ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4/4045/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Objekt individuální rekreace, Rekreační chata Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Březůvky, k.ú. Březůvky Březůvky 43, 763 45 AsisTeam s.r.o., RČ/IČO: 28319061, Milíčovo nám. 620/17, 76701 Kroměříž, vlastnictví: výhradní AsisTeam s.r.o., RČ/IČO: 28319061, Milíčovo nám. 620/17, 76701 Kroměříž, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
DRAŽBY ČR a.s., IČO: 28145151 Riegrovo nám. 182, 767 01 Kroměříž
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Aleš Vraník Velehradská 728, 767 01 Kroměříž IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely dražby dobrovolné (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
320 000 Kč 12.7.2013
9 stran
V Kroměříži, dne 15.7.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 16
Ing. Aleš Vraník
12.7.2013 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně Rekreační chaty č.e. 43 na pozemku parc. č. st 397, s pozemky p.č. st 397 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 340/47 trvalý trvaní porost, včetně příslušenství, v obci Březůvky, okres Zlín, katastrální území Březůvky, v souvislosti s dobrovolnou dražbou předmětného majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 363, Informace o stavbě č.e.43, Informace o parcele č. st 397, 340/47 ze dne 13.7.2013. Jako zdroj byl použit webový portál: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Březůvky ze dne 13.7.2013. Jako zdroj byl použit webový portál: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti - Fotodokumentace nemovitosti - Nabídka prodeje obdobných rekreačních chat Místopis Obec Březůvky je podhorskou obcí o rozloze 797 ha, má 670 obyvatel z toho 467 obyvatel v produktivním věku. Rozkládá se v údolí pod západními vrcholky Vizovické vrchoviny. Nachází se jižně od krajského města Zlín ve vzdálenosti 11 km. Severovýchodně nedaleko obce je na toku Březůvského potoka vybudovaná malá vodní nádrž Kapřín. Jižní částí obce prochází silnice spojující města Zlín a Uherský Brod. Se Zlínem je spojena silnicí II/ 490. Doprava je zajištěna také pravidelnou autobusovou linkou na trase Zlín - Luhačovice. Nachází se zde také Obecní úřad sloužící i jako kulturní zázemí, pošta, zdravotní středisko, hospoda, škola prvního stupně. Březůvky se svým přírodním zázemím a vodní nádrží vhodnou ke koupání se staly cílem převážně letní krátkodobé rekreace nejen obyvatel Zlína. V nedávné době zde vzniklo několik rekreačních chatových lokalit. V letech 2010 až 2012 přibylo v Březůvkách 11 obyvatel, zvýšila se prodejnost především chat a rodinných domů s rozrůstající se novou výstavbou. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 439/1 zemědělský půdní fond
autobus silnice II.,III.tř
Silné stránky Klidná lokalita s krásným výhledem do údolí na okraji chatové kolonie, v blízkosti rybníka Kapřín. Slabé stránky Nutno provést pravidelnou údržbu nemovitosti.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky parc.č. st 397 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m2, p.č. 340/47 trvalý trvaní porost o výměře 581 m2. Pozemky jsou svažité směrem k východu do údolí, nachází se zde okrasná zeleň a ovocné stromky. Pozemky tvoří jednotný funkční celek s rekreační chatou - budova č.e. 43. Rekreační chata č.e. 43 je přístupná po nezpevněné komunikaci - polní cesta vedoucí přes parc.č.: 439/1 - Zemědělský půdní fond, druh pozemku trvalý travní porost. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění pozemků je součástí ocenění rekreační chaty, samostatně není jejich cena vyčíslena.
