Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1868 / 54-011 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům s nebytovými prostory bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova RD č.p. 166, LV č. 37 na pozemku parc.č. St. 202 pozemek parc.č. St. 202, LV č. 37 pozemek parc.č. 556/2, LV č. 37 včetně příslušenství Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Tuhaň Část obce dle LV Tuhaň
Obec Ulice
Tuhaň
Počet obyvatel 656 č.p. 166
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Budova RD č.p. 166 pozemek parc.č. St. 202 pozemek parc.č. 556/2
Tel. E-mail IČ DIČ
25023217 CZ25023217
Kvapilová Libuše - 250 01 Brandýs n.Labem-Stará Boleslav, Prostřední 1517/9 Kvapilová Libuše - 250 01 Brandýs n.Labem-Stará Boleslav, Prostřední 1517/9 Kvapilová Libuše - 250 01 Brandýs n.Labem-Stará Boleslav, Prostřední 1517/9
Zpracováno pro
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo 0604
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
Dne Ke dni Prohlídka dne
Počet stran textu 8
Počet příloh
23.6.2013 10.5.2013 10.5.2013
2
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. Plocha Samostatné pozemky
156.24 m2 837 m2
14 500 Kč/m2 250 Kč/m2
2 265 500 Kč 209 000 Kč
2 450 000 Kč
Obvyklá cena - současný stav
1
Dva miliony čtyřistapadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o velkou bývalou hospodářskou usedlost, vně zastavěné části obce, při silnici kladné faktory - přímá dostupnost zeleně - možnost vjezdu na pozemek a nádvoří - možnost dalšího rozšíření záporné faktory - izolovaná poloha - omezené inženýrské sítě - převis nabídky nad poptávkou - malá občanská vybavenost v lokalitě - možnost uvedení obytné části objektu do původního stavu nájemníkem demontáží konstrukcí a vybavení (zařizovací předměty, rozvody ZTI, kuchyňská linka, povrchu podlah, obklady stropů) Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků, bez zohlednění nájemní smlouvy Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
6 531 000 Kč Šest milionů pětsettřicetjedna tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, NE např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nájemní smlouva na dobu určitou do 14.června 2020, vypovězená insolvenční správkyní JUDr.Marcelou Marešovou, Ph.D., MBA, dne 15.5.2013. Ve znaleckém posudku z tohoto důvodu není nájemní smlouva zohledněna. nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji zástavní právo exekutorské rozhodnutí o úpadku ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem pronajata obchodní společnosti ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nezjištěno nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného NE povodňového plánu zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nebyl k dispozici Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl k dispozici
2
ANO
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 37, vyhotovený dálkovým přístupem 4.12.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Tuhaň. Nájemní smlouva uzavřená 14.6.2010. Výpověď nájemní smlouvy, vyhotovená JUDr.Marcela Marešová, Ph.D., MBA, insolvenční správce 15.5.2013. Datum předání kompletních podkladů 25.5.2013 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 37 Snímek kat. mapy pro k.ú. Tuhaň. