2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 945/282/2013 o obvyklé ceně nemovitosti – pozemků parc.č. 3831/21 a 3840/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Morávka, obec Morávka, okres Frýdek-Místek.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 233/12-68 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 29.4.2013.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 2.6.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a je vyhotoven ve 3 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitel.

V Praze dne 18.11.2013

Znalecký posudek č. 945/282/2013

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3

3.2.

Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4

3.3.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4

5.2.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Pozemky ............................................................................................................................................ 9

7.3.

Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 11

7.4.

Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území .......................................... 13

7.5.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 13

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 14

8.

VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 14 8.1.

Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení ...... 14

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 17

8.3.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 18

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 23

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 24

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 24

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 2 z 24



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j. 167 EX 233/12-11, tedy pozemků parc.č. 3831/21 a 3840/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Morávka, obec Morávka, okres Frýdek-Místek, zapsané na listu vlastnictví č. 4199 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek-Místek. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 4199 pro k.ú. Morávka, obec Morávka, okres Frýdek- Místek ALV: BLV:

FLV:

Hudeček Roman, Jičínská 278/5, Výškovice, 70030 Ostrava; identifikátor: 740803/5580 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: parc.č. 3831/21 ostatní plocha jiná plocha parc.č. 3840/1 zahrada Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 3840/1 83716 572 m

Výměra: 2 1110 m 2 572 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“


Stránka 3 z 24



3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“

3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb„

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 2.6.2013 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit oceňovanou nemovitost. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 4199 ze dne 29.4.2013, k.ú. Morávka, obec Morávka, okres Frýdek-Místek; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 4 z 24



Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 233/12-68 ze dne 29.4.2013 Kupní smlouva ze dne 27.7.2007 (právní účinky vkladu práva ke dni 4.3.2008), V-1542/2008-802 Usnesení soudu číslo deníku 3401/1935 ze dne 15.7.1935 Sdělení Oú Raškovice (stavební úřad) ze dne 25.9.2013, č.j. 3060/13 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 4199 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Morávka – dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Morávka Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Prohlížečka záplavových území (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8.


Stránka 5 z 24



Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 6 z 24



5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Dle výpisu z katastru nemovitostí je ve prospěch oceňované nemovitosti (sekce B1 – LV) zřízeno: • Věcné břemeno (podle listiny) cesty vozové, jízdy, chůze a honění dobytka; -

Oprávnění pro: Parcela: 3840/1, 3831/21

-

Povinnost k: Parcela: 3831/4

-

Listina: usnesení soudu číslo deníku 3401/1935, POLVZ: 35/1968, Z-6200035/1968-802

Toto věcné břemeno opravňuje k služebnosti cesty vozové, jízdy, chůze a honění dobytka po cestě, která dle zákresu vedla přes pozemek parc.č. 3831/4. V současnosti již tato cesta neexistuje, přístup k nemovitosti je zřízen přes jiné pozemky (parc.č. 3831/22, 3831/5) a tato cesta je v územním plánu vyznačena také jako „účelová komunikace“. Toto věcné břemeno v minulosti zajišťovalo přístup k nemovitosti, což je základním předpokladem pro užívání nemovitosti. Pokud by nebyl zajištěn přístup, jednalo by se naopak o závadu, která by snižovala obvyklou cenu nemovitosti. Toto věcné břemeno tedy nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4199 ze dne 29.4.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4199 ze dne 29.4.2013 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.


Stránka 7 z 24



5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitostí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Na pozemku parc.č. 3831/21 se nachází stavba, která není zakreslena v katastrální mapě, slouží pravděpodobně jako rekreační chata. Stavební úřad ke stavbě sděluje (sdělení ze dne 25.9.2013), že se jedná o nepovolenou stavbu, provedenou bez opatření stavebního úřadu. Současně provede prošetření nepovolené stavby a zahájí příslušné opatření podle stavebního zákona.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné


