno na LV 927 v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, kraj Liberecký

Adresa nemovitosti:

Sokolská 269/10 470 01 Česká Lípa

Účel ocenění:

Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení (sp.zn.: 110 Ex 4798/13)

Objednatel:

Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/3 415 01 Teplice IČ: 67199330, DIČ: CZ7304032879

Datum místního šetření:

16.12.2013

Ocenění provedeno ke dni: 16.12.2013 Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitosti se započtením práv a závad s nemovitostí spojených ke dni ocenění: Ocenění vypracoval:

Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava tel.: 732 831 328 e-mail: [email protected]

V Horní Libchavě dne:

20.12.2013

3 300 000 Kč

Ocenění obsahuje 28 stran (včetně titulního listu a 8 stran příloh). Objednateli se předává ve 3 tištěných vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě. Strana 1 (celkem 28)

Posudek č. 221-104/2013 – stanovení tržní hodnoty domu č.p. 269 s pozemky a příslušenstvím, Sokolská 269/10, 470 01 Česká Lípa

Vyhotovení č. 4

A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 4798/13-73 soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, 415 01 Teplice, je úkolem znalce: a)

ocenit nemovitosti a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich součástech)

b)

určit a ocenit jejich příslušenství

c)

zjistit věcná břemena (VB) a nájemní práva spojená s oceňovanými nemovitostmi, a to se zohledněním zjištěných VB nebo nájemních práv obvyklou cenou, přičemž též jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného VB nebo nájemního práva snížila obvyklá cena nemovitosti oproti stavu, kdy by zjištěným VB nebo nájemním právem oceňované nemovitosti zatíženy nebyly

d)

vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z VB za přiměřenou zjištěnému VB a nájemné ze zjištěného nájemního práva za v místě a čase obvyklé a toto náležitě zdůvodnit

Obvyklou cenou se ve smyslu §2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků. 2.2. Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 2.3. Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro ocenění rodinného domu s nebytovými prostory je použita kombinace všech tří metod. Závěrem provede znalec odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

Strana 2 (celkem 28)


Vyhotovení č. 4

3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření tržní hodnoty. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 3.2. Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.3. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 3.4. Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 3.5. Znalecký posudek nemovitosti je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3.6. Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitosti. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně.



Vyhotovení č. 4

B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitosti Název nemovitosti: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Vlastník stavby: Vlastník pozemků:

dům č.p. 269 rodinný dům s nebytovými prostory 215 215 Vykročilová Miloslava (RČ 495610/340), Sokolská 269/10, 470 01 Česká Lípa Vykročilová Miloslava (RČ 495610/340), Sokolská 269/10, 470 01 Česká Lípa

Katastrální území: List vlastnictví:

Česká Lípa (621382) 927

Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Počet obyvatel:

Sokolská 269/10, 470 01 Česká Lípa Liberecký Česká Lípa (CZ0511) Česká Lípa (561380) 37 168 (Lexikon měst a obcí; stav k 01.02.2013)

2. Prohlídka nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti se uskutečnila dne 16.12.2013 za přítomnosti majitelky – paní Miloslavy Vykročilové.

3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku 3.1.1. Usnesení Exekutorského úřadu v Teplicích č.j.: 110 Ex 4798/13-73 ze dne 03.12.2013 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručeného prostřednictvím datové schránky dne 04.12.2013 3.1.2. Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa ze dne 03.12.2013, k.ú. Česká Lípa, LV 927 3.2. Podklady poskytnuté majitelem nemovitosti 3.2.1. Půdorys části 1. NP – Rekonstrukce domu č.p. 260, bez data pořízení 3.2.2. Odhad obvyklé ceny č. 10/11/300 pro ČSOB ze dne 15.07.2011, vypracovaný Ing. Jaroslavem Škorpilem, Lázeňský vrch 163, 471 63 Staré Splavy, podle stavu ke dni 04.07.2011 3.2.3. Nájemní smlouva na nebytové prostory v 1.NP domu č.p. 269 – prodejnu s vlastním vchodem ze dne 01.10.2011 (trafika) 3.2.4. Nájemní smlouva na nebytové prostory v 1.NP domu č.p. 269 – prodejnu s vlastním vchodem ze dne 05.12.2011 (textilní zboží) 3.3. Podklady opatřené znalcem 3.3.1. Kopie katastrální mapy (viz příloha) - je použita kopie katastrální mapy z veřejného portálu http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ prokazující stav k datu 19.12.2013. 3.3.2. Fotodokumentace ze dne 16.12.2013 (viz příloha) 3.3.3. Porovnávací databáze cen nemovitostí - www.sreality.cz , archiv znalce 3.3.4. Informace z internetu – především: http://cs.wikipedia.org, http://www.mucl.cz/ Strana 4 (celkem 28)


