2013

ZNALECKÝ POSUDEK íslo 4077/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

1/6 bytového domu .p. 32 Kraj Ústecký, okres Louny, obec Deštnice, k.ú. Deštnice Deštnice 32, 438 01 Deštnice Renata Chladová, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Michal Hendrich, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Pavol Holi , Žele 101, 439 31 M cholupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /6 Jana Müllerová, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Josef Pergler, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Marie Perglerová, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Vladimír Škrýba, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Marek Štáfek, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Renata Chladová, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Michal Hendrich, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Pavol Holi , Žele 101, 439 31 M cholupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /6 Jana Müllerová, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Josef Pergler, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Marie Perglerová, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 6 Vladimír Škrýba, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Marek Štáfek, Deštnice 32, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský ú ad Litom ice, JUDr. Ond ej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litom ice-M sto

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 I : 44846762

Ú EL OCEN NÍ:

Exeku ní ízení .j. 124 EX 20951/12-14 (ocen ní stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šet ení: Po et stran:

13

stran

V Praze, dne 20.6.2013

294 000 K 16.5.2013

Stav ke dni : Po et p íloh: 5

MONTEKALA, spol. s r.o.

16.5.2013 Po et vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o cen obvyklé nemovitosti - 1/6 domu .p. 32 na pozemku parc. . St. 7/2 v kat. úz. Deštnice, obec Deštnice, okres Louny, vše uvedeno na listu vlastnictví . 215. P ehled podklad - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.3.2013, LV . 215, kat. úz. Deštnice, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Žatec - kopie mapy katastrální ze dne 13.3.2013, mapový list . Louny 9-9/42, m ítko 1:1000, kat. úz. Deštnice - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 20951/12-14 ze dne 19.9.2012 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 EX 20951/12-45 ze dne 8.3.2013 - kopie kupní smlouvy ze dne 1.7.2004. Právní ú inky vkladu práva ke dni 7.7.2004 - eviden ní list bytové jednotky - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém Místopis Vesnice Deštnice je sou ástí okresu Louny a náleží pod Ústecký kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto Žatec. Obec Deštnice se rozkládá asi 21 km jihozápadn od Loun a 14 km jihovýchodn od m sta Žatec. Veškerá ob anská vybavenost se nachází v Žatci. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i ve ejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železni ní stanice. SOU ASNÝ STAV Okolí: P ípojky: ve . / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

pr myslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn P ípojky: telefon ve / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut p šky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zd né zpevn ná komunikace nezpevn ná komunikace P ístup k pozemku P ístup p es pozemky: 1744/19 R - ostatní plocha 1744/15 Obec Deštnice - ostatní komunikace

pr myslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.t

Celkový popis Oce ovaný bytový d m se nachází v centru obce Deštnice na vlastním pozemku parc. . St. 7/2. Bytový d m je podsklepený, t ípodlažní se sedlovou st echou. V dom je šest bytových jednotek. D m je bez výtahu. Parkování je možné v okolí domu.

2

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umož uje podpis zástavní Stav stavby neumož uje podpis zástavní smlouvy (vznikla v c) smlouvy Skute né užívání stavby není v rozporu s její Skute né užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací P ístup k nemovitosti p ímo z ve ejné Není zajišt n p ístup k nemovitosti p ímo z komunikace je zajišt n ve ejné komunikace Rizika spojená s umíst ním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území V cná b emena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou

OBSAH Obsah ocen ní provád ného podle cenového p edpisu 1. Ocen ní staveb 1.1 Bytový d m .p. 32 2. Ocen ní pozemk 2.1 Pozemek St. p. . 7/2

Obsah tržního ocen ní majetku 1. Porovnávací ocen ní 1.1 Bytová jednotka . 1

3

OCEN NÍ Ocen ní provád né podle cenového p edpisu Ocen ní je provedeno podle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb., . 188/2011 Sb. a . 350/2012 Sb. a vyhlášky MF R . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb., . 364/2010 Sb., . 387/2011 Sb. a . 450/2012 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb.

