ZNALECKÝ POSUDEK č.3421-244/2013 O ceně bytové jednotky č.5100/12 v Chomutově, Kamenná 5100, včetně příslušenství a podílu o velikosti 597/27093 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.10014 pro k.ú.Chomutov I
Objednatel posudku:
Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 18.6.2013
A. Nález
1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.5100/12 v Chomutově, Kamenná 5100, včetně příslušenství a podílu o velikosti 597/27093 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.10014 pro k.ú.Chomutov I
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka Kamenná 5100 430 01 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 49 540 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6.2013 za přítomnosti znalce a p.Milana Pšeničky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10014 pro k.ú.Chomutov I - kopie katastrální mapy - mapa okolí
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníci stavby:
740917/2452, Pan Milan Pšenička, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM 765406/2449, Paní Růžena Pšeničková, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM
Vlastníci pozemku: 740917/2452, Pan Milan Pšenička, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM 765406/2449, Paní Růžena Pšeničková, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 5.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberce. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je nový výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Stav domu je dobrý, stav bytu je podprůměrný, v původním stavu bez úprav. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
-4-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Bytová jednotka
Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) 56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná polha Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7390 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310
-5-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1310 0,7390
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
56,20
1 229,93
Parcelní číslo 5885/10
Výměra [m2] 226,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 229,93
Cena [Kč] 277 964,18
5885/11
226,00
1 229,93
277 964,18 555 928,36
Pozemky - zjištěná cena
=
555 928,36 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky
=
555 928,36 Kč 555 928,36 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
555 928,36 Kč
Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Chomutov 35 let 9 133,- Kč/m2
-6-
Podlahové plochy bytu
kuchyň: předsíň: koupelna: WC: pokoj: pokoj: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
12,00 m2 8,10 m2 2,50 m2 0,90 m2 20,00 m2 16,20 m2 4,00 m2 63,70 m2
=
1,00 m2 1,00 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti
sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
1,00 m2 * 0,10
= = =
63,70 m2 0,10 m2 63,80 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové -7-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III
0,00
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80
III III
0,00 0,85
č. III II II
Pi 0,00 0,00 -0,03
II
0,00
I I
-0,02 -0,25
III II
0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
Index polohy
Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel v okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,700 i=1
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 0,700 * 0,850 = 0,376
-8-
Ocenění
Cena upravená CU = IPC * I = 9 133,- Kč/m2 * 0,376 = 3 434,01 Kč/m2 CP = CU * PP = 3 434,01 Kč/m2 * 63,80 m2 = 219 089,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
219 089,84 Kč
Zjištěná cena pozemku: 555 928,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 597 / 27 093 Hodnota spoluvlastnického podílu: 555 928,36 Kč * 597 / 27 093 = 12 250,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
12 250,- Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
231 339,84 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku
-9-
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
231 339,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
231 339,80 Kč
Celkem
231 339,80 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
231 339,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
231 339,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
231 339,80 Kč
Celkem
231 339,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
231 339,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Dvěstětřicetjednatisíctřistačtyřicet Kč
- 10 -
231 340,- Kč
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši 15.400,- Kč - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
byt 2+1 o velikosti 60 m2 v osobním vlastnictví, nacházející se ve 4.NP panelového domu, ul. Kamenná, Chomutov.Dům je zateplen s plastovými okny a novou fasádou.Chodby a schodiště jsou nově vymalované a je zde již nový výtah. Byt je v původním,zachovalém stavu.V pokoji a kuchyni je nové lino imitující plovoucí podlahu. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Parkování před domem. Požadovaná cena 236.000,- Kč.
- 11 -
Byt 2+1 s lodžií v družstevním vlastnictví ve 2. podlaží zatepleného panelového domu, Kamenná, Chomutov. Prostorná dispozice v kombinaci se zajímavou cenou činí tuto nabídku velmi atraktivní. Standardní provedení, umakartové jádro, plastová okna, plovoucí podlahy ve všech místnostech. Jsou zde dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC a prostorná předsíň. Požadovaná cena 189.000,- Kč včetně provize.
družstevní byt 2+1 situovaný v pátém nadzemním podlaží panelového domu s výtahem, Kamenná, Chomutov. Byt má plovoucí podlahy, jinak je v původním, udržovaném stavu. K bytu náleží sklep a samostatný balkon v mezipatře. Dům prošel celkovou revitalizací ( zateplení, stupačky, plastová okna). V dosahu veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 190.000,- Kč včetně právního servisu a provize zprostředkovatele.
- 12 -
Negativně působí prodej dražbou.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 210.000,- |Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 210.000,- Kč. Slovy: Dvěstědesettisíc Kč
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
V Tršicích 18.6.2013
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17.
- 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3421-244/2013 znaleckého deníku.
- 14 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10014 ze dne 27.5.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 15 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 2 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
- 18 -
- 19 -