ZNALECKÝ POSUDEK þ. 3135/2013 o cenČ nemovitostí v katastrálním území Drnholec, obec Drnholec, okres BĜeclav, na ulici Hornická þ.or. 5: rodinného domu þ.p. 160 na pozemku parc. þ. 247, s pozemkem parc. þ. 247, vþetnČ pĜíslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Pavla Fuþíková Exekutorský úĜad Ostrava Slévárenská 410/14, 70900 Ostrava – Mariánské Hory
Úþel posudku:
ZjištČní ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce þ.j. 024 EX 5470/12
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvČtví ceny a odhady nemovitostí, kanceláĜ Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetĜení:
14. listopadu 2013
Datum, ke kterému je provedeno ocenČní:
14. listopadu 2013 – k datu místního šetĜení
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceĖovací pĜedpis: Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v pl. znČní. Vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 25 stran vþetnČ pĜíloh a pĜedává se ve 3 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenČní
Dle usnesení Exekutorského úĜadu Ostrava þ.j. 024 EX 5470/12-73 je tĜeba stanovit obvyklou cenu nemovitosti ve vlastnictví povinného pana Romana Šedivého. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetĜení, t.j. k datu 14. listopadu 2013. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenČní nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje pĜedpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovnČ vyjmenované pĜípady, což v daném pĜípadČ není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím zpĤsobem: „Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení pĜimČĜené náhrady pĜi vypoĜádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místČ v dobČ rozhodování. Není na místČ vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištČné znaleckým posudkem podle cenového pĜedpisu. V tČchto pĜípadech má cena zjištČná podle cenových pĜedpisĤ jen urþitý informativní, orientaþní význam a je smČrodatná zejména pro daĖové úþely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a úþastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištČnou podle cenového pĜedpisu. PĜitom pouze obecná cena vyjadĜuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla pĜimČĜená, musí vyjadĜovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáĜí vČci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místČ a þase. Na základČ výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem þ. VI „Obecné zásady oceĖování majetku“ a Znaleckým standardem þ. VII „OceĖování nemovitostí“): 1. OcenČní þasovou cenou - zjistí se náklady na poĜízení staveb v souþasné cenové úrovni (snížené o pĜimČĜené opotĜebení vzhledem ke stáĜí, stavu a pĜedpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemkĤ. Vzhledem k tomu, že vyhláška þ. 3/2008 Sb. používá koeficienty zmČny cen staveb, jež pĜimČĜenČ upravují základní cenovou úroveĖ 1994 na úroveĖ souþasnou, použije se zpravidla cena zjištČná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 2. OcenČní porovnávacím zpĤsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejĤ obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceĖovanou nemovitost. 3. ZávČreþný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základČ zvážení všech okolností a výše vypoþtených cen.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapĤjþeny pĜípadnČ podepsaným znalcem opatĜeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV þ. 1352 vyhotovený dne 11.10.2013 pro k.ú. Drnholec: A: Vlastník: Šedivý Roman, Hrušovanská 559/39, 69183 Drnholec Rý 681210/0196 B: Nemovitosti: Parcela: 247 - 781 m2 zastavČná plocha a nádvoĜí Stavba: Drnholec, þ.p. 160 – rod. dĤm, na parcele 247 C: Omezení vlastnického práva: NaĜízení exekuce Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Podrobnosti viz. pĜíloha posudku.
1.1.2 VýĜez z katastrální mapy VýĜez z katastrální mapy pro k.ú. Drnholec z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetĜení Místní šetĜení spojené s prohlídkou, mČĜením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 14. listopadu 2013. Prohlídka nemovitosti byla provedena za úþasti povinného pana Romana Šedivého a jeho rodiþĤ, kteĜí zde mají trvalé bydlištČ.
1.1.4 PĜedpisy a metodiky pro ocenČní − Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku, v platném znČní. − Vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb., vyhlášky þ. 460/2009 Sb., vyhlášky þ. 364/2010 Sb., vyhlášky þ. 387/2011 Sb. a vyhlášky þ. 450/2012 Sb. − Znalecký standard þ. VI - Obecné zásady oceĖování majetku. Vysoké uþení technické v BrnČ - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard þ. VII - OceĖování nemovitostí. Vysoké uþení technické v BrnČ Ústav soudního inženýrství, 1998.
1.1.5 Výpoþetní programy Program pro oceĖování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceĖované nemovitosti
PĜedmČtem ocenČní je nemovitost, obsahující následující objekty: •
Rodinný dĤm þ.p. 160 na pozemku parc. þ. 247
•
Vedlejší stavba – stodola na pozemku parc.þ. 247
•
Vedlejší stavba – sklad na pozemku parc.þ. 247
•
Venkovní úpravy na pozemku parc.þ. 247
•
Pozemek parc.þ. 247 - zastavČná plocha a nádvoĜí o výmČĜe 781 m2
Nemovitost se nachází v obci Drnholec, na ulici Hornická, þíslo orientaþní 5. PĜíjezd k nemovitosti je po zpevnČné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvoĜena staršími rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Poþet obyvatel: Obecní úĜad: Poštovní úĜad: Školy: Obchod potravinami : Obþanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
MČstys 1690 Ano Ano ZŠ a MŠ Širší nabídka LékaĜ, knihovna, kulturní dĤm, restaurace, hotel Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 UmístČní nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: PĜevládající zástavba: Parkovací možnosti:
JihozápadnČ od centra obce PĜi vedlejší komunikaci MírnČ zvlnČný, vlastní pozemek rovinatý Starší rodinné domy Ve stodole
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby PĜíslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíĜení Technická hodnota
DĤm Ĝadový vnitĜní Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP- z ulice a ze dvora V pĤdním prostoru Objekt je v prĤmČrném stavebnČ-technickém stavu, byla provádČna základní údržba.
