2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6847-519/2013

O ceně: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitosti - pozemku p.č. 586 - orná půda (LV č. 1532), v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/20 k nemovitostem - pozemků p.č. 45/1 - zahrada, p.č 48 - zahrada, p.č. 320 - ostatní plocha, p.č. 565 - orná půda, p.č. 582 - orná půda, p.č. 584 ostatní plocha, p.č. 585 - orná půda, p.č. 614 - orná půda, p.č. 641 - trvalý travní porost a p.č. 642 orná půda (LV č. 1527), vše v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov. Objednatel posudku:

JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - východ Michelská 1326/62 140 00 Praha 4 IČ: 60351268 DIČ: CZ6601071499

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 081 EX 16325/12-063 PP

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 14.3.2013 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 15 stran a 58 stran příloh. V Přerově, dne 14.3.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6847-519/2013

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 11.3.2013 vydané Exekutorským úřadem Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081 EX 16325/12-063 PP, byl přibrán znalecký ústav, a to k ocenění: I) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitosti - pozemku p.č. 586 - orná půda (LV č. 1532), v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov. II) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/20 k nemovitostem - pozemků p.č. 45/1 zahrada, p.č 48 - zahrada, p.č. 320 - ostatní plocha, p.č. 565 - orná půda, p.č. 582 - orná půda, p.č. 584 - ostatní plocha, p.č. 585 - orná půda, p.č. 614 - orná půda, p.č. 641 - trvalý travní porost a p.č. 642 - orná půda (LV č. 1527), vše v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 14.3.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter.

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.3.2013 za přítomnosti pracovníků znaleckého ústavu Ing. Tomáše Vingrálka a Ing. Štěpána Orálka.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1532, pro k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov, vyhotovený objednavatelem dne 11.3.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí. Výpis z katastru nemovitostí č. 1527, pro k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov, vyhotovený objednavatelem dne 11.3.2013, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí. Náhledy katastrálních map, pro k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov, vyhotovených znaleckým ústavem dne 14.3.2013, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Územní plán města Trutnov. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Královéhradecký Trutnov Oblanov (769274)

Nemovitosti dle LV č. 1532 List vlastnictví číslo: 1532 Vlastníci: 1. Cerenková Ivana Janovského 963/3, Holešovice, 17000 Praha 7

Podíl: 1/20

2. Česká republika Právo hospodařit s majetkem státu: Státní pozemkový úřad Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3

Podíl: 1/3

3. Karlovsky Galina Podíl: 1/15 Grundy st. 3044, Victoria, Pacoe Vale s.t.h., Austrálie 4. Mikešová Zdenka Tovární 351, 54242 Pilníkov

Podíl: 1/3

5. Přibyl Antonín Ruská 155/3, 35301 Mariánské Lázně

Podíl: 1/10

6. Štipka Robert Podíl: 1/15 Slovanské náměstí 165, Vnitřní Město, 54101 Trutnov 7. Žemličková Eva Podíl: 1/20 Nad Buďánkami III 2855/5, Smíchov, 15000 Praha 5

Nemovitosti dle LV č. 1527 List vlastnictví číslo: 1527 Vlastníci: 1. Cerenková Ivana Janovského 963/3, Holešovice, 17000 Praha 7

Podíl: 3/20

2. Karlovsky Galina Podíl: 1/5 Grundy st. 3044, Victoria, Pacoe Vale s.t.h., Austrálie 3. Přibyl Antonín Ruská 155/3, 35301 Mariánské Lázně

Podíl: 3/10

4. Štipka Robert Podíl: 1/5 Slovanské náměstí 165, Vnitřní Město, 54101 Trutnov 5. Žemličková Eva Podíl: 3/20 Nad Buďánkami III 2855/5, Smíchov, 15000 Praha 5 stránka č. 4


5. Celkový popis nemovitosti I) Nemovitosti dle LV č. 1532 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/20 k nemovitosti - pozemku p.č. 586 - orná půda (LV č. 1532), v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov, který je situován v jihozápadní části katastrálního území s přístupem po nezpevněné komunikaci. Pozemek je zemědělsky obdělávaný a je součástí zemědělských honů.

