ZNALECKÝ POSUDEK č. 3817-64/2013 O ceně rodinného domu čp.67 s příslušenstvím a pozemkem p.č.st.98, vše v obci a k.ú.Opatovice nad Labem, část obce Opatovice nad Labem
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 11.6.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 13.6.2013 A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění budovy bydlení čp.67 s příslušenstvím a pozemkem p.č.st.98, vše v obci a k.ú.Opatovice nad Labem, část obce Opatovice nad Labem. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům čp.67 + p.p.č.st.98 Václavská 67 533 45 Opatovice nad Labem Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Opatovice nad Labem Katastrální území: Opatovice nad Labem Počet obyvatel: 2 465 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 45,8615 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f): ZC = Cp * 3,0 = 137,58 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.6.2013 za přítomnosti p.Petruse. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj.278/2013-N z 30.5.2013 - LV č.12 pro k.ú.Opatovice nad Labem - cuzk.cz - místní šetření, údaje sdělené p.Petrusem
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SPOLTRADE s.r.o., Kolmá 675/3, 19000 Vysočany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SPOLTRADE s.r.o., Kolmá 675/3, 19000 Vysočany, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je samostatně postavený rodinný dům čp.67 (v KN evidován jako budova bydlení čp.67) postavený na pozemku p.č. st.98 v sídelní části obce Opatovice nad Labem , vlastní přístup k domku je z ulice Václavská. Charakter obce Opatovice nad Labem: patrný městský charakter je dán jednak blízkostí a dopravní dostupností obou krajských měst (Hradec Králové 6 km - vlak, autobus, Pardubice 12 km tytéž spoje + rychlostní komunikace Hradubická), jednak výhodná strategická poloha v těsné blízkosti velkých nákupních center (Makro, Tesco, Globus, Hornbach a další) a významných podniků příznivě ovlivňuje možnosti nákupů a hledání zaměstnání. Z hlediska občanské vybavenosti je v obci prakticky vše potřebné (pošta, sauna, kadeřnictví,dva obchody s potravinami, železářství, stavebniny, drogerie, textil). Od školských zařízení (pavilónová ZŠ, nově postavená MŠ), přes lékařskou péči (2 obvodní lékaři, 2 zubaři, dětský lékař, gynekolog, lékárna, rehabilitační středisko) až po možnosti sportovního vyžití (oddíly kopané, házené, ZTV, tenisový klub), kulturního vyžití (Osvětová beseda se zájmovými kroužky a výukou jazyků, Společenský dům s restaurací a divadelním sálem, moderně zařizovaná obecní knihovna). V letních měsících je tu možnost oblíbeného koupání v četných písníkách, z nichž známý Opaťák je 1,5 km vzdálen. Rodinný dům čp.67 je přízemní objekt obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, zděný, s půdním prostorem pod sedlovou střechou přístupným žebříkem z prostoru přistavěných vedlejších staveb - dílen (původně zřejmě chlévy). Vlastní domek má základy bez izolace proti zemní vlhkosti, kamenné, obvodové stěny jsou masivní ze smíšeného zdiva (báchor, plné pálené cihly) o tl. stěn převážně 60cm, stropy jsou vesměs dřevěné trámové, převážně s viditelnými trámy, sedlová střecha s dřevěným vaznicovým krovem je zakryta střešní krytinou z pálených tašek (dvojité bobrovky), klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu úplné (žlaby, svody, parapety). Fasádní omítku tvoří břízolitový nástřik, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklad bělninový v koupelně, dveře jsou náplňové, převážně ocelové zárubně (1ks dřevěných), okna jsou převážně dvojitá rámová ven a dovnitř otevíravá, 2ks oken jsou dřevěná špaletová. Podlahy v obytných místnostech jsou buď prkenné, či betonové mazaniny (kuchyně, zadní pokoj), v koupelně je keramická dlažba.Vytápění je celkem 3ks plynových topidel WAV. Světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Zavedena do domku je studená i teplá voda (elektrický boiler 60l). -2-