Vyhotovení č. 4

4. Místopis 4.1. Všeobecně Město Česká Lípa je okresním městem v Libereckém kraji. K 01.02.2013 mělo 37 168 obyvatel (zdroj Lexikon měst a obcí). Leží 63 km severně od Prahy na řece Ploučnici s historickým centrem na jejím pravém břehu. Česká Lípa zahrnuje 14 místních částí na 14 katastrálních území o celkové rozloze 6 610 ha. Nadmořská výška je 258 m n.m. 4.2. Historie Město bylo postaveno u vodního hradu Lipý při brodu přes řeku Ploučnici, kde existovala od 10. století malá slovanská osada. O založení města se kdysi zasloužili Ronovci, zejména Jindřich z Lipé v letech 1305 - 1319, o jeho rozvoj pak Berkové z Dubé. O sto let později bylo opanováno husitským vojskem Jana Roháče z Dubé a postiženo ničivými požáry. O jeho další rozkvět se zasloužil založením kláštera a školy Albrecht z Valdštejna, později Kounicové. Novodobý vzhled a vývoj ovlivnila průmyslová výroba a blízkost těžby uranu. Ve městě vznikla řada velkých panelových sídlišť. Centrum města bylo zachováno a vyhlášeno městskou památkovou zónou s řadou kulturních památek. 4.3. Doprava Ve městě je důležitá železniční křižovatka řady tratí. Je zde centrální vlakové nádraží (Česká Lípa hlavní nádraží) a zastávky (Česká Lípa - Střelnice a Česká Lípa – Holý Vrch). Z hlavního nádraží jsou vypravovány vlaky směrem na Rumburk, Bakov nad Jizerou, Děčín, Liberec a Lovosice. Autobusová doprava je meziměstská a městská hromadná. Ve městě se kříží dva hlavní silniční tahy: silnice I/9 směrem z Prahy na Nový Bor a II/262 Směrem z Děčína na Mimoň. 4.4. Občanská vybavenost Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost. 4.5. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v historickém centru města – památkově chráněném území - asi 200 m jižně od náměstí T.G.Masaryka. Je situována v řadové zástavbě v Sokolské ulici u bývalých městských hradeb. Přístup k nemovitosti po asfaltové místní komunikaci - ulici Sokolské, která je jednou z několika obchodních ulic v zachovalém centru města. Parkování v okolí nemovitosti je možné téměř výhradně na placených parkovištích. Dům se nachází mimo záplavové území řeky Ploučnice (viz. obr.) Mapa záplavových území

5. Popis oceňovaných nemovitostí 5.1. Všeobecně Dům pochází z 19. století. V letech 1980 – 1985 byl rekonstruován a stavební úpravy probíhaly i následně (úpravy prodejních prostor v 1. NP). Součástí ocenění jsou: dům s pozemkem, zděná kůlna ve dvoře a venkovní úpravy. Strana 5 (celkem 28)


Vyhotovení č. 4

5.2. Dům Jedná se o vnitřní řadový dům o dvou nadzemních podlažích s částečně využitým podkrovím. Sedlová střecha má hřeben rovnoběžný s ulicí, přibližně ve směru SZ-JV. Základní konstrukce domu jsou původní. Při rekonstrukci v 80. letech min. století byla vyměněna okna, střešní krytina, provedeny vnitřní úpravy (sociální zařízení) a venkovní omítky. Údržba domu je dobrá. Celkový stav domu je dobrý. Dům má základní lichoběžníkový půdorys s rozměry základen: v ulici 13,7 m, ve dvoře 10,8 m a hloubku 9,1 m. Do dvora vystupuje část půdorysu se sklepem a schodištěm rozměrů cca 4,3 x 6,7 m. Celková zastavěná plocha činí 140,29 m2, celkový obestavěný prostor domu je 1 141 m3. 5.2.1. Konstrukce a vybavení domu Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy krov střešní krytina klempířské konstrukce vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů schodiště Vybavení okna dveře podlahy obytných místností podlahy nebytových místností vytápění elektro bleskosvod zdroj vody rozvod vody zdroj TUV rozvod plynu kanalizace splašková kanalizace dešťová vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC slaboproud ostatní

Provedení kamenné (pískovcové bloky) není 1. NP smíšené zdivo tl. 60 cm, 2.NP cihelné tl. 45 cm dřevěné trámové s rovným podhledem, cihelná klenba do válcovaných nosníků, kamenná klenba dřevěný trámový vázaný - původní – sedlová střecha pozinkovaný plech s nátěrem (r. 1980) pozinkovaný plech s nátěrem omítka hladká štuková omítky hladké, keramické obklady 1.NP betonové s keramickou dlažbou, 2.NP dřevěné bez podstupnic Provedení dřevěná zdvojená (r. 1982) hladké sololitové do ocelových zárubní prkenné s koberci nebo PVCV, dlažba dlažba keramická, betonová mazanina ÚT s plynovým kotlem 380V není veřejný vodovod ocelové a plastové trubky el. bojler ano veřejná veřejná kombinovaný sporák (plyn. hořáky, el. trouba), digestoř, dřez, průtokový ohřívač, volně stojící lednice vana, umyvadlo (rek. r. 1996) splachovací ano vestavné skříně