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Tuhaň je obec ve Středočeském kraji, okrese Mělník. Nachází se cca 8 km jihovýchodně od Mělníka a 3 km severně od Neratovic. Jedná se o obec místního významu. V obci vedou silnice nižších tříd. V obci je minimální občanská a technická vybavenost (obecní úřad, mateřská škola, obecná škola, obchod, sportoviště). Dobrá dopravní dostupnost Prahy je zajišťována autobusy PID. V obci jsou vybudované veřejné rozvody vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) 34 km Předmětná nemovitost se nachází severně od hranice zastavěného území obce Tuhaň ve vzdálenosti cca 700m, od hranice souvisle zastavěné části obce Záboří cca 120m. Je situovaná při silnici č.331 Mělník Stará Boleslav. Zastávky autobusů se nachází v obou obcích, pěšky průměrně dostupné. Možnost parkování je velmi dobrá, na zpevněné přístupové odbočce ze silnice. Odbočka je na pozemku jiného vlastníka, s právně neošetřeným přístupem. Další přístup je vjezdovými vraty v oplocení přímo na pozemek p.č.st.202 a odtud průjezdy do nádvoří. Tento přístup se neužívá. Je možnost vjezdu na nádvoří. Nemovitost SZ a S sousedí se zemědělskou půdou, JV s fotovoltaickou elektrárnou, JZ s komunikací. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod elektřiny a tlakové kanalizace. Není možnost napojení na veřejný rozvod plynu a vody. Voda je přivedena ze studny. Informace o nemovitosti Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost čp.166 s obytnou a hospodářskou částí. Nachází se na větší části pozemku p.č.st.202. Uliční část pozemku tvoří předzahradu, která odděluje dům od silnice. Pozemek p.č.556/2 je bez staveb a není s domem oplocený. Je zatravněný a slouží jako zahrada. Nemovitost je zděná, částečně podsklepená, přízemní, s půdou v sedlové střeše s vikýřem, půdorysu U s uzavřeným nádvořím, předzahrádkou a zahradou. Dům je tvořený původní obytnou částí, která je podsklepená. Voda je zde přivedena pouze do koupelny. Tvoří jihozápadní křídlo domu. Obsahuje původní bytovou jednotku 3+1 v opotřebovaném technickém stavu. Dle podkladové dokumentace je z roku 1947, s modernizací v 60.letech. Opotřebení je úměrné stáří, rozsahu a významu provedených úprav. Údržba je běžná. Kolmo navazuje z hospodářské části nově zrekonstruovaná nepodsklepená obytná část. Zařizovací předměty, rozvody ZTI, kuchyňská linka, povrchy podlah, obklady stropů byly provedeny nájemcem (dle jeho sdělení a nájemní smlouvy). Obsahuje bytovou jednotku 3+kk v dobrém technickém stavu. Stavební úpravy proběhly v roce 2011. Severovýchodní křídlo domu je hospodářské. Není s obytnou částí komunikačně propojené. Je tvořeno dílnou, stodolou, sklady a malým přístavkem do dvora, sloužícím jako zázemí pro zaměstnance nájemce. Je sem přivedena elektřina. Dle podkladové dokumentace je z roku 1944. Přístavek je nový. Opotřebení je úměrné stáří. Údržba je běžná. Veškerý přístup je z uzavřeného nádvoří. V severovýchodním rohu a v hospodářské části jsou další přístupy průjezdy ze zahrady. Venkovní úpravy jsou tvořeny přípojkami vody, kanalizace, elektřiny, studnou, kotcem pro psy, přístřešky na nádvoří, zpevněnými plochami na nádvoří, zděným plotem nádvoří s vjezdovými vraty a oplocením části pozemku s vjezdovými vraty a vrátky. Jsou běžného standardu, více opotřebované stářím a běžným užíváním. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 1034/1 Obec Tuhaň - přímo ze silnice PK 555/3
Způsob využití pozemku ostatní plocha silnice - přístup přímo ze silnice odbočka ze silnice
fyzické osoby
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
3
Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
1
Počet podkroví
0
259 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet koupelen 2 Vybavení koupelny umyvadlo, vana sprchový kout, umyvadlo, WC
Počet kuchyní 2 Vybavení kuchyně kuchyňská linka kuchyňská linka, sporák , digestoř
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
2
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba stodola
Ne
Ano
Popis Hospodářská část tvořící SV křídlo domu. Je zděné přízemní s půdou ve valbové střeše. Zavedena elektřina. Průměrný technický stav.
