č.j. 180 EX 12799/08
Znalecký posudek č. 879-184/2013 O obvyklé ceně 1/2 nemovitostí objektu rodinného domu č.p. 13 na St. 85 s příslušenstvím a pozemky, vše zapsáno na LV 634 v katastrálním území Dolní Heřmanice v Čechách, v obci Horní Heřmanice, okres Ústí nad Orlicí, kraj Pardubický ve vlastnictví: Šigut Antonín, Dolní Heřmanice 13, 563 01, Horní Heřmanice.
Povinný se k prohlídce nemovitosti na výzvu doporučeným dopisem dostavil, prohlídku nemovitosti umožnil a informace o vývoji nemovitosti podal. Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6
Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 09. 12. 2013 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 14 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 09. 12. 2013
Vyhotovení č.
Znalecký posudek č. 879-184/2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit 1/2 nemovitostí objektu rodinného domu č.p. 13 na St. 85 s příslušenstvím a pozemky, vše zapsáno na LV 634 v katastrálním území Dolní Heřmanice v Čechách, v obci Horní Heřmanice, okres Ústí nad Orlicí, kraj Pardubický ve vlastnictví: Šigut Antonín, Dolní Heřmanice 13, 563 01, Horní Heřmanice. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném znění ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena.
2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce:
RD č.p. 13 s pozemky a příslušenstvím Dolní Heřmanice 13, 563 01, Horní Heřmanice Pardubický Ústí nad Orlicí Horní Heřmanice Dolní Heřmanice v Čechách 503
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 04. 09. 2012 za přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti na výzvu doporučeným dopisem dostavil. Znalec provedl prohlídku se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek č. 879-184/2013
4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 21.08. 2012 č.j. 025 EX 12799/08-34 žádost o aktualizaci
Výpis z katastru nemovitostí LV 634 ze dne 9. 12. 2013 Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“ Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 04. 09. 2012
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Horní Heřmanice Katastrální území: Dolní Heřmanice v Čechách (629065) List vlastnictví číslo: 634 Vlastníci: 1. Šigut Antonín Dolní Heřmanice 13, 56301 Horní Heřmanice
Podíl: 1/2
2. Šigut Pavel Dolní Heřmanice 13, 56133 Horní Heřmanice
Podíl: 1/2
Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem podílu předmětných nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: -
jedná se o exekuční tituly, povinného Antonína Šiguta
6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Horní Heřmanice se nachází v okrese Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lanškroun. Obec Horní Heřmanice se rozkládá asi dvacet pět kilometrů východně od Ústí nad Orlicí a deset kilometrů severovýchodně od města Lanškroun. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má úředně hlášeno kolem 510 obyvatel. Horní Heřmanice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Dolní Heřmanice, Horní Heřmanice a Rýdrovice. Obec je vzdálená přibližně 15 km od polských hranic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnice Horní Heřmanice leží v průměrné výšce 578 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1304. Celková katastrální plocha obce je 1573 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicet dva procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Statistické údaje Pošta: Ano Škola: MŠ Ano ZŠ Ano (1.stupeň) Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ne zubař Ne nemocnice Ne dům s pečovatelskou službou Ne domov důchodců Ne _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 3
Znalecký posudek č. 879-184/2013
Kultura:
knihovna Ano kino Ne kostel Ano hřbitov Ano Sport: koupaliště Ne sportovní hřiště Ano stadion Ne Policie: Ne Železniční zastávka: Ne Autobusová zastávka: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ne Poloha nemovitosti v obci: Objekt rodinného domku s příslušenstvím a pozemky se nachází v jižní oddělené okrajové části obce zvané Chudoba u silnice I. tř. č. 43 v rozptýlené, nepravidelné, řídké zástavbě. V blízkosti s odstupem cca 5 m od domu prochází silnice. Nemovitost je přístupná ze zpevněné komunikace z jihu a dále je využíván příjezd po cizím zemědělském pozemku ze západu. Na vlastním pozemku je nezpevněná plocha. Objekt se nachází cca 2,2 k m jihozápadně od obecního úřadu u severozápadní strany komunikace. Pozemek má na tvar přibližně trojúhelníku. Terén téměř rovinatý. Jedná se o rodinný domek se stodolou a zahradou. Pozemek je obvyklé velikosti jako u podobných nemovitostí. Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou. Přístup a příjezd na pozemek zahrady je z jihu nebo západu severozápadu s nezpevněným povrchem. Předpokládaná dispozice: 1. PP není 1. NP vstupní chodba, kotelna, koupelna, WC, kuchyň, obytné místnosti 2. NP půda. Objekt rodinného domu se sedlovou střechou je ve zhoršeném technickém stavu, elektřina je vedena vzduchem, kanalizace je svedená do jímky, vodovod s pitnou vodou je napojen z ZD, plyn není v dosahu. Objekt je z pohledu dnešních standardů v silně podprůměrném stavu. Konstrukce jsou z větší části dožité. Zahrada je udržovaná, pozemky nejsou oploceny. Na severovýchodní straně resp. rohu je provedena stavba stodoly. Další venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu. východně od objektu je několik ovocných stromů.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt RD 2) Stodola b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 634 c) Ocenění porovnávací metodou
