ZNALECKÝ POSUDEK č. 1452-2/2013 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Předmět posudku:
o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 16 na parcele č. 2342 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 2342 v k.ú. Hlubočky, obec Hlubočky, okres Olomouc.
Evidenční údaje: Vlastník stavby a pozemků: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
Účel posudku:
Roman Lichnovský, nám. Družby 16, 783 61 Hlubočky Hlubočky 2340 LV č.: Olomoucký Olomouc Okres: Hlubočky Hlubočky Část obce: nám. Družby 16 Číslo popisné:
podklad pro realizaci nedobrovolné dražby
Objednatel posudku:
Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem
Oceněno ke dni:
28.12.2012
Prohlídka dne:
28.12.2012
Obvyklá cena:
800 000 Kč
(slovy: osmsettisíc Kč)
Nemovitost je obchodovatelná: běžně – přitom v regionu nabídka převyšuje poptávku
Poznámky:
* Vliv váznoucího zástavního práva pro Wüstenrot – stavební spořitelna a.s. dle smlouvy ze dne 30.10.2005 není v obvyklé ceně zohledněn.
* Vliv podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva není v obvyklé ceně zohledněn.
Vypracoval:
Ing. Petr Václavek Horní Lán 1327/6A, 779 00 Olomouc
tel.:
+420 602 553 756 e-mail.:
[email protected]
Tento posudek obsahuje 11 stran (6 stran textu a 5 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu .PDF. Dne 6.1.2013
Přílohy - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2340 vydaný KÚ-KP Olomouc dne17.12.2012, - Katastrální mapa vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne17.12.2012, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 28.12.2012.
č. přílohy 1 2 3
počet stran 2 1 2
Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2340 vydaný KÚ-KP Olomouc dne17.12.2012, - Katastrální mapa vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne17.12.2012, - Prohlídka a zaměření nemovitosti provedené dne 28.12.2012, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 28.12.2012, - Územní plán obce Hlubočky – z 07/2010. - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí.
Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena na místě samém dne 28.12.2012 za přítomnosti pana Zdeňka Lichnovského (otec vlastníka předmětné nemovitosti).
A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI
Obec: Hlubočky Poloha v obci: Typ stavby: Poloha vzhledem k užívání: Okolí nemovitosti: Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: Dopravní dostupnost automobilem: Místopis:
Počet obyvatel: 4 390 okraj zóny bydlení - zástavba RD rodinný dům okraj. část s obtížnějším příjezdem u domu bydlení a nezastavěná část vlak a autobus IDOS, zastávky cca 500 m dobrá
Nemovitost se nachází v okrajové části obce, při jižní straně úzké slepé místní komunikace se strmou částí. Jde o lokalitu zastavěnou původními rodinnými domy, ve stabilizované zóně pro bydlení. V obci je běžná občanská vybavenost: základní škola 1. a 2. stupeň, pošta, obchody se základním sortimentem, zdravotní středisko a lékárna, kompletní občanská vybavenost na úrovni krajského města je pak v Olomouci, vzdálenost cca 16 km od centra Olomouce. Dobrá dostupnost vlakem a autobusy IDOS, zastávky ve vzdálenosti cca 500m, automobilem dobrá dostupnost Olomouce. Nemovitost je přístupná přímo z veřejné komunikace na parcele č. 2775 Ve vlastnictví České republiky (ost.pl./ost.kom. - LV č. 10001) s krytem z obalovaného kameniva.
Finanční a právní omezení (blíže uvedena na přiloženém výpisu z KN) – v určené obvyklé ceně nezohledňována - zástavního práva pro Wüstenrot – stavební spořitelna a.s. dle smlouvy ze dne 30.10.2005, - podání návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva .
-2-
hlavní stavby: rodinný dům č.p. 16 popis a dispozice:
parametry a provedení forma užívání nemovitost je běžně užívána typ konstrukce domu počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP orientační obestavěný prostor: podlahová plocha (započitatelná) podlahová plocha - nebytová část garáže v objektu / počet stání: rozestavěnost / popis: stáří původní: úpravy: opotřebení celkové: technický stav stavby a údržba: konstrukce a vybavení: základy svislé nosné konstrukce vodorovné nosné konstrukce schodiště střešní konstrukce střešní krytina klempířské konstrukce venkovní omítky a obklady Vnitřní omítky a obklady povrchy podlah okna dveře vytápění ohřev vody kanalizace rozvod vody rozvod elektro rozvod plynu vybavení kuchyní vybavení hygienických zařízení ostatní vnitřní vybavení dokončenost
Řadový krajní zděný rodinný dům (1NP+částečně upravené podkroví) se střechou sedlovou je stavba přestavěná v období kolem roku 1972 pro účely bydlení z původních chlévů pocházejících pravděpodobně z počátku 20. století, podstandardně vybavena k užívání pro bydlení. Hlavní vstup do 1.NP domu je z jihovýchodní strany domu ze dvora, z této strany je ještě samostatný vstup do podkrovní části domu. Výčet místností: 2 2 2 2 1.NP: předsíň 6 m , kuchyň 11 m , obývací pokoj 21 m , pokoj 15 m , 2 2 2 2 ložnice 13 m , koupelna 3 m , koupelna 4 m , komora 4 m , 2 2 chodba 7 m , komora 3 m , 2 podkroví: plochy upravené pro nouzové bydlení cca 70 m (bez rozvodů elektro, nouzová koupelna). Dům je celkově „vybydlený“, provedený a uživatelný v nízkém standardu bydlení, se zastaralou dispozicí domu. bydlení ne – pouze částečně, a to v nízkém standardu stavba zděná 1NP + nouzově upravené podkroví (střecha sedlová) 1 jednotka 3+1 a nouzově upravené podkroví 2 17,1 x 6,8 = 116,3 m 3 560 m 2 110 m (po započtení nouzově upravených prostor podkroví 1/3) 0 0 stavba s částečně nedokončenou úpravou vnitřních prostor cca 100 let – původně je jednalo o chlévy kolem roku 1972 přestavba pro účel bydlení, po r. 2005 malé modernizace cca 70 % stav úměrný stáří stavby, údržba zanedbaná základové pasy bez izolací zdivo z kamene a pálených cihel stropy nespalné a polospalné s povrchem dřevo střecha sedlová plechová z pozinkovaného plechu břizolitové omítky vápenné omítky a keramické obklady dřevotříska, beton, dlažba keramická dřevěná kastlová hladké plné a prosklené, i rámové náplňové ÚT na pevná paliva el. bojler kompletní odkanalizování rozvody studené a teplé vody světelné rozvody zemní plyn sporák elektrický vana, WC mísa, umyvadlo nevyskytuje se částečně nedokončená úprava vnitřních prostor
-3-
vedlejší stavby: 2
a)
zděná kotelna s nízkou pultovou střechou - u severní strany domu, zastavěná plocha cca 44 m ,
b)
údržba zanedbaná, opotřebení cca 70%. 2 zděná kolna s nízkou pultovou střechou – ve střední části dvora, zastavěná plocha cca 62 m ,
c)
údržba dlouhodobě zanedbaná, opotřebení cca 85%. 2 zděné bývalé chlévy s nízkou pultovou střechou – v jihovýchodní části dvora, zastavěná plocha cca 23 m , údržba dlouhodobě zanedbaná, opotřebení cca 85%.
