ZNALECKÝ POSUDEK Č.
973/324/2013
o obvyklé ceně nemovitosti - zemědělského stavení bez čp/če (zámečnická dílna), stojícího na pozemku parc.č. St. 4/2, a pozemků parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice, kraj Jihočeský.
Objednatel:
Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394
Účel posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 24601/11-61 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 14.8.2013.
Zhotovitel:
Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email:
[email protected]
Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni 13.9.2013. Posudek obsahuje včetně titulního listu 32 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele.
V Praze dne 19.12.2013
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.
Úvod ........................................................................................................................................................... 3
1.
Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3
2.
Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN ............................................................................................... 3
3.
Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti ................................... 3 3.1.
Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 3
3.2.
Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 .......................................................................................... 4
3.3.
Administrativní cena .......................................................................................................................... 4
4.
Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4
B.
Nález .......................................................................................................................................................... 4
5.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.
Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 4
5.2.
Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4
5.3.
Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6
5.4.
Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7
5.5.
Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7
6.
METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.
Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8
6.2.
Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8
6.3.
Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8
6.4.
Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8
7.
CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 7.1.
Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9
7.2.
Zámečnická dílna bez čp/če s příslušenstvím ................................................................................... 9
7.3.
Pozemky .......................................................................................................................................... 12
7.4.
Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN ......................................................................................................... 13
7.5.
Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 14
7.6.
Shrnutí ............................................................................................................................................. 14
C.
Posudek ................................................................................................................................................... 15
8.
VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY ............................................................................... 15 8.1.
Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím ....................................................................... 15
8.1.1.
Srovnávací metoda .................................................................................................................. 15
8.1.2.
Výnosová metoda .................................................................................................................... 19
8.1.3.
Rekapitulace tržních metod ocenění a vyhodnocení ............................................................... 20
8.2.
Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku .......................................................................... 21
8.3.
Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 21
D.
Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 31
E.
Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 32
F.
Seznam příloh .......................................................................................................................................... 32
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 2 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti, tedy zemědělského stavení bez čp/če (zámečnická dílna), stojícího na pozemku parc.č. St. 4/2, a pozemků parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice; zapsané na listu vlastnictví č. 413 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).
2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 413 pro k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice, kraj Jihočeský ALV: SJM Beníšek Pavel a Beníšková Dana, Chlebovická 493, Letňany, 199 00 Praha; identifikátor: 540814/0738, 556206/0592 BLV: Stavby: Způsob využití: Na parcele: bez čp/če zemědělské stavení St. 4/2 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 4/2 zastavěná plocha a nádvoří 179 m 2 parc.č. 46/2 trvalý travní porost 640 m 2 parc.č. 61 zahrada 683 m FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 46/2 72904 640 m 2 parc.č. 61 72904 683 m
3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 3 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str. 82-83: „Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“
3.3. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.„
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; GP – geometrický plán
B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 13.9.2013 za přítomnosti povinného pana Pavla Beníška. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.
5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 413 ze dne 14.8.2013, k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 24601/11-61 ze dne 14.8.2013
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 4 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Poskytnutí součinnosti MÚ Blatná ze dne 19.8.2013, vyřizuje: Pěčová, značka: MUBL 8945/2013 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 413 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Výšice – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Myštice Technická zpráva – změna užívání stodoly na zámečnickou dílnu, datum 11/2000, vypracoval: K. Formánek Rozhodnutí o stavebním povolení ze dne 15.8.2001, č.j. 04/2518/01/VK, právní moci nabylo 5.9.2001 Technická zpráva stávajícího stavu, datum 11/2000, vypracoval: K. Formánek Technická zpráva hygienické posouzení, datum 11/2000, vypracoval: K. Formánek Stavební dokumentace (řezy, pohledy, půdorysy) – stávající a budoucí stav, datum 5.1.2001 Informace získané při místním šetření mj. od vlastníka nemovitosti (povinný) Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2012 – www.czso.cz Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-2451818-3.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 5 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-37. Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 6 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 14.8.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 14.8.2013 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 7 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Stavebním úřadem byla zaslána výkresová dokumentace změny užívání hospodářského objektu na zámečnickou dílnu, která dle místního šetření souhlasí se skutečným stavem. Výměry použité ve znaleckém posudku jsou proto převzaty z této dokumentace.
