2013

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1529/194/2013 Rodinný dům - samostatný č.p. 42 Jestřebí 42, 471 61 Jestřebí Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Jestřebí, k.ú. Jestřebí u České Lípy, kód ČSÚ: 659 061, LV: 247

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

237/1, 237/3, 237/4 Euromaner s.r.o., 5. května 507, 294 01 Bakov nad Jizerou, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Euromaner s.r.o., 5. května 507, 294 01 Bakov nad Jizerou, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 11.12.2013 Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800900490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

10 stran

České Lípě, dne 23.12.2013

 změna stavby

Současný stav 400 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail: [email protected]

23.12.2013

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 23.12.2013 5 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1985  změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 Rekonstrukce v r.  neudržovaná

 udržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

2+1, 5+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0

Garáž Pozemky výměra ks 1

m2 1 411

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 876

m2 109

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Současný stav 400 000 Kč 0 Kč 1 550 000 Kč 400 000 Kč 280 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 2 890 000 Kč 2 890 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby.

Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k předplacenému pronájmu do roku 2017 a pak pronájmu na dobu neurčitou. Poptávka po takových nemovitostech je velmi nízká a jsou velmi obtížně prodejné. -2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 247 Kopie katastrální mapy Jestřebí je obec s 832 obyvateli cca 8 km jihovýchodně od okresního města Česká Lípa s minimální infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou. Stavba RD je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení

Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.200.000,- Kč, pohledávek ve výši 450.000,- Kč a budoucích pohledávek až do výše 1.200.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve výši 54.956,- Kč - Finanční úřad pro Středočeský kraj. Všechna tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Současní nájemníci mají předplacený nájem do roku 2017, který nelze vypovědět, po tomto datu automaticky dojde ke změně na nájem na dobu neurčitou. Tato okolnost má zásadní vliv na cenu obvyklou a je do ceny zahrnuta. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 2.NP bez podsklepení. Stáří neznámé 28 let z roku 1985. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce 1.NP jsou zděné 2. NP je montovaná dřevostavba. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení V 1. NP je garáž a byt 2+1. V 2.NP je byt 5+1. Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce 1.NP jsou zděné a 2.NP je montovaná dřevostavba. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná zdvojená původní, vnitřní povrchy jsou tapety, podlahy obytných místností jsou PVC, ostatní běžná keramická dlažba,, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV el. boiler, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva. Příslušenství stavby Příslušenství tvoří kolna venkovní úpravy a pozemky p.č. 237/1, 237/3, 237/4. Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění

betonové pasy dřevěné s rovným podhledem dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech tapety vápenné běžné obklady dřevěné bez podstupnic hladké plné dveře chybí dřevěná zdvojená okna PVC ústřední -3-

16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

třífázová chybí studená i teplá standardní chybí bojler propanbutanový sporák WC, umyvadla, vana chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. 237/1 o velikosti 811m2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 237/3 o velikosti 480m2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 237/4 o velikosti 120m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku trvalý travní porost trvalý travní porost zastavěná plocha a nádvoří Hodnota pozemků celkem

Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 90,-Kč do 370,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m2. Parcela č.

Výměra m2 811 480 120

237/1 237/3 237/4

Jednotková cena Kč/m2 200 200 200

Celková cena pozemku Kč 162 200 96 000 24 000 282 200

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

108,86*6,00 108,86*4,10/2

= = =

Současný stav 109 876,32 3 303 100,00 2 894 495 28 22 56,00 1 273 580

Obestavěný prostor 653,16 m3 223,16 m3 876,32 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč

Kč/m3

Jestřebí 620,00 565 690 000 1 113 Zděný dům se sedlovou střechou stáří cca 100 let, 1.NP + podkroví, před rekonstrukcí

-4-

KC 0,404

Upravená cena Foto Kč/m3 450

Jestřebí

1 280,00

1 473

2 750 000

2 148

0,212

456

samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, 8+2, stáří cca 100 let. Velmi dobrý technický stav, pozemek 1473m2. 2x garáž, kolny, chlévy

Jestřebí

1 120,00

140

1 290 000

1 152

0,404

466

Samostatný rodinný dům cca 150 let. dobrý technický stav, 2.NP. 4+1.

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

457 Kč/m 3 876,32 m 400 636 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.

plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

nájem [Kč/m2/rok]

nájem [Kč/měsíc]

nájem [Kč/rok]

Celkový výnos za rok:

0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč Seznam příloh:

0 95 % 0 0 0 86 700 0 0 86 700 0 6,00 0

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:

0 2 890 000 1 270 000

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -