2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 804-34/2013 o ceně nemovitostí: rodinného domu č.p. 56 vč. příslušenství a pozemku parc.č. St. 188 a pozemků parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 v obci Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě, kraj Zlínský

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Jana Škofová Exekutorský úřad Kladno

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitostí jako podklad pro exekuční řízení

Posudek vypracoval:

Ing. Šárka Kovaříková znalec, bytem Uherské Hradiště, Štefánikova 698

Datum místního šetření:

17. 7. 2013

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

17. 7. 2013

Zvláštní požadavky objednatele:

nejsou

Použitý oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.

Tento posudek obsahuje 35 stran včetně příloh a předává se ve 3 vyhotoveních.

2

0.

ÚVOD

Úkolem podepsaného znalce je  stanovit obvyklou cenu nemovitostí včetně příslušenství i cenu nemovitostí podle cenového předpisu  stanovit cenu případných jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu.

Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny areálu rodinného domu provedeno: 1. Ocenění podle cenového předpisu – tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň z roku 1994 na úroveň současnou, použije se cena zjištěná nákladovým způsobem podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen obvyklé (tržní) ceny zemědělských pozemků: 1. Ocenění podle cenového předpisu – tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen

3

NÁLEZ - PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU

1.

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

Výpis z katastru nemovitostí

1.1

Podkladem pro ocenění nemovitostí je Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 245 pro obec Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě vyhotovený dne 14. 6. 2013 (viz příloha posudku).

Kopie z katastrální mapy

1.2

Nebyla doložena; podkladem pro ocenění nemovitostí jsou mapy přístupné na internetové adrese http://nahlizenidokn.cuzk.cz.

Stavebně právní dokumentace

1.3

Nebyla doložena.

Doklady o vlastnictví

1.4

Kopie Darovací smlouvy uzavřené dne 24. 5. 2012 mezi Marií Netopilovou, r.č. 295929/421 (dárkyně) a Jakubem Vyhlasem, r.č. 881002/1033 (obdarovaný); vklad práva do KN povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherský Brod, sp. zn. V-1428/2012-724 dne 19. 6. 2012, právní účinky vkladu vznikly ke dni 14. 6. 2012.

Výkresová dokumentace

1.5

Nebyla doložena.

Porovnávací databáze cen nemovitostí

1.6

Pro cenové porovnání byla použita vlastní databáze znalce vytvořená s využitím realitní inzerce.

Místní šetření

1.7

Místní šetření bylo provedeno dne 17. 7. 2013. Termín konání místního šetření byl písemně oznámen Jakubu Vyhlasovi (vlastník nemovitostí) i Marii Netopilové (oprávněná z věcného břemene). K místnímu šetření se nikdo z výše jmenovaných nedostavil a do domu tak nebyl znalci umožněn přístup. V rámci místního šetření byla tedy provedena obhlídka a zaměření přístupných částí nemovitostí a byla pořízena fotodokumentace. Informace rozhodné pro vypracování posudku byly zjištěny od starosty obce Pašovice a od sousedů.

Použité předpisy, literatura a další podklady

1.8 1.8.1  

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění

1.8.2 



Výpočetní programy

Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.8.3  

Předpisy pro ocenění

Literatura

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1997 BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2001 BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2013. Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 2013

4 1.9

Situace oceňovaných nemovitostí

Předmětem ocenění jsou nemovitosti evidované na LV č. 245 pro obec Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě. Jedná se o rodinný dům č.p. 56 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 188, které spolu tvoří jednotný funkční celek a dále pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017, které jsou situovány v různých částech katastru. 1.9.1 Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Počet obyvatel: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Zdravotnické zařízení: Územní plán:

obec 717 ano jen mateřská škola ano ano ne knihovna hřiště, koupaliště, tenisový kurt praktický lékař ano

1.9.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba v okolí: Parkovací možnosti:

v centru obce není vlakové spojení do 500 m dobré rovina rodinné domy v ulici před domem

1.9.3 Vlastní nemovitost Rodinný dům č.p. 56 je situován v těsné blízkosti centra obce Pašovice. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez využitého podkroví. Přesné stáří domu nebylo z doložených podkladů zjištěno; podle sdělení starosty obce se jedná o dům postavený pravděpodobně kolem roku 1920. Podle sdělení sousedů byla obytná část domu přibližně před 60 lety částečně přestavěna. Dům má obytnou a hospodářskou část. Dům má pouze elektropřípojku a přípojku plynu, v místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, tj. vodu, kanalizaci i plyn. Podle zjištění na místě (obhlídkou exteriéru domu), podle sdělení starosty obce i podle sdělení sousedů není dům průběžně udržován ani není průběžně prováděn úklid; obyvatelka domu nedodržuje standardní hygienická pravidla, v důsledku čehož interiér domu výrazně zapáchá. Podle sdělení starosty je v obci několik volných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji a dlouhodobě o ně není zájem. Vzhledem k této skutečnosti a vzhledem k celkovému stavu oceňovaného rodinného domu je v souladu s ustanovením § 44 odst. 11 vyhlášky použit při ocenění nemovitostí koeficient prodejnosti snížený o 30 % z původní hodnoty 1,129 na novou hodnotu 0,790. Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako trvalý travní porost nebo orná půda a ve skutečnosti jsou užívány jako zemědělské pozemky. Pozemky parc.č. parc.č. 2562, parc.č. 2755, a parc.č. 3017 jsou začleněny do větších půdních celků, na kterých hospodaří společnost Zemědělské obchodní družstvo Poolšaví. Pozemek parc.č. 2872 je užíván jako záhumenek. 1.9.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Oceňované stavby nejsou ohroženy sesuvem, imisemi ani nadměrným hlukem. Objekty nejsou postaveny z materiálů, u nichž by bylo možno předpokládat výskyt radonu. 1.9.5 Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: ne, je možnost napojení na obecní vodovod Kanalizace: ne, je možnost napojení na obecní kanalizaci Elektrická síť: ano, střepníkové vedení Plyn: ano, přípojka z plynovodního řadu v ulici

5

2.