II) Nemovitosti dle LV č. 1527 a) Pozemky p.č. 45/1, p.č. 48, p.č. 320 a p.č. 565 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/20 k nemovitostem pozemků p.č. 45/1 - zahrada, p.č 48 - zahrada, p.č. 320 - ostatní plocha a p.č. 565 - orná půda, vše v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov, které jsou situovány v okrajové, zastavěné části města Trutnov, v místní části Oblanov. Pozemky jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 575 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Trutnov, Slovanské nám. 165, Vnitřní město, 54101 Trutnov. Dle platného územního plánu města Trutnov jsou pozemky vedeny jako „PLOCHY BYDLENÍ v rodinných domech - venkovské“. Informace získány z územního plánu města Trutnov, umístěného na internetových stránkách www.trutnov.cz. b) Pozemky p.č. 582, p.č. 584, p.č. 585, p.č. 614, p.č. 641 a p.č. 642 Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/20 k nemovitostem pozemků p.č. 582 - orná půda, p.č. 584 - ostatní plocha, p.č. 585 - orná půda, p.č. 614 - orná půda, p.č. 641 - trvalý travní porost a p.č. 642 - orná půda, vše v k.ú. Oblanov, obec Trutnov, okres Trutnov, které jsou situovány v jižní a jihozápadní části katastrálního území a netvoří jednotný funkční celek s přístupem po zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 575 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Trutnov, Slovanské nám. 165, Vnitřní město, 541 01 Trutnov. Pozemky jsou zemědělsky obdělávané a jsou součástí zemědělských honů. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.

stránka č. 5


6.

Obsah posudku

Nemovitosti dle LV č. 1532 1) Pozemky a) Pozemek dle LV č. 1532

Nemovitosti dle LV č. 1527 1) Pozemky a) Stavební pozemky dle LV č. 1527 b) Zemědělské pozemky dle LV č. 1527 c) Pozemky komunikací dle LV č. 1527

stránka č. 6


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:

Trutnov

Ocenění Nemovitosti dle LV č. 1532 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Pozemek dle LV č. 1532 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – vlastní území + 160 % Úprava celkem: + 160 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×

2,600 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 73011 569 5,46 14,1960

Cena [Kč] 8 077,52

Název Orná půda

Parc. č. 586

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemek dle LV č. 1532 – zjištěná cena:

2

× =

1 / 20 403,88 Kč 403,88 Kč

stránka č. 7


Nemovitosti dle LV č. 1527 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Stavební pozemky dle LV č. 1527 – § 32 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §32 odst.1: Název Zahrada Zahrada Orná půda Součet:

Parc. č. 45/1 48 565

× × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 964 400,– 258,9106 1 724 400,– 258,9106 9 269 400,– 258,9106 11 957 2

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Stavební pzemky dle LV č. 1527 – zjištěná cena:

1,100 2,146 0,914 0,300 Cena [Kč] 249 589,82 446 361,87 2 399 842,35 3 095 794,04

3 / 20 464 369,11 Kč 464 369,11 Kč

1.a.2) Zemědělské pozemky dle LV č. 1527 – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – vlastní území + 160 % Úprava celkem: + 160 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×

2,600 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m2] základní upravená 73001 61 6,56 17,0560 73011 9 749 5,46 14,1960 73011 16 939 5,46 14,1960 73011 520 5,46 14,1960 73041 768 4,21 10,9460

Cena [Kč] 1 040,42 138 396,80 240 466,04 7 381,92 8 406,53

Název Orná půda - část Orná půda - část Orná půda Orná půda Trvalý travní porost

Parc. č. 582 582 585 614 641

stránka č. 8


Název Orná půda - část Orná půda - část Součet:

Parc. č. 642 642

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 73011 5 804 5,46 14,1960 73041 9 097 4,21 10,9460 42 938 2

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Zemědělské pozemky dle LV č. 1527 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 82 393,58 99 575,76 577 661,05

3 / 20 86 649,16 Kč 86 649,16 Kč

1.a.3) Pozemky komunikací dle LV č. 1527 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

2,146 0,914

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní snížení upravená 54 400,– 720,0000†