1.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise apod. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: není Kritická poloha objektu u vozovky: není Jiné: nepĜichází v úvahu Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o mČĜení výskytu radonu v objektu.
5 Imise, hluk aj. Zdroj hluku a zneþištČní v blízkém okolí:
bČžná silniþní doprava
1.2.5 PĜipojení objektu na inženýrské sítČ Vodovod: Kanalizace: Elektrická síĢ: Plyn: Telefon:
pĜípojka z veĜejného vodovodu pĜípojka do veĜejné kanalizaþní sítČ 230 V zaveden není zaveden
2.
Posudek - ocenČní þasovou cenou (vČcná hodnota)
2.1
Metodika stanovení þasové ceny
ýasovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti poĜídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenČní (tzv. reprodukþní výchozí cena), snížená u staveb o pĜimČĜené opotĜebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišĢována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového pĜedpisu, indexovaných k datu odhadu. Koeficient polohy K5 je uvažován ve výši 0,85. Pro ocenČní pozemkĤ je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemkĤ v dané lokalitČ z realitní inzerce.
2.2
Rodinný dĤm
2.2.1 Popis celkový Rodinný dĤm se nachází v mČstysi Drnholec, na ulici Hornická, þíslo orientaþní 5. DĤm je Ĝadový vnitĜní, nepodsklepený, uliþní i dvorní þást je zastĜešena sedlovou stĜechou. Objekt PĤdorys Podsklepení Poþet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce StĜecha Krytina KlempíĜské konstrukce Fasádní omítky VnČjší obklady Bleskosvod
Rodinný dĤm Ĝadový vnitĜní Do L Není 1 NP Není Základové pasy Ano ZdČná z cihel pálených prĤm. tl. 45 cm Krov dĜevČný, stĜecha sedlová Betonové tašky Pozinkovaný plech Vápenné hladké Chybí Chybí
6
2.2.2 Popis objektu DĤm je Ĝadový vnitĜní, uliþní fasáda je orientována k jihozápadu. Vstup do domu je z ulice do chodby ve stĜední þásti domu, odtud do dalších místností. DĤm obsahuje 1 bytovou jednotku 3+1, skládá se z tČchto þástí: 1.NP – 3 pokoje, kuchyĖ, chodba, koupelna, WC, letní kuchyĖ, veranda DĤm má pĤdorys do tvaru L, ze dvora je pĜistavČna prosklená veranda. Okna z kuchynČ a jednoho pokoje vedou do verandy. Ve dvorním kĜídle se nachází koupelna, WC a letní kuchynČ. Na dĤm v uliþní frontČ navazuje stodola, do ní je vjezd vraty z ulice, je využívána i ke garážování auta. Na dvorní þást domu navazuje vedlejší stavba - sklad. Stavby ohraniþují menší dvĤr, na nČj navazuje zahrada s nČkolika staršími ovocnými stromy. DĤm je zdČný z cihel pálených prĤm. tl. 45 cm. Krov je dĜevČný, stĜecha nad uliþním i dvorním kĜídlem je sedlová, krytá betonovými taškami. VnČjší omítka je vápenná hladká, klempíĜské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schody chybí. Okna jsou plastová – do ulice a dĜevČná dvojitá – do verandy, dveĜe dĜevČné náplĖové. Stropy jsou rovné, vnitĜní omítky vápenné hladké, obklady jsou v koupelnČ, na WC a v kuchyni. Na podlahách obytných místností jsou prkna na sraz, DTD a koberce, podlahách ostatních místností PVC, keramická dlažba a teraco. VnitĜní vybavení tvoĜí WC kombi, umyvadlo a vana smaltovaná, v kuchyni je plynový sporák. OhĜev vody zajišĢuje zásobníkový el. bojler na ZP, vytápČní je lokální plynovými kamny WAW, v 1 pokoji jsou krbová kamna. Objekt je napojen na elektĜinu, veĜejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
2.2.3 StáĜí a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav
1930 (dle odborného odhadu, pĤvodní stáĜí objektu není známo) 2007 – þásteþná modernizace domu: vytápČní, el. bojler, plastová okna do ulice, podlahy DTD, WC – mísa, obklady Objekt je v prĤmČrném stavebnČ-technickém stavu, byla provádČna základní údržba.