Plynofikace domku je provedena. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, vodárna, WC s nádržkou, v kuchyni je kuchyňská linka, combi sporák. Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, voda je z vlastní skružové kopané studny o hl.6m, odkanalizování je do žumpy na vyvážení, zemní plyn je z rozvodu STL v obci (domeček HUP je na hranici pozemku). Dispozičně domek obsahuje vstupní chodbu 15,04m2, jež je užívána současně jako kuchyně, nalevo o d ní pokoj 27,13m2, napravo od ní vzadu koupelnu s WC 6,90m2, vepředu pokoj 10,79m2 a z něho přístupný další pokoj 16,08m2. Tj. celkem v domku činí podl.plocha 75,94m2. Rodinný domek je neznámého stáří, dle použitých stavebních materiálů lze usuzovat na stáří přes 150 roků. Jeho údržba je nedostatečná. V objektu se projevuje vzlínání vlhkosti do vnitřních i obvodových stěn objektu z důvodu neexistující izolace proti zemní vlhkosti, celkově objekt působí morálně i fyzicky opotřebovaně. Novější je koupelna a vybavení kuchyňského koutu ve vstupní chodbě,ovšem i zde již se jedná o morální opotřebení. Z hlediska tepelně technických vlastností nebyl znalci předložen tzv.PENB (průkaz energetické náročnosti), lze však předpokládat, že se jedná o objekt zařazený do té nejhorší třídy F. Příslušenství rodinného domku tvoří jednak samostatně postavený malý dřevník o zastavěné ploše 2,46*3,55= 8,73m2 - jedná se o zděnou přízemní drobnou stavbu s plochou střechou opatřenou hrubou fasádní omítkou, dále příslušenství domku tvoří ze zadního pokoje přístupná dílna (bývalé chlévy). Tento objekt je též stejně jako dřevník přístupný i ze dvorku. Tato stavba je též zděná, přízemní,se střechou pultovou o dvou spádech.Přední nižší část střechy má lepenkovou krytinu, zadní část střechy má krytinu taškovou. Střechu tvoří v přední nižší části příhradový ocelový vazník a dřevěné vaznice, zadní část má vlastní strop (klenutý do traverz), krov je dřevěný pultový. Dispozičně tento objekt obsahuje přední dílnu 39,0m2 a zadní dílnu 19,30m2. Vnitřní omítky v tomto objektu převážně nejsou, podlahu tvoří betonová mazanina. Jednoduché ocelové okno, svlakové dveře. Rozvod elektřiny spíše provizorním způsobem. Fasádní omítka je opadaná. V této části pozemku nalevo od rodinného domku se nachází ještě žumpa (vyzděná či betonová) v prostoru mezi dřevníkem a dílnami. Na dvorku z druhé pravé vstupní strany domku se nachází betonová záhrobeň a malá zahrádka, studna, klepadlo na koberec, oplocení k sousedovi je laťkovým plotem. Oplocení z ulice je napravo od vstupních vrátek pletivové rámové, nalevo laťkové dřevěné, vstup k dílně je dřevěnými vraty. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a1) Rodinný dům čp.67 a2) Dílny a3) Dřevník a4) Studna b) Ocenění pozemků b1) Pozemek p.č.st.98 c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty
B. Znalecký posudek -3-
B.1. Zjištění výsledné ceny dle aktuální vyhlášky MF ČR Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a1) Rodinný dům čp.67 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP:
16,40*5,81
Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor stavby: Obestavěný prostor - celkem:
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 150 let 3 259,- Kč/m3
=
Zastavěná plocha 95,28 m2
95,28 m2
Konstrukční výška 0,00 m
16,40*5,81*(2,80+6,05)/2
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 ZP
421,63 m3 421,63 m3
= =
95,28 m2 95,28 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 150 let: 0,60 12
-4-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
