2013

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1817 / 2-02 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu – rozestavěný Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby

Předmět ocenění Budova RD č.p. dosud nepřiděleno , LV č. 4715 na pozemku parc.č. St. 132 pozemek parc.č. St. 132, LV č. 4715 pozemek parc.č. 299/5, LV č. 4715 pozemek parc.č. 316/1, LV č. 4675 Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Voděrádky Část obce dle LV 4715, Voděrádky

Město Ulice

Říčany K Mejtu

Počet obyvatel 13826 č.p. dosud nepřiděleno

Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8

Vlastnictví Budova RD č.p. dosud nepřiděleno pozemek parc.č. St. 132 pozemek parc.č. 299/5 pozemek parc.č. 316/1

Tel. E-mail IČ DIČ Devera Zdeněk - 463 31 Chrastava, Oldřichov v Hájích 151

Devera Zdeněk - 463 31 Chrastava, Oldřichov v Hájích 151 Devera Zdeněk - 463 31 Chrastava, Oldřichov v Hájích 151 Monolith Investments s.r.o. - 128 00 Praha 2 Nusle, Krokova 827/2

Zpracováno pro

EURODRAŽBY.CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

Počet stran textu 9

25023217 CZ25023217

Dne Ke dni Prohlídka dne Počet příloh

Počet vyhotovení 2

-1-

4

31.1.2013 23.1.2013 23.1.2013

Rekapitulace Obvyklá cena Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné Samostatné pozemky

268.1 m2 1 x 538 m2

17 000 Kč/m2 10 Kč/m2

rozestavěná stavba

4 557 700 Kč 200 000 Kč 5 000 Kč -2 800 000 Kč

1 950 000 Kč Jeden milion devětsetpadesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. K dispozici byla dokumentace pro stavebnímu povolení. Jedná se o středně velký rozestavěný rodinný dům s příslušenstvím Faktory ovlivňující cenu nemovitosti : - rozestavěná stavba, volně přístupná - stavební povolení prodlouženo do 31.7.2007 - možnost napojení pouze na veřejný rozvod elektřiny - méně atraktivní lokalita, malá občanská vybavenost v místě, není přímá dostupnost s Prahou - výrazný převis nabídky novostaveb v širším sousedství - střední stupeň radonového rizika – zajištěno izolací Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

1 700 000 Kč Jeden milion sedmset tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, smlouvou o zřízení zástavního práva, právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2006, V10123/2006-209 NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost trhliny ve zdivu - v napojení obou garáži se objevují trhliny vedoucí od hřebene další nezjištěno NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem rozestavěná stavba ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční rozestavěná stavba nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu NE stavba je dokončena rozestavěná stavba stavební povolení prodlouženo do 31.7.2007 ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s.

REET: Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva na pozemky p.č.299/4, 299/7, 299/5 uzavřená dne 25.2.2002

