ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 193/6273/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 108 a 130/8, k.ú. Senkov, obec Zbrašín, část obce Senkov, okres Louny, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 193/6273/2013
LV no.: 411
Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 108 a 130/8, k.ú. Senkov, obec Zbrašín, část obce Senkov, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Senkov 66, 440 01 Zbrašín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
3.449.490 Kč
Market value Tržní hodnota
1.650.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1.650.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
1.642.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura:
venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, zastřešená terasa apod.) osada Senkov - část obce Zbrašín
St. 108 130/8
Size: Velikost
Type: Druh
nestanoveno Kč
98 m2 519 m2 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha
Unit price: osada s minimální občanskou Jednotková cena vybaveností (pohostinství), základní vybavenost v okolních obcích případně ve městě Louny
300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Built-up area: Zastavěná plocha:
zděný 102 m2
Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor:
855 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení (vč. zohlednění nedokončených konstrukcí):
cca 2004 17 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 411 jsou ve vlastnictví Ing. Luboše Vogla, bytem Senkov 66, 440 01 Zbrašín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 411 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 1.200.000,-- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek do celkové výše 1.000.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 411. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 411 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 411 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve výši 1.200.000,-- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek do celkové výše 1.000.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 66 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - osada s minimální občanskou vybaveností Strong points / silné stránky: - rodinný dům a jeho vybavení ve velmi dobrém stavebně technickém stavu - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 411 pro k.ú. Senkov a obec Zbrašín, prokazující stav evidovaný k datu 13.5.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Senkov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ ocenění č. 429/8-99 - Stanovení budoucí obecné ceny nemovitosti, vypracované Ing. Jiřím Makariusem dne 25.8.1999 d/ ocenění č. 481/2-2000 - Stanovení budoucí obecné ceny nemovitosti, vypracované Ing. Jiřím Makariusem dne 21.2.2000 e/ stavební povolení č.j. OVÚP/332/921/90-Mi ze dne 28.8.1990, kterým se povoluje stavba rodinného domku na pozemku čís. parcely 130/8, k.ú. Senkov f/ rozhodnutí č.j. 1070/330/98/Ve/K ze dne 13.10.1998, kterým se povoluje prodloužení dokončení stavby rodinného domku na pozemku čís. parcely 130/8, k.ú. Senkov g/ informace sdělené vlastníkem nemovitostí h/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 28.5.2013 za přítomnosti Ing. Luboše Vogla, vlastníka nemovitostí.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
791911 Senkov 566977 Zbrašín 319 31.12.2011 CZ0424 Louny Ústecký osada Senkov
Infrastructure / infrastruktura: Obec Zbrašín se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 8 km jižně od města Louny a přibližně 70 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Zbrašín, včetně svých částí, 319 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, obchod, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na blízké město Louny. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná komunikacemi III. třídy, v blízkosti obce prochází silniční komunikace II/229. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované v klidné lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy, situované na západním okraji osady Senkov, která je částí obce Zbrašín. Podle sdělení vlastníka oceňovaných nemovitostí jsou v lokalitě rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu (oceňovaný rodinný dům je podle sdělení vlastníka připojený k rozvodům el. proudu, pitné vody a kanalizace, plyn je přiveden pouze na hranici pozemku). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 66: Rodinný dům č.p. 66 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 108, k.ú. Senkov. Dispoziční řešení: Dům má jedno podzemní podlaží (suterén), jedno nadzemní podlaží (přízemí) a obytné podkroví. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím, sestávajícím - v suterénu ze schodiště, chodby, kotelny, prádelny, sklepní místnosti a garáže, - v přízemí ze zádveří, schodišť, kuchyně s jídelnou, koupelny s WC a obývacího pokoje, - v podkroví ze schodiště, chodby s pracovním koutem, 2 pokojů a koupelny se záchodem (k datu ocenění je koupelna s WC nedokončená). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z plynosilikátových tvárnic, se založením na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou s rovným podhledem, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří laminátové plovoucí podlahy a keramická dlažba, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, dveře v obytné části domu jsou dřevěné prosklené do dřevěných zárubní, dveře v suterénu jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a v koupelně s WC v přízemí doplněné keramickými obklady, vnější povrchy k datu ocenění tvoří fasádní omítka připravená pod zamýšlený zateplovací systém. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu o napětí 400/230 V, vody včetně teplé a kanalizace, topení je ústřední teplovodní s kotlem na lehký topný olej, vytápění je doplněno krbovými kamny v obývacím pokoji v přízemí, v koupelně s WC v přízemí je instalováno elektrické podlahové topení, příprava teplé vody je v zajišťována prostřednictvím kotle na lehký topný olej, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pracovní linkou a dřezem, elektrickou sklokeramickou varnou deskou, elektrickou pečící troubou a digestoří, sociální zařízení v přízemí je vybaveno splachovacím záchodem, bidetem, umývadlem a sprchovým koutem, sociální zařízení v podkroví není k datu ocenění dokončené. Stáří a stavební stav: Podle sdělení vlastníka proběhla kolaudace rodinného domu přibližně v roce 2004. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům i jeho vybavení jsou ve velmi dobrém stavebně-technickém stavu s pravidelnou údržbou. Předpokládá se provedení vnější tepelné izolace obvodových stěn vč. provedení finální fasádní omítky, dále se předpokládá dokončení koupelny s WC v podkroví. -4-