III III II II III I II II
0,03 0,02 -0,05 -0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00
II III V
0,00 0,00 0,40
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,204 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. II I II III II
Pi 0,03 0,00 -0,01 0,00 0,00
III III IV II II III II
0,04 0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II II I
Ti -0,05 0,00 -0,05
12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,140 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Objekt bude prodáván v nedobrovolné dražbě. 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,204 * 1,140 * 0,900 = 0,209 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 259,- Kč/m3 * 0,209 = 681,13 Kč/m3 CP = CU * OP = 681,13 Kč/m3 * 421,63 m3 = 287 184,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
287 184,84 Kč
a2) Dílny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název stavby
Obestavěný prostor 6,73*5,80*(2,50+3,15)/2+6,35*4,25*(3,15+6,05)/2
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
-5-
=
Typ
[m3] 234,41 m3
Obestavěný prostor
stavby Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu P S C P S P S S C X P S S P
kamenné bez izolace zděné tl. 15 - 30 cm chybí klenuté pultová střecha lepenková betonové tašky pozinkovaný plech chybí dřevěné svlakové jednoduchá betonová světelná i motorová provizorně
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S C P S P S S C X P S S P
7,10 31,80 19,80 19,80 7,30 8,10 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
234,41 m3 234,41 m3
Část [%] 100 100 50 50 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46
Část [%] 100 100 50 50 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 0,00 4,55 7,30 1,86 4,05 1,70 0,00 0,00 1,38 1,10 8,20 2,67 67,88 0,6788
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,6788 0,8500 2,0930 1,3030
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 234,41 m3 * 1 966,91 Kč/m3
= =
1 966,91 461 063,37 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků -6-
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
391 903,86 Kč
Dílny - zjištěná cena
=
69 159,51 Kč
a3) Dřevník Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název stavby
Obestavěný prostor 2,46*3,55*2,40
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název stavby Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
lepenková chybí hrubá vápenná omítka dřevěné svlakové chybí betonová chybí
Obj. podíl [%] S S S X P C P X S C S
8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 -7-
Obestavěný prostor 20,96 m3 20,96 m3
Hodnocení standardu S S S X P C P X S C S C
betonové pásy zděné do 15 cm dřevěné
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy
[m3] 20,96 m3
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 8,00 31,30 21,80 0,00 5,15 0,00 2,90 0,00 3,80 0,00 9,70
12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C
5,00
100
0,00
0,00 82,65 0,8265
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 055,0,8265 0,8500 2,0930 1,3030
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 20,96 m3 * 2 021,29 Kč/m3
= =
2 021,29 42 366,24 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %
-
31 774,68 Kč
Dřevník - zjištěná cena
=
10 591,56 Kč
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + + = * * * =
9 750,- Kč 3 810,- Kč 10 780,- Kč 24 340,- Kč 0,8500 2,3130 1,3030 62 353,32 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
49 882,66 Kč
Studna - zjištěná cena
=
12 470,66 Kč
a4) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 6,00 m 1 ks 2222
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek p.č.st.98 Popis Skutečný stav je v souladu se stavem v KN. Pozemek je napojitelný na veřejný rozvod elektřiny,vodovodu, zemní plynu i kanalizace.