6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.
6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat.
6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána.
6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 8 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je zámečnická dílna s pozemky a příslušenstvím, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít obě možné tržní metody ocenění, tj. metodu srovnávací a metodu výnosovou. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Strakonice v obci Myštice v odlehlé části obce Chrást, která leží asi 2,5 km severovýchodně od centrální části obce, ve vzdálenosti cca. 25 km severně od okresního města Strakonice. Jedná se o malou zemědělsky orientovanou obec ležící v mírně zvlněné krajině mezi Blatnou a Mirovicemi, v okolí obce jsou lesy, pole a louky. Dominantou obce je rybník „Labuť“. Nemovitost se nalézá na východním okraji části obce Chrást, přístup je posledních cca. 50 m po nezpevněné veřejné komunikaci. Jedná se o velice klidnou lokalitu bez občanské vybavenosti, v centrální části obce je pouze obchod s potravinami. Základní potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Miroticích (6 km) a především v Blatné (11 km). Díky nadmořské výšce cca. 500 m není v zimě výjimkou souvislá sněhová pokrývka. Obec je průměrně dostupná osobní dopravou pouze po silnicích III. třídy, nejbližší silnice I. třídy č. I/4 (Praha – Příbram – Písek) prochází 6 km vzdálenými Miroticemi. Obslužnost veřejnou dopravou je špatná, v části obce Chrást není ani zastávka autobusů, nejbližší stanice je v části obce Kožlí více jak 1,5 km od nemovitosti. Nevýhodou je také nízká četnost spojení a absence nočních linek. Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení pouze na elektřinu. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu
Název obce
CZ0316 Myštice
Kód obce 551473
Správní obvod 1 3101
2 7
3
4
5
6
4 1579 272 177
7
8
90 109
9 0
10 11 12 13 0
0
0
1
Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0)
7.2. Zámečnická dílna bez čp/če s příslušenstvím Jedná se o bývalou stodolu, která byla cca. v roce 2001 přestavěna na zámečnickou dílnu. Současně s přestavbou byla provedena také přístavba tvořící příslušenství, která není zakreslena v katastrální mapě. Objekt je přízemní obdélníkového tvaru se sedlovou střechou s půdním prostorem, stojí na pozemku parc.č. St. 4/2 – zakreslení stavby v katastrální mapě odpovídá skutečnému stavu. Objekt se skládá ze dvou hlavních místností, ve kterých jsou vestavěny malé sklady. Z většího výrobního prostoru vede také strmé kovové schodiště do podkroví. Z inženýrských sítí je objekt napojen
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 9 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
pravděpodobně pouze na elektřinu, ostatní sítě jsou napojeny na navazující přístavbu, která není s dílnou propojena dveřmi. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „zemědělské stavení“, což není v souladu se skutečným využitím. Objekt v současnosti slouží jako zámečnická dílna a tento účel využití bylo v r. 2000 vydáno stavební povolení. Kolaudační rozhodnutí však nebylo získáno. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: původní stodola stáří cca. 90 let, přístavba z r. 2001 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové prokládané lomovým kamenem Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel tl. 45 cm Stropy: hurdiskové stropy ze 70. let a původní cihlové klenbové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: pouze nad vstupními vraty do objektu je podokapní žlab z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná, kamenná podezdívka (sokl) Vrata: kovová Okna: kovová, 1x střešní okno Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky, SDK podhledy Obklady: nejsou provedeny Schody: konstrukce: kovová Dveře: dřevěné s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina Vytápění: lokální el. přímotopy Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno (je v příslušenství) Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: zanedbaná Výpočet obestavěného prostoru zámečnické dílny bez čp/če dle stavební dokumentace Podlaží