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 4
Znalecký posudek č. 879-184/2013
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt RD Objekt je veden v katastru jako rodinný dům, je nepodsklepený, základy domu jsou kamenné, s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Vstup je přístavbou na severní straně objektu. Zdivo je cihelné tl. 45 cm, bez zateplení, bez deformací. Jižní štít je zděný do hřebene, severní štít je z dřevěné jednostranně obité konstrukce obložený eternitovými šablonami. Stropy v objektu jsou trámové s rovným podhledem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný krov drobnými deformacemi, střešní krytina je kompletní z eternitových šablon s obsahem azbestu. Klempířské konstrukce a detaily jsou provedeny z pozinku nekompletní, chybí okapnice. Parapety jsou rovněž z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové, hladké. Fasáda není, je pouze prostřik. Zateplení není provedeno. Vnější obklad kamenného soklu základu není proveden. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Schody v objektu nejsou, do půdního prostoru je přístup stodolou po žebříku. Dveře v objektu jsou dřevěné náplňové a z materiálu na bázi dřevní hmoty. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy jsou betonové s volně položenými krytinami. V ostatních místnostech jsou podlahy betonové s běžnou dlažbou. Vytápění objektu je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace 240/380V s automatickými jističi, vedení je v hliníkových vodičích. Bleskosvod je proveden, zkorodovaný bez revize. Vnitřní vodovod je provedený pro studenou i teplou vodu. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. Plyn není zaveden, není v dosahu. Kanalizace je svedená do jímky. V objektu jsou dvě kuchyně, vybavení je starší kuchyňskou linkou, varnou deskou na PB s digestoří a elektrickým sporákem.Koupelna je vybavena obezděnou vanou, umyvadlem. WC je splachovací. V dosahu je studna v majetku ZD. Technický stav objektu je zhoršený, údržba je prováděna minimálně, stáří objektu je více než 80 let. 2) Stodola Stodola je přistavěna k domu na severovýchodní straně RD. Vrata jsou dřevěná otvírací. Je užívána k ukládání materiálu a nářadí. b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 634 Pozemky a objekt jsou ve funkčním celku. Pozemky jsou udržované. Pozemky jsou oceněny podle skutečného využití s přirážkami odpovídajícími dané lokalitě. Byly provedeny odpovídající přirážky a srážky. Pozemky užívané jako zahrada byly při ocenění oceněny jako stavební pozemky.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.1.1) Objekt RD – § 26a Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:
9,5×16,9+ 2×8,3 177,15 / 177,15
=
2,40 m 2 177,15 m
= 1,00
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 9,5×16,8×4,7 + 2×8,2×3,1 zastřešení 9,5×16,8×3,5/2+ 2×8,2×1,5/2 spodní stavba Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
3
800,96 m 3 291,60 m 3 0,00 m 3 1 092,56 m
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 5
Znalecký posudek č. 879-184/2013
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Horní Heřmanice Počet obyvatel: 503 Indexovaná prům. cena (IPC):
3 114,– Kč/m
3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Spoluvlastnictví nemovitosti záporně ovlivňuje cenu nemovitosti. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka nižší než nabídka s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,05 0,00 –0,05
3
Index trhu
(IT = 1 +
Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Objekt se nachází v blízkosti komunikace II. tř. hluk a otřesy negativně ovlivňují cenu nemovitosti. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní prostředí II. Objekty pro bydlení 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 10 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,03 0,00 0,00 –0,06 –0,05 0,00
11
Index polohy
(IP = 1 +
Pi):
0,830
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku 0 Typ stavby
1 2 3 4 5
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky)
Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 6 7 8 9 10
Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm III. Hodnota 1 III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. Ústřední, etážové, dálkové III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení II. Minimálního rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 2 zastavěné ploše nad 25 m 2 III. Nad 800 m celkem III. Bez vlivu na cenu
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,01 0,00
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 6