-8-
Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) nebo c) nebo e) 250 % se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 250 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 250% + 10% * (100 % + 250%) 285,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Opatovice nad Labem jsou obcí s realizovanými převody pozemků v cenové hladině výrazně vyšší, než ceny zjištěné bez úpravy dle položky č.1.4. . Pozemek p.č.st.98 se však nachází spíše v okrajové části obce. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3030 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 137,58 1,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.98
Pozemek p.č.st.98 - zjištěná cena
Ki
Kp
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
2,1460
1,3030
285,00
1 481,12
Výměra [m2] 325,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 481,12
Cena [Kč] 481 364,481 364,-
=
481 364,- Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty Popis Jedná se o okrasné stromy (thůje) a 1ks ovocný strom. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
481 364,00 325 25 37 028,00 0,065 2 406,82 2 406,82 Kč
B.2.. Rekapitulace zjištěných cen a) Ocenění staveb a1) Rodinný dům čp.67 a2) Dílny a3) Dřevník a4) Studna
287 180,- Kč 69 160,- Kč 10 590,- Kč 12 470,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
379 400,- Kč -9-
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek p.č.st.98
481 360,- Kč
b) Ocenění pozemků celkem
481 360,- Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty
2 410,- Kč
c) Ocenění trvalých porostů celkem
2 410,- Kč
Celkem
863 170,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
863 170,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
863 170,- Kč
slovy: Osmsetšedesáttřitisícjednostosedmdesát Kč
B.2. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu,převody nemovitostí, určení obvyklé ceny 1) aktuální převod (probíhá, není uzavřen) - RD ve Svinčanech přízemní zděný objekt obdélníkového půdorysu, s půdním prostorem pod sedlovou střechou přístupným vnitřním schodištěm. Objekt je částečně podsklepen - sklep však k datu ocenění má světlou výšku 1,30m (není podlažím). Sedlová střecha je nad převážnou částí půdorysu stavby , v zadní části je však provedena přízemní přístavba s plochou střechou, jejíž část je komunikačně propojena s obytnou částí, a tudíž součástí domku. Rodinný domek má základy kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny jsou převážně masivní o tl. stěn 90-100cm vyzděné z kamene a báchoru, pouze štítová stěna ulice je z plných pálených cihel na tl.45cm. Střecha je sedlová, plechová krytina včetně parozábrany.Stropy jsou dřevěné s rákosovou omítkou, ve sklepě je klenba převážně z kamene. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je hrubá vápenná.Schody na půdu jsou dřevěné, do sklepa jsou vybetonované. Vnitřní obklady jsou v koupelně. Dveře jsou náplňové, dřevěné zárubně. Okna jsou dvojitá rámová. Podlahy v obývacím pokoji a chodbě jsou plovoucí laminátové, v koupelně je keramická dlažba, v ostatních místnostech je betonová podlaha. Vytápění bylo na tuhá paliva, v domku však kamna nejsou. Světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován, rozvod vody studené i teplé, elektrický boiler v koupelně, vybavení kuchyně není, v koupelně je sprchový box a umyvadlo, WC combi. Podl.plocha 43,93m2, zastavěná plocha 70,20m2, OP stavby 287m3, pozemek 319m2. Prodává se za 400 tis.Kč. Tj. oproti oceňovanému domku domek, menší, horší lokalita, prodej není uzavřen.
2) prodej RD v Opatovicích nad Labem z r.2011 sousední ulice Na Hrázi je přízemní, zděný,částečně podsklepený rodinný domek, s půdním prostorem pod sedlovou střechou, s jedním podkrovním pokojem.Jedná se o domek obdélníkového půdorysného tvaru, k němuž je z jihu provedena přístavba hlavní vstupní verandy, v zadní části domku u štítové stěny je též přízemní přístavba - 10 -
verandy (obě s plochou střechou).Domek má základy v úrovni přízemí dodatečně odizolované,zdivo je z plných pálených cihel na tl.45cm, strop je ve sklepě klenutý, cihelný, v přízemí jsou stropy dřevěné trámové s rákosovou omítkou, dřevěný sedlový krov vaznicové soustavy, tašková pálená krytina, klempířské prvky z pozinkovaného plechu.Fasáda domku je opatřena nástřikem, vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé. Okna jsou dřevěná špaletová, v podkrovním pokoji je okno dřevěné zdvojené.Dveře jsou náplňové či hladké do ocelových zárubní, podlahy jsou v obytných místnostech buď betonové, či prkenné, částečně je v některých částech obytných místností provedena i keramická dlažba. Ta je i v koupelnách, chodbě. Schody do sklepa i na půdu jsou betonové opatřené nátěrem.Ve sklepě je cihelná dlažba. Vytápění v domku je ústřední , plynový kotel je umístěn v kotelně přístupné samostatnými dveřmi zevně domku.Deskové radiátory. Jako zdroj teplé užitkové vody slouží elektrický boiler, je zde možnost i ohřevu plynovým kotlem. Bleskosvod je nainstalován, v domku je světelná i motorová elektroinstalace.Rozvod vody je v plastu, odkanalizování je částečně též v plastu, částečně kamenina. V přední kuchyni je kuchyňská linka a kombinovaný sporák, v zadní kuchyni je kuchyňská linka a elektrický sporák. V přední koupelně je vana akrylátová, umyvadlo, v navazující zadní koupelně je sprchový box , WC combi a topný žebřík, též elektrický boiler Podlahová plocha 109,53m2, zastavěná plocha 146,58m2, OP stavby 776,00m3, pozemek 762m2. Prodal se za 1 750 000,- Kč Tj. oproti oceňovanému domek větší pozemek, lepší stav domku s ústředním topením, stejná lokalita.Převod r.2011.