Výpočet
1.NP
19,5*10,9
zastřešení
19,5*10,9*3,7*0,5 - sedlová střecha
Konstrukční výška 3,5 m
Zastavěná plocha 212,55 m
Obestavěný prostor 2
Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
744 m
3
393 m
3
1 137 m 213 m
3
2
Stránka 10 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Dílna v původní stodole
Výměry místností zámečnické dílny bez čp/če s příslušenstvím dle stavební dokumentace Podlahová Objekt Podlaží Místnost Zohledněno Užitná plocha plocha 2 výrobní prostor 76,20 100% 76,20 m 1.NP
sklad
7,20
100%
7,20 m
2
sklad
43,20
100%
43,20 m
2
sklad
1,20
100%
1,20 m
2
2
Přístavba
Užitná plocha dílny v původní stodole
1.NP
127,80 m
sklad
40,20
100%
40,20 m
2
jídelna
9,90
100%
9,90 m
2
šatna
9,90
100%
9,90 m
2
chodba
4,60
100%
4,60 m
2
předsíň
1,60
100%
1,60 m
2
WC
1,60
100%
1,60 m
2
sprcha
1,90
100%
1,90 m
2
2
Užitná plocha přístavby
69,70 m
Celková užitná plocha objektů
197,50 m
2
Stáří a stavebně technický stav Objekty byl postaven odhadem před cca. 90-ti lety. Pravděpodobně cca. v roce 2001 byl přestavěn na zámečnickou dílnu a k těmto účelům je využíván dodnes. V objektu však nebyly realizovány žádné zásadní změny. Provedena byla betonová podlaha, sádrokartonový podhled ve velkém skladu, rozvody elektřiny, kovové schodiště na půdu, oprava omítek a oken, střešní okno. Veškeré konstrukce působí dosti zašle, údržba objektu je zanedbaná. Příslušenství - Přístavba dílny Přístavba tvoří doplňkovou funkci k zámečnické dílně, obsahuje sociální zařízení, šatnu, jídelnu a sklad. Vstup do objektu je možný garážovými vraty či dveřmi. Tento objekt navazuje na jižní stranu dílny, není s ní však propojen dveřmi. Konstrukce objektu je smíšená – tvoří ji zděné stěny a 2 unimo buňky, střecha je mírná pultová, krytina z vlnitého plechu. Fasáda objektu je omítnutá, okna dřevěná, dveře náplňové plné či částečně prosklené, vnitřní povrchy ze sololitových desek, s keramickým obkladem na sociálním zařízení či omítnuté, zavedena je elektřina, voda z cizí studny na cizím pozemku (u stavby č.p. 3), odpad je sveden do jímky. Přístavba byla realizována pravděpodobně v r. 2001, objekt je v nevalném stavu bez údržby, veškeré konstrukce a vybavení rychle zastarávají. Výpočet obestavěného prostoru přístavku dílny dle stavební dokumentace Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 10,4*8,9-2,65*4,5 2,8 m 80,64 m Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Obestavěný prostor 3 226 m 226 m
81 m
3
2
Stránka 11 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
- Venkovní úpravy a) b) c) d)
Přípojky inženýrských sítí – elektřina, odkanalizování do jímky, přívod vody z cizí studny 3 Jímka – dle dokumentace plastová, objem 7 m Oplocení – částečně ze severní strany z pletiva s ocelovými sloupky Zpevněné plochy – část pozemku parc.č. 61 a 46/2 před vstupy do objektů je zpevněna betonem
- Přístřešek - navazuje na jižní stranu dílny, má obdélníkový tvar, dřevěnou konstrukci z trámků, pultovou střechu s plechovou vlnitou krytinou, rozměry 4,6 m x 2,6 m. Stav je nevalný, výstavba v r. 2001.
7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61, které jsou zapsané na LV č. 413 ze dne 14.8.2013 pro k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné v dostatečné kapacitě na vlastním převážně nezpevněném pozemku. Přístup je posledních cca. 50 m po nezpevněné veřejné komunikaci z pozemku parc.č. 940/1 (ostatní plocha – ostatní komunikace; vlastník: obec Myštice). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. St. 4/2 2 Pozemek s výměrou 179 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar s výběžkem na jižní straně, je z celé své plochy zastavěn zámečnickou dílnou a navazujícím přístřeškem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.