POSUDEK

2.1

Ocenění podle cenového předpisu

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen zákon) a vyhlášky č. 3/2008 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění ke dni ocenění (dále jen vyhláška).

2.1.1

Rodinný dům

2.1.1.1 Popis Rodinný dům č.p. 56 je situovaný v těsné blízkosti centra obce jako samostatně stojící. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez účelově využívaného podkroví. V obytné části domu je podle sdělení sousedů jedna bytová jednotka 1+1 bez sociálního zařízení. Základy jsou pravděpodobně původní, bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná, zdivo je pravděpodobně smíšené z nepálených a pálených cihel. Stropy jsou pravděpodobně dřevěné trámové. Schody chybí. Střecha je sedlová, krov dřevěný vázaný, střešní krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou hladké dvouvrstvé. Vnější obklad soklu chybí. Bleskosvod chybí. Vnitřní vybavení nebylo zjištěno, lze předpokládat výrazně podstandardní vybavení. 2.1.1.2 Dispoziční řešení Podle sdělení sousedky se z ulice se přes chodbu vstupuje do kuchyně, ze které je vstup do pokoje. V domě není žádné sociální zařízení, suchý záchod je na dvoře. 2.1.1.3 Stáří a technický stav objektu Přesné stáří domu nebylo z doložených dokladů zjištěno. Podle dostupných informací (obecní úřad, sousedé) byl dům postavený pravděpodobně kolem roku 1920; obytná část domu byla asi před 60 lety částečně přestavěna. Dům je neudržovaný a v interiéru domu není dlouhodobě prováděn pravidelný úklid; celkový technický stav domu je špatný a neodpovídá současným požadavkům na standardní bydlení. 2.1.1.4

Výpočet výměr pro ocenění 1.NP Část

základní část vstup vč. zastřešení

délka m 7,60 2,00

šířka m 5,05 2,00

výška m 4,15 2,95

ZP m2 38,38 4,00 42,38

OP m3 159,28 11,80 171,08

délka m 7,60

šířka m 5,05

výška m

ZP m2 38,38

OP m3

Celkem 1.NP Zastřešení Část Základní část - zastavěná plocha - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem

2,35

45,10 45,10 ZP m2 42,38 42,38

OP m3 171,08 45,10 216,18

6 2.1.1.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům je vnitřní řadový, konstrukce objektu je zděná a dům splňuje podmínky § 2 písmena a) bod 2. vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území:  nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení,  objekt nemá více než tři byty,  objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Jedná se o rodinný dům, jehož obestavěný prostor nepřesahuje 1100 m3; cena domu se zjistí v souladu s ustanovením § 26a vyhlášky vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu základní cenou upravenou podle odstavce 2. V základní ceně domu je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č.6. 2.1.1.6

Výpočet ceny objektu porovnávacím způsobem

Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 26a a příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Obec Pašovice Malý lexikon obcí ČR pro rok 2013 Počet obyvatel 717 Kraj Zlínský Indexovaná průměrná cena příloha č. 20a, tab. 1 2 797,00 Kč / m3

Znak č. 1 2

Název znaku

Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí

3

Vliv právních vztahů na prodejnost

1

Význam obce

2

Poloha nemovitosti

3

5

Okolní zástavba a životní prostředí Obchod, služby, kultura v obci Školství a sport

6

Zdravotní zařízení

7

Veřejná doprava

8

Obyvatelstvo

9

11

Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené

0

Typ stavby

1

Druh stavby

2

Provedení obvodových stěn

3

Tloušťka obvod. stěn

4

Podlažnost

5

Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby

4

10

6

Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2 Popis kvalitativního pásma Číslo kval. Doporučená pásma hodnota Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka výrazně nižší I. -0,1 než nabídka Stavba na vlastním pozemku II. 0 Bez vlivu

II.

Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 4 Bez většího významu I.

Použitá hodnota -0,10 0,00

0,00

0,00

0

0,00

-0,100 0,980

Uvnitř souvisle zastavěného území obce Objekty pro bydlení

III.

0,01

0,01

II.

0

0,00

Pouze obchod se základním sortimentem Žádná základní škola

II.

0

0,00

I.

-0,03

-0,03

Pouze ordinace praktického lékaře Omezené dopravní spojení

II.

0

0,00

II.

0

0,00

Bezproblémové okolí

II.

0

0,00

Průměrná nezaměstnanost

II.

0

0,00

Bez vlivu

III.

0

0,00

Bez dalších vlivů

II.

0

0,00

Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 20a, tabulka č. 2 Nepodsklepený se šikmou I. střechou Samostatný rodinný dům III.

Součet resp. koeficient 0,900

-0,020 0,130

A 0

0,00

Typ 1 - zdivo smíšené

I.

-0,08

-0,08

45 cm

II.

0

0,00

Hodnota 1

III.

0,02

0,02

Přípojka plynu a elektřiny

II.

-0,05

-0,05

Lokální vytápění plynem

II.

-0,04

-0,04

7 7

Zákl. příslušenství v RD

Bez základního příslušenství

I.

-0,1

-0,10

8

Ostatní vybavení v RD

Bez dalšího vybavení

I.

0

0,00

9

Venkovní úpravy

Zanedbatelného rozsahu

I.

-0,05

-0,05

10

Vedlejší stavba o zastavěné ploše nad 25 m2 Pozemek do 300 m2

II.

0

0,00

I.

-0,01

-0,01

12

Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Výměra pozemků užívané se stavbou Kriterium jinde neuvedené

Významně snižující cenu

I.

-0,06 až -0,15

-0,15

-0,460

13

Stavebně - technický stav

Stavba s předpokladem celkové rekonstrukce

V.

