-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1222-306/2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 50 na pozemku parc.č. 2067, včetně pozemků p.č. 2067 a 2068 a příslušenství, v k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, v obci Staré Město, okresu Frýdek-Místek (LV č. 116)
Objednatel posudku:
JUDr. Jiří Trojanovský Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Odhad ceny obvyklé nemovitosti jako podklad pro dražbu č.j. 143 DC 00003/13
Podle stavu ke dni 13.8.2013 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30.8.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č. p. 50 Adresa nemovitosti: Jamnická 50 Okres: Frýdek-Místek Obec: Staré Město Katastrální území: Staré Město u Frýdku - Místku 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 13.8.2013 za účasti objednavatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116 pro k.ú. Staré Město u Frýdku - Místku ze dne 30.8.2013. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje vlastníků 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 116 zapsán: Palarczyk Petr, Jamnická 50, 738 01 Staré Město Omezení vlastnického práva: V části C/LV je zapsáno zástavní právo smluvní (viz LV v příloze).
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Staré Město, k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, v zastavěném území obce, při ulici Jamnická, v centru obce, cca 100 m od obecního úřadu. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 50 na pozemku p.č. 2067, garáží, pozemky p.č. 2067 a p.č. 2068 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy, přípojky IS (voda, elektřina, plyn, kanalizace), oplocení a trvalé porosty. Nemovitost se nachází v zastavěném území obce. Příjezd a přístup k nemovitosti je z obecní komunikace ul. U Chodníčku. Pozitiva oceňované nemovitosti: - centrum obce - dobrá dostupnost Frýdku - Místku Negativa: - blízkost páteřní komunikace procházející obcí (zvýšená hlučnost) - technický stav vyžadující další investice do oprav
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - výpis z KN
-4-
B. Posudek
I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 50 Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní s částečně využitým podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové s izolací, nosné konstrukce zděné z klasických cihel, zatepleno. Klempířské konstrukce úplné (žlaby a svody) z pozinkovaného plechu. Střecha sedlová s krytinou Bramac. Vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady provedeny v kuchyni, koupelně a WC. Okna dřevěná zdvojená a dvojitá. Podlahy v obytných místnostech parkety. V ostatních místnostech PVC a betonové. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn, krb v obývacím pokoji. Rozvod vody studené a teplé. Zdrojem teplé vody je kotel ÚT. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka. Hygienické vybavení tvořeno vanou, umyvadlem a WC. Dispoziční řešení objektu: 1. NP – vstupní veranda, kuchyně, chodba, obývací pokoj s krbem, ložnice, pokoj s kuchyňským koutem, komora, koupelna, WC. Podkroví – 2 pokoje, ve druhé polovině půda Objekt byl postaven v roce 1873, v roce 1978 provedena rekonstrukce a přístavba garáží. V roce 2003 bylo zřízeno podkroví, nové krovy, střecha a zateplení fasády. Objekt je po částečné rekonstrukci, objekt se nachází v průměrném technickém stavu, bude vyžadovat další investice do výměny a oprav některých prvků a konstrukcí. Objekt je napojen na inženýrské sítě: plyn, vodovod, elektřinu, kanalizaci. Zastavěná plocha objektu činí cca 135 m2. Objekt je obdélníkového tvaru. Podlahová plocha objektu je 162 m2.
-5-
2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 2068 zahrada Parc.č. 2067 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 164 m2 o výměře 334 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra funkčního celku činí 498 m2. Pozemek p.č. 2067 je částečně zastavěn budovou č.p. 50, nachází se na něm garáž a trvalé porosty, pozemek p.č. 2068 slouží jako zahrada. 3) Příslušenství Příslušenství tvoří přípojky IS (voda, elektřina, plyn, kanalizace), zpevněné plochy (betonové dlažby – příjezdové a přístupové chodníky), oplocení. Na pozemku zahrady se nachází trvalé porosty - pouze okrasné keře. 4) Garáž Na pozemku p.č. 2067 se nachází garáž. Stavba je zděné konstrukce, přízemní, přistavěná k budově č.p. 50 na p.č. 2067, nepodsklepená, s plochou střechou, krytina IPA, podlahy betonové, vrata plechová, dveře dřevěné, okna jednoduchá. V části je montážní kanál.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 1 800 tis. až 2 500 tis. Kč dle technického stavu, provedení, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 oceňovaná Staré Město ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans.
srov. 1 Frýdek
srov. 2 Místek
srov. 3 Staré Město
498 135
500 120
446 246
332 144
145
180 2 100 000
216 2 390 000
160 2 490 000
nabídka
nabídka
nabídka
0,85
0,85
0,85
datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav
VII.13 1,00
VIII.13 1,00
VIII.13 1,00
lepší 0,90
horší 1,05
lepší 0,85
vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu
srov. 1,00
horší 1,10
srov. 1,00
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
lepší 0,95
lepší 0,95
srov. 1,00
příslušenství korekce pro příslušenství
srov. 1,00
srov. 1,00
srov. 1,00
korekce pro velikost domu
0,88
0,76
0,95
1
1,05
1,17
1 571 350
1 778 793
1 999 616
korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovitosti
1 783 253
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
1 783 253Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 783 253 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 780 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 50 situovaného na pozemku parc.č. 2067, pozemků p.č. 2067 a 2068 a příslušenství, v k.ú. Staré Město u Frýdku-Místku, obci Staré Město, okresu Frýdek-Místek (LV č. 116), je stanovena ke dni 13.8.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 780 000,- Kč.
-8-
V. Rekapitulace 1) Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti včetně příslušenství takto:
Cena obvyklá -
1 780 000,- Kč
Slovy: jedenmilionsedmsetosmdesáttisíc Kč 2) Ocenění právních vad
0,- Kč
Slovy: nula Kč
3) Výsledná cena nemovitosti včetně příslušenství
1 780 000,- Kč
Slovy: jedenmilionsedmsetosmdesáttisíc Kč
V Ostravě, 30.8.2013
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1222-306/2013 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z KN
- 10 Příloha č. 1 - Fotodokumentace
- 11 -
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