5.2.2. Dispozice domu 1. NP Vstup do domu je z ulice do chodby, která je umístěna v ose domu. Vlevo i vpravo od hlavního vchodu jsou z ulice samostatné vchody do obchodních prostor. Oba tyto prostory sestávají z prodejny a sociálního zařízení (WC s umyvadlem). Z hlavní chodby je přístupný sklad, v němž je umístěn plynový kotel, dále schodiště do 2. NP a sklepní prostory. 2. NP Zde je byt velikosti 4+1. Tři pokoje jsou orientovány do ulice, kuchyň a jídelna do dvora. Je zde koupelna, samostatné WC, spíž a schodiště do podkroví. Strana 6 (celkem 28)


Vyhotovení č. 4

Podkroví a půda Zde je jedna letní nevytápěná místnost a jedna vytápěná místnost. Ostatní prostory jsou neupravené půdní prostory. 5.2.3. Výčet a výměry místností Rozměry - u místností se zkoseným stropem Podlaží

Místnost obchod (textil) WC + úklid obchod (trafika) WC + úklid

1.NP

chodba sklad s kotelnou sklep schodiště

1. NP - celkem chodba spíž WC koupelna kuchyň 2.NP jídelna 1. pokoj 2. pokoj 3. pokoj - ložnice 2. NP - celkem 1. pokoj - letní Podkr. 2. pojkoj Podkroví celkem Podlahová plocha celkem

v části nad 1,3 m světlé výšky [m] (5,53+4,50)/2*7,40+(4,56+4,23)/2*2,52+0,8* 1,20 (0,90+1,13)/2*1,80+1,13*0,88 (4,45+3,90)/2*4,2 1,66*1,71+1,71*0,8 Mezisoučet - komerční prostory 8,32*1,45+(2,57+2,45)/2*2,35 3,56*1,14+2,25*2,24+3,1*1,23 3,00*3,00+1,18*2,38+2,00*1,67 3,66*1,08+3,42*1,28 Mezisoučet - obytná část 3,90*1,28+3,05*1,43+1,85*1,00 1,10*0,80 1,27*1,03 1,46*1,93 (3,47+3,04)/2*3,05 (3,80+3,30)/2*3,20 (4,00+4,66)/2*4,48 (3,90+3,60)/2*4,50 (3,88+3,42)/2*4,65 3,95*3,61 3,85*3,25

Koeficient Podlahová Započitatelná započ.plochy plocha [m²] plocha [m²] KZp 49,15

1,00

49,15

2,82 17,54 4,21 73,72 17,96 12,91 15,15 8,33 54,35 128,07 11,20 0,88 1,31 2,82 9,93 11,36 19,40 16,88 16,97 90,75 14,26 12,51 26,77

1,00 1,00 1,00

2,82 17,54 4,21 73,72 17,96 12,91 15,15 8,33 54,35 128,07 11,20 0,88 1,31 2,82 9,93 11,36 19,40 16,88 16,97 90,75 14,26 12,51 26,77

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

245,59

ZAPOČITATELNÁ PLOCHA CELKEM

245,59

5.3. Součásti a příslušenství - vedlejší stavby: přístěněk za domem, zděná kůlna – kurník - venkovní úpravy: přípojky vody, kanalizace, plynu, elektro, dlážděná terasa, voliéra, udírna - trvalé porosty: nejsou 5.4. Velikosti zastavěných ploch a pozemků Objekt Dům Parcela p.č. 215 Pozemky celkem

Půdorysné rozměry [m] (13,7+10,8)/2*9,1+4,3*6,7 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří


2

Zastavěná plocha [m ] 140,29 2 Výměra [m ] 291 291


Vyhotovení č. 4

6. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je vzhledem k jeho stáří v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Majetek je v současném stavu schopen provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Využití majetku je tudíž fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné, nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že část nemovitosti je pronajímaná za tržní nájemné a část užívána k bydlení vlastníka, je splněno i toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.



Vyhotovení č. 4

C) OCENĚNÍ 1.