0,4

0,40

0,240

11

Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objem. podílů konstrukcí a vybavení) ? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -sKoeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- (půdní vestavba) s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sI = IT×IP×IV Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 CU =IPC × I Cena upravená Výměra celkem Cena stavby vč. ev. příslušenství, bez pozemku

2.1.2

93 ne 0 93 0,60 0 0,60

jen do 50 let

Kč/m3

0,115 321,66

m3 Kč

216,18 69 535,38

Vedlejší stavba

2.1.2.1 Popis Příslušenstvím oceňované obytné části domu je hospodářská část domu navazující na obytnou část. Základy jsou pravděpodobně kamenné. Nosná konstrukce je zděná, zdivo je opatřeno vnějšími omítkami. Stropy jsou jednoduché dřevěné trámové s prkenným záklopem. Střecha je sedlová, krov je dřevěný vázaný, střešní krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou cihelné. Dveře jsou dřevěné, okna jsou ocelová jednoduchá. 2.1.2.2 Stáří a technický stav objektu Stavba byla pravděpodobně postavena spolu s obytnou částí domu a její celkový technický stav je rovněž špatný. 2.1.2.3

Výpočet výměr pro ocenění 1.NP Část

základní část

délka m 12,05

šířka m 4,55

výška m 3,75

ZP m2 54,83 54,83

OP m3 205,60 205,60

délka m 12,05

šířka m 4,55

výška m

ZP m2 54,83

OP m3

Celkem 1.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem

2,20

60,31 60,31 ZP m2 54,83 54,83

OP m3 205,60 60,31 265,91

8 2.1.2.4 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Jedná se o vedlejší stavbu, která tvoří příslušenství oceňovaného rodinného domu. Zastavěná plocha stavby přesahuje 25 m2, cena stavby proto není zahrnuta do ceny rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. Cena vedlejší stavby se zjistí v souladu s ustanovením § 7 odst. 1 vyhlášky. 2.1.2.5

Výpočet ceny

Výpočet ceny Vedlejší stavba podle § 7 a přílohy č. 8 vyhlášky č.3/2008 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena dle typu z příl. č. 7 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x Kpod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38, dle CZ-CC ) Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky)

S ZC/ Kpod ZC OP K5 Ki Kp

roků Kč/m3

Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení č. (1) (2)

Stand . (4)

Podíl (př.15) (5)

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(6)

(7)

(8)

(9)

základové pasy zděné tl. 30 cm dřevěné trámové dřevěný umožňující podkroví pálená tašková z pozinkovaného plechu vnější omítky chybí dřevěné jednoduchá ocelová cihelná chybí není

S S S S S S P C S P P C

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00

( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki ZC x K4 x K5 × Ki × Kp

K4

Kč/m3 Kč/m3

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená bez Kp Zákl. cena upravená s Kp 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena

Provedení (3)

Vedlejší stavba typ A

ZCU

Kč/m3 m3 -

S

roků

Z O CN

roků % Kč

zděná sklonitá

CZ-CC 1274

( lineárně / analyticky )

Stupeň dokončení stavby D % Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč Cena po odpočtu opotřebení, bez Kp Kč Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky) 0% Kč Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti CN Kč

nepodsklepená bez podkroví 2013 1920 93 1 250,00 1,00 1 250,00 265,91 0,85 2,093 0,790

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,02254 0,00000 0,03100 0,00460 0,03128 0,00000 0,00000 0,84442 0,84442 1 877,83 1 483,49 2013 1920 93 lineárně 100 85,00 499 333,78 100,00 499 333,78 -424 433,71 74 900,07 ne 0,00 74 900,07 59 171,06

9 2.1.3

Pozemky stavební

2.1.3.1 Popis V obci k datu ocenění není vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Je proto postupováno podle § 28 vyhlášky. Pozemek parc.č. St. 188 je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, ve skutečnosti na pozemku stojí oceňovaný rodinný dům. Pozemek ocení se podle § 28 odst. 1 písm. k) vyhlášky; základní cena se ve smyslu § 28 odst. 2 upraví podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2, koeficientem změny cen staveb z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39. 2.1.3.2 Ocenění Podle přílohy č. 21 tabulky č. 1 a 2 se v daném případě uplatní následující srážky a přirážky: Pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný.

Položka 1.1 Položka 1.2 Položka 1.3

Celkem položky z tabulky č. 1 Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná má povrch živičný, dlážděný nebo betonový) Není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod Není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny Nepříznivé docházkové vzdálenosti zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku Ztížené základové podmínky: hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Ztížené základové podmínky: únosnost základové půdy Omezené užívání pozemku: ochranné pásmo (stanovené právním předpisem nebo správním rozhodnutím) Omezené užívání pozemku: chráněná krajinná oblast Omezené užívání pozemku: národní park Omezené užívání pozemku: stavba pod povrchem pozemku Omezené užívání pozemku: zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Stavební uzávěra Nezastavěný pozemek s neuprav. povrchem přírodního sportoviště mimo funkční celek s tímto sportovištěm Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu

0 50 0 50

Položka 2.1 Položka 2.2 Položka 2.3 Položka 2.4 Položka 2.5 Položka 2.6 Položka 2.7 Položka 2.8.1 Položka 2.8.2 Položka 2.8.3 Položka 2.9.1 Položka 2.9.2 Položka 2.9.3 Položka 2.9.4 Položka 2.9.5 Položka 2.9.6 Položka 2.10 Položka 2.11