-2-

ANO

Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4715. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4675. Snímek kat. mapy pro k.ú. Voděrádky. Stavební povolení, vyhotovil stavební úřad MÚ Říčany 2.12.2002. Rozhodnutí-prodloužení lhůty k dokončení stavby do 31.7.2007, vyhotovil stavební úřad MÚ Říčany 7.8.2006. Projekt pro stavební povolení , vyhotovil Ateliér 9x8 7/2002. Ověřeno Stavebním úřadem 2.12.2002. Protokol o určení radonového indexu pozemku-střední radonový index, vyhotovil Mgr.Ing.Ludmila Rajdlová 15.8.2002. Datum předání kompletních podkladů 23.1.2013 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4715. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4675. Snímek kat. mapy pro k.ú. Voděrádky. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Voděrádky se nachází v okrese Praha-východ, Středočeském kraji. Spadá pod město Říčany. Nachází se cca 1,5 km jihozápadně od centra Říčan, cca 1,5 km východně od dálnice D1. Sousedí s jižní hranicí katastrálního území hl.města Prahy. Je přístupná silnicí nižší třídy Říčany Jesenice. Jedná se o obec místního významu. Veškerá základní občanská a technická vybavenost se nachází ve městě Říčany, dále v Praze. Obec je přístupná autobusy PID z Jesenice a Říčan. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Předmětná nemovitost je situovaná při severozápadním okraji obce, na konci slepé ulice K Mejtu. Jižně sousedí s obytným areálem, západně s provozními budovami. Nemovitost se nachází cca 600m od centra obce a cca 400m od zastávky autobusu. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci K Mejtu, přecházející v úzkou komunikaci na pozemku p.č.316/1, vedoucí kolem domu. Pozemky jsou severovýchodně skloněné, průčelí domu se nachází pod úrovní komunikace, s výrazným terénním zlomem. Nemovitost dle stavebního povolení bude obsahovat rodinný dům, jímku, garáž, oplocení, přípojky elektro, kanalizace, vody. Nemovitost není oplocená. Je volně přístupná, chybí výplně otvorů v 1.NP. Parkování je omezené, podél příjezdové komunikace. Nemovitost je dle stavebního povolení možné napojit na veřejný rozvod elektřiny, voda má být přivedena ze studny, provedené na pozemku p.č.299/5. Kanalizace má ústit do jímky. Informace o nemovitosti Předmětnou nemovitost tvoří rozestavěný rodinný dům 4+1 situovaný na pozemku p.č.st.132. Stěnou garáže se opírá o sousední zrcadlově stejný rodinný dům. Pozemek p.č.299/5 je vedený v druhu orná půda. Nejsou provedeny ani hrubé terénní úpravy pozemku. Pozemky nejsou oploceny. Rodinný dům je pravděpodobně ve stádiu dokončené hrubé stavby, s provedenými některými výplněmi otvorů, krytinou, klempířskými konstrukcemi a některými jádrovými úpravami povrchů stěn, vč.fasády. Je půdorysu L. Dle stavebního povolení má jedno nadzemní podlaží, podkroví, garáž. Vstup a vjezd do domu je v severní štítové fasádě. Další je do nádvoří. Dokončené venkovní úpravy nejsou zjištěné. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 472/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Příjezdová komunikace vykazuje závady: nezjištěno. Popis nemovitosti – dle podkladové dokumentace Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví

1

Zastavěná plocha 1.NP

Počet koupelen 2 Vybavení koupelny dle PD budoucí stav standardní

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně dle PD budoucí stav standardní

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Technický stav

-3-

Ne

182 m2

Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby trhliny ve zdivu - v napojení obou garáži se objevují trhliny vedoucí od hřebene další nezjištěno Samostatné garáže Garáž je přístavba Garáž je zkolaudována

Ne

Počet garážových stání Datum kolaudace

1

odhadem 7 15 % vykazuje

27.0 m2

Plocha

Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

zděné

100

stropy

nezjištěno

pultový

90 0 100

střešní krytina podlahy elektro

pravděp.živičný šindel betonová nezjištěno

nezjištěno

0 100 70 100

Popis garáže Objekt zděný obdélníkového půdorysu s pultovou střechou, přistavěný k rodinnému domu. Garáž přímo navazuje na garáž východního domu. Objekt je rozestavěný. Dle náhledu jsou dokončeny svislé konstrukce, zastřešení. Objevuje se trhlina ve zdivu - v napojení obou garáži vedoucí od hřebene vertikálně. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) – rozestavěná stavba Obestavěný prostor 850 m3 Cena 2 000 Kč/m3 Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 943 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky - komunikace Výměra 538 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno

Cena celkem

1 700 000 Kč

1 700 Kč/m2

Cena celkem

1 603 000 Kč

10 Kč/m2

Cena celkem

5 000 Kč

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

nezjištěno nezjištěno nezjištěno není

není

Dle stavebního povolení napojení na veřejný rozvod elektřiny. Kanalizace má ústit do jímky, voda má být přivedena ze studny na pozemku p.č.299/5. Skutečné provedení přípojek nezjištěno. Popis provedení budovy - dle podkladové dokumentace a vnějšího náhledu % Konstrukce Provedení Konstrukce dokonč

základy

z prostého betonu

90

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

zděné

vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Provedení

% dokonč

s ochranou proti radonu

0

0

izolace proti zemní vlhkosti stropy

betonové montované

0

0 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

živičný šindel štuková

0 50

0 0

schodiště dveře

0 0

Parkety, dřevěná

0

ústřední s elektrokotlem studené a teplé nezjištěno

0 0 0

podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

dřevěné dřevěné do obložkových zárubní keramická dlažba světelný a motorový rozvod nezjištěno