Pozemek parc.č. 46/2 2 Pozemek s výměrou 640 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je rovinatý až mírně svažitý, protáhlý nepravidelný tvar, slouží převážně jako zahrada. Část pozemku ve východní části je zastavěna přístavbou dílny a část zpevněna betonem. Na pozemku se také nachází trvalé porosty.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 12 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě není zakreslena přístavba dílny.
Pozemek parc.č. 61 2 Pozemek s výměrou 683 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, slouží jako zahrada. Severní část pozemku je oplocena a užívána společně se sousední nemovitostí č.p. 2 na parc.č. St. 4/1, která je ve vlastnictví manželky povinného paní Beníškové. Na pozemku se také nachází trvalé porosty. Část pozemku ve východní části je zastavěna přístavbou dílny a část zpevněna betonem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě není zakreslena přístavba dílny.
7.4. Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Myštice se oceňované pozemky: - parc.č. St. 4/2 a 61 nachází v území vymezeném jako „SO“ – smíšené obytné; - parc.č. 46/2 nachází v území vymezeném jako „ZEtp“ – trvalý travní porost.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 13 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.
7.6. Shrnutí Adresa: okres Strakonice, obec Myštice, k.ú. Výšice, část obce Chrást Nemovitost: Inženýrské sítě: Podlažnost: Obestavěný prostor celkem: Užitná plocha celkem:
zámečnická dílna s přístavkem, pozemky a příslušenství E, jímka, voda z cizí studny 1NP + půda 1 363 m
3
197,50 m
2
Stav: Vybavení: Příslušenství:
nevalný podstandardní venkovní úpravy, přístavek
Výměra pozemků:
1 502 m
2
Zast. plocha 1.NP celkem:
293 m
2
Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o oblíbená rezidenční lokalita s kompletní občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti a s dostatečnou nabídkou pracovních míst Ponižující faktory: o celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o jediným zdrojem vody je cizí studna na cizím pozemku o v obci chybí občanská vybavenost o špatná dostupnost především veřejnou dopravou o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 14 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
C. Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím 8.1.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 15 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Analýza trhu V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V nabídce jsou jak poměrně nové objekty využitelné pro výrobu a skladová, tak především staré objekty – původně zemědělská stavení, stodoly aj., které byly přestavěny na výrobní haly lehké výroby či sklady. Konkurenceschopnost oceňovaného objektu je vzhledem ke stavu, vybavení a umístění nízká, obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 16 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost
Reprezentant č. 1
Reprezentant č. 2
Reprezentant č. 3
Reprezentant č. 4
Reprezentant č. 5
Nemovitost:
zámečnická dílna s pozemky a přísl.
Výrobní hala s pozemkem
Stodola s velkým pozemkem
Dílna - bývalá stodola
Stodola s malým pozemkem
Dvě navazující stavení s pozemkem
Adresa:
Myštice - Chrást
Strakonice - Dražejov
Jinín
Čížová - Krašovice
Bezděkov - Koryta
Chudenice
Hala se zastavěnou plochou 630 m2. Jedná se o nepodsklepenou ocelovou halu z r. 1975 s vyzdívkou obvodového pláště 4,5 m, konstrukční výškou 8,9 m a mělkou sedlovou střechou. Objekt je vhodný pro lehčí výrobu či skladování.
Zděná bývalá stodola vhodná pro autodílnu, truhlářskou výrobu nebo pro skladové účely.
Zděná stodola z cihel, s kamenným soklem, krov dřevěný zachovalý, možnost vybudování půdního prostoru. Z 1/4 podsklepené, přístup do sklepa z vnitřní části stodoly. Vstup do objektu je dvěma dřevěnými vraty. Objekt je možné využít ke skladování nebo výrobě.