Stránka 8 z 24



osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je stavební pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Frýdek-Místek v centrální části obce Morávka ve vzdálenosti cca. 32 km jihovýchodním směrem od Ostravy v k.ú. Morávka. Jedná se o malebnou obec rozkládající se v údolí říčky Morávky mezi masívy kopců Travný a Slavíč v CHKO Beskydy, která je díky klidu a okolní přírodě vyhledávaným místem letní i zimní rekreace. Nemovitost se nalézá nedaleko levého břehu řeky Morávky v těsně nad soutokem s Vlašským potokem asi 150 m severně od pobočky České pošty a obecního úřadu. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost (MŠ, ZŠ, obchod s potravinami, restaurace, pošta, ubytovací kapacity, lyžařský vlek), veškerá občanská vybavenost je k dispozici v 16 km vzdáleném okresním městě Frýdek-Místek. Lokalita je spíše nevalně dostupná osobní i veřejnou dopravou pouze po slepé silnici III. třídy, která v obci končí. Příjezd k nemovitosti je posledních cca. 200 m po nezpevněné cestě, která je ve vlastnictví třetích osob. Přístup k nemovitosti tedy pravděpodobně není právně zajištěn. Z veřejné dopravy jsou v obci zastávky autobusů, které zajišťují přímé spojení do Frýdku-Místku, nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Z inženýrských sítí je v místě pravděpodobně možnost napojení pouze na elektřinu, nevylučuji možnost napojení i na vodovod. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0802 Morávka

Kód obce 598445

Správní obvod 1 8106

2 1

3

4

5

6

7

8

1 8734 1084 747 329 374

9 1

10 11 12 13 0

1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)

7.2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3831/21 a 3840/1, které jsou zapsané na LV č. 4199 ze dne 29.4.2013 pro k.ú. Morávka, okres Frýdek-Místek. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné cestě (cca. 200m)


Stránka 9 z 24



přes cizí pozemky parc.č. 3831/22, 3831/5 a 3831/4, které jsou ve vlastnictví třetích osob. Přístup k nemovitosti tak není pravděpodobně právně zajištěn. Pozemky jsou od sebe odděleny pozemkem parc.č. 3831/22, nachází se však v blízkosti a mohou být spolu dohromady užívány. Pozemky leží v rozsáhlém chráněném území CHKO Beskydy. Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. 3831/21 2 Pozemek s výměrou 1110 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, je mírně svažitý, má pravidelný obdélníkový tvar, slouží převážně jako louka – zahrada. Pozemek má travnatý povrch, v jeho západní části stojí objekt sloužící pravděpodobně jako rekreační chata a před vstupem do chaty zpevněná plocha se zámkovou dlažbou. Dle místního šetření a územního plánu obce pozemek křižuje vzdušné vedení VN 22 kV s ochranným pásmem a přivaděč Ostravického oblastního vodovodu, což negativně ovlivňuje jeho nejlepší možné využití. Dle územního plánu se jedná o stavební pozemek určený k výstavbě RD. Pozemek není oplocený, již delší dobu nebyla tráva posečena. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, na pozemku stojí stavba, která není zakreslena v katastru nemovitostí.

Pozemek parc.č. 3840/1 2 Pozemek s výměrou 572 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako louka a cesta. Pozemek má travnatý povrch, středem pozemku vedou vyjeté koleje od automobilů. Severní část pozemku také křižuje vzdušné vedení VN 22 kV s ochranným pásmem a přivaděč Ostravického oblastního vodovodu. Dle územního plánu je pozemek převážně veden jako zeleň přírodního charakteru a částečně jako bydlení individuální v rodinných domech venkovské. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 10 z 24



Příslušenství -

Venkovní úpravy: a) Přípojka elektřiny – pravděpodobně je provedeno napojení, b) Zpevněná plocha – zámková dlažba 5,8 m x 9 m

-

Suché WC Čtvercový objekt stojící na parc.č. 3831/21 s dřevěnou konstrukcí obitou jednostranně kulatinou, pultová střecha, krytina z lepenky, slouží pravděpodobně jako suché WC. Rozměry cca. 1,2 m x 1 m x 2 m.

