2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3645-468/2013 O ceně bytové jednotky č.764/6 v Praze, Prosek, Kytlická č.p.764, včetně příslušenství a podílu o velikosti 745/42318 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.5706 pro k.ú.Prosek

Objednatel posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 26.11.2013

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.764/6 v Praze, Prosek, Kytlická č.p.764, včetně příslušenství a podílu o velikosti 745/42318 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.5706 pro k.ú.Prosek

2. Základní informace

Bytová jednotka č.764/6 Kytlická 764/33 19000 Praha-Prosek Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Prosek Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.112013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.Andera.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5706 pro k.ú.Prosek - kopie katastrální mapy - mapa okolí - informace z KN-prohlášení vlastníka

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

640223/1209, Pan Jiří Ander, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM 626112/0217, Paní Jana Anderová, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM

Vlastníci pozemku: 640223/1209, Pan Jiří Ander, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM 626112/0217, Paní Jana Anderová, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna v bytě jsou na jednu stranu domu plastová, na druhou pak dřevěná zdvojená, původní, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z laminátu a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Objekt je z roku 1975, stav a vybavení je průměrné. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky

Pozemky

Ocenění

Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 27 cenová mapa

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a

§ 27 cenová mapa § 27 cenová mapa § 27 cenová mapa

Parcelní číslo 1121/41

Výměra [m2] 295,00

Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00

Cena [Kč] 885 000,-

1121/42

286,00

3 000,00

858 000,-

1121/43

286,00

3 000,00

858 000,-

1121/44

286,00

3 000,00

858 000,-

-5-

nádvoří zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem § 27 cenová mapa

1121/45

285,00

3 000,00

855 000,-

1121/46

295,00

3 000,00

885 000,5 199 000,-

Pozemky - zjištěná cena

=

5 199 000,- Kč

=

5 199 000,- Kč 5 199 000,- Kč

=

5 199 000,- Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky – pozemky

Pozemky

Cena příslušenství - celkem

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 9 35 let 49 314,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu

5,94 m2 13,10 m2 2,66 m2 2,94 m2 2,25 m2 6,96 m2 24,90 m2

kuchyň: pokoj: rozšíření: koupelna: komora: lodžie: pokoj: -6-

pokoj: předsíň: WC: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

9,15 m2 11,33 m2 0,98 m2 80,21 m2

=

1,20 m2 1,20 m2

Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti

sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem

2

1,20 m * 0,10

= = =

80,21 m2 0,12 m2 80,33 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Vyměněna jen polovina oken 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,781 i=1

-7-

č. III II

Vi 0,00 0,00

II III III

0,00 0,05 0,03

II

-0,10

III

0,00

III II

0,00 -0,05

II

1,05

Index polohy

Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,781 * 0,980 * 0,850 = 0,651

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- Kč/m2 * 0,651 = 32 103,41 Kč/m2 CP = CU * PP = 32 103,41 Kč/m2 * 80,33 m2 = 2 578 866,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-8-

2 578 866,93 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 5 199 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 745 / 42 318 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 199 000,- Kč * 745 / 42 318 = 91 527,36 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

91 527,36 Kč

Bytová jednotka - zjištěná cena

=

2 670 394,29 Kč

-9-

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

2 670 394,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 670 394,30 Kč

Celkem

2 670 394,30 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

2 670 394,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

2 670 394,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 670 394,30 Kč

Celkem

2 670 394,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 670 394,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Dvamilionyšestsetsedmdesáttisíctřistadevadesát Kč

- 10 -

2 670 390,- Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.745.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 3.420.200,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zahájení exekuce 120EX-13441/2013-7 ze dne 26.7.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 51.755,- Kč s příslušenstvím - CP Inkaso s.r.o., Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 78 Praha 4, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-13441/2013-40 ze dne 6.8.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

prodej bytu 3+1, OV, v panelovém domě, Praha 9 – Střížkov. Plocha bytu je 70 m² + 2x lodžie – 5 m² a 7 m². Jedna orientovaná na sever a druhá na jih. Byt se nachází v 11 (10. patro) z 11 nadzemních podlaží s výtahem. Krásný výhled na prahu. Byt je v původním, ale udržovaném stavu – na severní straně nová plastová okna. Umakartové jádro, koupelna s vanou, WC samostatně. Přípojky na internet a kabelovou televizi. Částečně zařízen - kuchyňská linka + spotřebiče a nábytek v ceně. Na podlahách linoleum. K bytu patří komora, která je umístěna na patře. Dům je po částečné rekonstrukci - výtah, vchod, fasáda. Ústřední topení - dálkové, včetně dodávky teplé vody. Parkování před domem bezproblémové. Požadovaná cena 2.450.000,- Kč včetně provize RK a právního servisu.

- 11 -

prostorný byt Jablonecká, Střížkov 3+1 o rozloze 67,98 m2 + lodžie + komora na chodbě v 9. patře desetipatrového panelového domu na Praze 9 - Střížkově. Dům prošel celkovou rekonstrukcí – střecha, stoupačky, fasáda, zateplení, rekonstrukce společných prostor. Orientace oken na západ a východ. Součástí bytu je kuchyňská linka, vestavěné skříně, ústřední vytápění, plastová okna v celém bytě, kompletní nové rozvody elektro, zděné jádro, lodžie, komora na chodbě. Možnost parkování volně před domem nebo na hlídaném parkovišti. Hezká a klidná lokalita s veškerou občanskou vybaveností v místě. Požadovaná cena 2.790.000,- Kč.

- 12 -

Prodej rekonstruovaného bytu Kytlická, Prosek, 3+1, OV, 72 m2, v 1. patře se zasklenou lodžií 6 m2 a žaluziemi. Byt má dřevěnou podlahu, keramickou a korkovou dlažbu, plastová okna, vestavěné skříně, novou elektriku a nové stoupačky. Velký obývací pokoj je spojen s jídelním koutem a prostornou kuchyní. Ložnice a druhý pokoj jsou samostatné. K bytu náleží komora na chodbě a sklep. Klidné místo poblíž metra. Požadovaná cena 2.800.000,- Kč včetně provize.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.700.000,- Kč. Slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 26.11.2013

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21.

- 13 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3645-468/2013 znaleckého deníku.

- 14 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5706 ze dne 27.8.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

- 19 -

- 20 -