Hospodářské budovy provozovna - 2 stavení. Budovy byly využívány ke skladování a zpracování dřeva. Do budov je zavedena E, V, jímka je vlastní, napojení na kanalizaci a plyn je možné. Výhodou je velká světlost a široká vrata. Dvůr je oplocený, příjezd asfaltový.
ocelové s vyzdívkou 1NP 630 nezjištěn 630 554
Starší objekt s 1NP, sklepem a přístřeškem pro parkování, betonové podlahy, suché zdivo, sklep, nová střecha, zavedena elektřina. Městská voda, plyn před domem, kanalizace není. Objekt na konci obce, využití skladování, lehká výroba. Objekt má číslo popisné. Zpevněná plocha před budovou, možnost vjezdu kamionů, velký pozemek okolo. zděné sklep + 1NP 4 297 nezjištěn 300 258
zděné 1NP 525 nezjištěn 300 250
zděné 1NP + půda 374 nezjištěn 135 108
zděné 1NP + půda 1 427 nezjištěn 659 490
1 500 000
990 000
1 100 000
110 000
749 000
2 706
3 837
4 400
1 019
1 529
Fotografie:
Stručný popis:
Konstrukční provedení: Podlažnost: Výměra pozemků m2: Obestavěný prostor m3: Zastavěná plocha 1.NP m2: Užitná plocha m2:
x
převážně zděné 1NP + půda 1 502 1 363 293 197,50
Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m2 užit. pl.:
Srovnání pomocí indexové metody K1 - Lokalita:
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Myštice - Chrást
lepší - u města
lepší - nedaleko města
lepší - nedaleko města
větší obec
větší obec
0,85
0,90
0,85
0,95
0,95
Stránka 17 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
K2 - Pozemek:
Stanovení obvyklé ceny
mírně svažitý, 1502 m2
K3 - Stav:
nevalný
K4 - Vybavení, příslušenství:
podstandardní / přístavba se zázemím
K5 - Velikost nemovitosti:
přízemní stavby, půda, UP = 197,5 m2
K6 - Napojení na sítě (přípojky):
E, voda z cizí studny, jímka
K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:
v exekuci
K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 započ. pl.: Upravená cena Kč:
menší výměry 1,05 nevalný 1,00 podstandardní 1,10 větší objekt 1,10 E 1,03 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 1,00
větší výměry 0,85 nevalný 1,00 podstandardní 1,10 větší objekt 1,02 E, V, možno P 0,97 inzerce 0,80 bez exekuce 0,95 1,00
menší výměry 1,12 špatný 1,30 podstandardní 1,30 menší objekt 0,97 E 1,02 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 1,00
obdobný 1,00 špatný 1,20 podstandardní 1,20 větší nemovitost 1,08 E, V, možno K i P 0,95 inzerce 0,85 bez exekuce 0,95 1,00
0,25
0,25
0,25
0,10
0,15
2 080
2 287
2 428
2 490
1 463
1 732
410 851
451 731
479 537
491 840
288 987
342 160
Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:
436 000 80 644 288 987 330 207 410 851 491 495
Maximální upravená cena [Kč]:
491 840
Srovnávací hodnota (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:
430 000
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
menší výměry 1,06 střední 0,90 podstandardní 1,05 větší objekt 1,02 E, V 0,98 inzerce 0,70 bez exekuce 0,95 1,00
Stránka 18 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
8.1.2. Výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na skutečnost, že se jedná o nemovitosti s výrobními prostory a zázemím s poměrně vysokým rizikem, na horní hranici obvykle doporučeného pásma a to ve výši 13 %. Náklady na provoz a správu jsou vzhledem ke stáří a stavu poměrně vysoké. Stanovení obvyklého příjmu z nájemného Obdobné malé výrobní prostory mají většinou řemeslníci umístěné na vlastní zahradě u domu. Oceňovaný objekt má poměrně malé rozvojové možnosti, výrobní kapacita je poměrně nízká, dostupnost veřejnou 2 dopravou špatná. Obvyklé nájemné pro nemovitost stanovuji na základě porovnání ve výši 399 Kč/m /rok, tj. nájemné cca. 6.566 Kč/měsíčně za nemovitost. Tabulka srovnání VÝROBNÍCH prostor R Lokalita
Výměra Nájem 2 2 m Kč/m /rok
Popis
k1
k2
k3
Upr. nájemné 2 [Kč/m /rok]
k4
1 Přední Ptákovice dílna se zázemím, udržované
140
600 0,90 0,90 0,85 0,95
392
2 Nišovice
truhlářská dílna, udržované
186
645 0,90 0,85 0,90 0,95
422
3 Písek
hala, udržovaná
212
538 0,90 1,00 0,85 1,00