Celkem položky z tabulky č. 2 Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pozemek číslo p.č. St. 188 Druh pozemku zastavěná plocha Výměra pozemku m2 180 Umístění pozemku pozemek zastavěný RD Ocenění podle § 28 odst. 1 písm. k, odst. 2 Základní cena ZC Kč/m2 35,00 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 1 % 50 ZC po úpravě položkami tab. 1 Kč/m2 52,50 Přirážky a srážky podle příl. 21 tab. 2 % 5 Stavba umístěná na pozemku rodinný dům Koeficient Ki (příloha č. 38) 2,146 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Kč/m2 118,30 Koeficient Kp (příloha č. 39) upravený 0,790 ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki a s Kp Kč/m2 93,46 Cena pozemku bez Kp Kč p.č. St. 188 Kč Cena pozemku s Kp p.č. St. 188

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5

Zdůvodnění ev. srážek a přirážek: Viz tabulka

21 294,00 16 822,80

10 2.1.4

Pozemky zemědělské

2.1.4.1 Popis Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 jsou v katastru nemovitostí evidovány jako trvalý travní porost nebo orná půda a ve skutečnosti jsou užívány jako zemědělské pozemky. Pozemky se ocení v souladu s ustanovením § 29 vyhlášky. Základní cena pozemku zjištěná podle bonitovaných půdně ekologických jednotek dle přílohy č. 22 se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K p z přílohy č. 39. Obec Pašovice sousedí s městem Uherský Brod (k.ú. Maršov), při ocenění je uplatněna přirážka podle přílohy č. 23 položky č. 1.6.2. Oceňované pozemky leží ve vzdálenosti do 2 km od souvisle zastavěné části obce a jejich zemědělské využití není sníženo; srážky podle přílohy č. 23, položky č. 2 a 3 nejsou uplatněny. 2.1.4.2

Ocenění

Parcela číslo Část Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. 22 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 Snížení - pol. 2 Snížení - pol. 3 Srážky a přirážky celkem Koef. prodejnosti (příl. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m2 - § 29/4) Cena části pozemku Pozemek celkem

Parcela číslo Část Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. 22 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 Snížení - pol. 2 Snížení - pol. 3. Srážky a přirážky celkem Koef. prodejnosti (příl. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m2 - § 29/4) Cena části pozemku Pozemek celkem

Parcela číslo Část Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. 22 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 Snížení - pol. 2 Snížení - pol. 3 Srážky a přirážky celkem Koef. prodejnosti (příl. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m2 - § 29/4)

Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. 2562 a trvalý travní porost m2 1 752 32011 Kč/m2 7,28 % % % % Kp Kč/m2 Kč Kč

60 0 0 60 1,00 11,65 20 410,80 41 635,04

60 0 0 60 1,00 22,18 51 612,86

60 0 0 60 1,00 18,56

c orná půda 547 35900 8,79

60 0 0 60 1,00 10,16 7 457,44 66 761,12

Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. 2872 a orná půda m2 454 31110 Kč/m2 11,60 % % % % Kp Kč/m2

2 089 32041 6,35 60 0 0 60 1,00 10,16 21 224,24

Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. 2755 a b orná půda orná půda m2 2 327 734 31200 32041 Kč/m2 13,86 6,35 % % % % Kp Kč/m2 Kč Kč

b

60 0 0 60 1,00 14,06 7 690,82

b 21 35900 8,79 60 0 0 60 1,00 14,06

11 Cena části pozemku Pozemek celkem

Parcela číslo Část Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. 22 Úprava podle příl. 23 Zvýšení - pol. 1 Snížení - pol. 2 Snížení - pol. 3 Srážky a přirážky celkem Koef. prodejnosti (příl. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m2 - § 29/4) Cena části pozemku Pozemek celkem

2.1.5

Kč Kč

8 426,24

295,26 8 721,50

Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. 3017 a orná půda m2 2 758 31410 Kč/m2 12,50 % % % % Kp Kč/m2 Kč Kč

60 0 0 60 1,00 20,00 55 160,00

b 3 672 34851 5,83 60 0 0 60 1,00 9,33 34 259,76

89 419,76

Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Rekapitulace ocenění areálu rodinného domu Stavby:

rodinný dům včetně započítaného příslušenství vedlejší stavba – hospodářská část domu Stavby celkem

Kč Kč Kč

69 535,38 59 171,06 128 706,44

Kč Kč Kč

16 822,80 16 822,80 145 529,24 145 530,00

Pozemky: parc.č. St. 188 Pozemky celkem Celkem Celkem po zaokrouhlení Rekapitulace ocenění zemědělských pozemků Pozemky: parc.č. 2562 parc.č. 2755 parc.č. 2872 parc.č. 3017 Pozemky celkem Celkem Celkem po zaokrouhlení

Kč Kč Kč

41 635,04 66 761,12 8 721,50 89 419,76 206 537,42 206 537,42 206 540,00

12 2.2

Ocenění časovou cenou (věcná hodnota)

2.2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb (rodinného domu a příslušenství) použito jednotkových cen z cenového předpisu (tj. prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění – dále jen vyhláška), upravených indexem inflace Ki, bez použití koeficientu prodejnosti Kp. Pro ocenění pozemku parc.č. St. 188 o celkové výměře 180 m2 je použita Naegeliho metoda třídy polohy.

2.2.2 2.2.2.1

Ocenění staveb časovou cenou Rodinný dům

Výpočet ceny - rodinný dům zděný, podsklepený se 2 NP typ Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 6 vyhlášky ZC/ Kč/m3 Koeficient využití podkroví Kpod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x Kpod ZC Kč/m3 Obestavěný prostor objektu OP m3 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki Koeficient vybavení stavby Pol Konstrukce a vybavení .č. (1) (2) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená bez Kp 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Provedení

Stand

(3)

(4)

kamenné byz izolací smíšené zdivo s rovným podhledem jakékoliv krov dřev. vázaný, střecha sedlová pálená tašková z pozinkovaného plechu vápenné štukové hladké dvouvrstvé chybí chybí chybí dřevěné dřevěná dvojitá dřevěné prkenné dlažba lokální plynové světelná chybí chybí chybí zaveden zemní plyn chybí sporák chybí chybí chybí není ( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki

A sklonitá

CZ-CC 111

Podíl (př.15) (5)

(6)

(7)

P P S S S S S S C C C S S P S P P C C C S C S C C C

0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000 0,05200 0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000 1,00000

K4

Kč/m3

%

Pod.č.