1. Ocen ní staveb 1.1 Bytový d m .p. 32 Popis Samostatn stojící bytový d m .p. 32 se nachází v centru obce Deštnice, k.ú. Deštnice, okres Louny. D m je podsklepený, t ípodlažní se sedlovou st echou. V 1.PP se nachází sklepní kóje a technické zázemí domu. V 1.-3.NP se nachází bytové jednotky 3+1. Výtah v dom není. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zd né. Stropy betonové. Krov d ev ný. St echa vlnitý eternit. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Schodišt je betonové. Okna a dve e jsou d ev ná a plastová. Vytáp ní je úst ední kotlem ve sklep . Oh ev vody el. bojlerem v každé jednotce. V p edložené kopii kupní smlouvy nejsou uvedeny žádné informace o spoluvlastnickém podílu a užívané bytové jednotce. Dle sd lení obecního ú adu Deštnice se jedná o bytovou jednotku . 1 v p ízemí domu. Bytová jednotka je dispozi n ešena jako 3+1 (pokoje 16,8m2, 12,6m2, 13m2, kuchyn 10,6m2, p edsí 4,8m2, koupelna 2,7m2, WC 1,3m2, balkon 3m2 a sklep 8m2). Zat íd ní pro pot eby ocen ní Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních d l CZ-CC:

J. domy vícebytové (typové) zd ná 1122

Výpo et jednotlivých ploch Plocha Název 9,6*18,1 1.NP 2.NP 9,6*18,1 3.NP 9,6*18,1 4.NP 9,6*18,1

= = = =

[m2] 173,76 173,76 173,76 173,76

Zastav né plochy a výšky podlaží Zastav ná. plocha 173,76 m2 173,76 m2 173,76 m2 173,76 m2 695,04

Název 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP Sou et

4

Konstr. výška 1,90 m 2,70 m 2,70 m 2,70 m

Sou in 330,14 469,15 469,15 469,15 1 737,59

PVP = 1 737,59 / 695,04 = 2,50 m PZP = 695,04 / 4 = 173,76 m2

Pr m rná výška podlaží: Pr m rná zastav ná plocha podlaží: Obestav ný prostor Výpo et jednotlivých vým r Obestav ný prostor Název (9,6*18,1)*(1,90) 1.NP 2.NP (9,6*18,1)*(2,70) 3.NP (9,6*18,1)*(2,70) 4.NP (9,6*18,1)*(2,70) zast ešení (9,6*18,1)*(1,00)/2

= = = = =

[m3] 330,14 m3 469,15 m3 469,15 m3 469,15 m3 86,88 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zast ešení) Název

Typ

1.NP 2.NP 3.NP 4.NP zast ešení Obestav ný prostor - celkem:

NP NP NP NP Z

Obestav ný prostor 330,14 m3 469,15 m3 469,15 m3 469,15 m3 86,88 m3 1 824,47 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpo et koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy v . zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, st echa 5. Krytiny st ech 6. Klempí ské konstrukce 7. Úprava vnit ních povrch 8. Úprava vn jších povrch 9. Vnit ní obklady keramické 10. Schody 11. Dve e 11. Dve e 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytáp ní 16. Elektroinstalace

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S N X S N S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 3,30 0,00 5,30 5,30 3,00 4,80 5,10

5

ást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 50 50 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 1,65 2,54 0,00 2,65 4,08 3,00 4,80 5,10

17. Bleskosvod 18. Vnit ní vodovod 19. Vnit ní kanalizace 20. Vnit ní plynovod 21. Oh ev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnit ní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instala ní pref. jádra Sou et upravených objemových podíl Koeficient vybavení K4:

S S S C S S S C S S

0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

0,40 3,20 3,10 0,00 2,20 1,90 3,90 0,00 5,70 3,70 100,62 1,0062

Ocen ní Základní cena (dle p íl. . 2) [K /m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle p íl. . 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): Polohový koeficient K5 (p íl. . 14 - dle významu obce): Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití):

= * * * * * * *

1 950,0,9390 0,9580 1,1400 1,0062 0,8500 2,1310 0,4790

Základní cena upravená [K /m3] Plná cena: 1 824,47 m3 * 1 745,79 K /m3

= =

1 745,79 3 185 141,48 K

=

1 543 583,26 K 1 641 558,22 K

Výpo et vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1/6

Bytový d m .p. 32 - zjišt ná cena

=

Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 63 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 67 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 63 / 130 = 48,462 %

6

273 593,04 K

2. Ocen ní pozemk 2.1 Pozemek St. p. . 7/2 Ocen ní Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - p íloha . 21 - položka . 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska ú elu užití staveb na nich z ízených nebo k jejich z ízení ur ených: Úprava cen: 30 % Zd vodn ní použití i nepoužití p irážek a srážek: Jedná se o pozemek zastav ný bytovým domem. Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití) Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zat íd ní Zákl. cena Koef. Ki Kp [K /m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1310 0,4790 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a nádvo í Stavební pozemek - celkem

Parcelní íslo St. 7/2

Vým ra [m2] 212,00

Upr. cena [K /m2]

30,00

46,44

Jedn. cena [K /m2] 46,44

Cena [K ] 9 845,28

=

9 845,28 9 845,28 K

Výpo et vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemek St. p. . 7/2 - zjišt ná cena

=

7

Úprava [%]

