2013

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

2179 - 01 / 2013

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu sjednání ceny při prodeji

Předmět ocenění Budova RD č.p. 30, LV č. 66 na pozemku parc.č. 15 pozemek parc.č. 15, LV č. 66 pozemek parc.č. 16, LV č. 66 Adresa Kraj

Zlínský kraj

Statutární ZLÍN město Ulice bez označení

Kat. území Salaš u Zlína Část obce dle LV Salaš

Počet obyvatel 75469 č.p.

Objednatel Dražbyprost s.r.o. Jan Prošek Mírové náměstí č.p. 2 č.o. 5 400 01 Ústí nad Labem ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. 30 pozemek parc.č. 15 pozemek parc.č. 16

Tel. E-mail IČ DIČ

[email protected] 28741552 CZ28741552

Vyoral František - Zlín, Salaš 30, 763 51 Vyoral František - Zlín, Salaš 30, 763 51 Vyoral František - Zlín, Salaš 30, 763 51

Zpracováno pro

odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - nedobrovolná držba

Vypracoval Licence číslo

Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín email: [email protected]

0180

30

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 603 207393 Počet stran příloh

59.14 m2

4.1.2013 4.1.2013 28.12.2013

8

6 800 Kč/m2

402 200 Kč

400 000 Kč Čtyřista tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti

-1-

Kladné stránky : umístění v centrální části městské zlínské části Salaš v místě je plná zainvestovanost IS blízkost stanice ČSAD větší výměra vlastních pozemků Záporné stránky : rozsáhlé omezení vlastnického práva technický stav nemovitostí je na hranici jejich životnosti v těsné blízkosti probíhá hlavní komunikace (hluk, prach a exhalace) stagnace na trhu s nemovitostmi Podmínky platnosti ceny V našem případě se jedná o cenu obvyklou v její minimální cenové hranici. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

1 695 000 Kč Jeden milion šestsetdevadesátpět tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 66, váznou rozsáhlá omezení vlastnickéího práva. Tato omezení nejsou zohledněna v odhadu ceny obvyklé a ani blíže nekomentována. NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Celkový technický stav nemovitosti je zhoršený, objekt z pravé strany je staticky narušený a i celkové opotřebení se blíží 75 - 80 %. ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - nedobrovolná držba

REET:

ANO

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňované nemovitosti jsou předmětem nedobrovolné dražby. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty na základě smlouvy o převodu nemovitosti RI 1002/1978, postupní, ze dne 25.8.1978.

-2-

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 66, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Salaš u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 4.1.2013. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz 4.1.2013. Datum předání kompletních podkladů 4.1.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 66, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Salaš u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 4.1.2013. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz 4.1.2013.

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Zlín je krajským městem a má 75 469 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Salaš u Zlína, městské zlínské části Salaš, což je stavebně oddělená část města Zlína, ve vzdálenosti cca 9,50 km, v centrální části městské zlínské čtvrti. Nejbližší správní centrum je město Zlín, městská část Salaš, od kterého je nemovitost vzdálena cca 9,50 km. Město Zlín leží při silnici č. 49, která spojuje město Vsetín s městem Otrokovice. V rámci Zlínského kraje a celé ČR, se jedná o významné město z hlediska průmyslu a bydlení. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V místě není městská hromadná doprava, nejbližší stanice ČSAD je cca 130 m. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 4,50 km, v městské zlínské části Malenovice. Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, v centru městské zlínské čtvrti Salaš. Okolní zástavbu tvoří rodinné izolované a řadové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože RD se nachází v městské zlínské části Salaš, vzdálené od centra krajského města Zlína cca 9,50 km, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost, blízkost stanice ČSAD, v místě je plná zainvestovanost inženýrskými sítěmi, velmi dobrá občanská vybavenost krajského města Zlína, dobrá komunikační dostupnost do centra města Zlína a městské části Malenovice. Pro město byl schválen územní plán v 12/2011. Podle schváleného územního plánu se pozemky nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územím. Občanská vybavenost městské zlínské části Salaš je průměrná. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je izolovaný, zděný rodinný dům č.p. 30 na pozemku p.č. 15 (zast.plocha), a dále pozemky p.č. 15 (zast.plocha) a p.č. 16 (zahrada), tvořící ucelený funkční celek s RD č.p. 30. Stavba na pozemku je napojena na inženýrké sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řádu, elektrorozvod, s možností napojení na plynovod (v hranici pozemku před RD). Přístupová komunikace je zpevněná - p.č. 161/10 a přes p.č. 161/19, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Zlína. Tvar pozemků je obdelníkový a jedná se o pozemky p.č. 15 (zast.plocha) a p.č. 16 (zahrada). Pozemky jsou téměř rovinné s orientací převážně na východ. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Pojistka byla uzavřena. Ke stavbě náležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Jedná se o přistavěnou vedlejší stavbu z pravé strany. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - § 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce 2+1 s podstandartním soc. zařízením. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 161/10 a 161/19 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet koupelen Vybavení koupelny

1

0

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet podkroví

0

79.62 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba hospodářská budova

Ne

Ano

Popis k RD je z pravé strany přistavěna zděná, jednopodlažní stavba, zastřešená sedlovou střechou s taškovou krytinou(jedná se o bývalý objekt RD), který je velmi špatném technickém stavustaticky narušená