Znalecký posudek č. 879-184/2013
13 Stavebně-technický stav *
*
IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14:
0,65
0,6
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,390
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,900 × 0,830 × 0,390 = 3 114,– × 0,291 =
0,291 3 906,17 Kč/m
1 092,56 × 906,17 =
990 045,10 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2
495 022,55 Kč
Objekt RD – zjištěná cena:
495 022,55 Kč
a.1.2) Stodola – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,512 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093
Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:
8,3×11
=
5,10 m 2 91,30 m
= = =
465,63 m 3 123,26 m 3 588,89 m
Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 8,3×11×5,1 zastřešení 8,3×11×2,7/2 Obestavěný prostor – celkem:
3
Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Název, popis Základy – kamenné s nefunkční izolací Obvodové stěny – zděné pilíře, výplně ze dřeva Stropy – bez podhledu Krov – dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví Krytina – eternitové šablony s obsahem azbestu Klempířské práce – pozinkovaný plech Úprava povrchů – nejsou Schodiště Dveře – dřevěné náplňové Okna – nejsou
Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 %
Hodnocení Podíl Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 7
Znalecký posudek č. 879-184/2013
Název, popis 11. Podlahy – hrubé betonové nebo hliněné 12. Elektroinstalace – 220 V
Obj. podíl Hodnocení 6,80 % Podstandardní 4,90 % Podstandardní
Podíl
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000
–0,54 × 6,20 % –0,54 × 30,40 % –0,54 × 19,30 % –0,54 × 1,852 × 1,90 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 4,90 % –0,54 × 1,852 × 3,80 % –0,54 × 3,10 % –0,54 × 1,852 × 1,00 % –0,54 × 6,80 % –0,54 × 4,90 %
– – – – – – – – – –
0,0335 0,1642 0,1042 0,0095 0,0490 0,0380 0,0167 0,0100 0,0367 0,0265 = 0,5117
Ocenění: 3
Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5117 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0930 3 Základní jednotková cena upravená: = 1 137,92 Kč/m 3 3 Základní cena upravená: 588,89 m × 1 137,92 Kč/m
=
670 109,71 Kč
– =
100 516,46 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 670 109,71 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
569 593,25 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
Stodola – zjištěná cena:
× =
1/2
50 258,23 Kč 50 258,23 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Objekt RD 2) Stodola
Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
990 045,10 Kč 670 109,71 Kč
1 660 154,81 Kč 1 660 150,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Objekt RD 2) Stodola
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
495 022,55 Kč 50 258,23 Kč
545 280,78 Kč 545 280,– Kč
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 8
Znalecký posudek č. 879-184/2013
b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 634 – § 28, 29, 32 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 503 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří
2
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Koeficient změny cen staveb Ki:
–
5%
×
0,950
2%
× ×
0,980 2,146
2
Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada zahrada zahrada Součet:
Parc. č. st. 85
Jednotková cena [Kč/m ] Výměra [m ] základní upravená 301 35,– 69,9274 2
545/1 545/2 547/1 547/2 547/3
223 81 1 192 437 473 2 707
35,– 35,– 35,– 35,– 35,–
Cena [Kč] 21 048,15
69,9274 69,9274 69,9274 69,9274 69,9274
15 593,81 5 664,12 83 353,46 30 558,27 33 075,66 189 293,47
§ 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod. 2
Koeficienty pro úpravu základní ceny za m pozemku Koeficient změny cen staveb Ki:
2,146 2
Název Parc. č. ostatní plocha 1708/2 ostatní komunikace
2
Výměra [m ] 94
Jednotková cena [Kč/m ] základní upravená † 35,– 63,0000
Cena [Kč] 5 922,–
†) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6 § 29 – Zemědělské pozemky ×
Koeficient prodejnosti Kp:
1,000
2
Název orná půda
Parc. č. 547/4
Jedn. cena [Kč/m ] 2 BPEJ Výměra [m ] základní upravená 83521 673 3,80 3,8000
Cena [Kč] 2 557,40
§ 32 odst. 4 – Ostatní, jinde neuvedené pozemky 2
Název Parc. č. ostatní plocha - jiná 1708/3 plocha
Jednotková cena [Kč/m ] Výměra [m ] základní koef. sníž. upravená 2
113
35,– 0,06
*
10,0000
Cena [Kč] 1 130,–
2
*) cena byla upravena na 10 Kč/m podle § 32 odst. 5 Součet cen všech typů pozemků:
=
198 902,87 Kč
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 9
Znalecký posudek č. 879-184/2013
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
Pozemky na LV číslo 634 – zjištěná cena:
× =
1/2
