ZNALECKÝ POSUDEK č. 3783-30/2013 O ceně nemovitostí, tj. budovy bydlení čp.252 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.157, p.č.569 a p.č.570/1, vše v obci a k.ú.Horní Brusnice, část obce Horní Brusnice
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.3.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 22.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění budovy bydlení čp.252 včetně příslušenství a pozemků p.č.st.157,p.č.569 a 570/1 vše v obci a k.ú. Horní Brusnice, část obce Horní Brusnice. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Budova bydlení čp.252 s příslušenstvím a pozemky k.ú.Horní Brusnice 544 74 Horní Brusnice Královéhradecký Trutnov Horní Brusnice Horní Brusnice 434
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.3.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z 5.3.2013 - LV č.277 z 18.3.2013 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Milan Dvořák, Budějovická 303, 25242 Jesenice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Milan Dvořák, Budějovická 303, 25242 Jesenice, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění budovy bydlení čp.252 nebyl předložen projekt stavby tohoto objektu. Ocenění je provedeno dle zjištění na místě samém. Prohlídka nemovitostí však nebyla umožněna, vlastník nemovitosti se na místní šetření nedostavil. Ocenění je tak provedeno jen základě vnější prohlídky nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Budova bydlení čp.252 postavená na pozemku p.č.st.157 v k.ú. Horní Brusnice je ve skutečnosti rodinný dům, který je postaven na okraji zastavěného území obce. Přístup k nemovitosti je po zpevněné živičné místní komunikaci (pozemek p.č.577/3 je ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit s majetkem státu má Státní pozemkový úřad). Popis objektu je proveden jen zjednodušeně s ohledem na skutečnost, že znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Budova čp.252 je částečně podsklepený dvoupodlažní objekt (2.NP je podkrovím),jedná se o v úrovni přízemí převážně zděnou stavbu - smíšené zdivo, v části stavby kamenné, v části stavby z plných pálených cihel), zadní část (bývalý výměnek) je původní dřevěné roubené konstrukce. Objekt je obdélníkového půdorysu (hlavní část stavby má sedlovou střechu) s přístavbou bývalému výměnku (též sedlová střecha) a za ním s další menší přístavbou (pultová střecha). K domu čp.252 tvoří příslušenství vedlejší stavba - stodola, a venkovní zastřešené sezení. Stodola tvoří s čp.252 půdorysný tvar písmene L, objekty však nemají společné konstrukce. Objekty jsou vystavěny ve stráni skloněné k jihu. Vstup do domku čp.252 je přes venkovní předložené schodiště a terasu právě půdorysně uvnitř písmene L. Střecha domku je tedy sedlová, dřevěný vaznicový krov, ve střeše jsou tři vikýře - dvě vikýřová dvojokna k jihu, jeden vikýř je bez oken. Krytina je tašková betonová Bramac, klempířské prvky jsou zřejmě z titanzinku. Fasádní omítka je hladká vápenná s nátěrem, část obvodového zdiva tvoří původní otryskané režné kamenné zdivo. Roubená část stavby je impregnována, ložné spáry jsou doplněny PUR pěnou. V objektu je dřevěné novodobé atypické schodiště, dvouramenné. Dveře jsou obložkové, buď dřevěné, či dýhované, event. foliované. Okna jsou dřevěná rámová dvojitá. Podlahy v obytných prostorách tvoří plovoucí laminátové podlahy, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění v domku je ústřední, plynový kotel, deskové radiátory. Světelná i motorová elektroinstalace.Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je nepřímotopný zásobník o objemu cca 600l. Plynofikace domku provedena, odkanalizování je v plastových trubkách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou -2-
linkou, sporákem či varnou deskou. V koupelně v přízemí je vana akrylátová rohová, umyvadlo, v podkroví jsou 2 ks sprchových boxů, 2 ks umyvadel. WC jsou kombi. V domku je i obezděná krbová vložka jako alternativní zdroj tepla. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do vlastní ČOV na vlastním pozemku, voda je přivedena z veřejného vodovodu, zemní plyn z rozvodu STL v obci. Jedná se o objekt odhadem stáří 70-80 roků, jež byl cca před 8 roky komplexně zrekonstruován. Je tak ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu. Zastavěná plocha domku je 10,0*17,70+5,50*4,75+4,42*6,0= 229,65m2, podsklepena je jen malá zadní část domu cca 15-25 m2, podkroví je nad celou hlavní částí domu tj. zastavěná plocha podkroví činí 10,0*17,7= 177m2. Odhadem tak lze určit přibližně podlahovou plochu - v přízemí cca 229,65*0,65= 149m2, v podkroví pak 177*0,6= 106m2, tj. celkem cca 255m2. V objektu se nachází: 1.PP : malý sklep - zřejmě nevyužívaný, neodizolovaný,s trvalou vlhkostí či vodou nad úrovní podlahy 1.NP: chodba, obývací pokoj, kuchyně, koupelna + WC, pracovna, pokoj ve výměnku, sklad Podkroví: 5* pokoj, sprchový box 2*, WC 2* Přináležející stodola je převážně zděné konstrukce – smíšené zdivo, dřevem opláštěné,se sedlovou střechou. Krytina na střeše je ze šablon Cembrit. Klempířské