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situována na okraji kolonie rekreačních chat, která ze severní strany tvoří klidnou satelitní okrajovou část obce Březůvky v blízkosti rybníka Kapřín. Jedná se o samostatně stojící patrovou rekreační chatu 2 + kk s podsklením, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, se zahradou. Rekreační chata je zděná, obdelníkového půdorysu, svým výhledem i terasami orientována východně směrem do rozprostírajícího se údolí. Příjezd k rekreační chatě vede -3-
z hora ze západní strany chatové kolonie po panelové cestě, která přechází v polní cestu. Dispozice 1.PP (suterén): Vstup do zádveří, který je krytý terasou pod kterou je možné skladovat dřevo na zátop, po pravé straně WC, rovně sklepní místnost s krbovým topeništěm. 1.NP: Vstup na vyvýšenou terasu tvaru L probíhající ze dvou stran kolem objektu. Z terasy je ze západní strany vstup do obytné místnosti s kuchyňkou, kde je připravené vyústění komína s možností osazení dalšího topidla. Nad kuchyňkou vede žebříkové schodiště do obytného podkroví. 2.NP (podkroví): Obytná místnost obytného podkroví obdelníkového tvaru s výstupem na lodžii ve východní části podlaží. Tato je využívána jako ložnice. Konstrukce a vybavení Základy: Obvodové stěny:
betonové bez izolace suterén zděný cihlový tl. 30 cm 1.NP, 2.NP zděné tl. 25 s obkladem dřevěnou půlkulatinou Stropy: suterén betonový monolitický, 1.NP, 2.NP dřevěné spalné, podhled palubky Zastřešení: krov dřevěný umožňující podkroví Krytina: plechová hliníková Klempířské konstrukce: žlaby i svody plechové, parapety z 50 %, vše za hranicí životnosti Úprava povrchů: vnitřní omítky - suterén vápenné štukové, stropy neomítnuté, 1.NP dřevěný obklad, 2.NP dřevěný podhled vnější omítky - dřevěný obklad půlkulatinou vnější obklady - kamenný sokl z 80 % vnitřní obklady - fasádní keramický pásek jako obklad komínového tělesa Schodiště: dřevěné žebříkové Dveře: dřevěné hladké Okna: dvojitá dřevěná Podlahy: obytných místností - 1.NP keramická dlažby, PVC, 2.NP PVC ostatních místností - Suterén hrubá betonová Vytápění: lokální na tuhá paliva ze suterénu, v 1.NP chybí zdroj (nejsou kamna, je připravené vyústění komína) Elektroinstalace: světelná i motorová Rozvod vody: studená Zdroj teplé vody: není Rozvod propan-butanu: není Kanalizace: do žumpy Záchod: splachovací (bez splachovače) Okenice: nejsou Vnitřní vybavení: není Ostatní: kuchyňský kout s dřezem
-4-
Rozměry Výměry užitné plochy: 1.PP (suterén): zádveří WC místnost s topeništěm Celkem
1,20 * 1,25 = 1,67 * 1,26 = 2,70 * 2,75 = 11,85 * koef. 0,8 =
1,50 2,92 7,43 9,48 m2
1.NP: obytná místnost s kuchyní 3,25 * 4,30 = terasa ((1,18 * 4,7) + (4,90 * 0,77)) * koef. 0,5 = Celkem
13,98 2,92 16,90 m2
2.NP (podkroví): ložnice lodžie Celkem
3,16 * 4,30 = (3,16 * 0,65) * koef. 0,5 =
13,59 2,05 15,64 m2
42,02 m2
Celkem užitná plocha
Výměry zastavěné plochy: ZP =
(3,72 * 4,77) + (0,30 * 0,87) =
18,01 m2
Stavebně technický stav: Jelikož byla chata poslední dobou majitelem nevyužívána, její údržba je zanedbaná. Jedná se zejména o okrasnou zeleň a ovocné stromky se zanedbanou údržbou jejichž koruny jsou v zápoji, a o celkový stav nemovitosti která si zasluhuje provést pravidelnou údržbu jako opravy okapů, obnova nátěrů vnějšího pláště a terasy narušené povětrnostními vlivy. Celkový technický stav odpovídá stáří stavby.
-5-
Výpočet porovnávací hodnoty Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z ceny získané následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena. Podklady pro výpočet (databáze cen prodeje obdobných rekreačních chat) jsou uvedeny v příloze tohoto posudku. Výpočet je uveden v následujících tabulkách. Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1
Č.
Lokalita (Březůvky)
Počet místností (pokoje + kuchyně)
Oceň. objekt
Březůvky, č.e. 43
2 + kk,
(1)
(2)
(3)
Zastavě -ná plocha m2
18,01
Užitná plocha m2
42,02
Garáž (další Pozemek příslušenm2 ství)
Jiné
ne
599
zděná, podsklepená, vytápění lokální na tuhá paliva, fasáda obložena dřevěnou půlkulatinou, obklad kamenný sokl z 80 %, okna dřevěná dvojitá, obytné podkrový, krytina střechy plechová hliníková, klemířské kce ano (nutná výměna svodů a žlabů), wc splachovací bez splachovače, voda studená, plyn není, kanalizace do žumpy, elektřina zavedena, bleskosvod chybí, provedení konstrukcí standardní (terasa narušena povětrnostními vlivy), stav dobrý s nutností provést údržbu a drobné opravy
(4)
(5)
(6)
1
Březůvky
2 + kk
-
-
ne
527
Jedná se o téměř totožnou chatu jako je chata oceňovaná, navíc ve stejné chatové kolonii. Odlišuje se pouze individuální úpravou vnitřního vybavení a lepším celkovým stavebně technickým stavem. V suterénu soc. zařízení se sprchou, krb. V 1.NP také krb jinak provedení stejné jako chata oceňovaná. S pravidelnou údržbou v dobrém stavu
2
Žlutava
2 + kk
-
-
ne
1200
Cihlová, podsklepená chata, stavebnětechnicky a velikostně srovnatelná s chatou oceňovanou. S pravidelnou údržbou. Stav dobrý
-6-
3
Lukov
4
Březnice
5
6
2 + kk
Zlín
Pozlovice
2 + kk
48
33
3 + kk
Zlín - Malenovice
7
2 + kk
16
parkovací stání
70
-
48
16
2 + kk
ne
ne
30
-
ne
28
ne
377
Cihlová, podkroví dřevěné. Velikostně, dispozičně i stavebně technicky srovnatelná s chatou oceňovanou. Přípojka elektřiny, voda ze studny. S pravidelnou údržbou v dobrém stavu.