-

Objekt sloužící jako rekreační chata – nepovolená stavba Jedná se pravděpodobně o objekt, který vznikl spojením dvou UNIMO buněk. Objekt má obdélníkový tvar, 1 nadzemní podlaží, plochou střechou s krytinou z asfaltové lepenky, omítnutou fasádou, dřevěné okno a dřevěné vstupní dveře, stojí na pozemku parc.č. 3831/21. Před vstupem se nachází zpevněná plocha ze zámkové dlažby. Z inženýrských sítí je objekt napojen pravděpodobně pouze na elektřinu. Objekt pravděpodobně není pevně spojen se zemí. V nedávné době byla provedena fasádní omítka a klempířské konstrukce, sokl objektu je však vlhký, v posudku předpokládám spíše nevalný stav. Objekt není zakreslen v katastrální mapě. Dle stavebního úřadu se pravděpodobně jedná o nepovolenou stavbu a budou zahájeny příslušná opatření dle stavebního zákona. Informativní odhad obestavěného prostoru objektu sloužícímu jako rekreační chata Podlaží

Výpočet

1.NP

4,8*5,3

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

2,6 m

25,44 m

Obestavěný prostor

2

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP po zaokrouhlení

25 m

66 m

3

66 m

3

2

7.3. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Morávka se oceňované pozemky: - parc.č. 3831/21 nachází v území vymezeném jako „BV – bydlení individuální v rodinných domech venkovské“; pozemek křižuje vzdušné vedení VN 22 kV s ochranným pásmem a přivaděč Ostravického oblastního vodovodu, nejlepší možné využití pozemku je tedy výrazně omezeno; -

parc.č. 3840/1 nachází v území vymezeném jako „ZP – zeleň přírodního charakteru“.


Stránka 11 z 24



BYDLENÍ – INDIVIDUÁLNÍ V RODINNÝCH DOMECH VESNICKÉ: Využití hlavní: - rodinné domy; - související zahrady a plochy zeleně; - občanské vybavení veřejné infrastruktury - stavby a zařízení pro vzdělávání a výchovu, sociální služby, péči o rodinu, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva; - stavby a zařízení pro obchod, stravování, ubytování; - byty majitele a správce zařízení; - veřejná prostranství včetně ploch pro relaxaci obyvatel, chodníky; - zeleň včetně mobiliáře a dětských hřišť; - komunikace funkční skupiny C a D, parkovací plochy a další stavby související s dopravní infrastrukturou. Využití přípustné: - související doplňkové stavby a zařízení k rodinným domům (např. garáž nebo přístřešek pro osobní automobily, stavba či zařízení pro hobby, hospodářské budovy a zařízení pro obhospodařování a užívání související zahrady a zeleně (např., skleník, seník, kompostér), stavby a zařízení pro individuální rekraci (např. bazén, fitness, zahradní chatka, altán, pergola), chovatelská zařízení (např. voliéra, kotec, králíkárna, včelín)), jejich užívání neruší funkce hlavního využití ploch s rozdílným způsobem využití a staveb na nich; - stavby a zařízení pro sport, relaxaci a volný čas včetně hřišť; - bytové domy - s ohledem na výškovou hladinu zástavby - stavby a zařízení pro provozování služeb a podnikatelské aktivity, jejich negativní účinky na životní prostředí nepřekračují limity uvedené v příslušných předpisech nad přípustnou míru a lze jejich realizaci s ohledem na architekturu a organizaci zástavby lokality připustit;- účelové komunikace, nezbytné manipulační plochy; - související obslužná a veřejná dopravní a technická infrastruktura. Využití nepřípustné: - stavby zdrojů znečištění ovzduší s komínem nižším než střechy okolní zástavby (např. zahradní krby, domácí udírny); - hřbitovy; - velkoplošná obchodní zařízení vícepodlažní typu obchodní dům; - komerční zařízení velkoplošná přízemního typu supermarket, hypermarket; - stavby a zařízení pro výrobu zemědělskou, výrobu průmyslovou; - stavby a zařízení pro chov skotu, koní, a volně žijících a velkých nedomestikovaných zvířat (např. velkých šelem, jelenů, pštrosů apod.); - sklady; - autobazary; - zahrádkové osady; - čerpací stanice pohonných hmot; - odstavování a garážování nákladních vozidel a autobusů; - ostatní stavby a zařízení nesouvisející s využitím hlavním a přípustným. Prostorová regulace: - výška nových staveb a nástaveb – max. odpovídající výšce 2 NP stavby pro bydlení s možností využití podkroví. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 12 z 24



