Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1892 / 780-02 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Budova RD č.p. 315, LV č. 90 na pozemku parc.č. 387 pozemek parc.č. 386, LV č. 90 pozemek parc.č. 387, LV č. 90 včetně příslušenství Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území Čimice Část obce dle LV
Statutární PRAHA město Ulice Libčická
Počet obyvatel 1241664 č.e.
315
90, Čimice
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Budova RD č.e. 315 pozemek parc.č. 386 pozemek parc.č. 387
Tel. E-mail IČ DIČ Trestr Stanislav - 181 00 Praha 8, Libčická 315/25 Trestrová Ludmila - 182 00 Praha 8, Zenklova 598/203 Trestr Stanislav - 181 00 Praha 8, Libčická 315/25 Trestrová Ludmila - 182 00 Praha 8, Zenklova 598/203 Trestr Stanislav - 181 00 Praha 8, Libčická 315/25 Trestrová Ludmila - 182 00 Praha 8, Zenklova 598/203
Zpracováno pro
společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo 0604
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2
Dne Ke dni Prohlídka dne
Počet stran textu 8 Počet vyhotovení 2
Počet příloh
13.8.2013 5.8.2013 5.8.2013
3
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
176.9 m2
31 000 Kč/m2
5 483 900 Kč
5 500 000 Kč Pět milionů pětset tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký, samostatně stojící starší rodinný dům po částečné rekonstrukci, ve stabilizované lokalitě rodinných domů uprostřed souvisle zastavěného území kladné faktory - stabilizovaná klidná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - možnost dalšího rozšíření - udržovaná zahrada, dobrá dostupnost zeleně záporné faktory - převážně původní exteriér - starší RD - není garáž a vjezd na pozemek (možnost provedení) Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
4 166 000 Kč Čtyři miliony stošedesátšest tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva dle výpisu z KN ano nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma dle výpisu z KN ano NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dle výpisu z KN LV č.90 na nemovitosti vázne : - věcné břemeno užívání, V-39178/2011-101 -zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 2 690 000,- Kč s příslušenstvím, Z-21368/2013-101 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET:
ANO
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici
2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 90, vyhotovený dálkovým přístupem 18.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Čimice. Podklady z archivu stavebního úřadu nebyly úřadem bez souhlasu vlastníka nemovitosti poskytnuty. Datum předání kompletních podkladů 13.8.2013 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 90, vyhotovený dálkovým přístupem 18.7.2013. Snímek katastrální mapy Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Čimice jsou katastrálním územím městského obvodu Praha 8, městská část Praha 8, nacházející se na severu hl.města Prahy, na pravém břehu řeky Vltavy. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení v rodinných domech původní obce Čimice i nových a dále v panelových bytových domech sídliště na jižním a severním okraji Čimic. Centrální občanská vybavenost je soustředěna v místě křížení zeleného pásma Čimického potoka s ulicí Čimickou. Kromě obchodního centra Draháň, kde se mimo jiné nachází pošta nebo lékárna, je zde mateřská, základní i střední škola, lékařské středisko. Čimice jsou obklopeny významnou zelení-Čimické údolí, Drahanské údolí. Dobrá je dostupnost městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem ze stanice metra Kobylisy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost je situovaná východně od centrální části Čimic, ve stabilizované lokalitě izolovaných rodinných domů situovaných mezi ulicemi Libčická a Mlazická. Lokalita severně sousedí s malým panelovým sídlištěm, jižně s mateřskou a základní školou. Nachází se v ulici Libčická, přístupné z hlavní průjezdní ulice Čimická. Severně je přístupná ulicí Mlazickou. Nemovitost JZ a SV sousedí s obdobnými rodinnými domy. Zastávka autobusu a centrální část Čimic jsou v dobré docházkové vzdálenosti cca 250m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou mírně jižně skloněné, celé oplocené. Parkování je dobré, podél ulice. Obě uliční oplocení jsou bez vjezdových vrat. Rodinný dům čp.315 se nachází na pozemku p.č.386. Je postavený uprostřed hlavní uliční poloviny pozemků. Pozemek p.č.387 je užíván jako zahrada s venkovními úpravami a trvalými porosty. Od ulice Libčická je dům oddělený úzkou předzahrádkou. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.315 je samostatně stojící, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Nad přízemním zádveřím je pochozí terasa s lepenkovou krytinou. Dům je přístupný z ulice Libčická předloženým schodištěm do zádveří. Má jedno podzemní podlaží se skladovými prostory, jedno nadzemní podlaží a podkroví v sedlové střeše. Podkroví má zkosený strop. Podlaží jsou přístupná vnitřními schodišti. Rodinný dům obsahuje bytovou jednotku 5+1 s příslušenstvím v každém nadzemním podlaží. Orientace oken hlavních místností je převážně JZ do ulice a SV do zahrady. Koupelna a WC jsou společné. Dům je užíván od roku 1962. Před 5-10 lety byla provedena částečná modernizace interiéru a výměna krytiny s klempířskými konstrukcemi. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození, opotřebované běžným užíváním. Poškozeno je lemování terasy. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů, oplocení s vstupními vrátky, zpevněné betonové chodníky, studna. V zahradní části se nachází obetonovaný polozapuštěný bazén s čističkou vody. Venkovní úpravy jsou v průměrném technickém stavu, průběžně udržované. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1086 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
