Znalecký posudek č. 2727/11/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.96 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.61 a 1057 v k.ú.Těchlovice nad Labem, obec Těchlovice, okres Děčín.
Objednatel posudku:
Hypoteční banka, a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 2. 2. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 3. 2. 2013
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti sestávají z rodinného domku, vedlejších staveb, venkovních úprav a pozemků orientované na okraji obce Těchlovice v okrese Děčín.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 2. 2013 za přítomnosti paní Jany Nedorostové, spoluvlastnice nemovitosti .
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru enmovitosti LV č.31 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté spoluvlastnicí Výměry a skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Ústecký Děčín Těchlovice Těchlovice nad Labem (765414)
5. Dokumentace a skutečnost K domu není k dispozici žádná projektová dokumentace, ocenění je v souladu se skutečným stavem a provedením stavby zjištěným na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Rodinný domek je postavený jako samostatně stojící na vlastním rozsáhlém pozemku, umístěném mezi silnicí vedoucí po pravém břehu Labe z Ústí n.L. do Děčína a železniční tratí Ústí n.L. - Děčín. Pozemek je v záplavovém území řeky Labe. Při povodních v roce 2002 byl ze 3/4 zaplaven. Obec, která byla do roku 1997 součástí města Děčín, má okolo 500 obyvatel. V obci je obchod se smíšeným zbožím, restaurace a ordinace praktického lékaře. Veškerá občanská vybavenost je v 9 km vzdáleném Děčíně.
7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.96 b) Trvalé porosty c) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Děčín Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
a) Rodinný dům č.p.96 – § 26a Stavba na parc.č. st.61 Rodinný domek postavený v roce 1918 je samostatně stojící, částečně podsklepený se složeným krovem. Domek je založen na základech bez účinné hydroizolace, obvodové zdivo z cihel plných na tl.45 cm. Stropy s rovnými podhledy, podlahy betonové s PVC a koberci. Krov nad přední částí stavby sedlový, do zahrady pultový. Krytina z osimkocementových šablon, klempířské konstrukce základní z pozinkovaného plechu. Do domu je zavedena voda, elektro i kanalizace z veřejných sítí. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva. Ohřev teplé vody v lázenském válci na uhlí. Domek je rozdělen na dvě bytové jednotky se společným sociálním zařízením a kuchyní. V podkroví je jedna obytná místnost bez topelní, přístupná po venkovním dřevěném schodišti. Technický stav: Domek je v původním stavu podprůměrně udržovaný. Vybavení je zastaralé. Celkový technický stav je zhoršený. Příslušenstvím domku jsou dvě dřevěné kůlny a skleník. Vše ve velmi špatném stavu. Podlaží: Název suterén I.NP podkroví Součet:
Výška 2,30 m 2,70 m 1,10 m 6,10 m
Podlažnost:
164,22 / 16,00
Zastavěná plocha 3,20×5,00 7,80×5,00+4,70×7,40+5,15×3,85 5,15×3,85+4,70×7,40
= = =
16,00 m2 93,61 m2 54,61 m2 164,22 m2
= = =
36,80 m3 252,74 m3 60,07 m3 349,61 m3
= 10,26
Obestavěný prostor (OP): suterén 2,30 × 3,20×5,00 I.NP 2,70 × (7,80×5,00+4,70×7,40+5,15×3,85) podkroví 1,10 × (5,15×3,85+4,70×7,40) Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Těchlovice
=
–4– Počet obyvatel: 540 Indexovaná prům. cena (IPC):
3 287,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře II. Omezené dopravní spojení 7 Veřejná doprava 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,970
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
–5– 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
0,05 0,01 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,429
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,970 × 0,429 = 0,375 3 287,– × 0,375 = 1 232,63 Kč/m3 349,61 × 1 232,63 = 430 939,77 Kč
Rodinný dům č.p.96 – zjištěná cena:
430 939,77 Kč
b) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Na pozemku jsou ovocné stromy. Ovocné dřeviny a vinná réva zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 450 m2 ovocné stromy 1057 0,045 93,5097 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: = Trvalé porosty – zjištěná cena:
Celková cena 1 893,57 Kč 1 893,57 Kč 1 893,57 Kč
c) Pozemky – § 28 Pozemek je z části v záplavové území řeky Labe. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 87,50 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 540 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast – 3% Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem – 10 % Úprava celkem: – 13 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název zastavěná plocha
Parc. č. st.61
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 87,50 233,7742
[m2] základní 306
0,870 2,146 1,431 Cena [Kč] 71 534,91
–6– § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast – 3% Zátopové území obce stanovené – 10 % vodohospodářským orgánem Úprava celkem: – 13 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název zahrada
Parc. č. 1057
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 3 482 87,50 93,5097
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
=
0,870 2,146 1,431 0,400 Cena [Kč] 325 600,78 397 135,69 Kč 397 135,69 Kč
–7–
C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.96 b) Trvalé porosty c) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
430 939,77 Kč 1 893,57 Kč 397 135,69 Kč 829 969,03 Kč 829 970,– Kč
Zjištěná cena: 829 970,– Kč Cena slovy: osmsetdvacetdevěttisícdevětsetsedmdesát Kč
Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím všech známých vlivů na prodejnost nemovitosti. Klady nemovitosti : - velký pozemek mírně svažitý k jihozápadu - okraj obce bez přímých sousedů - veškeré inženýrské sítě kromě plynu - blízkost krjaského města Ústí nad Labem i okresního města Děčína Zápory nemovitosti : - blízkost řeky Labe s nebezpečím záplavy části pozemku - mírně rušivý vliv železniční tratě vedoucí přímo za hranicí pozemku Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí je možné považovat cenu vypočtenou, za cenu v místě a čase obvyklou t.j.: Cena obvyklá - 830 000,-Kč(slovy: osmsettřicettisíc korun českých)
Teplice, 3. 2. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
–8–
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2727/11/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11/2013 podle připojené likvidace.
–9–
E. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky RK
– 10 –
Fotodokumentace
pohled z ulice
zahrada
schody do podkroví
kotel Dakon
– 11 –
kůlna 1
pohled ze zahrady
kůlna 2
skleník
podkroví
koupelna
– 12 –
kuchyně
– 13 –
Nabídky RK
– 14 –