ZELEŇ – PŘÍRODNÍHO CHARAKTERU Hlavní využití: - zalesnění, zatravnění, doprovodná zeleň vodních toků apod. Přípustné využití: - stavby a zařízení, která jsou v zájmu ochrany přírody a krajiny; - stavby pěších, cyklistických a účelových komunikací s úpravou blízkou přírodě, mosty, lávky, rozhledny; - prvky drobné architektury včetně drobných sakrálních staveb; - stavby na vodních tocích, stavby malých vodních nádrží; - nezbytné liniové stavby technické vybavenosti, stavby silnic a dalších komunikací pro vozidlovou dopravu (tyto stavby budou povoleny pouze tehdy, bude-li prokázán jejich nezbytný společenský význam); - nezbytné stavby pro lesní a vodní hospodářství; - provádění pozemkových úprav; - odvodňování pozemků (tyto stavby budou povoleny pouze tehdy, bude-li prokázán jejich nezbytný společenský význam); - změny stávajících staveb;- související obslužná a veřejná dopravní a technická infrastruktura; Nepřípustné využití: - realizace jakýchkoliv staveb s výjimkou staveb uvedených ve využití hlavním a přípustném; - zřizování oplocení.

7.4. Záplavové mapy pro danou lokalitu – Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí (http://www.dibavod.cz/ tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.5. Shrnutí Adresa: okres Frýdek-Místek, obec Morávka Pozemek s nepovolenou stavbou sloužící pravděpodobně jako rekreační chata – pozemek Nemovitost: z části stavební, křižuje ho vzdušné vedení VN 22 kV a oblastní vodovod, což omezuje možnost zastavění Vybavení: napojení na E, suché WC Stav: stavba je udržovaná 2 Dispozice: Výměra pozemků: neznámá 1 682 m 2 Podlažnost: Zast. plocha 1.NP: 1NP 25 m Obestavěný 3 2 Vnitřní výměra - odhad: 66 m 19,84 m prostor: Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o klidná lokalita vhodná k rekreaci s turisticky zajímavými místy v okolí o v obci je k dispozici základní občanská vybavenost Ponižující faktory o na pozemku parc.č. 3831/21 stojí nepovolená stavba (užívaná jako rekreační chata) o využití pozemků negativně ovlivňuje vedení IS – VN 22 kV a oblastní vodovod o nezpevněný přístup k nemovitosti přes cizí pozemky – nezajištěný právní přístup o neúplné inženýrské sítě – v místě je pouze elektřina, nevylučuji možnost napojení na vodovod o současný převis nabídky nemovitostí nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost celková stagnace realitního trhu o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny


Stránka 13 z 24



C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Na pozemku parc.č. 3831/21 se nachází objekt, který vznikl spojením dvou UNIMO buněk. Dle stavebního úřadu se jedná o nepovolenou stavbu, pravděpodobně budou zahájena opatření podle stavebního zákona. Nejzazším opatřením je odstranění stavby. Vzhledem k účelu posudku přepokládám toto nejkrajnější možné řešení. Objekt by šlo pravděpodobně zpětně rozdělit na 2 buňky, a následně samostatně zobchodovat. Použité buňky v nevalném stavu se v inzerci nabízí k prodeji za ceny v rozmezí cca. od 3.000 Kč do 20.000 Kč. S rozdělením na buňky a odstraněním (odvoz) jsou však spojené i náklady. V konečném důsledku uvažuji, že náklady na odstranění objektu se přibližně rovnají příjmům z prodeje buněk. Srovnání je proto provedeno s obdobnými pozemky v daném místě a čase bez objektu sestaveného z buněk. Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 14 z 24



Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Morávka Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Rovinný pozemek určený ur ke stavbě rodinného domu. Elektřina, ina, plyn, voda na hranici pozemku. Odpady v současnosti časnosti nutno řešit septikem.

Příjezd: zpevně zpevněný Poloha v obci: stará zástavba Příslušenství: -

obdélníkový rovinný E, K, P, V

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

1 488 m 449 000 Kč

2

Cena Kč/m poz:

302 Kč/m

zdroj: severo.maravskereality.cz 2

datum: 2.7.2013

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Morávka Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Pozemek dle nového územního plánu stavební určený ur k bydlení. Sítě ě na hranici pozemku. Středem edem pozemku vede vodovod, není možné umístit stavbu do středu, středu, ale situovat ji ke kraji.