Metoda nákladového ocenění (věcná):

U nákladové metody je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Při stanovení tržní hodnoty pozemku se předpokládá, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. Tržní hodnota pozemků je stanovena výhradně porovnávacím způsobem a do nákladového ocenění majetku jako celku je tedy převzata hodnota pozemků stanovená v oddílu 3.1 části C) tohoto posudku. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečtena částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z technické opotřebovanosti majetku, jeho funkční a ekonomické nedostatečnosti. Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a působení vnějšího prostředí. Zohledňuje tedy stáří majetku a jeho celkový stavebně technický stav. Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií. Důsledkem těchto zdokonalení je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrné konstrukce, nedostatečné využití a nadměrné provozní náklady části daného majetku. Zohledňují především skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. V rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Dům č.p. 269 zastavěná plocha obestavěný prostor jednotková cena (cenové ukazatele - RTS - zdroj: www.stavebnistandardy.cz) stáří stavby opotřebení reprodukční hodnota stavby Věcná hodnota stavby k datu ocenění

139 1 141 5 830 150 60 6 652 030 2 660 812

m2 m3 Kč/m3 roků % Kč Kč

Pozemek p.č. 294 výměra jednotková cena Cena pozemku celkem

291 m2 1 200 Kč/m2 349 200 Kč

Věcná hodnota celkem = stavba + pozemek

3 010 012 Kč

1. VĚCNÁ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO


3 010 000 Kč


Vyhotovení č. 4

2.

Metoda výnosová (příjmová):

Výnosová hodnota nemovitosti je stanovena způsobem kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu s úrokovou mírou kapitalizace uvažovanou ve výši 8 % . čistý stabilizovaný výnos Výnosová hodnota = ------------------------------------ x 100% úroková míra kapitalizace % Příjem z pronájmu: Níže uvedené nájemné je odvozeno z uzavřených nájemních smluv a z aktuálních nabídek realitních kanceláří na internetu s ohledem na lokalitu, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného: Nemovitost se nachází ve městě s větší mírou nezaměstnanosti, než je krajský průměr (nezaměstnanost v okrese Česká Lípa = 11,2%, průměr v kraji = 9,5%). S ohledem na nabídku obchodních prostor, která v současnosti převyšuje nad jejich poptávkou, je zde dosti vysoké riziko prodlev v obsazenosti, které je v tomto případě značně eliminováno uzavřenými nájemními smlouvami. Nájemní smlouva na jeden prostor (trafika) je uzavřena na dobu určitou do 31.12.2016 a nájemní smlouva na druhý prostor je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 měsíců. Redukci ztráty nájemného, na základě výše uvedeného, uvažuji ve výši 10 %. Míra kapitalizace: S ohledem na způsob využití nemovitosti a její lokalitu, je stanovena míra kapitalizace ve výši 8%. Výnosy z nájemného Prostor k pronájmu Byty Komerční prostory - prodejna - trafika Komerční prostory - prodejna - textil Užitná plocha celkem Roční příjem celkem Odhad ztráty nájemného

užitná plocha 171,87 21,75 51,97 245,59

m² m² m² m² m²

10 %

Roční příjem celkem (po odečtení ztráty z nájemného)

nájemné 600 4 400 2 300

Kč/m²/rok Kč/m²/rok Kč/m²/rok Kč/m²/rok

Roční nájem 103 122 95 700 119 531

Kč Kč Kč Kč

318 353 Kč -31 835 Kč

286 518 Kč

Roční náklady spojené s provozem nemovitosti Položka nákladů Daň z nemovitostí (dle zák. 338/1992 Sb.) Pojistné - cca 0,1% z reprodukční ceny Odpisy (tzv. střádací) - cca 0,5% z reprodukční ceny Náklady na průběžnou údržbu a opravy - cca 70 Kč/m²/rok Ostatní náklady na zajištění provozu a správy

Roční náklady celkem

Roční výše 2 500 3 300 33 500 17 000 3 000

Kč Kč Kč Kč Kč Kč

59 300 Kč

Výnosová hodnota Roční příjem celkem Roční náklady celkem Čisté roční výnosy Míra kapitalizace Výnosová hodnota

286 518 59 300 227 218 8,0 2 840 225

2. VÝNOSOVÁ HODNOTA - ZAOKROUHLENO


Kč Kč Kč % Kč

2 840 000 Kč


Vyhotovení č. 4

3.

Metoda porovnávací:

3.1.

Stanovení tržní hodnoty pozemku

NEMOVITOST Č. 1 Lokalita

Požadovaná cena

Plocha pozemku 2 m

(redukovaná druhem transakce – nabídka/prodej)

738

Kč 729 000

Česká Lípa, Příčná ul. Popis

Jednotková cena Kč/m Vypočtená

2

Upravená

1 250

990 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek určený pro stavbu rodinného domu. Parcela má výměru 738 m2 jedná se o slunné místo na velice vyhledávaném místě Pod Holým Vrchem. Na parcele jsou již připraveny sítě kanalizace a vody, je zde již také uděleno stavební povolení. K pozemku v případě zájmu majitelé darují, již zhotovený a uhrazený stavební projekt. Pozemek má také uhrazen poplatek pro zbudování přípojky elektro.“ Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Reality-Sever, s.r.o., B. Egermanna 156, 473 01 Nový Bor, za částku 810 000,- Kč – po zkrácení 10 % 2 činí 729 000,- Kč, tj. 990 Kč/m . Zdroj: www.sreality.cz, ID:00717, datum vložení neudán, aktualizace 27.11.2013

Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu územní rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita velikost pozemku tvar pozemku svažitost dopravní dostupnost dostupnost IS kontaminace půdy jiná technická korekce

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Česká Lípa, Dlouhá, p.č. 5825/136 Popis

+

absolutní vlastnictví nejsou plochy smíšené městské (SJ) ano památkově chráněné území

1 1 1 1 1

absolutní vlastnictví ano bydlení městské nízkopodlažní (BM) ano nezjištěna

atraktivní 291 m2 nepravidelný (2x lichoběžník) mírně svažitý asfaltová komunikace kompletní nezjištěna -

1,2 1 1,05 1 1 1 1 1

dobrá 738 m2 nepravidelný rovinný asfaltová komunikace kompletní nezjištěna -

Plocha pozemku 2 m 2 053

Požadovaná cena (redukovaná druhem transakce – nabídka/prodej)

Jednotková cena Kč/m

Kč

Vypočtená

1 530 000

745

Upravená

1 100 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „stavebního pozemku na sídlišti Špičák v České Lípě. Pozemek je nyní využíván jako sportovní kurty. Je zde stavební povolení pro výstavbu budov - občanské vybavení jako restaurace apod.“ Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní Realitycl, Mlýnská 34/12, 470 01 Česká Lípa, za částku 1 700 000,- Kč – po zkrácení 10 % činí 1 530 000,- Kč, 2 tj. 745 Kč/m . Zdroj: www.sreality.cz, ID:140348, datum vložení neudán, aktualizace 18.12.2013


2


Vyhotovení č. 4 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu územní rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita velikost pozemku tvar pozemku svažitost dopravní dostupnost dostupnost IS kontaminace půdy jiná technická korekce


absolutní vlastnictví nejsou plochy smíšené městské (SJ) ano památkově chráněné území + + -


Plocha pozemku 2 m

Česká Lípa, Vrbová ul., p.č. 1409/5 Popis

absolutní vlastnictví ano bydlení městské středněpodlažní (BB) ano zástavní právo smluvní 1,2 dobrá 1,25 2 053 m2 0,95 pravidelný mírně svažitý asfaltová komunikace kompletní nezjištěna -


797


Kč

Vypočtená

Upravená

612 000

770

1 150 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „pozemek o rozloze 797 m2, ve velmi žádané lokalitě Holý vrch Na blatech, Česká Lípa. Pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu. Veškeré sítě přivedeny na pozemek.“ Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Lilan s.r.o., Hrnčířská 2985, 470 01 Česká Lípa, za částku 680 000,- Kč – po zkrácení 10 % činí 2 612 000,- Kč, tj. 770 Kč/m . Zdroj: www.sreality.cz, ID:N11814, datum vložení neudán, aktualizace 18.12.2013


absolutní vlastnictví nejsou plochy smíšené městské (SJ) ano památkově chráněné území + + -

+

2



absolutní vlastnictví nejsou bydlení městské nízkopodlažní (BM) nejsou 1,2 1,1 0,9

dobrá 797 m2 pravidelný protáhlý rovinný asfaltová komunikace kompletní nezjištěna 1,25 hranice záplavového území


Vyhotovení č. 4


Plocha pozemku 2 m

Česká Lípa, Svárov, Česká ul., p.č. 5970/75 Popis


964


2

Kč

Vypočtená

Upravená

797 000

825

1 200 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „stavební pozemek v České Lípě na Svárově. Nedaleko pozemku se nachází městský les. Veškeré sítě na hranici pozemku. Příjezd po obecní komunikaci.“ Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře BYDLENÍ A FINANCE, s.r.o., Sokolská 256/36, 470 01 Česká Lípa, za částku 885 000,- Kč – po zkrácení 2 10 % činí 797 000,- Kč, tj. 825 Kč/m . Zdroj: www.sreality.cz, ID:12352, datum vložení neudán, aktualizace 15.12.2013


+

+ + -


1,1


1,2 1,1

absolutní vlastnictví nejsou bydlení městské nízkopodlažní (BM) nejsou dobrá 964 m2 obdélníkový rovinný asfaltová komunikace kompletní nezjištěna -

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č.

1. 2. 3. 4.