99 451,44 Kč 99 451,44 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou 1. RD Janoušov, RK M & M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha Jednopodlažní rodinný dům se zahradou v Janoušově. Dům s dvěma byty o dispozici 2+1. Společné soc. zázemí, dva vchody, dílna, kůlna, sklep, půda. Po část. rekonstrukci v r. 2003 - rozvody vody, elektřiny a odpadů. Určeno k dalším úpravám a rekonstrukci. Vlastní studna, vytápění lokální. Vhodné i k rekreaci. Celková cena: 295 000 Kč za nemovitost Adresa: Janoušov Datum aktualizace: 22.10.2013 ID zakázky: 324790 Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní 2 Plocha podlahová: 120 m 2 Plocha pozemku: 1 206 m 2 Sklep: 20 m Parkovací stání: 5x Rok rekonstrukce: 2003 Voda: Místní zdroj Odpad: Jímka Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice 2. RD Lanškroun RK Kareal, Míru 747/30, 57101 Moravská Třebová Rodinný dům s dispozicí 2+1 v Lanškrouně. Dům je před rekonstrukcí a nachází se na pozemku 650 m2 v klidné části blízko centra Lanškrouna. Nemovitost je jednopodlažní, s chodby se vchází do pokoje, do kuchyně a do koupelny. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, vytápění je ústřední plynové s novým plynovým kotlem a novým komínem. Součástí domu je garáž a zahradní domek, který se nachází na udržované zahradě Celková cena: 590 000 Kč za nemovitost Adresa: Sokolská, Ostrovské Předměstí, Lanškroun Datum aktualizace: 19.11.2013 ID zakázky: 2041 Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní 2 Plocha zastavěná: 152 m 2 Plocha užitná: 110 m 2 Plocha pozemku: 647 m Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ne 3. RD Výprachtice, RK PINK REALITY, s.r.o., Javornická 1581, 51601 Rychnov nad Kněžnou Rodinný dům (bývalou zemědělskou usedlost) s uzavřeným dvorem v klidném místě obce Výprachtice. Dispozice: vstupní chodba, společenská místnost, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna s vanou a samostatné WC. Další 2 místnosti určené k rekonstrukci. K objektu náleží hospodářská část (chlévy, stodola, dílna..), uzavřený dvůr a rozsáhlé pozemky (2.077 m2). Široké možnosti využití - bydlení, hospodaření, rekreace (lyžařské středisko Čenkovice, přehrada Pastviny).
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 10
Znalecký posudek č. 879-184/2013
Celková cena: 598 000 Kč za nemovitost Adresa: Výprachtice Datum aktualizace: 03.12.2013 ID zakázky: N2838 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný 2 Plocha podlahová: 135 m 2 Plocha pozemku: 861 m 2 Plocha zahrady: 2 077 m Sklep: Ano Garáž: Ano Datum nastěhování: 01.03.2013 Topení: Lokální elektrické Elektřina: 400V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v širší lokalitě. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu vedlejší objekty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy a redukovaná plocha vedlejších staveb. Při porovnávací metodě jsou zohledněny rovněž vedlejší stavby a venkovní úpravy, porosty, svažitost pozemků a oplocení.
Seznam porovnávaných objektů: 1 Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpoloha: Kpozemky: Kvybavení: KRK: Ktech.stavu: Kspoluvlastnictví: Jednotková cena (JC): Váha (V):
295 000,– Kč 2 120,00 m 1,10 1,10 1,10 0,85 1,10 0,90 2 753,42 Kč 1,0
Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpoloha: Kpozemky: Kvybavení: KRK: Ktech.stavu: Kspoluvlastnictví: Jednotková cena (JC): Váha (V):
590 000,– Kč 2 110,00 m 0,80 1,10 0,90 0,85 1,00 0,80 2 888,64 Kč 1,0
Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpoloha: Kpozemky: Kvybavení: KRK: Ktech.stavu: Kspoluvlastnictví:
598 000,– Kč 2 135,00 m 1,00 1,05 0,90 0,85 1,00 0,80
2
3
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 11
Znalecký posudek č. 879-184/2013
Jednotková cena (JC): 2 846,48 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpoloha × Kpozemky × Kvybavení × KRK × Ktech.stavu × Kspoluvlastnictví) 2
Minimální jednotková cena za m : 2 Průměrná jednotková cena za m ( (JC × V) / V): 2 Maximální jednotková cena za m :
2 753,42 Kč 2 829,51 Kč 2 888,64 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: 2
Stanovená jednotková cena za m : Množství: Porovnávací hodnota:
× =
2 829,51 Kč 2 210,00 m 594 200,– Kč
× =
297 100,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:
1/2
297 100,– Kč
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 12
Znalecký posudek č. 879-184/2013
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
545 280,– 99 450,– 644 730,– 297 100,–
Kč Kč Kč Kč
a) Obvyklá cena oceňované id. 1/2 nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí:
300 000,– Kč Cena slovy: třistatisíc Kč
b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna:
0,- Kč
Závěr:
Cena celkem oceňované id. 1/2 nemovitosti činí 300 000,– Kč slovy třistatisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 09. 12. 2013 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 13
Znalecký posudek č. 879-184/2013
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. ______________________________________________________________________________________
V Trutnově:
Razítko:
Podpis:
Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 879-184/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 184/2013.
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 634 k.ú. Dolní Heřmanice v Čechách Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily
5 listů 1 list 1 list 3 listy
_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail:
[email protected] 14