411
4 Klatovy
dílna se zázemím, udržované
120
800 0,85 0,80 0,85 0,95
439
5 Písek
sklad či výrobna, udržované
550
540 0,90 0,90 0,85 1,00
372
6 Petrovice
výrobna a sklad, udržované
500
420 0,90 0,95 1,00 1,00
359
2
399
Průměrné upravené nájemné pro výrobní prostory [Kč/m /rok] vysvětlivka - koeficienty: k1 - zdroj, k2 - stav a vybavení, k3 - lokalita, k4 - celkový dojem
Tabulka odhadu příjmu z nájemného Typ prostoru Zámečnická dílna Přístavba zázemí
Užitná plocha m
Obvyklé nájemné 2 Kč/m /rok
127,80 69,70
399 399
2
Roční příjem z nájemného Kč 50 992 Kč 27 810 Kč
Celkový příjem z nájemného ročně
78 803 Kč
Náklady na dosažení příjmu Daň z nemovitosti – byla stanoveno na základě odhadu znalce a to ve výši cca. 1.500,- Kč Pojištění nemovitosti – bylo stanoveno na základě odhadu znalce a to ve výši 4.000,- Kč Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – bylo stanoveno na základě odhadu znalce ve výši 100 2 Kč/m /rok užitné plochy, tj. celkem cca. 2.000,- Kč Náklady na správu nemovitosti – byly stanoveny na základě odborného odhadu ve výši 1.500,- Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 19 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient
78 803 Kč 0,90
Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem
70 922 Kč
Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitosti (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)
1 500 4 000 20 000 1 500
Celková výše odpočtu
27 000
Čistý roční příjem z nemovitosti
70 922 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty
43 922 Kč 13,00%
Výnosová hodnota (po zaokrouhlení)
340 000 Kč
8.1.3. Rekapitulace tržních metod ocenění a vyhodnocení
Metoda srovnávací
430.000,- Kč
Metoda výnosová
340.000,- Kč
Výsledek srovnávací metody se více blíží obvyklé ceně, protože potenciální kupující bude oceňovanou nemovitost sám provozovat. Vzhledem k účelu posudku se však nemovitost spíše stane cílem obchodníka. Okruh potenciálních kupujících je velmi úzký, nemovitost není uzpůsobena k bydlení, nemá přidělené číslo popisné, lze však částečně upravit pro skromné bydlení a druhá část může i nadále sloužit k výrobním účelům. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na základě metody srovnávací s přihlédnutím k výrazně nižší výnosové hodnotě ve výši 400.000,- Kč.
V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve stanovené obvyklé ceně nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 20 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik NE
nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem
ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma NE
nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem NE
stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům – je určena ke komerčním účelům
NE
stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční – stavba bez čp/če
ANO
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu
ANO stavba je dokončena
8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zámečnická dílna bez čp/če 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek dílny 1.2.2. Přístřešek 1.2.3. Přípojka vody ze studny 1.2.4. Septik celoplastový osazený na betonovou desku do 15 m3 OP 1.2.5. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 1.2.6. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 1.2.7. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Výpočet ceny zjištěné je pouze orientační. Ve výpočtu ceny zjištěné nejsou zohledněny trvalé porosty.
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 21 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zámečnická dílna bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251
Úprava koeficientu prodejnosti Kp Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: V době probíhající finanční krize je snížená poptávka po obdobných nemovitostech, lokalita (prakticky na samotě) je špatně dostupná veřejnou dopravou, zdrojem vody je pouze cizí studna, obchodovatelnost je velmi obtížná.
Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3820 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2674 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 19,5*10,9
2
=
[m ] 212,55
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 212,55 m2 212,55
Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,50 m
Součin 743,93 743,93
PVP = 743,93 / 212,55 = 3,50 m 2 PZP = 212,55 / 1 = 212,55 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (19,5*10,9)*(3,50) zastřešení 19,5*10,9*3,7*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
3
= =
Typ NP Z
[m ] 3 743,93 m 3 393,22 m
Obestavěný prostor 3 743,93 m 3 393,22 m 3 1 137,15 m
Stránka 22 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S P P S C P S S P S P S C C C X C X C C C X
8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30 2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00 5,20 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,28 2,67 3,20 0,00 1,43 3,20 0,30 2,39 2,90 1,75 6,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 73,92 0,7392
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100,00 1,00 8,30 11,23 90 175 51,43 5,7756 2. Svislé konstrukce S 21,40 100,00 1,00 21,40 28,95 90 140 64,29 18,6120 3. Stropy S 11,30 50,00 1,00 5,65 7,64 90 140 64,29 4,9118 3. Stropy S 11,30 50,00 1,00 5,65 7,64 50 140 35,71 2,7282 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 8,39 90 110 81,82 6,8647 5. Krytiny střech S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,98 50 60 83,33 2,4832 6. Klempířské konstrukce P 0,60 100,00 0,46 0,28 0,38 12 55 21,82 0,0829 7. Úprava vnitřních povrchů P 5,80 100,00 0,46 2,67 3,61 50 65 76,92 2,7768 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,33 50 50 100,00 4,3300 10. Schody P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,93 12 120 10,00 0,1930 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,33 12 50 24,00 1,0392 12. Vrata S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,41 12 40 30,00 0,1230 13. Okna P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,23 12 50 24,00 0,7752 14. Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,92 12 40 30,00 1,1760 15. Vytápění P 3,80 100,00 0,46 1,75 2,37 12 30 40,00 0,9480 16. Elektroinstalace S 6,40 100,00 1,00 6,40 8,66 12 35 34,29 2,9695
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 23 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
55,7891
Opotřebení: Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3
= * * * * * * *
2 786,0,9390 0,9511 0,9000 0,7392 0,8500 2,1130 0,2674
Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 1 137,15 m * 794,98 Kč/m
= =
794,98 904 011,51 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 55,7891 % Úprava ceny za opotřebení
-
504 339,89 Kč
Zámečnická dílna bez čp/če - zjištěná cena
=
399 671,62 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek dílny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 10,4*8,9-2,65*4,5
2
=
[m ] 80,64
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP
Zastavěná. plocha 2 80,64 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (10,4*8,9-2,65*4,5)*(2,80) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Konstr. výška 2,80 m
3
=
Typ NP
[m ] 3 225,78 m
Obestavěný prostor 3 225,78 m 3 225,78 m
Stránka 24 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S C S S S X S S S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef.
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 0,00 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 92,70 0,9270
1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * * *
1 250,0,9270 0,8500 2,0930 0,2674
Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 225,78 m * 551,24 Kč/m
= =
551,24 124 458,97 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 68 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 80 = 15,000 %
-
18 668,85 Kč
Přístavek dílny - zjištěná cena
=
105 790,12 Kč
1.2.2. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,6*2,6
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274 2
=
[m ] 11,96
Stránka 25 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 11,96 m
Název 1.NP
Konstr. výška 3,20 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (4,6*2,6)*(3,20)
3
[m ] 3 38,27 m
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
Obestavěný prostor 3 38,27 m 3 38,27 m
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S X S S S S X X X X X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * * * *
Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000
750,1,0000 0,8500 2,0930 0,2674
Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 38,27 m * 356,79 Kč/m
= =
356,79 13 654,35 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 30 = 40,000 %
-
5 461,74 Kč
Přístřešek - zjištěná cena
=
8 192,61 Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 26 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
1.2.3. Přípojka vody ze studny Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 10,00 m 2222
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 10,00 m * 340,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
= * * * =
3 400,- Kč 0,8500 2,3130 0,2674 1 787,45 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 40 = 30,000 %
-
536,24 Kč
Přípojka vody ze studny - zjištěná cena
=
1 251,22Kč
1.2.4. Septik celoplastový osazený na betonovou desku do 15 m3 OP Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.4.3. Septik celoplastový osazený na betonovou desku do 15 m3 OP 3 7,00 m obestavěného prostoru 2223
Ocenění 3 3 Základní cena (dle příl. č. 11): 7,00 m * 3 380,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
= * * * =
23 660,- Kč 0,8500 2,3140 0,2674 12 443,95 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 78 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 90 = 13,333 %
-