Příjezd: zpevně zpevněný Poloha v obci: stará zástavba Příslušenství: -

obdélníkový rovinný E, V

Fotodokumentace:

2


2 885 m 750 000 Kč

2

Cena Kč/m poz:

260 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 4.10.2013

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Raškovice Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Stavební pozemek na okraji obce. Pozemek je oplocený, voda a elektřina elekt na pozemku. Plyn je od pozemku cca. 30 m.

obdélníkový rovinný E, V, 30 m - P

Příjezd: nezpevn nezpevněný Poloha v obci: okraj zástavby Příslušenství: -

Fotodokumentace:


Stránka 15 z 24



2


1 364 m 450 000 Kč

2

Cena Kč/m poz:

330 Kč/m


datum: 18.9.2013

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Řeka Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Stavební pozemek cca 2200 m2 na okraji obce, přístup p ístup obecní po udržované komunikaci, obchod je cca. 400 m. Pozemek je rovinný s výhledem do krajiny.

Příjezd: zpevně zpevněný Poloha v obci: okraj zástavby Příslušenství: -

obdélníkový rovinný E

Fotodokumentace:

2


2 200 m 396 000 Kč

2

Cena Kč/m poz:

180 Kč/m


datum: 12.9.2013

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Milíkov Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Stavební parcela 1.200 m2. Jedná se o mírně mírn svažitý pozemek v klidné části č obce, elektřina a voda na hranici, plyn v blízkosti. Příjezd P k pozemku je zajištěn.

Příjezd: zpevně zpevněný Poloha v obci: okraj zástavby Příslušenství: -

obdélníkový mírně svažitý E, V

Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz:

2

1 200 m 306 000 Kč 255 Kč/m


datum: 19.8.2013

Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Morávka a okolí do 1 km na serveru www.sreality.cz:: bylo nalezeno celkem 10 nemovitostí s nabídkovou cenou od 449.000 449 Kč do 3.000.000 Kč. Dražší pozemky mají však mají větší výměru. V okruhu do 5 km od nemovitosti jsou v nabídce i pozemky s nabídkovou cenou okolo 250.000 Kč. K Dle Kupní smlouvy ze dne 27.7.2007 (Právní účinky ú vkladu práva ke dni 4.3.2008; V--1542/2008-802) byla kupní cena za nemovitost ve výši 220.000,220.00 Kč. V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V okolí je velké množství volných stavebních pozemků,, obchodovatelnost a cenu oceňovaného oce pozemku výrazně ě negativně negativn ovlivňují vedení VN Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

Stránka 16 z 24



a oblastního vodovodu, což negativně ovlivňuje zastavitelnost pozemku. Část pozemku také není stavební, což dále ovlivňuje zastavitelnost. Obchodovatelnost pozemku proto posuzuji jako obtížnou. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

302 260 330 180 255

1,02 1,00 0,95 1,05 1,00

0,80 0,90 0,80 0,90 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,95 0,98 0,98 1,00 0,98

0,70 0,70 0,70 0,80 0,70

0,90 0,90 0,95 1,00 0,95

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m pozemku 2

Přepočtená NC v 2 Kč/m 147 144 163 136 133 145

Měrná jednotka - m pozemku Předběžná srovnávací hodnota

1 682 243 637

Srovnávací hodnota - obvyklá cena

240 000

Statistické údaje 2 Směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Minimální upravená cena [Kč/m ]: 2 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Aritmetický průměr [Kč/m ]: 2 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Maximální upravená cena [Kč/m ]:

1,57 132,95 132,95 134,51 136,08 136,08

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Na LV č. 4199 ze dne 29.4.2013 se v sekci „B1-LV“ vyskytují pouze věcná břemena, která nemají vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik NE

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – stavba na pozemku parc.č. 3831/21 není nijak evidována v katastru nemovitostí

ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku NE

k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup – k nemovitosti pravděpodobně není zajištěn právní přístup


Stránka 17 z 24


ANO


nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost NE

nemovitost je užívána v souladu s právním stavem – byla postavena bez povolení

NE

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. či evidenční

ANO

nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO stavba je dokončena

8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba sloužící jako rekreační chata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno I. 3.2. Věcné břemeno II.

