ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 65/6145/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/2 následujících nemovitostí: byt č. 2438/312 v bytovém domě č.p. 2438 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 65/6145/2013
LV no.: 24289
Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl 1/2 následujících nemovitostí: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2438/312 v bytovém domě č.p. 2438, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Holandská 2438, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
360 820 Kč
Market value Tržní hodnota
250.000 Kč
Není stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
250.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
255 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 2438/312 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.
3427 (podíl 49/10000)
Appurtenances: Příslušenství:
úložná kóje na patře byt.domu
Size: Velikost
1654 m2, podíl 49/10000
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna Statutárního města Kladno
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
Unit price: ve Statutárním městě Kladno úplná Jednotková cena vč. vysokého školství
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
LEASE / PRONÁJEM
panelový
Whole property: Celá nemovitost:
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
38,00 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
2 200 Kč/m2
nestanovena Kč/m2 cca 1980 30 %
38,00 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 24289 ze dne 8.11.2012 je byt ve vlastnictví následujících osob: Hlebaško Marek, bytem Čelovce 11, Slovensko – podíl 1/2 Sádlová Petra, bytem Holandská 2438, Kročehlavy, 272 01 Kladno 1 – podíl 1/2. Předmětem ocenění je podíl 1/2 ve vlastnictví pana Marka Hlebaška. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 24289 ze dne 8.11.2012 je vlastnické právo k bytu, respektive podílu 1/2 ve vlastnictví pana Marka Hlebaška omezeno : - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), 1) k zajištění pohledávek v celkové výši 1.266.400,-Kč s příslušenstvím, 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.266.400,-Kč, které jí mohou vzniknout do 30.4.2042, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0239887109/1 ze dne 23.4.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 23.4.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - prohlášením konkursu podle insolventního zákona (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Poznámka: V části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 24289 ze dne 8.11.2012 jsou dále evidovány nepravomocné exekuční příkazy o zřízení zástavních práv. Podrobné informace k výše uvedeným veškerým omezením jsou uvedeny v části C (omezení vlastnického práva) a v části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 24289, který je přílohou ocenění. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 24289 ze dne 8.11.2012 není oceňovaná nemovitost zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 24289 ze dne 8.11.2012 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), 1) k zajištění pohledávek v celkové výši 1.266.400,-Kč s příslušenstvím, 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.266.400,-Kč, které jí mohou vzniknout do 30.4.2042, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0239887109/1 ze dne 23.4.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 23.4.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Z dostupných informací a podle zjištění při místním šetření je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/2, což představuje ztíženou prodejnost - zhoršené možnosti parkování v okolí bytového domu - panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti a městské zeleně (lesoparky, koupaliště) - bytový dům po kompletní rekonstrukci - byt po částečné rekonstrukci - dobrá dopravní obslužnost -3-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 24289 (byt) pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno, prokazující stav evidovaný k datu 8.11.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kročehlavy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 15.2.2013 za přítomnosti vlastníků nemovitosti pana Marka Hlebaško a paní Petry Sádlové a dále za přítomnosti zástupce insolvenčního správce.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Náze obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
665126 Kročehlavy 532053 Kladno 68 682 01.01.2013 CZ0203 Kladno Středočeský kraj Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno (68 682 obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 2438, v ulici Holandská, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je v rámci města běžná pro bydlení v bytech. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 2438/312: Oceňovaný byt se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 2438, na pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská, v městské části Kročehlavy, ve městě Kladno. Byt se nachází v 3.NP bytového domu. Bytový dům je nepodsklepený, má 8 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 205 jednotek. K bytu náleží podíl 49/10000 na společných částech domu č.p. 2438 a pozemku čís. parcely 3427. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím sestává z chodby (4,80 m2), koupelny (2,90 m2), WC (0,97 m2), kuchyně (9,48 m2), obývacího pokoje (12,85 m2) a místnosti úžasné jako dětský pokoj (5,20 m2). K bytu náleží komora (1,80 m2) na patře bytového domu. Celková podlahová plocha bytu včetně komory na patře je 38,00 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Dům je založen na betonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou montované z betonových panelů, stropy jsou montované betonové, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, schodiště je betonové s povrchem PVC. Podlahy v bytě jsou betonové, s povrchovou úpravou z plovoucích podlah, keramickou dlažbou a textilní krytinou, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou štukové, jádro bytu je zděné, vnitřní dveře jsou plné i prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné. Vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrického proudu a zemního plynu. Vytápění bytu a zásobování teplou užitkovou vodou je zajištěno dálkovým zdrojem. Bytový dům má rozvod televizní antény, domácího zvonku s telefonem a rozvod kamerového systému. Bytový dům je vybaven třemi výtahy. Vybavení oceňovaného bytu je v běžném standardu, sociální zázemí je vybaveno vanou, umývadlem a WC, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, vestavěnými spotřebiči a digestoří.
-5-
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl postaven podle dostupných informací přibližně v roce 1980, jeho stáří je tedy přibližně 30 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Z fondu oprav byly na bytovém domě provedeny v minulých letech následující úpravy: 2008 – kompletní revitalizace bytového domu 2011 - výměna výtahů Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Současný stavebně technický stav bytového domu je dobrý. Byt: v roce 2005 byla provedena rekonstrukce bytu (modernizace koupelny, nová kuchyňská linka, přesunutí kuchyně do tehdejší ložnice, z bývalé kuchyně zřízení dětského pokoje). Současný stavebně technický stav bytu je dobrý, vnitřní vybavení je v běžném standardu.
Pozemek: K předmětnému bytu č. 2438/312 náleží podíl 49/10000 na pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 3427 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 2438. Pozemek je napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a dálkový zdroj tepla. Pozemek je přístupný z okolního, veřejně přístupného pozemku, po zpevněných komunikacích pro pěší a navazuje na ulici Holandská (pozemek čís. parcely 3403/1, vlastník Statutární město Kladno). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitostech, bude nemovitost nejprve oceněna jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitosti jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 2438/312 v bytovém domě č.p.2438, včetně podílu 49/10000 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, ul. Holandská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí (viz. příloha Analýza hodnot).
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2438/312 v bytovém domě č.p. 2438, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3427, k.ú. Kročehlavy, v ulici Holandská ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 24289 pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. února 2013
250.000,- Kč Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 24289 ze dne 8.11.2012 je vlastnické právo k bytu, respektive podílu ½ ve vlastnictví pana Marka Hlebaška omezeno : - zástavním právem smluvním ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), 1) k zajištění pohledávek v celkové výši 1.266.400,-Kč s příslušenstvím, 2) k zajištění veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 1.266.400,-Kč, které jí mohou vzniknout do 30.4.2042, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0239887109/1 ze dne 23.4.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 23.4.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - dražební vyhláškou (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - prohlášením konkursu podle insolventního zákona (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Poznámka: V části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 24289 ze dne 8.11.2012 jsou dále evidovány nepravomocné exekuční příkazy o zřízení zástavních práv. Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 65/6145/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 21. února 2013
-7-