1 659,15 Kč
Septik celoplastový osazený na betonovou desku do 15 m3 OP - zjištěná = cena
10 784,80Kč
1.2.5. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 30,00 m 2224
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 30,00 m * 140,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
= *
4 200,- Kč 0,8500
Stránka 27 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
* * =
2,2340 0,2674 2 132,62 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 40 = 30,000 %
-
639,79 Kč
Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena
=
1 492,83Kč
1.2.6. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 2 20,00 m 211
Ocenění 2 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 20,00 m * 235,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
= * * * =
4 700,- Kč 0,8500 2,2560 0,2674 2 410,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 50 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
2 048,50 Kč
=
361,50Kč
Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm - zjištěná cena
1.2.7. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 2 (30/2)*1,5 = 22,50 m pohledové plochy 2222
Ocenění 2 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 22,50 m * 240,- Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena
= * * * =
5 400,- Kč 0,8500 2,3130 0,2674 2 838,90 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 12 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 28 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 25 = 48,000 %
-
1 362,67 Kč
Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena
=
1 476,23Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 100 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -2 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -14 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -14% * (100 % + 100%) 72,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku nedosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků, a proto je provedena přirážka dle tabulky č. 1. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,2674 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1130 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1130 0,2674 72,00 § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 35,0,40 2,1130 0,2674 72,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1130 0,2674 72,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2
zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 trvalý travní porost § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Parcelní číslo St. 4/2 46/2 61
Upr. cena 2 [Kč/m ] 34,01 13,61 20,00 13,61 20,00
Výměra 2 [m ] 179,00
Jedn. cena 2 [Kč/m ] 34,01
Cena [Kč] 6 087,79
640,00 683,00
20,00 20,00
12 800,13 660,32 547,79
=
32 547,79 Kč
Stránka 29 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Zámečnická dílna bez čp/če 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek dílny 1.2.2. Přístřešek 1.2.3. Přípojka vody ze studny 1.2.4. Septik celoplastový osazený na betonovou desku do 15 m3 OP 1.2.5. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 1.2.6. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 1.2.7. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 1. Ocenění staveb celkem
399 671,60 Kč 105 790,10 Kč 8 192,60 Kč 1 251,20 Kč 10 784,80 Kč 1 492,80 Kč 361,50 Kč 1 476,20 Kč 529 020,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
32 547,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
32 547,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
561 568,60 Kč
561 568,60 Kč
561 570,- Kč
slovy: Pětsetšedesátjednatisícpětsetsedmdesát Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 30 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky
400 000 Kč 561 570 Kč
I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti - zemědělské stavení bez čp/če (zámečnická dílna), stojící na pozemku parc.č. St. 4/2, a pozemky parc.č. St. 4/2, 46/2 a 61 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Výšice, obec Myštice, okres Strakonice; zapsané na listu vlastnictví č. 413 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice.
II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: - Přístavek dílny, Přístřešek, Venkovní úpravy
III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 13.9.2013, částkou ve výši:
400 000,- KČ slovy: Čtyřistatisíc korun českých
IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
V Praze dne 19.12.2013 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 31 z 32
Znalecký posudek č. 973/324/2013
Stanovení obvyklé ceny
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 973/324/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 324 - 2013.
F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 413 ze dne 14.8.2013 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 13.9.2013
Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Email:
[email protected] tel. +420 604 555 649
Stránka 32 z 32
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 413
Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled
Příloha č. 3: Mapa oblasti
Letecká fotomapa – dílna bez čp/če s pozemky a příslušenstvím
Umístění nemovitosti v rámci části obce Chrást
GPS: 3) 49°27'34.110"N 13°59'59.651"E
Umístění nemovitosti v rámci obce Myštice
Umístění nemovitosti v rámci regionu
Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti
Pohled na dílnu ze západu od příjezdu
Pohled na dílnu z jihu z pozemku parc.č. 46/2
Pohled na dílnu z jihovýchodu
Přístavba z UNIMO buněk
Kancelář
WC
Koupelna se sprchou
Kuchyně
Dílna
Dílna
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 59077013-45956-140410192015, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 41 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko dne 10.04.2014
59077013-45956-140410192015
Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.