Koef . (8) 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00

nepodsklepený bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 216,18 0,85 2,146

Uprav. podíl (9) 0,03772 0,09752 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,02800 0,00000 0,00000 0,00000 0,03200 0,05200 0,01012 0,01000 0,02392 0,01978 0,00000 0,00000 0,00000 0,00500 0,00000 0,00500 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,57406 0,57406 2 397,96

13 Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Odpočet na opotřebení Cena ke dni odhadu

2.2.2.2

S

roků

Z O CN

roků % Kč

2013 1920 93 lineárně 100 85,00 518 390,99

O

Kč Kč

-440 632,34 77 758,65

85,00 %

Vedlejší stavba

Výpočet ceny Vedlejší stavba podle § 7 a přílohy č. 8 vyhlášky č.3/2008 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena dle typu z příl. č. 7 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x Kpod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38, dle CZ-CC )

S ZC/ Kpod ZC OP K5 Ki

roků Kč/m3

Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení č. (1) (2)

Stand . (4)

Podíl (př.15) (5)

(6)

S S S S S S P C S P P C

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

K4

Kč/m3

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená bez Kp 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Odpočet na opotřebení Cena ke dni odhadu

Provedení (3) základové pasy zděné tl. 30 cm dřevěné trámové dřevěný umožňující podkroví pálená tašková z pozinkovaného plechu vnější omítky chybí dřevěné jednoduchá ocelová cihlená chybí není ( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki

Vedlejší stavba typ A

Kč/m3 m3 -

CZ-CC 1274

nepodsklepená bez podkroví 2013 1920 93 1 250,00 1,00 1 250,00 265,91 0,85 2,093

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(7)

(8)

(9)

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900 0,01900 0,02254 0,00000 0,03100 0,00460 0,03128 0,00000 0,00000 0,84442 0,84442 1 877,83

S

roků

Z O CN

roků % Kč

2013 1920 93 lineárně 100 85,00 499 333,78

O

Kč Kč

-424 433,71 74 900,07

( lineárně / analyticky )

85,00 %

%

zděná sklonitá

14 2.2.2.3 Venkovní úpravy Příslušenstvím rodinného domu jsou minimální venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení pozemku, suché WC), které jsou uvedeny v příloze č. 11 k vyhlášce. Cena venkovních úprav je zjištěna zjednodušeným způsobem v souladu s ustanovením § 10 odst. 2 vyhlášky. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 10 odst. 2 oceňovací vyhlášky Rodinný dům Kč 77 758,65 Kč 74 900,07 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč 152 658,72 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem 5 343,06 Kč Hlavní objekt Hlavní stavba Vedlejší stavby

2.2.3

Ocenění pozemků užívaných s rodinným domem - metodou třídy polohy

2.2.3.1 Popis Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle třídy polohy švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. V tomto klíči jsou obsažena různá kriteria, např. dopravní vztahy, obytná zařízení, jejich poloha ve vztahu k obchodu, průmyslovému území, povyšující faktory (lázně, výhledové využití), redukční faktory (hluk z průmyslu, zastínění) atd. Předmětem ocenění je pozemek parc.č. St. 188 o výměře 180 m2. 2.2.3.2

Ocenění

Ocenění pozemků Naegeliho metodou třídy polohy – pozemky k RD Klíč třídy polohy Popis I - Všeobecná situace obytná místa malých vesnic II - Intenzita využití pozemku rodinný dům bez zvláštního komfortu III - Dopravní relace k velkoměstu pro dojíždějící do práce přijatelné IV - Obytný sektor omezené nákupní a kulturní možnosti V - Řemesla, průmysl, administrativa, obchod neuvažuje se Průměr VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy (2 + 2 + 2 + 2) / 4 + 0 - 0 = Nejbližší nižší celá třída polohy K této nejbližší nižší třídě příslušný podíl pozemku (upraveno pro konkrétní lokalitu) (%) Nejbližší vyšší celá třída polohy K této nejbližší vyšší třídě příslušný podíl pozemku (upraveno pro konkrétní lokalitu) (%) Procento zastoupení ceny pozemku v ceně souboru stavby + pozemky Výchozí reprodukční cena všech staveb na pozemku Cena pozemku - základní plocha (JCz) Výměra pozemků celkem (Pc) Z toho plocha zastavěná hlav. stavbami (Pzs) Max. přípustný násobek plochy zastavěné stavbami pro výpočet jednotk. ceny pozemku (n) Je plocha pozemku větší než max. násobek zastavěné plochy ? Zákl. plocha použitá pro výpočet jednotk. ceny pozemku (Pz) Výměra přebývající plochy (Pp) Jednotková cena základní plochy (JCz) Cena základní plochy(Cz)

Třída 2 2 2 2 0 2,00 0 0 2,00 2,00 6,00 2,00 6,00 6,00 Kč Kč m2 m2

m2 m2 Kč / m2 Kč

1 017 724,77 64 961,00 180 97 3 × ne 180 0 360,89 64 960,20

15 2.2.4

Rekapitulace ocenění areálu rodinného domu časovou cenou Cena časová současný stav (Kč)

Objekt

Stavby: Rodinný dům Vedlejší stavba Venkovní úpravy

77 758,65 74 900,07 5 343,06 Stavby celkem

158 001,78

Pozemky celkem

64 960,20

Pozemky : parc.č. St. 188 (oceněno Naegliho metodou třídy polohy) Celkem Celkem po zaokrouhlení

