2013

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1933 / 119 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby

Předmět ocenění Budova RD č.p. 153, LV č. 205 na pozemku parc.č. 1259 pozemek parc.č. 1258/2, LV č. 205 pozemek parc.č. 1259, LV č. 205 včetně příslušenství Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Zdice Část obce dle LV 205, Zdice

Město Ulice

Zdice Komenského

Počet obyvatel 4057 č.p. 153

Objednatel Jaroslav Hlaváček Vlašská č.p. 331 č.o. 26 118 00 Praha 1

Vlastnictví Budova RD č.p. 153 pozemek parc.č. 1258/2 pozemek parc.č. 1259

Tel. E-mail

Hlaváček Jaroslav - 118 00 Praha 1, Vlašská 331/26 Hlaváček Jaroslav - 118 00 Praha 1, Vlašská 331/26 Hlaváček Jaroslav - 118 00 Praha 1, Vlašská 331/26

Zpracováno pro

společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

Počet stran textu 7

Dne Ke dni Prohlídka dne Počet příloh

4.11.2013 24.10.2013 24.10.2013

3

Počet vyhotovení 2

Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

135.2 m2

14 000 Kč/m2

1 892 800 Kč

1 890 000 Kč Jeden milion osmsetdevadesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

-1-

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký, samostatně stojící starší rodinný dům, ve stabilizované lokalitě při hlavní průjezdní komunikaci kladné faktory - stabilizovaná lokalita - vjezd na nádvoří - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny záporné faktory - umístění při hlavní silnici - starší RD - menší pozemek, omezená možnost rozšíření Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

3 766 000 Kč Tři miliony sedmsetšedesátšest tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma ANO nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost dle náhledu nevykazuje NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem k datu místního šetření neužívaná ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem pana J.Hlaváčka

REET:

ANO

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici

Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 205, vyhotovený dálkovým přístupem 1.10.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Zdice. Podklady z archivu městského úřadu : Povolení k uvedení stavby do trvalého užívání, vyhotovil radou MNV ve Zdicích 21.8.1970. Neověřený plán stavebních úprav v domě čp.153 z 1970. Datum předání kompletních podkladů 1.10.2013 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 205, vyhotovený dálkovým přístupem 1.10.2013. Snímek katastrální mapy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu

-2-

Město Zdice se nachází v okrese Beroun, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 10km jihozápadně od Berouna a cca 40 km od Prahy, severně od sjezdu z dálnice D5 Praha Plzeň. Zdice jsou obcí se základní občanskou vybaveností (městský úřad, základní i mateřská škola, pošta, obchody, restaurace, sportoviště). Dopravní spojení s Berounem a Prahou zajišťuje autobus a železnice. Předmětná nemovitost se nachází v jihozápadní části města, v lokalitě rodinných domů podél ulice Komenského. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost je situovaná jihozápadně od centra, v lokalitě převážně rodinných domů situovaných podél hlavní průjezdní ulici Komenského. Lokalita je severně ohraničená patou svahu. Nemovitost SV sousedí s obdobnými rodinnými domy, JZ se zelenou plochou svahu s nálety. Zastávka autobusu, železnice a centra jsou v průměrné docházkové vzdálenosti cca 500m. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou mírně JZ skloněné, na úpatí svahu, oplocené. Parkování je podél ulice omezené. Je možnost vjezdu na nádvoří. Rodinný dům čp.153, vč.vedlejších staveb a zpevněného nádvoří se nachází na pozemku p.č.1259. Pozemek p.č.1258/2 se nachází vně oplocené části, podél JZ fasády domu. Štítová fasáda domu je postavená na hranici pozemku a chodníku. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město - Praha) 49 Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano

Km

Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.153 je samostatně stojící, zděný, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Má dvě nadzemní podlaží a půdu ve valbové části střechy. Do nádvoří přistavěné schodiště má plochou střechu. Dům je přístupný z nádvoří do přístavby s vnitřním víceramenným schodištěm do 2.NP. Rodinný dům obsahuje bytovou jednotku 5+1 s příslušenstvím. Orientace oken hlavních místností je JV do ulice a SV do nádvoří. Koupelna a WC jsou samostatné. Dům byl postavený pravděpodobně v období mez světovými válkami. První zmínky v podkladové dokumentaci jsou z roku 1940. Dle podkladové dokumentace v letech cca 1940, 1959 a 1970 prošel stavebními úpravami a dispozičními změnami. V roce 1986 byla provedena přístavba vnitřního schodiště. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození, opotřebované běžným užíváním. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, včetně pilířů, oplocení s vstupními vrátky a vraty, zpevněná plocha nádvoří ze zámkové dlažby, markýza nad vstupem. Vedle kolny se nachází studna. Venkovní úpravy jsou v průměrném technickém stavu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 1312 Středočeský kraj parc.č. 550/16 Středočeský kraj

