ZNALECKÝ POSUDEK č. 2126-135/2013 1/2 bytu č.419/9 v bytovém domě čp.409- 420,713,714 ; ul.Jablonecká, v Praze 9, v kat.území: Střížkov (část domu v k.ú.Prosek).
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 1132/12 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 7.12.2013
11
stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu 1/2 bytu č.419/9 v bytovém domě čp.409- 420 (Střížkov), čp.713-714 (Prosek); ul.Jablonecká, v Praze 9 a ocenit dále příslušenství a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt č. 419/9 - spoluvl.podíl: 1/2 Jablonecká 419 190 00 Praha 9 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Střížkov Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.11.2013 za přítomnosti p.Malinského Libora.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 27.11.2013 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 27.11.2013 při prohlídce - výpis z KN ze dne 18.10.2013 (byt) - 3 výpisy z KN ze dne 8.7.2013 (budova,pozemky) - snímek katastrální mapy ze dne 9.11.2013 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 18.10.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 8.7.2013 (č.j.088EX 1132/12) - exekuční příkaz ze dne 5.6.2013 - údaje převzaté z kupní smlouvy ze dne 8.11.2001 uzavřené mezi SBD pro Prahu 9 a p.Malinskou Květoslavou : kolaudační rozhodnutí ze dne 22.12.1970 vydané pod č.j.Výst.11991/70 Odborem výstavby pro Prahu 9
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/2 na bytové jednotce č.419/9 ve 4.nadzemním podlaží bytového domu o 14 bytových sekcích (čp.409- 420,713,714) v Praze 9 - Střížkov, v ulici Jablonecké. Bytový dům má 11 nadzemních podlaží, plochou střechu, je nepodsklepený a dodatečně zateplený; bytový dům je užívaný od r.1970 a má běžnou údržbu. Byt č.419/9 je velikosti 3+1 a celkový spoluvlastnický podíl na společných částech domu a zastavěných pozemcích je 6803/2593030.
-3-
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.419/9- spol.podíl:1/2
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.419/9- spol.podíl:1/2 Popis Jedná se o byt velikosti 3+1 ve 4.nadzemním podlaží bytové sekce čp.419, vlevo od schodiště; byt sestává ze 3 pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory, spíže a lodžie; celková podlahová plocha bytu je cca 68 m2 (bez lodžie) . V bytě jsou původní dřevěná okna, zdvojená a podlahy jsou kobercové, z PVC nebo z ker.dlažby; v bytě je umakartové bytové jádro a příčky jsou siporexové. Kuchyň je celkově ve zhoršeném stavu a v bytě je předpoklad menších stavebních úprav; okna mají orientaci na jihozápad a severovýchod. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jedná se o pozemky oceněné dle platné cenové mapy hlavního města Prahy (3000,-Kč/m2). Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ
Název
§ 27 cenová mapa
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
§ 27 cenová mapa
Parcelní číslo 802 803
Výměra [m2] 298,00 284,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 894 000,-
3 000,00
852 000,-
-4-
§ 27 cenová mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa ostatní plocha ostatní komunikace § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
804
286,00
3 000,00
858 000,-
805
285,00
3 000,00
855 000,-
806
283,00
3 000,00
849 000,-
807
285,00
3 000,00
855 000,-
808
286,00
3 000,00
858 000,-
809
286,00
3 000,00
858 000,-
810
286,00
3 000,00
858 000,-
811
285,00
3 000,00
855 000,-
812
286,00
3 000,00
858 000,-
813
254,00
3 000,00
762 000,-
814
28,00
3 000,00
84 000,-
1197
33,00
3 000,00
99 000,-
1198
258,00
3 000,00
774 000,-
1199
303,00
3 000,00
909 000,12 078 000,-
Pozemky - zjištěná cena
=
12 078 000,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky
=
12 078 000,- Kč 12 078 000,- Kč
Cena příslušenství - celkem
=
12 078 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 8 43 let 47 772,- Kč/m2
-5-
kuchyň: obývací pokoj: pokoj 1: pokoj 2: koupelna: WC: předsíň: komora: spíž: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
10,30 m2 18,50 m2 12,30 m2 10,90 m2 2,50 m2 1,00 m2 9,00 m2 1,80 m2 1,30 m2 6,00 m2 73,60 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Kuchyň je celkově ve zhoršeném stavu (vlivem dřívějšího zatékání z horního patra...), okna jsou původní dřevěná (ve zhoršeném stavu...). 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III III
0,00 0,05 0,03
II
-0,10
III
0,00
III II
0,00 -0,05
III
0,85
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
-6-
8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II
0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Vliv obtížného prodeje spoluvl.podílu 1/2 bytu... 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 1,000 * 0,850 = 0,537 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 47 772,- Kč/m2 * 0,537 = 25 654,- Kč/m2 CP = CU * PP = 25 654,- Kč/m2 * 73,60 m2 = 1 888 134,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 12 078 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 803 / 2 593 030 Hodnota spoluvlastnického podílu: 12 078 000,- Kč * 6 803 / 2 593 030 = 31 687,50 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Byt č.419/9- spol.podíl:1/2 - zjištěná cena
* =
1 888 134,- Kč
31 687,50 Kč 1 919 821,50 Kč 1/2 959 911,- Kč
-7-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.419/9- spol.podíl:1/2
959 911,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
959 911,- Kč
Celkem
959 911,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
959 911,- Kč
slovy: Devětsetpadesátdevěttisícdevětsetdeset Kč
959 910,- Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, po zvážení skutečností obtížného prodeje 1/2 nemovitosti, mohu konstatovat, že dle mého názoru, je :
-8-
Obvyklá cena nemovitosti.......................................900 000,-Kč (slovy: devětsettisícKč) Jednotlivá práva a závady spojené s touto nemovitostí (věcná břemena,nájemní smlouvy) nebyla žádná zjištěna...! Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448
Ve Velké Dobré 7.12.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2126-135/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2126-135/2013.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 27.11.2013 Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne 9.11.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2245 ze dne 18.10.2013 Porovnatelné nabídky bytů k prodeji v této lokalitě ze dne 6.12.2013
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3 3
-9-
Bytový dům čp.409- 420,713,714 (Praha 9-Střížkov), ul.Jablonecká; pohled jihozápadní (vstupní)
Pohled západní
- 10 -
Pohled severovýchodní (zadní)
Byt č.419/9 (4.nadzem.podlaží) - kuchyň
- 11 -
Chodba
Koupelna