300
Cihlová, podsklepená s obytným podkrovím. V přízemí se nachází veranda, obytná místnost s kuchyňkou. Suché WC u domu. Je potřeba provést pravidelnou údržbu. Stav dobrý
400
Suterén zděný, nadzemní podlaží dřevěné kce. Provedeno zateplení. Vedle chaty suché WC. S pravidelnou údržbou. Dobrý stav
418
Smíšená kce (sklep a přízemí zděné, podkroví dřevěné). Dispozice obdobná jako u oceňované chaty (do užitné plochy zjevně nebyl zahrnut sklep). Venkovní přípojka vody. Objekt v původním stavu, je potřeba provést běžnou údržbu. Stav dobrý
330
Zděná, podsklepená, vytápění krbovými kamny, WC napojené na septik, voda pitná ze studny. S pravidelnou údržbou v dobrém stavu
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Kč
pramen ceny KCR
Kč
(1)
(7)
(8)
(9)
1
330 000
0,95
313 500
1,00
1,00
1,00
2
365 000
0,95
346 750
1,00
0,98
3
350 000
0,95
332 500
1,00
4
390 000
0,95
370 500
5
365 000
0,95
6
399 000
7
350 000
Č.
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
garáž stav (další polo- velia příslu ha kost vyba šenst -vení ví) (10) (11) (12) (13)
K5
pozemky
K6
IO
úvaha K1× … znalce × K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč
(14)
(15)
(16)
(17)
1,10
0,98
1,00
1,08
290 278
1,00
1,09
1,08
1,00
1,15
301 522
1,00
1,00
1,10
0,95
1,02
1,07
310 748
1,00
1,30
1,02
1,00
0,94
1,00
1,25
296 400
346 750
1,05
1,10
1,00
1,05
0,96
1,00
1,16
298 922
0,95
379 050
1,05
1,00
1,00
1,04
0,96
1,00
1,05
361 000
0,95
332 500
1,08
0,80
1,00
1,04
0,94
1,00
0,84
395 833
-7-
Celkem průměr
Kč
322 100
Minimum
Kč
290 278
Maximum
Kč
395 833
Směrodatná výběrová odchylka
s
40 234
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
281 867
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
362 334
K1 Koeficient úpravy na polohu objektu
(kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného; lepší >1, horší <1)
K2 Koeficient úpravy na velikost objektu
(kolikrát je u srovnávacího větší než u oceňovaného; větší >1, menší <1)
K3 Koeficient úpravy na garáž (další příslušenství) (lepší >1, horší <1) K4 Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (srovnávací objekt cenově lepší: K4 > 1, horší < 1) K5 Koeficient úpravy na pozemky (srovnávací objekt cenově lepší: K5 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (analogicky: srovnávací objekt kromě vlivu předchozích koeficientů K6 ještě lepší: K6 > 1, horší: < 1) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Cena rekreační chaty zjištěná porovnávacím způsobem je 322 100,- Kč
-8-
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 322 100 Kč 0 Kč 0 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
320 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena posuzované nemovitosti byla stanovena především na základě „Porovnávací metody” porovnáním s jinými obdobnými nemovitostmi (Rekreační chaty 2 + kk). Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu.
V Kroměříži 15.7.2013 Ing. Aleš Vraník Velehradská 728 767 01 Kroměříž
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 21.8.1984, č.j.Spr. 3460/84, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4/4045/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4045.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 363, Informace o stavbě č.e.43, Informace o parcele č. st 397, 340/47 ze dne 13.7.2013. Kopie snímku katastrální mapy pro k.ú. Březůvky ze dne 13.7.2013. Plán příslušné části obce s vyznačením polohy nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti Nabídka prodejů obdobných rekreačních chat -9-
počet stran A4 příloze 4 1 2 2 7
- 10 -