2.2.4 Výpoþet výmČr pro ocenČní o
1.NP ýást uliþní kĜídlo dvorní kĜídlo veranda vþ. zastĜešení Celkem 1.NP
ZastĜešení ýást 1. þást - zastavČná plocha (obdélník) - výška pĤdní nadezdívky - výška hĜebene nad nadezdívkou 2. þást - zastavČná plocha (obdélník) - výška pĤdní nadezdívky - výška hĜebene nad nadezdívkou Celkem zastĜešení
délka m 11,55 4,70 1,80
délka m 11,55
šíĜka m 8,25 6,60 4,70
šíĜka m 8,25
výška m 3,10 3,10 3,20
výška m
ZP m2 95,29 31,02 8,46 134,77 ZP m2 95,29
0,33 3,52 4,70
6,60
OP m3 295,39 96,16 27,07 418,62 OP m3 30,97 167,71
31,02 0,40 2,70
12,41 41,88 252,97
7
ZP m2 134,77
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastĜešení vþ. podkroví Celkem
OP m3 418,62 252,97 671,59
134,77
Užitná plocha domu 1. NP pokoj pokoj pokoj kuchyĖ koupelna WC letní kuchyĖ chodba veranda
výmČra (m2) 22,90 15,60 17,30 15,10 3,00 1,60 8,00 11,20 11,80
Celkem
106,50
2.2.5 ZjištČní typu objektu a zpĤsobu ocenČní DĤm splĖuje podmínky § 3 písm. c/ vyhlášky þ. 137/1998 Sb.: • nadpoloviþní þást ploch je urþena a k datu ocenČní užívána k bydlení, • objekt nemá více než tĜi byty, • objekt nemá více než dvČ nadzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dĤm. Konstrukce objektu je zdČná, jedná se o rodinný dĤm typu A.
2.2.6 Výpoþet ceny objektu nákladovým zpĤsobem Výpoþet ceny - rodinný dĤm zdČný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypoþteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN13 Rodinný dĤm podle § 5 a pĜílohy þ. 6 vyhlášky þ. 3/2008 Sb. StĜecha Základní cena dle typu z pĜílohy þ. 6 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví Kpod / Základní cena po 1. úpravČ = ZC x Kpod x KĜad ZC ObestavČný prostor objektu OP Koeficient polohový ( pĜíloha þ. 14 vyhlášky ) K5 Koeficient zmČny cen staveb ( pĜíloha þ. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki Koeficient vybavení stavby
Kþ/m3 m3 -
CZ-CC:
111
bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 671,59 0,85 2,146
Koef.
Uprav. podíl
(4)
(6)
(7)
(8)
(9)
P S S S S
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
100 100 100 100 100
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00
0,03772 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400
S
0,00900
100
0,00900
1,00
0,00900
Stand
(1)
(2)
(3) betonové pasy bez izolací cihelné prĤm. tl. 45 cm s rovným podhledem krov dĜevČný, stĜecha sedlová betonové tašky úplné z pozinkovaného plechu vþ. parapetĤ
KlempíĜské konstrukce
sklonitá Kþ/m3
Pod.þ.
Provedení
6
nepodsklepený
%
Konstrukce a vybavení
Základy Zdivo Stropy StĜecha Krytina
A
Podíl (pĜ.15) (5)
Pol.þ.
1 2 3 4 5
typ
8 7 8 9 10 11 12
VnitĜní omítky Fasádní omítky VnČjší obklady VnitĜní obklady Schody DveĜe
13
Okna
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. VytápČní Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní VnitĜní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
vápenné štukové vápenné hladké chybí WC, koupelna, vana, kuchynČ chybí dĜevČné náplĖové plné a prosklené plastová - do ulice, dĜevČná dvojitá - do verandy DTD a koberce, prkna na sraz keramická dlažba, PVC, teraco lokální- WAW, 1x krbová kamna 230V, jistiþe chybí rozvod studené a teplé vody el. bojler zaveden zemní plyn z kuchynČ, koupelny, WC plynový sporák umývadlo, vana ocelová WC kombi chybí není
S S C S C S
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200
100 100 100 100 100 100
0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200
1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
0,05800 0,02800 0,00000 0,02300 0,00000 0,03200
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
S S P P C S S S S S S S C
0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,02200 0,01000 0,02392 0,01978 0,00000 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,00000 0,00000
K4
Kþ/m3
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
( z výpoþtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
0,84942 0,84942 3 548,19
Rok odhadu Rok poĜízení StáĜí
S
rokĤ
2013 1930 83
ZpĤsob výpoþtu opotĜebení ( lineárnČ / analyticky ) Celková pĜedpokládaná životnost
Z
rokĤ
analyticky viz anal. výpoþet
O CN
% Kþ
58,98 2 382 928,92
D CND O
% Kþ Kþ Kþ
100,00 2 382 928,92 -1 405 451,48 977 477,44
OpotĜebení Výchozí cena StupeĖ dokonþení stavby Výchozí cena po zohlednČní stupnČ dokonþení stavby Odpoþet na opotĜebení 58,98 % Cena po odpoþtu opotĜebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 21 odst. 4 vyhlášky) Cena ke dni odhadu
ne 0%
Kþ
0,00
CN
Kþ
977 477,44
Výpoþet stupnČ dokonþení
Analytická metoda výpoþtu opotĜebení
Pol. þ.