64 960,20 222 961,98 222 960,00

16 2.3

Ocenění cenovým porovnáním

2.3.1 Metodika ocenění Ocenění areálu rodinného domu je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. 2.3.2 Ocenění areálu rodinného domu Pro ocenění areálu rodinného domu včetně pozemků je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny je následným statistickým vyhodnocením zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Pro porovnání byly vybrány obdobné nemovitosti situované v obci Pašovice a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Předmětem ocenění je areál rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem o celkové výměře 180 m2 situovaný v centru obce Pašovice. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu bez využitého podkroví. V domě je bytová jednotka 1+1, zastavěná plocha obytné části domu je cca 42 m2. Ve stávajícím stavu dům nelze užívat ke standardnímu bydlení; v domě není vybudováno žádné sociální zařízení, nejsou zde vnitřní rozvody vody ani kanalizace, interiér domu zapáchá z důvodu nedodržování hygieny stávající obyvatelky. Přesné stáří domu nebylo z doložených podkladů zjištěno; dle sdělení starosty obce a sousedů je stáří domu cca 90 let. Dům byl asi před 60 lety částečně přestavěn, v poslední době není udržován. Na obytnou část navazuje hospodářská část. Dům má pouze elektropřípojku a přípojku plynu. V místě je možnost napojení na obecní vodovod i kanalizaci. Parkování je možné v ulici před domem, případně v hospodářské části. 2.3.2.1 Porovnávané objekty 1) Pašovice Samostatně stojící rodinný dům s bytovou jednotkou 3+1. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je ve špatném stavu a je určený k celkové rekonstrukci. V současné době je odpojen od všech IS, na pozemku je studna. Parkování je možné na vlastním pozemku. Za domem je zahrada. Celková výměra pozemků je 1364 m2, zastavěná plocha domu je 84 m2.

Cena:

140 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)

Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:

1,00 1,15 0,95 1,00 1,50 1,15

(stejná obec) (přízemní dům s bytovou jednotkou 3+1, zastavěná plocha 84 m2) (na vlastním pozemku) (dům určený k rekonstrukci) (velký pozemek) (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)

2) Prakšice Řadový rodinný dům s bytovou jednotkou 3+1 a 2 místnostmi přístupnými ze dvora. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je ve špatném stavu a je určený k celkové rekonstrukci. V současné době je zhotovena nový kanalizace. Parkování je možné v průjezdu. Za domem je zahrada. Celková výměra pozemků je 873 m2, zastavěná plocha domu je není specifikována.

Cena:

300 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)

Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:

1,00 1,30 1,00 1,00 1,25 1,15

(sousední srovnatelná obec) (přízemní dům s bytovou jednotkou 3+1, 2 místnosti ve dvoře) (v průjezdu) (dům určený k rekonstrukci) (větší pozemek) (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)

17 3) Březolupy

Cena: Koeficienty:

Řadový rodinný dům s bytovou jednotkou 3+1 situovaný v centru obce. Dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je v původním stavu a je určený k celkové rekonstrukci. Topení v domě je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dům má přípojky na všechny inženýrské sítě, kromě plynu (vede v ulici před domem). Parkování je možné v ulici před domem. K domu patří hospodářská budova a malý dvorek. Celková výměra pozemku je 187 m2, zastavěná plocha domu je cca 119 m2. 340 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:

1,25 1,15 0,90 1,05 1,00 1,15

(obec s lepší občanskou vybaveností i dopravní dostupností) (přízemní dům s bytovou jednotkou 3+1, zastavěná plocha 119 m2) (v ulici před domem) (dům určený k rekonstrukci, přípojky na IS) (srovnatelný pozemek) (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)

4) Velký Ořechov Rodinný dům s bytovou jednotkou 3+kk. Dům má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům je v původním stavu, určený k rekonstrukci; doposud proběhla výměna oken a nové rozvody vody v koupelně. Topení v domě je lokální na tuhá paliva. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v ulici před domem. K domu patří menší předzahrádka. Celková výměra pozemku je 211 m2, zastavěná plocha není specifikována. Cena:

249 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)

Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:

1,00 1,15 0,90 1,15 1,00 1,15

(srovnatelná obec) (přízemní RD s bytovou jednotkou 3+kk) (v ulici před domem) (dům určený k rekonstrukci, nová okna a rozvody vody) (srovnatelný pozemek) (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)

5) Zlámanec

Cena: Koeficienty:

Rodinný dům s bytovou jednotkou 4+1 a sociálním zařízením. Dům je v původním udržovaném stavu, vhodný k bydlení. Dům je částečně podsklepný, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Dům má přípojku pelektřiny a plynu, voda je čerpána ze studny. Vytápění je lokální plynové. Parkování je možné v ulici před domem. K domu patří pozemek o výměře 119 m2 a další pozemek o výměře 150 m2 situovaný přes cestu. 390 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji) poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:

1,00 1,40 0,90 1,50 1,10 1,15

(srovnatelná obec) (přízemní RD s bytovou jednotkou 4+1, částečně podsklepeno) (v ulici před domem) (původní stav, vhodné k bydlení) (srovnatelný pozemek + další pozemek přes cestu) (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)

6) Svárov Samostatně stojící rodinný dům s bytovu jednotkou 2+1 včetně sociálního zařízení a hospodářské části. Dům je podsklepený má jedno nadzemní podlaží a částečně obytné podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci, vhodný k bydlení. Vytápění v domě je ústřední plynové. Dům má přípojky ma všechny IS, voda je čerpána ze studny. Parkování je možné v garáži. Celková výměra pozemků je 537 m2.

Cena:

499 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)

Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav a vybavení: pozemek: úvaha znalce:

1,00 1,30 1,00 1,50 1,20 1,15

(srovnatelná obec) (podsklepený dům s jedním NP a částečně obytným podkrovím, BJ 2+1) (v garáži) (dům po částečné rekonstrukci, vhodný k bydlení) (větší pozemek) (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)

18 7) Popovice Řadový rodinný dům s bytovými jednotkami 2+1 a 1+1 včetně sociálního zařízení. Dům je v původním stavu, vhodný k nenáročnému bydlení Topení v domě je lokální plynové. Dům má přípojky na všechny IS. Parkování je možné v průjezdu. K domu patří hospodářská budova, sklep a zahrada. Celková výměra pozemku je 366 m2, z toho zastavěná plocha je 110 m2.