Lokalita OCEŇOVANÁ NEMOVITOST Česká Lípa, Příčná ul. Česká Lípa, Dlouhá, p.č. 5825/136 Česká Lípa, Vrbová ul., p.č. 1409/5 Česká Lípa, Svárov, Česká ul., p.č. 5970/75

Požadovaná cena (redukovaná) Kč

Vypočtená

Upravená

738

729 000

990

1 250

2 053

1 530 000

745

1 100

797

612 000

770

1 150

964

797 000

825

1 200

Plocha pozemku 2 m


2

291

Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši 1 200,- Kč/m2. Porovnávací hodnota Plocha pozemku

291

Jednotková cena

1 200

Porovnávací hodnota

349 200

3.1. POROVNÁVACÍ HODNOTA POZEMKŮ - ZAOKROUHLENO


m

2

Kč/m Kč

350 000 Kč

2


Vyhotovení č. 4

3.2.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

NEMOVITOST Č. 1 Lokalita Česká Lípa, Jeřábkovo náměstí 457 Popis

Užitná plocha 2 m

Zastavěná plocha 2 m

Pozemek 2 m


190

142

205

3 655 000

Jednotková cena 2 Kč/m Vypočtená Upravená

14 800

19 200 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „řadový historický RD po celkové rekonstrukci, v centru města. Přízemí: nebytové prostory se soc. zařízením a výhodným pronájmem. Samostatný vchod do dalšího nevyužitého nebytového prostoru v přízemí a bytové jednotky 3+1 v patře. Patro: chodba, WC, spíž, komora, kuchyň s vchodem na terasu, obývací pokoj s krbem, 2 místnosti. Dřevěné schody na půdu. Půdní prostory vhodné k vestavbě další bytové jednotky s již připraveným projektem a vyvedenými přípojkami - odpad, voda, plyn, elektro. Elektřina v mědi 230/400 V, voda obecní, kanalizace, vytápění ústřední plynové. V zadním traktu další prostory, vhodné např. na vinárnu. Nemovitost je umístěna na velmi lukrativním místě. Výnos ze současného pronájmu nebytových prostor činí cca 17.000,- Kč/měs. vč. topení, bez elektřiny a vody.“ Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře SPOKOJENÝ ZÁKAZNÍK, a.s., Klášterní 244/12, 470 01 Česká Lípa, za částku 4 300 000,- Kč – po redukci druhem transakce -15% činí 3 655 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID: 000137, datum vložení neudán, aktualizace 06.12.2013 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

NEMOVITOST Č. 2 Lokalita Česká Lípa, Sokolská 258 Popis

absolutní vlastnictví nejsou plochy smíšené městské (SJ) ano památkově chráněné území -

-


atraktivní atraktivní dobrý dobrá dobrá omezený 246 m2 UP 291 m2 - nepravidelný mírně svažitý kompletní autobus, vlak, MHD omezená -

0,9

atraktivní - mírně lepší atraktivní dobrý dobrá dobrá 0,95 průměrný 0,9 190 m2 UP 205 m2 – protáhlý obdélníkový rovinný kompletní autobus, vlak, MHD omezená -

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


220

112

186

1 785 000


12 700

8 100 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „řadový rodinný dům o dvou bytových jednotkách v centru České Lípy. Jedná se o nemovitou kulturní památku v památkově chráněném území. V domě jsou dvě samostatné bytové jednotky. Místnosti jsou různě členěné, s výklenky ve zdech a stropy mají klenutí.V přízemí se nachází byt se zajímavě řešenou kuchyní. Další samostatný byt je v patře, ze kterého se dá jít na terasu. Dům má i velkou prostornou půdu skládající se z několika místností, které vyžadují rekonstrukci. Celý dům je podsklepen.“ Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře NEXT REALITY, Zámecká 69/14, 470 01 Česká Lípa, za částku 2 100 000,- Kč – po redukci druhem transakce -15% činí 1 785 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID: 31930, datum vložení neudán, aktualizace 11.12.2013



Vyhotovení č. 4 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí

absolutní vlastnictví nejsou plochy smíšené městské (SJ) ano +

jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

NEMOVITOST Č. 3 Lokalita Česká Lípa, Dubická 923 Popis

+ +

památkově chráněné území

1,3


1,1 1,1

absolutní vlastnictví nejsou plochy smíšené městské (SJ) ano památkově chráněné území, kulturní památka

nemovitá

atraktivní atraktivní průměrný průměrná dobrá omezený 220 m2 UP 186 m2 – protáhlý obdélníkový mírně svažitý kompletní autobus, vlak, MHD omezená -

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


299

161

524

2 530 000


14 300

8 500 Foto

Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: „koncový řadový dvougenerační RD 2 x 3+1 v klidné části v centru města Česká Lípa. Jedná se o celopodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami a plechem, zastavěná plocha činí 378 m2, obytná je cca 220 m2. V přízemí se nachází zádveří, vstupní hala, schodiště a bj 3+1 (kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna s vanou a samostatná toaleta). V patře je chodba, schodiště a bj 3+1 s balkonem. V podkroví je dvoupodlažní půda (možné využít k rekonstrukci na další bytovou jednotku). O vytápění se stará plynový kotel s rozvody topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž a pěkná udržovaná zahrada se skleníkem a ovocnými stromy o rozloze 146 m2. Celá nemovitost je oplocena.“ Připojení na IS: kompletní Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Vídeňská 153/119b, 619 00 Brno, za částku 2 979 000,- Kč – po redukci druhem transakce -15% činí 2 530 000,- Kč Zdroj: www.sreality.cz, ID: 8820701, datum vložení neudán, aktualizace 08.11.2013 Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