ostatní úpravy: venkovní úpravy
domovní přípojky vody a elektro a plynu, žumpa s přípojkou k domu, oplocení pozemku, zpevněné plochy v minimálním rozsahu
pozemky popis: výměra celkem:
pozemek parc.č. 2342 vytváří jednotný funkční celek se stavbami, je svažitý k západu 2 1000 m
napojení na sítě veřejné
voda, elektro, plyn (kanalizace do žumpy)
B – POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených metodou nákladovou metodou výnosovou metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu, kdy je k dispozici databáze obchodovaných cen a databáze nabídkových cen srovnatelných rodinných domů., Hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u rodinných domů s obvyklými cenami, pro ocenění je u rodinných domů určující hodnota zjištěná metodou srovnávací.
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost – realizovaná kupní smlouva kupní smlouva z 08/2012 Zdroj informace Lokalita Dub nad Moravou – ul. Tyršova Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT na plyn Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 4+1 2 Zastavěná plocha domu cca 164 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 167 m Technický stav dobrý - stáří stavby cca 100 let – zastaralý, jen drobné modernizace 2 Výměra pozemků jako celku 684 m -4-
Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí
1,200.000,- Kč 2 1,200.000,- Kč / 7.200,- Kč/m na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně lepším technickém stavu, v domě je větší byt, pozemky s menší výměrou, lokalita srovnatelně atraktivní.
2. srovnatelná nemovitost – realizovaná kupní smlouva kupní smlouva z 06/2012 Zdroj informace Lokalita Náklo – č.p. 46 Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT na pevná paliva Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 2+1 2 Zastavěná plocha domu cca 125 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 72 m Technický stav dobrý - stáří stavby cca 85 let – jen částečné modernizace 2 Výměra pozemků jako celku 3.276 m
Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí
730.000,- Kč 2 730.000,- Kč / 10.100,- Kč/m na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně lepším technickém stavu, v domě je menší byt, pozemky s výrazně větší výměrou, lokalita srovnatelně atraktivní.
3. srovnatelná nemovitost – realizovaná kupní smlouva kupní smlouva z 06/2012 Zdroj informace Lokalita Hlubočky – ul. Dukelských Hrdinů 229 Konstrukce, vybavení zděná stavba, ÚT elektro Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 5+1 2 Zastavěná plocha domu cca 94 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 105 m Technický stav dobrý - stáří stavby cca 75 let – průběžné úpravy menšího rozsahu 2 Výměra pozemků jako celku 408 m
-5-
Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí
800.000,- Kč 2 800.000,- Kč / 7.600,- Kč/m na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v lepším technickém stavu, v domě je srovnatelný byt, pozemky s menší výměrou, lokalita srovnatelně atraktivní.
Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí analyzovaných jednotkových cen
2
7.200,- až 10.100,- Kč/m
Kladné stránky oceňované nemovitosti: obec s rekreačním prostředím, Záporné stránky oceňované nemovitosti: dům s nízkým standardem bydlení, nutné náklady na dosažení standardu. Porovnání je provedeno podle realizovaných prodejů starších domů ve shodné obci a srovnatelných lokalitách. Pro určení obvyklé ceny po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky a zohlednění vlivu uvedených kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, stanovuji jednotkovou cenu pro předmětný rodinný 2 2 dům v úrovni 7.300,-Kč/m započitatelné podlahové plochy rod.domu 110 m , tj. obvyklá cena nemovitosti určená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí 800.000,- Kč.
C – ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na 800.000,-
Dne 6.1.2013
Kč
Ing. Petr Václavek
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 21.3.1990, č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 20.4.2000, č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1452-2/2013 znaleckého deníku.
-6-
Příloha č. 1
-7-
-8-
Katastrální mapa
-9-
Příloha č. 2
Fotodokumentace ze dne 28.12.2012
Příloha č. 3
pohled kuchyni v 1.NP
koupelna v 1.NP
nouzová úprava podkrovního prostoru
- 10 -
zděná kolna ve dvoře
zděné chlévy ve dvoře
pohled do dvora
- 11 -