0 0

polovalbový keramického zdiva tl.450mm vápenná omítka štuková dřevěná EURO

1.NP - výčet místností kuchyně

0

plocha koeficient KZp započit. plocha 22.90 m2 1.0 22.90 m2

-4-

obývací pokoj hala koupelna předsíň sklad

74.90 22.50 9.70 7.10 11.30

m2 m2 m2 m2 m2

148.40 m2

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností pokoj pokoj pokoj hala koupelna šatna komora

plocha 22.40 24.40 24.40 24.40 10.10 10.60 3.40

Součet ploch za podlaží

-5-

1.0 1.0 1.0 1.0 1.0

74.90 22.50 9.70 7.10 11.30

m2 m2 m2 m2 m2

148.40 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 22.40 m2 1.0 24.40 m2 1.0 24.40 m2 1.0 24.40 m2 1.0 10.10 m2 1.0 10.60 m2 1.0 3.40 m2

119.70 m2

119.70 m2

Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací.

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 112.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 959 000 Kč 20 % 3 167 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 4+kk - budoucí výstavba - cena za holodům Lokalita : Voděrádky, ul.Trnková Ing sítě : elektřina, voda Vytápění : elektrokotlem Technický stav : realizační příprava Obdobná lokalita, obdobný pozemek

-6-

71.0 m2 850.0 m2 35 300 Kč/m2 28 300 Kč/m2

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 155.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

4 485 000 Kč 20 % 3 588 000 Kč

88.0 m2 300.0 m2 28 900 Kč/m2 23 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 5+kk/garáž Lokalita : Říčany, ul.Rooseveltova Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plynové Technický stav : novostavba Atraktivnější lokalita, řadový dům, menší dům i pozemek

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 380.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

4 790 000 Kč 20 % 3 832 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou

-7-

192.0 m2 583.0 m2 12 600 Kč/m2 10 100 Kč/m2

samostatně stojící RD+garáž Lokalita : Voděrádky Ing sítě : elektřina, voda Vytápění : elektrokotlem Technický stav : po rekonstrukci v roce 2007 a 2012 Obdobná lokalita, větší dům, starší

4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.1.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 157.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 260 000 Kč 20 % 1 808 000 Kč

64.0 m2 365.0 m2 14 400 Kč/m2 11 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový koncový rozestavěný RD 4+kk Lokalita : Herink Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace Technický stav : dokončená hrubá stavba Obdobná lokalita, menší dům i pozemek

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

10 100 - 28 300 Kč/m2

-8-

1 808 000 - 3 832 000 Kč 17 000 Kč/m2

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě chybí trh s rozestavěnými nemovitostmi, proto byly využity nabídky novostaveb obdobných rodinných domů v širším sousedství a následně bude přihlédnuto nedokončenosti objektu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh novostaveb nebo nabídek k realizaci rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 3,5-6,00 mil.Kč tj. 25 000-35 000 Kč/m2, podle velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 13 000-28 000 Kč/m2 (rozestavěná stavba 11 000 Kč). Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací, směrována do spodní poloviny rozpětí. Nabídkové ceny stavebních pozemků v širším sousedství, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody se pohybují kolem 1500-2000 Kč/m2 Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1817-02 znaleckého deník

-9-

Fotodokumentace

příjezd ová komunikace od JV od ulice K Mejtu

pohled na průčelí od JZ

pohled od Z

pohled od S

hlavní průčelí

garáž

- 10 -

Fotodokumentace

detail

detail

detail

detail

detail garáže

detail

- 11 -

Fotodokumentace - mapy

- 12 -