+ + + + -

+

absolutní vlastnictví nejsou plochy smíšené městské (SJ) ano památkově chráněné území atraktivní atraktivní dobrý dobrá dobrá omezený 246 m2 UP 291 m2 - nepravidelný mírně svažitý kompletní autobus, vlak, MHD omezená -


0,9 1,2 1,1 1,1 1,1 1 0,95

absolutní vlastnictví nejsou bydlení městské středněpodlažní (BB) ano -

dobrá průměrná průměrný průměrná dobrá průměrný 220 m2 UP 0,95 524 m2 – protáhlý rovinný kompletní autobus, vlak, MHD dobrá 1,3 záplavové území


Vyhotovení č. 4

NEMOVITOST Č. 4 Lokalita Česká Lípa, Sokolská 266 Popis

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m


159

101

292

2 100 000


14 400

13 200 Foto

Prodej realizovaný v 05/2013: „Řadový dům se sedlovou střechou (hřeben ve směru ulice) se dvěma nadzemními podlažími a jednou podkrovní místností. Dům je v katastru nemovitostí zapsán jako objekt občanské vybavenosti, avšak užíván byl jako rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami 2+1. V současné době, po smrti původního majitele tj. od r. 2011, není obýván, což je znát na jeho současném stavu. Aby dům vyhovoval současným nárokům na bydlení jsou nutné úpravy – opravy omítek, podlah, dokončení koupelny v 2.NP. Dům je vytápěn pouze lokálními topidly na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Dům a jeho příslušenství stojí 2 na pozemku č. 218 – zastavěná plocha a nádvoří o celkové ploše 292 m . Z toho 2 zastavěná plocha vlastním domem s přístavbou koupelen a WC je 100,93 m . 2 Příslušenství má zastavěnou plochu celkem 106,34 m .“ Připojení na IS: kompletní Prodej v 05/2013 za částku 2 100 000,- Kč Zdroj: archiv znalce Korekce jednotkové ceny – parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Právní údaje vlastnická práva existence věcných břemen využití podle územního plánu kolaudační rozhodnutí jiná právní omezení a závazky Technické parametry lokalita atraktivita objektu technický stav objektu technická vybavenost budovy funkční využitelnost další možný rozvoj nemovitosti velikost nemovitosti velikost a tvar pozemku svažitost a orientace pozemku dostupnost IS dopravní obslužnost dopravní dostupnost a parkování jiná korekce

+ + -

-


absolutní vlastnictví VB bez vlivu na cenu plochy smíšené městské (SJ) ano památkově chráněné území


atraktivní atraktivní průměrný průměrná dobrá omezený 159 m2 UP 292 m2 – nepravidelný mírně svažitý kompletní autobus, vlak, MHD omezená vedlejší stavby


1,1 1,1

0,9


Vyhotovení č. 4

Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. 1

1. 2. 3. 4.

Lokalita OCEŇOVANÁ NEMOVITOST Česká Lípa, Jeřábkovo náměstí 457 Česká Lípa, Sokolská 258 Česká Lípa, Dubická 923 Česká Lípa, Sokolská 266

Užitná plocha 2 m


Pozemek 2 m



246

139

291

190

142

205

3 655 000

19 200

14 800

220

112

186

1 785 000

8 100

12 700

299

161

524

2 530 000

8 500

14 300

159

101

292

2 100 000

13 200

14 400

Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši 14 400,- Kč/m2. Porovnávací hodnota

Dům č.p. 269 započitatelná plocha porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem

246 m² 14 400 Kč/m² 3 542 400 Kč

3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA CELKEM - ZAOKROUHLENO


3 540 000 Kč


Vyhotovení č. 4

D) ZÁVĚR – ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY 1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu Investoři nejsou ochotni, při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a v konečném stanovení výše tržní hodnoty má pouze korigující charakter. Vzhledem k typu a umístění domu má indikace jeho tržní hodnoty pomocí výnosové metody poměrně velký význam. Pro případného zájemce o koupi takovéhoto objektu, může mít schopnost oceňovaného majetku produkovat příjmy z pronájmu značnou váhu. Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, se kterými se na trhu běžně obchoduje. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky a konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku a proto považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující. Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

2. Vyhodnocení rizik nemovitosti (+/-) + je zapsána na LV, údaje v něm souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + není na pozemku jiného vlastníka + není ve spoluvlastnictví + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + je prosta věcných břemen - je zřízeno zástavní právo smluvní - je nařízena exekuce + nenachází se v záplavovém území + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití - nachází se v památkově chráněném území + je zkolaudována a užívána v souladu s právním stavem - je energeticky nehospodárná + stavebnětechnický stav je dobrý