Výměra [m2] Stáří [roků] 176.0 69
Technický stav Budova RD
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
66 60 % nevykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti dobrý technický stav Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy dobrý technický stav Minulé rekonstrukce Konstrukce vestavba
Rozsah přestavba hospodářské části na bytovou jednotku (provedl nájemce)
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 375 m3 Cena Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 213 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 837 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno napojeno není není
4 750 Kč/m3
Cena celkem
6 531 000 Kč
550 Kč/m2
Cena celkem
667 000 Kč
250 Kč/m2
Cena celkem
209 000 Kč
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není
Rok provedení 2011
není napojeno není není není
Veřejný vodovod je ukončen na hranici souvislé zástavby v obci Záboří, cca 150m. Voda ze studny je dle sdělení vlastníka nemovitosti pouze užitková (nedoloženo). Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu práce vodorovné keramické do ocel.nosníků, cihelná konstrukce, stropy klenba krytina střech pálená tašková úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady
vápenná omítka štuková obklad keramický
4
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce nad 45 cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody
pozinkované omítka ze stříkaného břizolitu betonové
dveře a vrata
vnitřní hladké
okna
povrch podlah
prkenné, ker.dlažba, plovoucí, textilní světelný a motorový rozvod
vytápění
plastová s dvojsklem, původní dřevěná špalertová elektrickým přímotopem
vnitřní vodovod
rozvod studené a teplé
vodorovné potrubí bojlerem
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
Mimořádná výbava EZS (el. zabezpečovací systém) 1.PP - výčet místností sklep
plocha koeficient KZp započit. plocha 105.00 m2 0.0 0.00 m2 105.00 m2
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností chodba pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna WC koupelna s WC zádveří kuchyně s jídel. koutem pokoj pokoj
plocha m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 5.95 m2 1.0 28.70 m2 1.0 16.60 m2 1.0 25.80 m2 1.0 8.73 m2 1.0 5.66 m2 1.0 5.95 m2 1.0 6.10 m2 1.0 3.17 m2 1.0 20.40 m2 1.0 13.95 m2 1.0 15.23 m2
156.24 m2
156.24 m2
5.95 28.70 16.60 25.80 8.73 5.66 5.95 6.10 3.17 20.40 13.95 15.23
Součet ploch za podlaží
5
0.00 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.5.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 190 000 Kč 20 % 2 552 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 3+1 s příslušenstvím Lokalita : Tuhaň, Červená Píska Ing sítě : kanalizace, elektřina, vodovod, plyn k pozemku Technický stav : průměrný Horší technický stav, atraktivnější lokalita, všechny ing.sítě
6
360.0 m2 1815.0 m2 26 600 Kč/m2 21 300 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 24.5.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 120.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 190 000 Kč 20 % 1 752 000 Kč
335.0 m2 1095.0 m2 18 300 Kč/m2 14 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 5+kk s příslušenstvím, dílna Lokalita : Kly, širší sousedství Ing sítě : elektřina, vodovod, plyn, kanalizace do septiku Technický stav : průměrný, rekonstrukce pův.části v r.2003, přístavba Obdobný technický stav, atraktivnější lokalita
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 23.5.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 120.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 820 000 Kč 20 % 2 256 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 4+2 a 2+1, garáž, venkovní bazén Lokalita : Libiš, širší sousedství Ing sítě : elektřina, vodovod, plyn, kanalizace do septiku Technický stav : průměrný, po částečné rekonstrukci Obdobný technický stav, atraktivnější lokalita, větší pozemky
7
451.0 m2 3140.0 m2 23 500 Kč/m2 18 800 Kč/m2
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
14 600 - 21 300 Kč/m2
1 752 000 - 2 552 000 Kč 14 500 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě Tuhaň a širším sousedství je k předmětnému datu rozvinutý trh obdobných starších rozsáhlých stavení. Trh je charakteristický převisem nabídky. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 2,00-3,00 mil.Kč tj. 18 000-28 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Dále je potřeba zohlednit možnou demontáže konstrukcí a vybavení provedeného nájemníkem. Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 14 000-22 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 6001 000 Kč/m2 Nájemné Nájemní smlouva uzavřená dne 14.6.2000 na dobu určitou do 14.6.2020 byla vypovězená insolvenční správkyní JUDr.Marcelou Marešovou, Ph.D., MBA, dne 15.5.2013. Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1868-01-1 znaleckého deníku.
8
Fotodokumentace
silnice Mělník Stará Boleslav
příjezd k nemovitosti
původní obytná část - JZ křídlo
původní obytná část - JZ křídlo
rekonstruovaná obytná část - SZ křídlo
rekonstruovaná obytná část - SZ křídlo
9
Fotodokumentace
hospodářská část - SV křídlo
pozemek p.č.556/2
10
Fotodokumentace - mapy
11