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba sloužící jako rekreační chata Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):

Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 30 let 3 3 146,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4,8*5,3 Název podlaží Zastavěná plocha Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email: [email protected] tel. +420 604 555 649

= 25,44 m Konstrukční výška

2

Stránka 18 z 24



1.NP:

25,44 m

2

2,60 m

Obestavěný prostor 1.NP: (4,8*5,3)*(2,60) Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

66,14 m 3 66,14 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90

č. I

Vi typ H

II III I II II II III

0,00 0,00 -0,01 0,00 -0,06 0,00 0,00

III I III

0,03 -0,15 0,85

č. IV

Pi 0,15

IV III II II II II I II III II

0,05 0,02 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,90 = 0,620 i=1

Index polohy Název znaku 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vyhledávané rekreační oblasti, horská střediska 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti - dobré 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchod nebo služby 8. Sportoviště - žádné 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,210 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1


Stránka 19 z 24



Celkový index I = IV * IP * IT = 0,620 * 1,210 * 0,850 = 0,638 Ocenění 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 146,- Kč/m * 0,638 = 2 007,15 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 2 007,15 Kč/m * 66,14 m = 132 752,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

132 752,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 100 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % Úprava cen: -25 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -25% * (100 % + 100%) 50,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku neodpovídá výši sjednaných cen srovnatelných pozemků, a proto je provedena přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,8880 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,62 1,00 2,1460 1,8880 50,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,62 0,40 2,1460 1,8880 50,00 § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 35,62 0,30 2,1460 1,8880 50,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

ostatní plocha

§ 28 odstavec 5

ostatní plocha

§ 32 odst. 1 (§28 zahrada odst. 2) Stavební pozemky - celkem


Parcelní číslo 3831/21 zastavěná část 3831/21 část okolo stavby 3840/1 - část stavební

Upr. cena 2 [Kč/m ] 216,48 86,59 64,94

Výměra 2 [m ] 28,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 216,48

Cena [Kč] 6 061,44

1 082,00

86,59

93 690,38

300,00

64,94

19 482,119 233,82

Stránka 20 z 24


Jiný pozemek oceněný dle § 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 32 odst. 4 35,62 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m . Typ

Název

Parcelní číslo § 32 odst. 4 zahrada 3840/1 - část dle ÚP zeleň 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m . Jiný pozemek - celkem Pozemky - zjištěná cena


Koef.

Přirážka

Kp

0,06

Výměra 2 [m ] 272,00

Upr. cena 2 [Kč/m ] 2,14 10,-

1,000

Srážka [%]

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 10,00

Cena [Kč] 2 720,-

10,2 720,=

121 953,82 Kč

3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno I. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku::

10 000,- Kč

Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč

=

3.2. Věcné břemeno II. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku::

10 000,- Kč

Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč


=

Stránka 21 z 24



C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba sloužící jako rekreační chata

132 752,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

132 752,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

121 953,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

121 953,80 Kč

3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno I. 3.2. Věcné břemeno II. 3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

10 000,- Kč 10 000,- Kč 20 000,- Kč 274 706,70 Kč

274 706,70 Kč

274 710,- Kč

slovy: Dvěstěsedmdesátčtyřitisícsedmsetdeset Kč


Stránka 22 z 24



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

240 000 Kč 274 710 Kč

I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti – pozemky parc.č. 3831/21 a 3840/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Morávka, obec Morávka, okres Frýdek-Místek, zapsané na listu vlastnictví č. 4199 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek-Místek. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: -

Objekt sloužící jako chata, Venkovní úpravy, Suché WC

III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 2.6.2013, částkou ve výši:

240 000,- KČ slovy: Dvěstěčtyřicettisíc korun českých

IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena – Věcné břemeno cesty vozové, jízdy, chůze a honění dobytka -

0,-kč

toto věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti.

b) Nájemní práva - nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitelem.

V Praze dne 13.11.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 23 z 24



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 945/282/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 282 - 2013.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4199 ze dne 29.4.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 2.6.2013


Stránka 24 z 24

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4199

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa – pozemky parc.č. 3831/21 a 3840/1

GPS: 3) 49°36'8.129"N 18°30'53.859"E

Umístění nemovitosti v rámci centra obce vzhledem k poště a obecnímu úřadu

Umístění nemovitosti v rámci obce „Morávka“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti Pozemek parc.č. 3831/21 vč. objektu na pozemku a suchého WC

Pozemek parc.č. 3840/1

2013

Recommend Documents