Další stavby: V příslušenství rodinného jsou venkovní úpravy, jedná se o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, zastřešenou terasu u domu apod. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 108, k.ú. Senkov, o výměře 98 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 66. Pozemek čís. parcely 130/8, k.ú. Senkov, o výměře 519 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - jiná plocha. Jde o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 66 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 108, k.ú. Senkov. Společně s výše uvedenými oceňovanými pozemky jsou ve funkčním celku oploceny a užívány také pozemky čís. parcel 130/19 a 130/26, k.ú. Senkov, evidované v katastru nemovitostí jako zahrady. Tyto pozemky nejsou na základě požadavku objednatele posudku předmětem ocenění. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z pozemků čís. parcel 386/5 a 386/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace), k.ú. Senkov, které jsou ve vlastnictví Obce Zbrašín.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 66 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 108 a 130/8, k.ú. Senkov, obec Zbrašín, část obce Senkov, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 28. května 2013
1.650.000,- Kč Slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 411 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 1.200.000,-- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek do celkové výše 1.000.000,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 411. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 193/6273/2013.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 3. června 2013
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
193/6273/2013
LV no.:
411
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
rodinný dům č.p. 66
855
4 600
3 933 000
17,0
3 264 390
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
3 264 390
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 108
zastavěná plocha a nádvoří
98
300
29 400
2
130/8
ostaní plocha
519
300
155 700
3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
185 100
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
3 449 490 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Built-up space
Obestavěný prostor Plocha pozemků m3
Kč
Land area
m2
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
Kč/m2
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům v obci Zbrašín, okr. Louny
1 990 000,00
VI-13
nestanoven
381
300
114 300
1 875 700,00
0,80
1 592 000
nabídka RK *1), RD po kompletní rekonstrukci provedené v r. 2009
2
Rodinný dům v obci Zbrašín, okr. Louny
2 531 300,00
VI-13
nestanoven
1153
300
345 900
2 185 400,00
0,65
1 645 345
nabídka RK *2), budoucí novostavba RD 4+kk , nabídková cena vč. pozemku
3
Rodinný dům v části obce Pnětluky-Konětopy, okr. Louny
2 600 000,00
VI-13
nestanoven
750
300
225 000
2 375 000,00
0,65
1 690 000
nabídka RK *3), RD 6+1 po kompl. rekonstrukci provedené v r. 2009
3,449
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře Sika Reality, Louny
2) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Cross, Plzeň
3) nabídka realitní kanceláře ORIONIS, Chomutov
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,642
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,650
mil.Kč
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2013 09:15:02 Okres: CZ0424 Louny
Obec: 566977 Zbrašín
Kat.území: 791911 Senkov
List vlastnictví: 411
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo Vogl Luboš Ing., Senkov 66, 44001 Zbrašín B Nemovitosti Pozemky Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
St. 108 130/8 130/19
98 zastavěná plocha a nádvoří 519 ostatní plocha 398 zahrada
130/26
325 zahrada
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Senkov, č.p. 66
(St. = stavební parcela)
650616/0672
Způsob využití
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Způsob ochrany
jiná plocha zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond
Způsob využití Způsob ochrany rod.dům
B1
Podíl
Na parcele St. 108
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
ve výši 1.200.000,-- Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva V2 486/2000 o zřízení vkladu ke dni 5.4.2000
Stavba: Senkov, č.p. 66 Z-6451/2006-507 Parcela: St. 108 Z-6451/2006-507 Parcela: 130/8 Z-6451/2006-507 zástavního práva ze dne 24.3.2000, právní účinky POLVZ:6/2000
Z-7600006/2000-507
o Zástavní právo smluvní
k zajištění pohledávek do celkové výše 1.000.000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.000.000,- Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Senkov, č.p. 66 V-2972/2010-507 1929/62, Krč, 14000 Praha, RČ/IČO: Parcela: St. 108 V-2972/2010-507 45244782 Parcela: 130/8 V-2972/2010-507 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. 0131241429_ZN ze dne 01.11.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.11.2010. V-2972/2010-507 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Dohoda o zřízení práva osobního užívání RII 1813/1990 ze dne 23.8.1990, reg. dne
23.8.1990
POLVZ:34/1990 Pro: Vogl Luboš Ing., Senkov 66, 44001 Zbrašín
Z-7600034/1990-507 RČ/IČO: 650616/0672
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2013 09:15:02 Okres: CZ0424 Louny
Obec: 566977 Zbrašín
Kat.území: 791911 Senkov
List vlastnictví: 411
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách
(St. = stavební parcela)
Listina o Dohoda o vypořádání BSM ze dne
ze dne 24.7.1992 ze dne 24.07.1992. POLVZ:18/1993
Z-7600018/1993-507 RČ/IČO: 650616/0672
Pro: Vogl Luboš Ing., Senkov 66, 44001 Zbrašín o Smlouva kupní
ze dne 22.09.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.10.2008. V-3077/2008-507 RČ/IČO: 650616/0672
Pro: Vogl Luboš Ing., Senkov 66, 44001 Zbrašín o Ohlášení vlastníka pozemku-vlastníka stavby
ze dne 19.01.2009. Z-361/2009-507 RČ/IČO: 650616/0672
Pro: Vogl Luboš Ing., Senkov 66, 44001 Zbrašín F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 130/19 130/26
BPEJ 43011 43011
Výměra[m2] 398 325
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. 13.05.2013
09:23:23
Vyhotovil:
Vyhotoveno:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Řízení PÚ: .................
Podpis, razítko:
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny, kód: 507. strana 2
Situace lokality
Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 66 v obci Zbrašín, části obce Senkov, okr. Louny
Jižní pohled
Jihozápadní pohled
Severozápadní pohled
Pohled ulicí
1. NP - obývací pokoj
1. NP - obývací pokoj
1. NP - kuchyně s jídelnou
1. NP - kuchyně s jídelnou
1. NP - koupelna s WC
1. NP - koupelna s WC
Podkroví - chodba
Podkroví - dětský pokoj
Půdní prostor
Zahrada u domu (pozemky čís. parcel 130/19 a 130/26, k.ú. Senkov, nejsou předmětem ocenění)
