-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1091-175/2013 o odhadu ceny obvyklé pozemku (spoluvlastnického podílu ve výši 1/2) p.č. 237/2 v k.ú. Karpentná, obci Třinec, okresu Frýdek-Místek (LV č. 863)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 408/12-21
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. podle stavu ke dni 27.5.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 10 stran. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Ostravě 27.5.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol
Ocenit pozemek (spoluvl. podíl ve výši ½) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemek stavební Adresa nemovitosti: Karpentná Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Obec: Třinec Katastrální území: Karpentná 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.5.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 863 ze dne 10.4.2013 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp. zn. 070 EX 408/12-21 o ustanovení znalce. Výřez územního plánu obce 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastník nemovitosti je v KN na LV č. 863 zapsán: Potočná Marcela, Jablunkovská 160, 739 61 Třinec Staré Město Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji 1/2 podílu nemovitosti blíže viz LV v příloze
podíl 1/2
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v Karpentné, oddělené části města Třinec, mimo centrum místní části, v osadě „Do Madry“. Pozemek se nachází mezi řídkou zástavbou rodinných domů. Pozemek p.č. 237/2 je v KN veden v druhu pozemku trvalý trávní porost. Pozemek je možno zastavět objekty bydlení. Pozemek je mírně svažitý, po obvodu porostlý okrasnými stromy a keři, pozemek je oplocen drátěným pletivem, na pozemku se nenachází žádné stavby. V zadní části pozemku protéká pozemkem potůček. Pro účely ocenění je pozemek posuzován dle skutečného účelu, tj. jako stavební. Pozemek lze napojit na inženýrské sítě: elektřinu a vodovod.
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Ocenění pozemku je provedeno odborným odhadem dle srovnatelných pozemků v okolí. V Karpentné a okolí k dispozici několik obdobných pozemků k prodeji. Nabídka převyšuje poptávku. Obdobné stavební pozemky v okolí se nabízí za ceny v rozmezí 490,- Kč až 660,- Kč/m2 (viz příloha). Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají cca o 5-10% nižší než ceny realizované. Některé pozemky se nabízí v dané lokalitě i déle než půl roku a dosud nebyly za tyto ceny zobchodovány. Vzhledem k umístění pozemku, jeho velikosti, příslušenství a ostatním skutečnostem stanovuji cenu obvyklou za m2 ve výši 490,- Kč/m2.
Ocenění pozemků: parc.č. 237/2
o výměře 1276 m2 * 490,- Kč = 625 240,- Kč
trvalý trávní porost
Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě výše uvedených skutečností, s ohledem na umístění nemovitosti, velikost pozemku, příslušenství, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Srovnávací hodnota (orientační) Úprava ceny vlastnickým podílem: Srovnávací hodnota (orientační) Srovnávací hodnota po zaokrouhlení
625 240,- Kč *1/2 312 620,- Kč 312 620,- Kč
-5-
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Srovnávací hodnota(spoluvl. podílu ½):
=
312 620,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - spoluvlastnický podíl ve výši ½ na pozemku p.č. 237/2 v k.ú. Karpentná, obec Třinec, LV č. 863, je stanovena ke dni 27.5.2013. Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, příslušenství apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného pozemku (spoluvl. podílu ve výši ½) k datu ocenění ve výši 312 620,- Kč. Není běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížněji obchodovatelnou nemovitost (podíl na nemovitosti). Vzhledem k této skutečnosti redukuji cenu zjištěnou srovnávací metodou o 20%, (312 620 *0,8) = 250 096 Kč, po zaokrouhlení 250 000 Kč.
-6-
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti (spoluvl. podílu ve výši ½) následovně:
Cena obvyklá – tržní hodnota podílu 1/2
-
250 000,- Kč
Slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 27.5.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1091-175/2013 znaleckého deníku.
-7Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: fotodokumentace Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí
-8Příloha č. 2: Fotodokumentace