Konstrukce a vybavení
PĜepoþt. podíl
StupeĖ dokonþení %
(1)
(2)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
0,04441 0,24958 0,09300 0,08594 0,04003 0,01060
100 100 100 100 100 100
0,04441 0,24958 0,09300 0,08594 0,04003 0,01060
0,04441 0,24958 0,09300 0,08594 0,04003 0,01060
83 83 83 83
160 130 130 120
0,51875 0,63846 0,63846 0,69167 0,70000 0,65000
2,30360 15,93482 5,93797 5,94428 2,80191 0,68871
1 2 3 4 5 6
Základy Zdivo Stropy StĜecha Krytina KlempíĜské konstrukce
Dokonþení z celku
PĜepoþtený podíl A
StáĜí B
Životnost prvku C
OpotĜebení B/C
100×A×B / C
9 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
VnitĜní omítky Fasádní omítky VnČjší obklady VnitĜní obklady Schody DveĜe Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. VytápČní Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní VnitĜní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
0,06828 0,03296 0,00000 0,02708 0,00000 0,03767 0,06122 0,02590 0,01177 0,02816 0,02329 0,00000 0,03767 0,02237 0,00589 0,03650 0,00589 0,04827 0,00353 0,00000 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00
Celk. StupeĖ dokonþení stavby
2.3
0,06828 0,03296 0,00000 0,02708 0,00000 0,03767 0,06122 0,02590 0,01177 0,02816 0,02329 0,00000 0,03767 0,02237 0,00589 0,03650 0,00589 0,04827 0,00353 0,00000 0,00000
0,06828 0,03296 0,00000 0,02708 0,00000 0,03767 0,06122 0,02590 0,01177 0,02816 0,02329 0,00000 0,03767 0,02237 0,00589 0,03650 0,00589 0,04827 0,00353 0,00000 0,00000
1,00000 100,00 %
0,75000 0,70000 0,00000 0,65000 0,00000 0,75000 0,50000 0,50000 0,70000 0,30000 0,70000 0,00000 0,75000 0,15000 0,20000 0,15000 0,60000 0,30000 0,20000 0,00000 0,00000
5,12114 2,30746 0,00000 1,76002 0,00000 2,82546 3,06091 1,29500 0,82409 0,84481 1,63005 0,00000 2,82546 0,33552 0,11773 0,54743 0,35318 1,44805 0,07064 0,00000 0,00000
1,00 OpotĜebení analytickou metodou
58,98 %
Vedlejší stavba - stodola
Stodola navazuje na uliþní kĜídlo domu, vjezd do ní je vraty z ulice. Je pĜízemní, z þásti podsklepená, se sedlovou stĜechou, zdČná z cihel pálených. Vrata jsou plechová do ulice a dĜevČná svlaková do dvora. Je zde zavedena elektĜina 230 V. Je využíván jako sklad a ke garážování auta. Výpoþet výmČr o
o
1.PP ýást Základní þást Celkem 1.PP
délka m 6,65
šíĜka m 4,30
výška m 2,30
ZP m2 28,60 28,60
OP m3 65,77 65,77
1.NP ýást Základní þást Celkem 1.NP
délka m 8,40
šíĜka m 8,25
výška m 3,10
ZP m2 69,30 69,30
OP m3 214,83 214,83
ZastĜešení
délka m 8,40
šíĜka m 8,25
výška m
ZP m2 69,30
OP m3
ýást 1. þást - zastavČná plocha (obdélník) - výška pĤdní nadezdívky - výška hĜebene nad nadezdívkou Celkem zastĜešení
0,33 3,52
22,52 121,97 144,49
10 ZP m2 28,60 69,30
Rekapitulace 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží zastĜešení vþ. podkroví Celkem PomČr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
OP m3 65,77 214,83 144,49 425,09 41,27 %
97,90
2.3.1 Charakter objektu a zpĤsob ocenČní Objekt není se stavbou hlavní provoznČ propojen, má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím pĜíslušenstvím, zastavČná plocha objektu nepĜesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkáĜskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky þ. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpoþet ceny objektu nákladovým zpĤsobem Výpoþet ceny
Stodola Vypoþteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN13
Vedlejší stavba podle § 7 a pĜílohy þ. 8 vyhlášky þ.3/2008 Sb. StĜecha Rok odhadu Rok poĜízení resp. kolaudace StáĜí Základní cena dle typu z pĜíl. þ. 7 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. = ZC/ x Kpod úpravČ ObestavČný prostor objektu Koeficient polohový ( pĜíloha þ. 14 vyhlášky ) Koeficient zmČny cen staveb ( pĜíloha þ. 38, dle CZ-CC )
typ
S ZC/
A
zdČná
nepodsklepená
sklonitá
podkroví nezĜízeno 2013 1930 83 1 250,00
rokĤ Kþ/m3
Kpod
1,00
ZC
Kþ/m3
OP K5 Ki
m3 -
Stand . (4)
Podíl (pĜ.15) (5)
%
Pod.þ.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
S S C S S
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
100 100 100 100 100
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
0,06200 0,30400 0,00000 0,10800 0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
S C
0,04900 0,03800
100 100
0,04900 0,03800
1,00 0,00
0,04900 0,00000
N
0,03100
100
0,03100
1,54
0,04774
C C P
0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100
0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
0,00 0,00 0,46 1,00
0,00000 0,00000 0,02254 0,00000
1 250,00
CZ-CC 1274
425,09 0,85 2,093
Koeficient vybavení stavby Pol.þ. Konstrukce a vybavení (1)
(2)
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stČny Stropy Krov Krytina
6