Cena:

330 000,- Kč (nabízeno RK k prodeji)

Koeficienty:

poloha objektu: velikost objektu: parkování: stav vybavení: pozemek: úvaha znalce:

2.3.2.2 Č.

1,10 1,30 1,00 1,25 1,15 1,15

(srovnatelná obec s lepším dopravním spojením) (přízemní dům s bytovými jednotkami 2+1 a 1+1, zastavěná plocha je 110 m2) (v průjezdu) (původní stav, vhodný k bydlení) (větší pozemek) (srovnatelný objekt, bez negativního hygienického zatížení)

Výpočet ceny porovnáním

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Cena po K1 K2 K3 K4 K5 redukci na pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a pozemek vybavení

K6

úvaha znalce

KC (1-6)

Cena oceňovaného objektu Kč

1 140 000 0,80 112 000 1,00 1,15 0,95 1,00 1,50 1,15 1,88 59 574 2 300 000 0,80 240 000 1,00 1,30 1,00 1,00 1,25 1,15 1,87 128 342 3 340 000 0,80 272 000 1,25 1,15 0,90 1,05 1,00 1,15 1,56 174 359 4 249 000 0,80 199 200 1,00 1,15 0,90 1,15 1,00 1,15 1,37 145 401 5 390 000 0,80 312 000 1,00 1,40 0,90 1,50 1,10 1,15 2,39 130 544 6 499 000 0,80 399 200 1,00 1,30 1,00 1,50 1,20 1,15 2,69 148 401 7 330 000 0,80 264 000 1,10 1,30 1,00 1,25 1,15 1,15 2,36 111 864 Celkem průměr Kč 128 355 Celkem průměr (zaokrouhleno) Kč 130 000 Koeficient redukce na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na možnosti parkování K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na celkovou velikost pozemku vzhledem k zastavěné ploše staveb (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

2.3.3 Ocenění zemědělských pozemků Pozemky, které jsou zahrnuty do větších půdních celků a jsou užívány k zemědělské prvovýrobě, nejsou na realitním trhu často nabízeny k prodeji. Obdobné pozemky obvykle vykupují společnosti, které na pozemcích hospodaří. Na oceňovaných pozemcích parc.č. 2562, parc.č. 2755 a parc.č. 3017, které jsou začleněny do větších půdních celků, hospodaří společnost ZOD Poolšaví. Pozemek parc.č. 2872 je užíván paní Netopilovou jako záhumenek. Společnost ZOD Poolšaví vykupuje zemědělské pozemky v k.ú. Pašovice na Moravě zpravidla za jednotnou cenu 6,- Kč/m2 (viz příloha posudku). Jednotná výkupní cena za pozemky užívané k zemědělské výrobě, které jsou začleněny do větších půdních celků, je standardně nabízena různými zemědělskými společnostmi v regionu. Výkupní cena se pohybuje v rozmezí od 6,- do 11,- Kč/m2, v závislosti především na bonitě zemědělské půdy v daném katastrálním území.

19 2.3.3.1

Výpočet ceny Cena pozemků

Parcela Druh číslo pozemku 2562 trvalý travní porost 2755 orná půda 2872 orná půda 3017 orná půda Celkem pozemky Celkem pozemky (zaokrouhleno na desetikoruny)

Výměra m2 3841 3608 475 6430

Jednotková cena Kč/m2 6,00 6,00 6,00 6,00

Cena celkem Kč 23 046,00 21 648,00 2 850,00 38 580,00 86 124,00 86 120,00

20

3. 3.1

ZÁVADY VÁZNOUCÍ NA PŘEDMĚTNÝCH NEMOVITOSTECH Věcné břemeno váznoucí na domě č.p. 56

3.1.1 Popis Na oceňovaném rodinném domě č.p. 56 podle výpisu z katastru nemovitostí vázne břemeno, které bylo zřízeno darovací smlouvou uzavřenou dne 24. 5. 2013 (viz darovací smlouva; vklad práva povolen 14. 6. 2012 rozhodnutím č.j. V-1428/2012-742): Paní Marii Netopilové, RČ 295929/421, bytem Pašovice č.p. 56 se zřizuje věcné břemeno úplatného doživotního užívání rodinného domu č.p. 56 na pozemku parc.č. St. 188 v k.ú. Pašovice na Moravě, obec Pašovice. Měsíční úplata za věcné břemeno je sjednána ve výši 1 000,- Kč, tj. ročně 12 000,- Kč. 3.1.2

Ocenění

Výpočet ceny věcného břemene podle § 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. (věcné břemeno na dobu života oprávněného) Údaje o věcném břemeni Druh a obsah věcného břemene úplatné doživotní užívání rodinného domu Přesné určení nemovitosti, na níž věcné břemeno vázne rodinný dům č.p. 56 na pozemku parc.č. St. 188 v k.ú. Pašovice na Moravě Oprávněná osoba Marie Netopilová, r.č. 295929/421 Povinná osoba Jakub Vyhlas, r.č. 881002/1033 Pramen údajů k věcnému břemenu darovací smlouva,vklad práva povolen rozhodnutím katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Uherský Brod č.j. V-1428/2012-742 Výpočet ročního užitku oprávněné osoby Nájemné roční celkem = roční užitek oprávněného z věcného břemene Kč 12 000,00 Výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu? . ano Výše ročního užitku dle smlouvy, výsledků řízení o dědictví nebo rozhodnutí příslušného orgánu Kč 12 000,00 Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než cena obvyklá? ne Uvažovaná výše ročního užitku Kč 12 000,00 Jedná se o věcné břemeno na dobu života oprávněného? ano Počet let užívání práva pro výpočet podle § 18 odst. 3 roků 10 Cena věcného břemene podle § 18 odst. 4 zákona č. 151/1997 Sb. Kč 120 000,00