3) nabídka na prodej RD v Pohřebačce (část Opatovic nad Labem) - Prodej RD v obci Pohřebačka, určeného ke kompletní rekonstrukci, případně demolici. Dům je umístěný v klidné části obce ve stávající zástavbě RD, a je napojený na horkovod, kanalizaci a elektřinu. Voda z vlastní studny, možnost napojení na vodovodní řád. Zahrada prosluněná po celý den. Dobré autobusové a vlakové spojení. Pozemek 707m2, dle inzerce užitná plocha 260m2 (zcela nedůvěryhodný údaj). Nabízí se za 1 040 000,-Kč.
Tj. nabídka na prodej domku většího, s větším pozemkem, horší fasáda, vnitřní stav objektu obdobný. Lokalita stejná obec, ale stavebně oddělená část.
4) nabídka na prodej RD - Dům je situován ve vsi Dražkov, která je částí města Sezemice v okrese Pardubice. Objekt má jedno nadzemní podlaží a podkroví. První nadzemní podlaží plní obytnou funkci a jsou zde 2 samostatné pokoje, kuchyně a koupelna s vanou. V koupelně je také umístěno čerpadlo a bojler. WC je suché u hospodářského přístavku. Komín v kuchyni je zaslepen a používá se zde plynový sporák. Podkroví má velký potenciál a lze zde vybudovat buď druhou bytovou jednotku, nebo velké podkrovní místnosti s případným výstupem na vybudovanou terasu. Příslušenství tvoří hospodářský přístavek, sloužící původně k chovu slepic a králíků a je zde také malá dílna. Okna domu jsou špaletová, dřevená, podlahy v pokojích jsou dřevěné a betonové, částečně kryté PVC. Nově vybudováno vytápění pomocí plynového kotle, rozvedené do všech místností s novými radiátory. Před domem je kopaná studna se skruženým pláštěm, bez ručního čerpadla. Venkovní úpravy tvoří přípojka elektrického proudu, vody, septik, oplocení pozemku, plotová vrata a vrátka. Podlahová plocha 80m2, pozemek 186m2. Nabízí se za 695 000,-Kč. - 11 -
Tj. nabídka na prodej RD v jiné obci, malý pozemek, domek v obdobném stavu.
Oceňovaný domek je starší nemovitostí, jejíž stavebnětechnický stav je zhoršený. Podlahová plocha činí 75,94m2, pozemek má celkem 325m2. Nemovitost je nyní aktuálně nabízena na netu za 750 tis.Kč. S ohledem na aktuální nabídku , současný stav na trhu s nemovitostmi, po zvážení všech vlivů působících na obchodovatelnost s oceňovanou nemovitostí čp.67 s pozemkem p.č.st.98 lez předpokládat v nedobrovolné dražbě úroveň obchodovatelnosti ve výši cca 500-550 tis.Kč. Při stanovení obvyklé ceny pro potřebu nedobrovolné dražby nutno vycházet ze zkušeností i z cena realizovaných těchto případech nedobrovolných dražeb (i v jiných vzdálenějších lokalitách), proto určuji obvyklou cenu v té nižší úrovni předpokládané obchodovatelnosti.
Obvyklá cena budovy bydlení čp.67 s p.p.č.st.98 v k.ú.Opatovice nad Labem činí
500 000,- Kč
slovy: pětsettisíc Kč
V Lázních Bohdaneč 13.6.2013
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3817-64/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 817-64/13.
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