KlempíĜské práce
7 8
Úprava povrchĤ SchodištČ
9
DveĜe
10 11 12 13
Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
Provedení (3) základové pasy, patky zdČné tl. 30 cm chybí dĜevČný umožĖující podkroví betonové tašky žlaby, svody z pozinkovaného plechu omítky vápenné hladké chybí vrata - 2x plechová, 1x dĜevČná svlaková chybí chybí svČtelná není
Celkem Koeficient vybavení
1,00000 ( z výpoþtu výše )
K4
-
0,68128 0,68128
11 Zákl. cena upravená
Kþ/m3
ZC × K4 × K5 ×Ki
1 515,04
Rok odhadu Rok poĜízení StáĜí
S
rokĤ
2013 1930 83
ZpĤsob výpoþtu opotĜebení ( lineárnČ / analyticky ) Celková pĜedpokládaná životnost
Z
rokĤ
lineárnČ 80
O CN
% Kþ
85,00 644 028,35
D CND O
% Kþ Kþ Kþ
100,00 644 028,35 -547 424,10 96 604,25
OpotĜebení - odborný odhad Výchozí cena StupeĖ dokonþení stavby Výchozí cena po zohlednČní stupnČ dokonþení stavby Odpoþet na opotĜebení 85,00 % Cena po odpoþtu opotĜebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky)
ne
Cena ke dni odhadu
2.4
0%
Kþ
0,00
CN
Kþ
96 604,25
Vedlejší stavba - sklad
Objekt navazuje na dvorní kĜídlo domu. Je pĜízemní, nepodsklepený, se sedlovou stĜechou, zdČný z cihel pálených. DveĜe jsou dĜevČné, okno jednoduché kovové, je zde zavedena elektĜina 230 V. Je využíván jako sklad. Výpoþet výmČr o
1.NP ýást Základní þást Celkem 1.NP
ZastĜešení (vþ. podkroví) ýást 1. þást - zastavČná plocha (obdélník) - výška pĤdní nadezdívky - výška hĜebene nad nadezdívkou Celkem zastĜešení
délka m 5,30
šíĜka m 4,20
výška m 3,10
ZP m2 22,26 22,26
OP m3 69,01 69,01
délka m 5,30
šíĜka m 4,20
výška m
ZP m2 22,26
OP m3
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastĜešení Celkem
0,40 2,70
8,90 30,05 38,95
ZP m2 22,26 22,26
OP m3 69,01 38,95 107,96
2.4.1 Charakter objektu a zpĤsob ocenČní Objekt není se stavbou hlavní provoznČ propojen, má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím pĜíslušenstvím, zastavČná plocha objektu nepĜesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkáĜskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky þ. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
12
2.4.2 Výpoþet ceny objektu nákladovým zpĤsobem Výpoþet ceny
Sklad Vypoþteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN13
Vedlejší stavba podle § 7 a pĜílohy þ. 8 vyhlášky þ.3/2008 Sb. StĜecha Rok odhadu Rok poĜízení resp. kolaudace StáĜí Základní cena dle typu z pĜíl. þ. 7 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravČ = ZC/ x Kpod ObestavČný prostor objektu Koeficient polohový ( pĜíloha þ. 14 vyhlášky ) Koeficient zmČny cen staveb ( pĜíloha þ. 38, dle CZ-CC )
typ
A
zdČná
nepodsklepená
sklonitá
podkroví nezĜízeno 2013 1930 83 1 250,00 1,00 1 250,00 107,96 0,85 CZ-CC 1274 2,093
S ZC/ Kpod ZC OP K5 Ki
rokĤ Kþ/m3 Kþ/m3 m3 -
Stand . (4)
Podíl (pĜ.15) (5)
%
Pod.þ.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
S S P S S
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
100 100 100 100 100
0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900
1,00 1,00 0,46 1,00 1,00
0,06200 0,30400 0,08878 0,10800 0,06900
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
S C P S C C
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
100 100 100 100 100 100 100
0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000
1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00
0,04900 0,00000 0,01426 0,01000 0,00000 0,00000 0,00000
K4
-
0,72404
Kþ/m3
1 610,13
Koeficient vybavení stavby Pol.þ. Konstrukce a vybavení (1)
(2)
1 2 3 4 5
Základy Obvodové stČny Stropy Krov Krytina
6
KlempíĜské práce
7 8 9 10 11 12 13
Úprava povrchĤ SchodištČ DveĜe Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
Provedení (3) základové pasy zdČné tl.30 cm trámové dĜevČný umožĖující podkroví betonové tašky žlaby, svody z pozinkovaného plechu omítky vápenné hladké chybí dĜevČné svlakové jednoduché kovové chybí chybí není
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpoþtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
0,72404
Rok odhadu Rok poĜízení StáĜí
S
rokĤ
2013 1930 83
ZpĤsob výpoþtu opotĜebení ( lineárnČ / analyticky ) Celková pĜedpokládaná životnost
Z
rokĤ
lineárnČ 80
O CN
% Kþ
85,00 173 829,63
D CND O
% Kþ Kþ Kþ
100,00 173 829,63 -147 755,19 26 074,44
OpotĜebení - odborný odhad Výchozí cena StupeĖ dokonþení stavby Výchozí cena po zohlednČní stupnČ dokonþení stavby Odpoþet na opotĜebení 85,00 % Cena po odpoþtu opotĜebení Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky) Cena ke dni odhadu
ne 0%
Kþ
0,00
CN
Kþ
26 074,44
13
2.5
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy (plot z drátČného pletiva s kovovými sloupky, zpevnČné plochy dláždČné) jsou ocenČny zjednodušeným zpĤsobem.