3.2

Nájemné za pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755 a parc.č. 3017

3.2.1 Popis Oceňované pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755 a parc.č. 3017 jsou pronajaty; nájemní smlouva byla uzavřena mezi paní Marií Netopilovou a ZOD Poolšaví dne 1. 7. 2012 (tedy po převodu nemovitostí na pana Jakuba Vyhlase) s účinností od 23.3.2012 na dobu neurčitou. Nájem je možné ukončit písemnou dohodou nebo výpovědí; výpovědní lhůta činí 5 let a začíná běžet 1. října následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Roční nájemné za pozemky činí 821,- Kč/ha; celková výměra pronajatých pozemků je 1,3879 ha. Roční nájemné za pronajaté pozemky je 1140,- Kč (včetně daně z nemovitostí 1837,- Kč). Pro určení hodnoty závad na oceňovaných nemovitostech se použije ustanovení § 18 odst. 1, 2 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., ve znění aktuálním ke dni ocenění; roční nájemné zjištěné ze smlouvy o nájmu se násobí počtem let resp. měsíců užívání práva. Výše ročního nájemného dle smlouvy o nájmu Počet let užívání práva dle smlouvy (na dobu neurčitou, výpovědní lhůta 5 let) Hodnota závady celkem

Kč let Kč

1 140,5 5 700,-

21

4.

PRÁVA SPOJENÁ S NEMOVITOSTMI

Podle dostupných informací nebyla zjištěna práva spojená s oceňovanými nemovitostmi (např. práva, která jako věcná břemena váznou na jiné nemovitosti ve prospěch nemovitosti, která je předmětem ocenění).

22

5.

ZÁVĚREČNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ

Úkolem znalce bylo ocenit nemovitosti v obci Pašovice, k.ú. Pašovice na Moravě evidované na LV č. 245. Jedná se o areál rodinného domu č.p. 56 s příslušenstvím včetně pozemku parc.č. St. 188 situovaný v blízkosti centra obce a dále pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017, situované v různých částech katastru. Areál rodinného domu č.p. 56 včetně pozemku parc.č. St. 188 byl oceněn podle cenového předpisu (tj. cena administrativní), dále byla zjištěna jeho věcná hodnota a cena porovnávacím způsobem. Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017, které jsou v katastru nemovitostí evidovány jako orná půda resp. trvalý travní porost a ve skutečnosti jsou užívány jako zemědělské, byly oceněny podle cenového předpisu a byla zjištěna cena porovnávacím způsobem. Jednotlivé zjištěné ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách: Areál rodinného domu Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Věcná hodnota (cena časová) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena 145 530,- Kč 222 960,- Kč 130 000,- Kč 130 000,- Kč

Pozemky parc.č. 2562, parc.č. 2755, parc.č. 2872 a parc.č. 3017 Cena zjištěná podle cenového předpisu (administrativní cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Cena 206 540,- Kč 86 120,- Kč 86 120,- Kč

Obvyklou (tržní) cenu nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná cenovým porovnáním, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro zjištění ceny areálu rodinného domu porovnávacím způsobem byly vybrány obdobné nemovitosti situované v obci Pašovice a okolních srovnatelných obcích, které jsou v současné době nabízeny realitními kancelářemi k prodeji. Indexy odlišnosti u jednotlivých porovnávaných objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Pro zjištění ceny zemědělských pozemků porovnávacím způsobem byla použita jednotná výkupní cena zemědělských pozemků, za kterou stávající nájemce vykupuje pozemky v katastrálním území Pašovice na Moravě. Zemědělské společnosti, které hospodaří na pronajatých pozemcích, každoročně vykoupí za takto stanovené ceny převážnou část převáděných zemědělských pozemků v regionu. Obvyklá cena areálu rodinného domu č.p. 56 a pozemku parc.č. St. 188 je

130 000,- Kč

Slovy: jednostotřicettisíc Kč

Obvyklá cena pozemků parc.č. 2562, č. 2755, č. 2872 a č. 3017 je

86 120,- Kč

Slovy: osmdesátšesttisícjednostodvacet Kč

Závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech: Věcné břemeno váznoucí na areálu rodinného domu je

120 000,- Kč

Slovy: jednostodvacettisíc Kč

Roční nájemné za pozemky parc.č. 2562, č. 2755 a č. 3017 je

1 140,- Kč

Hodnota závady váznoucí na pozemcích parc.č. 2562, č. 2755 a č. 3017 je

5 700,- Kč

Slovy: pěttisícsedmset Kč

V Uherském Hradišti dne 12. 8. 2013 Ing. Šárka Kovaříková

23 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně čj. Spr 1410/99 ze dne 25. 2. 2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové). Znalecký posudek je zapsán pod č. 804-34/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.

V Uherském Hradišti dne 12. 8. 2013 Ing. Šárka Kovaříková

Seznam příloh Fotodokumentace (1 strana) Kopie fotomapy obce Pašovice s vyznačením polohy oceňovaného areálu RD (1 strana) Kopie mapy s vyznačením polohy oceňovaných zemědělských pozemků (1 strana) Kopie části Listu vlastnictví (2 strany) Kopie darovací smlouvy (4 strany) Kopie nájemní smlouvy (3 strany)

24

Pohled na oceňovaný rodinný dům z ulice

Pohled na oceňovaný dům ze dvora

Pohled na hospodářskou část

25

▲

Kopie fotomapy obce Pašovice s vyznačením polohy oceňovaného areálu rodinného domu

26

Kopie mapy s vyznačením polohy oceňovaných zemědělských pozemků

27