3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanou nemovitostí 3.1. Věcná břemena Na LV nejsou zapsána věcná břemena Práva ani závady z titulu věcných břemen nejsou. 3.2. Zástavní právo smluvní Na LV je zapsáno zástavní právo smluvní Zástavní práva se nezapočítávají do obvyklé ceny práv a závad. 3.3. Exekuční řízení Na LV je zapsán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad. 3.4. Nájemní smlouvy Dům je pronajímán v souladu se svým určením. Uzavřené nájemní smlouvy nejsou nájemním vztahem, u něhož zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžoval i nadále a tuStrana 18 (celkem 28)


Vyhotovení č. 4

díž dražbou zanikne. Avšak vzhledem k jeho relativní výhodnosti je předpoklad pokračování nájemních vztahů i po změně majitele. Práva a závady z titulu nájemních smluv jsou součástí tržní hodnoty oceňovaného majetku a jeho hodnotu nesnižují.

Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) práv a závad s nemovitostí - domem č.p. 269 na pozemku p.č. 215 a pozemkem p.č. 215 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsanými na LV 927 v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, kraj Liberecký

spojených ke dni 16.12.2013 ve výši:

0,- Kč Slovy: Nula korun českých

4. Rekapitulace hodnot Ze tří metod pro odhad obvyklé ceny byly získány tyto hodnoty: 1. NÁKLADOVÁ HODNOTA

3 010 000,- Kč

2. VÝNOSOVÁ HODNOTA

2 840 000,- Kč

3. POROVNÁVACÍ HODNOTA

3 540 000,- Kč

5. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitosti - domu č.p. 269 na pozemku p.č. 215 a pozemku p.č. 215 se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsanými na LV 927 v k.ú. Česká Lípa, obec Česká Lípa, okres Česká Lípa, kraj Liberecký -

se započtením práv a závad s nemovitostí spojených ke dni 16.12.2013 ve výši:

3 300 000,- Kč Slovy: Třimilionytřistatisíc korun českých V Horní Libchavě, dne 20.12.2013 Ing. František Kovač Horní Libchava 279 471 11 Horní Libchava telefon: 732 831 328 e-mail: [email protected] Strana 19 (celkem 28)


Vyhotovení č. 4

E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne 1.11.1989 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 221-104/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013104221

F) PŘÍLOHY 1. 2. 3. 4.

počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí – LV 927 .................................................................................. 2 Snímek katastrální mapy ......................................................................................................... 1 Mapa oblasti ............................................................................................................................ 2 Fotodokumentace .................................................................................................................... 3



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 927 ze dne 03.12.2013 – str.1



Vyhotovení č. 4

1. Výpis z katastru nemovitostí – LV 927 ze dne 03.12.2013 – str.2



Vyhotovení č. 4

2. Snímek katastrální mapy



Vyhotovení č. 4

3. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti v okrese (zdroj: www.mapy.cz)

3. Mapa oblasti – širší vztahy – poloha nemovitosti ve městě (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

3. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v části města (zdroj: www.mapy.cz)

3. Mapa oblasti – letecká – poloha nemovitosti v ulici (zdroj: www.mapy.cz)



Vyhotovení č. 4

4.

Fotodokumentace pořízená znalcem dne 16.12.2013

ul. Sokolská – pohled východně od domu

ul. Sokolská – pohled SZ od domu

dům č.p. 269 z ul. Sokolské

1.NP – prodejna textilu

1.NP – prodejna - trafika

1.NP – obytná část - chodba

2.NP - chodba

2.NP - koupelna



Vyhotovení č. 4

2.NP - kuchyň

2.NP - jídelna

2.NP – 1. pokoj

2.NP – 2. pokoj

2.NP – 3. pokoj - ložnice

Podkroví – 1. pokoj - letní

Podkroví – 2. pokoj

Půda



Vyhotovení č. 4

Dvorní část se zděnou kůlnou – kurníkem a městskými hradbami

Terasa (výstup z kuchyně ve 2.NP)

Boční (SJ) část dvorku

1.NP – sklep v zadní části

Sklad s plynovým kotlem


VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA o přijetí dokumentu do datové schránky Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do datovém schránky ID: 96jg82e Odesílatel datové zprávy: (h422e3e), František Kovač, Horní Libchava 279, 47111 Horní Libchava, CZ Ověřující osoba: Ing. Gabriela Bublová, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639, obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta Vystavil: Mgr. Martin Svoboda, V Teplicích dne 02.01.2014

Signature Not Verified

Date: 2014.01.02 11:25:15 +01:00 Location: Teplice

2013

Recommend Documents