Hlavní objekt Cena Hlavní stavba
Venkovní úpravy ocenČné zjednodušeným zpĤsobem podle § 10 odst. 2 oceĖovací vyhlášky Rodinný dĤm Kþ
977 477,44
Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství Garáže tvoĜící pĜíslušenství
Kþ Kþ
122 678,69 0,00
Hlavní stavby + stavby pĜíslušenství celkem Spodní hranice podílu, vyjadĜujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k cenČ budov Horní hranice podílu, vyjadĜujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k cenČ budov Zvolené procento, vyjadĜující cenu venkovních úprav ve vztahu k cenČ budov Cena venkovních úprav zjednodušeným zpĤsobem
Kþ
1 100 156,13 3,5 % 5,0 % 3,5 % 38 505,46
2.6
3,5 % až 5 % Kþ
Pozemky stavební
Pozemky jsou ocenČny porovnávacím zpĤsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemkĤ ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – prosinec 2013. Prodej, pozemek pro bydlení, 997 m² Celková cena: 300 000 Kþ za nemovitost Cena za m²: 301 Kþ za m² Adresa: Jevišovka Datum aktualizace: 26.11.2013 UmístČní objektu: Centrum obce Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 997 m2 prodej stavebního pozemku (zahrady) v centru obce Jevišovka, okres BĜeclav, pozemek je pĜístupný z ulice Drnholecká. Celková výmČra je 997 m², bezprostĜední dostupnost inženýrských sítí.
Prodej, pozemek pro bydlení, 4 139 m² Celková cena: 1 862 550 Kþ za nemovitost Cena za m²: 450 Kþ za m² Adresa: Drnholec Datum aktualizace: 10.12.2013 UmístČní objektu: Okraj obce
14 Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 4 139 m2 k prodeji stavební pozemek v obci Drnholec o celkové výmČĜe 4139 m2. Pozemek se nachází na lukrativním místČ obce, kde probíhá nová výstavba rodinných domĤ.
Prodej, pozemek pro bydlení, 835 m² Celková cena: 430 000 Kþ za nemovitost Cena za m²: 515 Kþ za m² Adresa: Drnholec Datum aktualizace: 10.12.2013 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 835 m2 K prodeji pozemek v obci Drnholec vhodný k výstavbČ , celková plocha 835 m2. Pozemek se nachází v blízkosti centra obce, kolem pozemku vede asfaltová komunikace, pozemek je oplocený, s bránou. ŠíĜka pozemku k silnici je 38 m. Veškeré IS v blízkosti pozemku.
Na základČ nabídek stavebních pozemkĤ pro bydlení v obdobných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 301 - 515 Kþ/m2, s pĜihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitČ okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 400 Kþ/m2. OcenČní stavebních pozemkĤ Parcela Druh pozemku þíslo 247
zastavČná plocha a nádvoĜí
Celkem parcely
UmístČní plocha pod domem, dvorem a zahradou
VýmČra m2 781
ZC Kþ/m2 400,00
Cena Kþ 312 400,00 312 400,00
15
2.7
Rekapitulace ocenČní þasovou cenou
Objekt Rodinný dĤm þ.p. 160 Stodola Sklad Venkovní úpravy ocenČné zjednodušeným zpĤsobem Stavby celkem Pozemky : 247 Pozemky celkem Celkem
Souþasný stav Po odpoþtu opotĜebení Cena souþasný stav (Kþ) 977 477,44 96 604,25 26 074,44 38 505,46 1 138 661,59
Celkem po zaokrouhlení
3.
312 400,00 312 400,00 1 451 061,59
1 451 060,00
Posudek - ocenČní cenovým porovnáním
OcenČní nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základČ jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenČní vychází z porovnání pĜedmČtu ocenČní se stejným nebo obdobným pĜedmČtem a cenou sjednanou pĜi jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecnČ cenu vČci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými vČcmi, na základČ Ĝady hledisek. Pro ocenČní dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda pĜímého porovnání podle Bradáþe. Princip metody spoþívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí pĜepoþítacích indexĤ jednotlivých objektĤ odvozena tržní cena oceĖovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektĤ respektují jejich rozdíl oproti oceĖovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištČna cena prĤmČrná. Je provedeno porovnání s podobnými rodinnými domy v obdobných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – prosinec 2013 a z archivu znalce.