Výměra [m2] Stáří [roků] 130.9 73

Technický stav Budova RD

Stav průměrný - zhoršený Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

-4-

73 73 % nevykazuje

Popis prvků dlouhodobé životnosti kamenobetonové základy - bez izolace, CO tl. 45 cm, dřevěné trámové stropy Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy sedlová střecha, cementová taška Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna Dveře Podlahy Instalace Kuchyně

Rozsah dřevěná dvojitá dřevěné hladké kobercové TZB - částečně kuchyňská linka

Rok provedení 1980 1980 1980 1980 1980

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 446 m3 Cena

3 800 Kč/m3

Cena celkem

1 695 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 982 m2 Cena pozemků

350 Kč/m2

Cena celkem

344 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

napojeno není není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

napojeno napojeno není není

není

RD je napojený na vodovod z řádu, kanalizaci do řádu, elektrorozvod. Plynovod se nachází před RD v hranici pozemku. Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

základy

z prostého betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

zděné

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka dvojitá dřevěná špaletová kobercové

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

100 100 100

lokální - kamna na tuhá paliva studené nevyskytuje se

100

schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro

vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

100 100

rozvod plynu

1.NP - výčet místností pokoj chodba kuchyně obývací pokoj sklad

plocha 17.67 5.12 12.91 14.38 9.06

Součet ploch za podlaží

-5-

%

Provedení

dokonč

bez izolace

100

dřevěné trámové s podhledem betonové tašky omítka vápenná hladká s nástřikem nevyskytuje se hladké lakované keramická dlažba

100

světelný a motorový rozvod

100

nevyskytuje se

100

100 100 100 100 100

m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 17.67 m2 1.0 5.12 m2 1.0 12.91 m2 1.0 14.38 m2 1.0 9.06 m2

59.14 m2

59.14 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: dumrealit.cz Development, Zlín, datum vložení inzerátu 01/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 96.0 m2 2 Podlahová plocha 78.0 m Celková výměra všech pozemků 368.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

750 000 Kč 15 % 638 000 Kč

9 600 Kč/m2 8 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Doubravy, okres Zlín Izolovaný, zděný, jednopodlažní, nepodsklepený RD, zastřešený sedlovou střechou, dispozice 2+1, stáří 75 let, rekonstrukce v roce 2004, malá výměra pozemků.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: AK profireality, s.r.o., zlín, datum vložení inzerátu 01/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m2 2 Podlahová plocha 96.0 m Celková výměra všech pozemků 636.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

750 000 Kč 10 % 675 000 Kč

7 800 Kč/m2 7 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Zlámanec, okres Uherské Hradiště Izolovaný, zděný, jednopodlažní, nepodsklepený RD, zastřešený sedlovou střechou, dispozice 3+1, stáří 68 let, rekonstrukce v roce 1988, průměrná výměra pozemků.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: M&M reality holding, a.s., Praha, datum vložení inzerátu 01/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná

-6-

Počet PP 0 Podlahová plocha

Počet NP

1

120.0 m2 345.0 m2

Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m2 Celková výměra všech pozemků

Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

6 700 Kč/m2

600 000 Kč 10 % 540 000 Kč

6 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Lhota, okres Zlín Izolovaný, zděný, jednopodlažní, nepodsklepený RD, zastřešený sedlovou střechou, dispozice 3+1, stáří 78 let, rekonstrukce v roce 1985, malá výměra pozemků.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

6 000 - 8 200 Kč/m2

540 000 - 675 000 Kč 6 800 Kč/m2

Podobné starší RD - ve stáří 60-80 let, po částečné rekonstrukci, nebo s pravidelnou údržbou, s výměrou pozemků cca 500 - 800 m2, se v místě pohybují až kolem částky 800 mil. Kč, v závislosti na umístění, technickém stavu objektu, příslušenství, výměře přilehlých pozemků. V našem případě se jedná o RD s podstandartním vybavením (soc. zařízení je provizorní), ve zhoršeném tech. stavu, nacházející se ve stavebně oddělené zlínské městské části Salaš. Příslušenství tvoří bývalý RD přistavěný z pravé strany (využívaný jako sklad a hospodářská budova) a to z důvodů velmi špatného technického stavu. Jedinou výhodou je pozemek, který je větší výměry. Cena obvyklá u těchto starších RD se v místě může pohybovat v cenovém rozmezí 6 000 - 8 000,- Kč/m2/podlahová plocha. Nemovitosti jsou předmětem nedobrovolné dražby. Za současnou možnou cenu obvyklou v místě považuji částku 6 800,- Kč/m2/podlahová plocha u vlastního RD, celkem tedy 400 000,- Kč a to se započtením ceny pozemků. Zejm. však cena pozemků, na nichž je možné postavit nový RD, potvrzuje současnou cenu obvyklou. Jsem názoru, že objekty je lépe asanovat, než nákladně rekonstruovat. Vypracoval Licence číslo 0180

Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín

podpis

-7-

Fotodokumentace

Město Zlín, část Salaš

RD č.p. 30 - čelní pohled

RD č.p. 30 - zadní pohled

Interier RD - pokoj

Interier RD - pokoj

Interier RD - kuchyně

-8-

Fotodokumentace

Interier RD - koupelna

Interier RD - chodba

Interier RD - pokoj - vedlejší RD

Interier RD - kuchyně - vedlejší RD

Interier RD - sklad - vedlejší RD

Přístřešek za RD

-9-

Fotodokumentace - mapy

RD č.p. 30, město Zlín, část Salaš

Letecký snímek

- 10 -