Způsob využití pozemku ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha silnice

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umývadlo

2

1

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet podkroví

0

100.2 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet kuchyní Vybavení kuchyně

1

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba dílna, sklad, malá garáž

Ne

Ano

Popis zděná, obdélníkového půdorysu, pří severní hranici nádvoří, pultová střecha, dvoukřídlové a jednokřídlové dveře

Výměra [m2]

Stáří [roků] Cca 53

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby trhliny v omítce fasády sousedící přímo s komunikací, opadaná omítka podezdívky

-3-

53 50 % Vykazuje omezeně

Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Instalace zaveden plyn

Rok provedení 1991

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 753 m3 Cena

5 000 Kč/m3

Cena celkem

3 766 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 477 m2 Cena pozemků

800 Kč/m2

Cena celkem

382 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno napojeno není není není

Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní z betonu práce s rovným podhledem vodorovné konstrukce, stropy krytina střech eternitové šablony úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

vápenná omítka štuková obklad keramický standardní náplňové do ocelových zárubní PVC, keramická dlažba, textilní krytina světelný a motorový rozvod, bleskosvod svislé a vodorovné potrubí bojlerem

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

napojeno napojeno není napojeno není

Konstrukce svislé konstrukce

Provedení zděné v tloušťce do 75 cm

konstrukce střechy

dřevěný trámový, střecha s jednou valbou, přístavba plochá pozinkované

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna

omítka vápenná štuková betonové s PVC dřevěná zdvojená

vytápění

ústřední s plynovým kotlem

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

rozvod plynu

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností kuchyň, pokoj, koupelna, WC, předsíň, sklad schodiště samostatné vnitřní

plocha koeficient KZp započit. plocha 61.70 m2 1.0 61.70 m2 2 8.20 m 1.0 8.20 m2 69.90 m2

Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností 4 pokoje, WC

69.90 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 65.30 m2 1.0 65.30 m2 65.30 m2

Součet ploch za podlaží

-4-

65.30 m2

Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 7.10.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 175.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 399 000 Kč 15 % 2 039 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+2, venkovní stání Lokalita : ul.Komenského, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : před rekonstrukcí Stejná lokalita při silnici, větší pozemek, horší technický stav

-5-

108.0 m2 864.0 m2 13 700 Kč/m2 11 700 Kč/m2

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 3.10.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 145.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 950 000 Kč 15 % 2 508 000 Kč

124.0 m2 449.0 m2 20 300 Kč/m2 17 300 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+1, garáž Lokalita : ul.Komenského, sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : akumulační kamna Technický stav : původní, udržovaný Stejná lokalita při silnici, obdobný pozemek, obdobný technický stav

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.10.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 200.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 950 000 Kč 15 % 3 358 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1/garáž, garážové stání, terasa Lokalita : ul.Levinská, širší sousedství Ing sítě : všechny základní Vytápění : ÚT plynovým kotlem Technický stav : dobrý technický stav Klidnější lokalita, větší pozemek, lepší technický stav

-6-

206.0 m2 980.0 m2 19 800 Kč/m2 16 800 Kč/m2

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

11 700 - 17 300 Kč/m2

2 039 000 - 3 358 000 Kč 14 000 Kč/m2

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 1,50-3,00 mil.Kč tj. 13 000-20 000 Kč/m2, podle polohy, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 11 500-18 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 7001100 Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1933 znaleckého deníku.

-7-

Fotodokumentace

pohled do ulice Komenského

uliční fasáda

jihozápadní fasáda

dům s nádvořím

hlavní vstup do domu a nádvoří

vedlejší stavby

-8-

Fotodokumentace

pilíře ing.sítí v uličním plotu

pozemek p.č.1258/2

-9-

Fotodokumentace - mapy

- 10 -