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizované prodeje: Lokalita Podlaží Tech. stav
Vybavení Zastav. pl. RD (m2)
Okres BĜeclav, obec Kobylí, v blízkosti centrální þásti obce 1.NP Typ 3+1 PĤvodní uliþní þást byla postavena pĜed 90-100 lety. Dvorní pĜístavba vznikla pĜestavbou hospodáĜské þásti -2004. 1997 - podĜezání uliþní þásti, podlahy, elektroinstalace, voda, kanalizace, plyn, provedena kuchynČ a koupelna s WC. 2000 - pĜestavČn prĤjezd na obytnou místnost a zateplena pĤda. Údržba je bČžná, neprojevují se zde žádné závady nebo poruchy. Vybavení je standardní, vytápČní lokální plynovými topidly WAV. Obest. prostor (m3) 112 Podl. plocha celková (m2) 75 541
16 Pozemek (m2) PĜíslušenství Kupní cena (Kþ) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav
Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) PĜíslušenství Kupní cena (Kþ) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2)
V místČ je možnost napojení na veĜejný rozvod elektĜiny, vodovodu, kanalizace a plynu. Vedlejší stavba (menší zdČná), dĜevČná pergola na terase za domem, zemní sklep Datum prodeje 600 000 cena za m2 podl. plochy (Kþ) 8 000 06/2013 204
Napojení na sítČ
Zdroj
KS-PU
Okres BĜeclav, mČsto Lanžhot, ulice Nová 1.PP/1.NP Typ 3+1 Postaven pĜed cca 90 lety. 1987 plynofikace a pĜestavba pĤvodnČ hospodáĜského kĜídla na obytné. 2005 modernizace (nové podlahy vþ. izolace, vnitĜní omítky, okna, dveĜe, rozvody elektro, vody, kanalizace, plynu, sádrokartonové podhledy stropĤ, zateplení ze dvora a štítĤ, koupelna s WC a kuchynČ , vytápČní). Údržba bČžná. Neprojevují se žádné poruchy nebo závady. Vybavení standardní, vytápČní plynové etážové. 97 Obest. prostor (m3) 120 Podl. plocha celková (m2) 687 2 Podl. plocha zapoþitat.(m ) 93 z celkové p.p. plocha Navíc podl.pl. 7,71 z celkové p.p. pl. garáže (m2) prĤjezdu (m2) (m2) Všechny IS 751 Napojení na sítČ Vedlejší stavba (menší dĜevČná kĤlna na zahradČ), kopaná studna , venkovní krb. cena za m2 podl. plochy (Kþ) 11 290 Datum prodeje 1 050 000 05/2013 Zdroj
BKS
Okres BĜeclav, obec Kostice, ul. BĜeclavská, v okrajové þásti 1.PP/1.NP Typ 2+1 Postaven pĜed cca 50 lety. 2007 - nová koupelna s WC, kuchynČ, pĜíslušené rozvody, povrchy podlah, stĜešní krytina, laĢování a klempíĜské prvky. VytápČní je elektrickými pĜímotopy. Vybavení je standardní. 117 Obest. prostor (m3) 80 Podl. plocha celková (m2) 834 2 Podl. plocha zapoþitat.(m ) 53
17 Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) PĜíslušenství Kupní cena (Kþ) Poznámka
z celkové p.p. pl. z celkové p.p. plocha 34,14 Navíc podl.pl. garáže (m2) prĤjezdu (m2) (m2) ElektĜina, voda, kanalizace, plyn 593 Napojení na sítČ DvČ kopané studny jako alternativní zdroj vody pro dĤm. 800 000 cena za m2 podl. plochy (Kþ) 15 094 Datum prodeje 7/2013
Lokalita Podlaží Tech. stav
Okres BĜeclav, obec Moravská Nová Ves, v okrajové þásti obce 1.PP/1.NP Typ 2+1, 1+1 DĤm postaven pĜed cca 60 lety. 1998 - Rekonstrukce koupelny, 1999 rekonstrukce vybetonováním nových podlah v obytných místnostech, sádrokartonové obložení stČn a stropĤ v uliþní þásti, plastová okna. Rekonstrukce nedokonþena (schází povrchy podlah v obytných místnostech). V pĜední þásti se na sádrokartonovém obložení stČn projevuje vlhkost. KuchynČ bez vybavení, vytápČní ústĜední plynové 195 Obest. prostor (m3) 191 Podl. plocha celková (m2) 899 2 185 Podl. plocha zapoþitat.(m ) z celkové p.p. plocha 22,96 Navíc podl.pl. 19,67 z celkové p.p. pl. garáže (m2) prĤjezdu (m2) (m2) Všechny IS 403 Napojení na sítČ Vedlejší stavby (zdČné), zemní klenutý sklep Datum prodeje 800 000 cena za m2 podl. plochy (Kþ) 4 324 04/2013
Vybavení Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) PĜíslušenství Kupní cena (Kþ) Poznámka
60,64
Zdroj
V souþasnosti není dĤm užíván.