1
Počet podkroví
Počet koupelen 2 Vybavení koupelny vana, vestavěné umyvadlo, WC kombi, bidet
1
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický se sklokeramickou deskou, digestoř
sprchový kout, umyvadlo, WC kombi Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
3
85 m2
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba bazén venkovní
Ne
Ano
Popis polozapuštěný, obetonovaný, kruhového půdorysu, vč.čističky
Výměra [m2] Stáří [roků] 10.1 5
Technický stav Budova RD
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střešní krytina výměna, klempířské konstrukce Instalace výměna rozvodů vody Sociální zařízení kompletní rekonstrukce Vybavení kuchyně kuchyňská linka a spotřebiče Izolace základů dodatečná izolace SZ a JV štítové fasády Klempířské konstrukce výměna
51 50 % nevykazuje
Rok provedení 2008 2003-2008 2003-2008 2003-2008 2009 2008-2012
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 757 m3 Cena
5 000 Kč/m3
Cena celkem
3 785 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 728 m2 Cena pozemků
5 000 Kč/m2
Cena celkem
3 640 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není není není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu, sokl keramický, práce dodatečná svislá izolace vodorovné betonové monolitické nad 1.PP, konstrukce, stropy keramické nad 1.NP krytina střech z živičného šindele úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady
vápenná omítka štuková
dveře a vrata
náplňové do ocelových a dřevěných zárubní vlysy, textilní krytina světelný a motorový rozvod, bleskosvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem
povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano
4
není
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce do 60 cm
konstrukce střechy
dřevěný trámový, střecha sedlová, terasa plochá pozinkované
klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody
obklad keramický
napojeno napojeno není napojeno
omítka ze stříkaného břizolitu
okna
do 1.PP dřevěné, do podkroví žulové stupně s textilní krytinou dřevěná zdvojená, střešní okna
vytápění vnitřní vodovod
ústřední s plynovým kotlem rozvod studené a teplé
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
rozvod plynu rozvody antén
1.PP - výčet místností chodba sklad sklad sklad sklad
plocha m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.10 m2 1.0 10.40 m2 1.0 10.40 m2 1.0 10.40 m2 1.0 11.80 m2
50.10 m2
50.10 m2
7.10 10.40 10.40 10.40 11.80
Součet ploch za podlaží 1.NP - výčet místností kuchyně pokoj pokoj koupelna s WC chodba zádveří
plocha 18.60 18.50 10.90 4.70 3.60 7.20
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností pokoj pokoj pokoj koupelna s WC chodba terasa
m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 18.60 m2 1.0 18.50 m2 1.0 10.90 m2 1.0 4.70 m2 1.0 3.60 m2 1.0 7.20 m2
63.50 m2
63.50 m2
plocha 11.10 18.60 18.60 3.50 4.10 14.80
Součet ploch za podlaží
5
m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 11.10 m2 1.0 18.60 m2 1.0 18.60 m2 1.0 3.50 m2 1.0 4.10 m2 0.5 7.40 m2
70.70 m2
63.30 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 12.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 250.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
8 650 000 Kč 15 % 7 353 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 7+1/ venkovní stání Lokalita : ul.Na průhonu, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : po rekonstrukci Stejná lokalita, menší pozemek, lepší technický stav
6
90.0 m2 450.0 m2 34 600 Kč/m2 29 400 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 9.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 161.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
6 990 000 Kč 15 % 5 942 000 Kč
97.0 m2 883.0 m2 43 400 Kč/m2 36 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1/samostatná garáž+sauna Lokalita : ul.K Ládví, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem, ÚT kotlem na pevná paliva Technický stav : převážně původní, z roku 1955 Stejná lokalita, obdobný pozemek, horší technický stav
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 31.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 240.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
8 000 000 Kč 15 % 6 800 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1/garáž Lokalita : ul.K rybníku, širší sousedství Ing sítě : všechny základní, studna Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : převážně původní, modernizace rozvodů, z roku 1960 Stejná lokalita, obdobný pozemek, horší technický stav
7
90.0 m2 952.0 m2 33 300 Kč/m2 28 300 Kč/m2
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
28 300 - 36 900 Kč/m2
5 942 000 - 7 353 000 Kč 31 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 4,00-8,00 mil.Kč tj. 33 000-43 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 28 000-37 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 4500-5500 Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1892-02 znaleckého deníku.
8
Fotodokumentace
pohled do ulice Libčická
pohled do ulice Mlazická na severní oplocení
hlavní uliční fasáda
hlavní uliční fasáda
hlavní vstup do domu
pohled do zahrady z ulice Mlazická
9
Fotodokumentace
pilíře ing.sítí v uličním plotu
předzahrádka
sousední východní oplocení
10
Fotodokumentace - mapy
11