Název Parc. č. Cena [Kč] Ostatní plocha 320 38 880,– ostatní komunikace Ostatní plocha 584 1 112 400,– 5 % 720,0000† 800 640,– ostatní komunikace Součet: 1 166 839 520,– †) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky komunikací dle LV č. 1527 – zjištěná cena:

× =

3 / 20 125 928,– Kč 125 928,– Kč

Ceny pozemků: a) Stavební pzemky dle LV č. 1527 b) Zemědělské pozemky dle LV č. 1527 c) Pozemky komunikací dle LV č. 1527 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

464 369,11 Kč 86 649,16 Kč 125 928,– Kč 676 946,27 Kč 676 950,– Kč

stránka č. 9


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

Nemovitosti dle LV č. 1532 Pozemek p.č. 586 Kladné stránky oceňované nemovitosti: - nebyly zjištěny Záporné stránky oceňované nemovitosti: - pozemek v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 10,- Kč do 15,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemku a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňované nemovitosti při středu uvedeného rozpětí, a to ve výši 13,- Kč/m2, po vynásobení výměrou pozemku ve výši 569 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 7.397,- Kč. Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/20 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/20 oceňované nemovitosti ve výši 300,- Kč (zaokrouhleno).

stránka č. 10


Nemovitosti dle LV č. 1527 I) Stavební pozemky p.č. 45/1, p.č. 48 a p.č. 565 Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - kompletní občanská vybavenosti města - dopravní dostupnost města zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou i MHD - dle platného územního plánu města Trutnov jsou oceňované pozemky vedeny jako „PLOCHY BYDLENÍ v rodinných domech - venkovské“. Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - naddimenzovaná výměra stavebních pozemků - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je průměrná. V obdobných lokalitách je na trhu dostatečná nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 300,- Kč do 500,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 300,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 11.957 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 3 587 100,- Kč. Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 3/20 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 3/20 oceňovaných nemovitostí ve výši 430 000,- Kč (zaokrouhleno).

II) Zemědělaské pozemky p.č. 582, p.č. 585, p.č. 614, p.č. 641 a p.č. 642 Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - přístup po veřejné, zpevněné komunikaci Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - pozemek v současné době využitelné pouze pro zemědělské účely - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění obecně poptávka po obdobných nemovitostech dané cenové kategorie je menší. Četnost realizovaných obchodů je minimální. V obdobných lokalitách stránka č. 11


není na trhu nabídka srovnatelných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 10,- Kč do 15,- Kč/m2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při středu uvedeného rozpětí, a to ve výši 13,- Kč/m2, po vynásobení celkovou výměrou pozemků ve výši 42.938 m2 se dostáváme k hodnotě ve výši 558 194,- Kč. Výslednou „obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 3/20 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 3/20 oceňovaných nemovitostí/oceňované nemovitosti ve výši 67 000,- Kč (zaokrouhleno). III) Pozemky komunikací p.č. 320 a p.č. 584 Srovnatelné pozemky ostatních ploch - ostatních komunikací se běžně neobchodují. V našem konkrétním případě za obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 3/20 k pozemku p.č. 584 považujeme cenu zjištěnou dle platného administrativního předpisu, a to ve výši 126 000,Kč (zaokrouhleno). Celková obvyklá hodnota předmětu ocenění činí: 300,- + 430 000,- + 67 000,- + 126 000,- = 624 000,- Kč (zaokrouhleno) REKAPITULACE Cena pozemků podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

677 350,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč

stránka č. 12


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

624 000,– Kč Cena slovy: šestsetdvacetčtyřitisíce Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 14.3.2013

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 13


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6847-519/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 14


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Ortofoto mapa parcely 586 Ortofoto mapa parcely 45/1 Ortofoto mapa parcely 48 Ortofoto mapa parcely 565 Ortofoto mapa parcely 320 Ortofoto mapa parcely 582 Ortofoto mapa parcely 585 Ortofoto mapa parcely 614 Ortofoto mapa parcely 641 Ortofoto mapa parcely 642 Výpisy z katastru nemovitostí Náhledy katastrálních map

stránka č. 15


Ortofoto mapa parcely 586

Ortofoto mapa parcely 45/1

stránka č. 16




stránka č. 17




stránka č. 18




stránka č. 19




stránka č. 20

2013

Recommend Documents