Zdroj
KS
BKS
18 Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej, dĤm rodinný, 194 m² Celková cena: 1 499 000 Kþ za nemovitost 7 727 Kþ/m2 Adresa: Drnholec Datum aktualizace: 9.12.2013 Budova: Cihlová Podlaží poþet: 2 Plocha zastavČná: 159 m2 Plocha užitná: 194 m2 Plocha pozemku: 353 m2 Parkovací stání: 1x pĜízemní Ĝadový rodinný dĤm s podkrovím a zahradou, mČstys Drnholec. DĤm je dispoziþnČ Ĝešen vstupním zádveĜím, chodbiþkou a praktickou obytnou kuchyní s linkou, jídelním koutem, spíží a vstupy do koupelny, patra a prvního ze dvou pĜízemních pokojĤ s orientací okna do hlavní ulice. Odtud je pak pĜístupný druhý pokoj, též s výhledem do ulice. Podkroví domku je zateplené a po celé ploše upravené na rekreaþní bydlení i s menší kuchyĖkou a pĜívodem vody. Podlahy v pokojích plovoucí, v kuchyni dlažba. Koupelna s rohovou vanou, umývadlem, plynovým kotlem na vytápČní a ohĜevem vody,WC samostatné. Domek je po zdaĜilé rekonstrukci. Plastová okna, rozvody vody a elektĜiny, odpady, venkovní zateplení, fasáda. Topení v domČ je ústĜední, plynové, plechové deskové radiátory. Internet, telefon, satelit. Zahrada s betonovým bazénem, zahradním domkem splĖujícím funkci letní kuchynČ. Zahradní krb, posezení. ElektĜina 230V,400V i v zahradČ. PĜedzahrádka s parkovacím stáním pĜed domem.
Porovnávací cena nemovitosti ZjištČní ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 ý.
Lokalita
OceĖ. Drnholec objekt (1) 1
(2) Kobylí
Poþet místností (pokoje+ kuchynČ)
Garáž
Pozemek m2
3+1
ano
781
1
(4)
(5)
3+1
ne
204
Jiné RD asi r. 1930. 1NP. 2007 - þásteþ. modernizace. (WAW, el. bojler, podlahy DTD, plast. okna do ulice, WC-mísa, obklady). DvĤr, zahrada, sklad, stodola s garážováním auta. (6) RD, 1NP. 1997 rekonstrukce- podĜezání, podlahy, nové rozvody, kuch., koupelna. 2004 - pĜestavba hospod. þásti. WAW, Okna plast. Sklad, zemní sklep.
19
2
Lanžhot
3+1
prĤjezd
751
3
Kostice
2+1
prĤjezd
593
4
Moravská Nová Ves
2+1, 1+1
prĤjezd
403
5
Drnholec
3+1
ne
354
RD asi 1925, 1PP+1NP. 1987 - pĜestavba hosp. þásti, 2005 celková rekonstrukce. ÚT-ZP, okna plast. Sklad. RD asi 1965, 1PP+1NP. 2007 - þásteþná rekonstrukce vþ. krytiny. El. pĜímotopy, okna pĤvod. Zahrada. RD asi 1955, 1PP+1NP. 1999 - zapoþata rekonstrukce- nedokonþeny podlahy, bez KL, vlhkost. ÚT - ZP, okna plast. Zahrada, vedl. stavby, zemní sklep. RD 1NP+podkroví. ýásteþná rekonstrukce- lamino, dlažba, vana plast, ÚT - ZP, okna plast, rozvody, zateplení. Vlhkost. Zahrada, zahr. domek, bazén.
ZjištČní ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 ý.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kþ/m2
pramen ceny
Kþ
(1) (7) (8) (9) 1 8 000 1,00 8 000 2 11 290 1,00 11 290 3 15 094 1,00 15 094 4 4 324 1,00 4 324 5 7 727 0,90 6 954 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena Porovnávací cena - zaokrouhleno
4.
K1
K2
K3
K4
K5
pĜísstav a polo lušen- garáž vyba-ha ství vení
pozemek
(10) 1,03 1,05 1,04 1,03 1,00
(14) 0,97 1,00 0,99 0,98 0,98
(11) 0,98 0,98 0,97 1,00 1,00
(12) 0,98 0,99 0,99 0,99 0,98
(13) 1,10 1,15 1,12 0,90 1,04
Cena oceĖovaného objektu odvozená
K6
I
úvaha znalce
K1× …× K6
ze srovnávacího
(16) 1,16 1,35 1,24 0,81 1,03 Kþ/m2 m2 Kþ Kþ
(17) 6 897 8 363 12 173 5 338 6 751 7 904 107 845 771
(15) 1,10 1,15 1,12 0,90 1,03
Kþ
846 000
Práva a závady
Podle sdČlení spoluvlastníka pĜi místním šetĜení není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1352 v þásti B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v þásti C není uvedeno žádné vČcné bĜemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by mČly být ocenČny ve smyslu ustanovení §336a Obþanského soudního Ĝádu.
20
5.
REKAPITULACE OCENċNÍ ZpĤsob ocenČní
Cena 1 451 060,00 Kþ 846 000,00 Kþ
VČcná hodnota (þasová cena) Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
850 000,00 Kþ
Slovy: osmsetpadesáttisíckorunþeských
V BrnČ dne 13. prosince 2013
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v OstravČ ze dne 25. 10. 1996, þj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvČtví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod þ. 3135/2013 znaleckého deníku. Znaleþné úþtuji podle pĜipojené likvidace.
V BrnČ dne 13. prosince 2013
Seznam pĜíloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 1352 VýĜez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
21 Fotodokumentace nemovitosti
RD a stodola - pohled z ulice
RD - uliþní kĜídlo
RD - dvorní kĜídlo
22
23
24
VýĜez z katastrální mapy pro k.ú. Drnholec
25 Mapa oblasti