0,4790 2,1310

1/6 1 640,88 K

Rekapitulace ocen ní provád ného podle cenového p edpisu

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytový d m .p. 32

273 593,- K

1. Ocen ní staveb celkem

273 593,- K

2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek St. p. . 7/2

1 640,90 K

2. Ocen ní pozemk celkem

1 640,90 K

Celkem

275 233,90 K

Rekapitulace výsledných cen, celkem

275 233,90 K

8

Ocen ní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocen ní 1.1 Bytová jednotka . 1 Oce ovaná nemovitost Užitná plocha:

72,80 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí Bytová jednotka Naše spole nost Vám zprost edkuje prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví o vým e 90m^(2), ve 3. podlaží cihlového domu v obci Deštnice. Byt prošel rekonstrukcí oken (vým na za plastová) a úst edního topení. Úst ední topení je centrální na tuhá paliva, kotel je umíst n ve sklepních prostorách. Sou ástí bytu jsou sklepní koje. Oh ev vody v byt je zajišt n elektr. bojlerem. Škola a školka, léka je v nedaleké obci M cholupy. Doprava je zajišt na, autobusem nebo vlakem. Deštince je malá klidná obec v zalesn né krajin . Žatec je vzdálen 13km, Rakovník 20km. Bytová jednotka Prodej bytu 3+1 v klidné lokalit , obec Deštnice okres Louny , která se nachází 20 km od Rakovníka a 14 km od Žatce. V blízkosti d tské h išt , obchod, zastávka autobusu a vlaku. V okolí krásná p íroda (lesy,louky). Nová plastová okna, plánuje se rekonstrukce st echy a zateplení domu. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 3+1 v os. vlastnictví v obci Libo ice, okr: Louny. Byt má také balkón a se nachází ve 3.pat e. Bytový d m prošel v roce 2011 celkovou revitalizací (zateplení, plastová okna, stupa ky, st echa). Samotná bytová jednotka prošla rekonstrukci v roce 2007 a to kompletní p estavbou koupelny a položením nových plovoucích podlah v celém byt . V zimním období je byt vytáp n úst edním topením prost ednictvím kotle na tuhá paliva, kterým je vytáp n celý bytový d m. Byt je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Základní ob anská vybavenost se nachází v obci M cholupy vzdálené 2km. Žatec i Podbo any jsou vzdáleny cca 8km. Vzdálenost od okresního m sta je pak cca 25 km.

Srovnatelné nemovitosti Název: Bytová jednotka Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku

Deštnice koeficienty: 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00

9

K7 Úvaha zpracovatele ocen ní

Užitná plocha 90,00 m2

0,90

Vým ra pozemku. 0 m2

Název: Bytová jednotka Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocen ní

Užitná plocha 90,00 m2

Vým ra pozemku. 0 m2

Název: Bytová jednotka Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocen ní

Užitná plocha 65,00 m2

Vým ra pozemku. 0 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC K /m2 0,81 3 339 Celková cena Jednotková cena 370 000 K 4 111 K /m2

Deštnice koeficienty: 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 Celkový Upravená j. cena koef. KC K /m2 0,86 3 544 Celková cena Jednotková cena 372 000 K 4 133 K /m2

Libo ice koeficienty: 0,95 1,05 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC K /m2 0,72 5 249 Celková cena Jednotková cena 475 000 K 7 308 K /m2

Výpo et porovnávací hodnoty nemovitosti na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Pr m rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oce ované nemovitosti Celková užitná plocha oce ované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

10

3 339 K /m2 4 044 K /m2 5 249 K /m2 4 044 K /m2 72,80 m2 294 403 K

REKAPITULACE OCEN NÍ

Rekapitulace ocen ní provád ného podle cenového p edpisu: 1. Ocen ní staveb 1.1 Bytový d m .p. 32 2. Ocen ní pozemk 2.1 Pozemek St. p. . 7/2

273 593,00 K 1 641,00 K

Rekapitulace tržního ocen ní majetku 1. Porovnávací ocen ní 1.1 Bytová jednotka . 1

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota V cná hodnota Hodnota pozemku Zjišt ná cena dle vyhlášky

294 403,00 K Sou asný stav 294 403 K 0K 0K 0K 275 234 K

Obvyklá cena

294 000 K zpracováno programem

Komentá ke stanovení obvyklé ceny P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjišt ny c) parametry ponižující cenu: nezjišt ny Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitostí ve výši 294 000,- K .

V Praze 20.6.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9

11

Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování movitých v cí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investi ního majetku, cenných papír , podnik a obchodních spole ností. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 4077/2013 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a p edala podklady pod po . . 136/2013.

SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a p ílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 13.3.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 215 ze dne 8.3.2013

12

po et stran A4 p íloze 1 1 3

13