prvky (žlaby a svody) jsou zřejmě z titanzinku. Stodola má zastavěnou plochu 12,65*7,25= 91,71m2. Venkovní zastřešené sezení má zastavěnou plochu 4,95*7,83=38,76m2, jedná se o otevřený objekt vystavený na kamenné podezdívce či základech, se šest zděnými sloupy, se sedlovou střechou s krytinou též ze šablon Cembrit. Podlahu tvoří betonové vymývané dlaždice. Prostor mezi sloupy je směrem k domku (k severu) volný, k jihu jsou mezi sloupy částečné dřevěné ozdobné výplně stěn.Objekt bez stropní konstrukce. Přístup k objektu je pomocí venkovních kamenných schodů od domku čp.252. před domem čp.252 je zpevněná plocha ze zatravňovacích dlaždic. Na sklonitém dvoře před domem jsou tyto plochy opatřeny betonovými palisádami, i dřevěným zábradlím. Pozemky jsou oploceny dřevěným prkenným plotem výše cca 1,0m, s betonovými sloupky. Vesnice Horní Brusnice je součástí okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dvůr Králové nad Labem. Obec Horní Brusnice se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů jihozápadně od Trutnova a jedenáct kilometrů západně od města Dvůr Králové nad Labem. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 440 obyvatel. Předškoláci mohou v obci využívat školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Horní Brusnice má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnice Horní Brusnice leží v průměrné výšce 453 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1358. Celková katastrální plocha obce je 1409 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicettři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. K budově čp.252 patří pozemky – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 440m2 – tento pozemek je zastavěn hlavní stavbou,stodolou i venkovním sezením, pozemek p.č.570/ trvalý travní porost o výměře 1417m2 tvoří s čp.252 funkční celek – jedná se o oplocenou zahradu, pozemek p.č.569 trvalý travní porost o výměře 617m2 tvoří ve skutečnosti též částečně funkční celek s čp.252 pod jedním oplocením, částečně pozemek tvoří delší úzký pruh podél příjezdové komunikace. Přesné vymezení pozemků však v nedigitalizovaném území lze jen geodeticky jejich vytčením. V horní části pozemku p.č.570/1 se nachází okrasné porosty – převážně břízy, smrky. Pozemky jsou sklonité směrem k jihu, jsou přístupné ze zpevněné komunikace, je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu a zemního plynu. Splašková kanalizace s odvodem na ČOV v obci není.
B. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu,určení obvyklé ceny 1)
Nabídka na prodej - prodej polo roubeného domu na úpatí vrcholu Zvičina (671m), v obci Horní Brusnice. Dispozice domu: prostornou chodbou vejdete do obývací místnosti s krbem, jídelním a kuch.koutem. Dále v přízemí je koupelna se sprchovým koutem a oddělené WC, z chodby se jde i na terasu s krásným výhledem do krajiny. Dřevěným schodištěm vstoupíte do 1.NP kde je jedna větší ložnice s lodžií a s výhledem na Krkonoše, 3 menší ložnice, prostorná koupelna se sprchovým koutem a WC. jsou zde dřevěné podlahy, vytápění přímotopy. Dům je připojen na obecní vodovod, má vlastní septik, ohřev vody el. boilerem. Prodej včetně zařízení (nábytek masiv). Velmi klidná lokalita, velký pozemek cca 3000m². Občanská dostupnost dobrá. V obci je mateřská škola. Cca 1km od domu je ski areál Zvičina, ski areál Černá -3-
Hora 32Km, terény pro horská kola, paragliding, houbaření. Do Krkonoš i Českého ráje 35km. ZOO a město Dvůr Králové cca 11Km. Dům je vhodný k rekreaci i trvalému bydlení. Nabízí se za 5,20 mil.Kč,velikost pozemku je 2909m2, podlahová plocha je 180m2, zast.plocha je 92m2. Tj. oproti oceňovanému domu dům v téže lokalitě, menší, též ve výborném stavu, mírně větší pozemek.
2)
3)
Nabídka za 10,4 mil.Kč - Prodej rodinného barokního sídla z roku 1826. Po kompletní a zdařilé rekonstrukci. Nemovitost se nachází na polosamotě na jižním svahu s nádherným výhledem do údolí. V hlavní budově se nachází 4 samostatné apartmány se sociálním zařízením. Při rekonstrukci byl zachován původní charakter domu - kamenné zdivo, dřevěné podlahy a dřevěné krovy. K domu náleží rozsáhlý soubor pozemků o výměře 12.383 m2 - tyto pozemky jsou předmětem prodeje; jedná se o louky a ovocný sad. Po dohodě s majiteli je možné dokoupit pozemky o celkové výměře 90.000 m2. Jedná se o louky a les s potokem. Nemovitost lze využít komerčně jako penzion, nebo jako ranč či stylové rodinné sídlo. Cena je vč. provize realitní kanceláře a právního servisu. Podlahová plocha 650m2, zastavěná plocha 575m2. Tj. oproti oceňovanému objektu objekt větší, s větším pozemkem, objekt je již vybaven pro pronajímání apartmánů.
Nabídka na prodej nedokončené stavby - Poloroubená chalupa postavená v roce 2012 v obci Horní Brusnice v těsné blízkosti lyžařského vleku,nádherný výhled do okolí,parcela 3.441m2, zastavěná plocha 98m2 ,podlahová plocha ca 160m2, dokončená hrubá stavba s hotovým komínem a kompletní střechou s krytinou imitace šindele z plastového recyklátu ,ing.sítě jsou dovedeny k pozemku,elektro,vodovod a kanalizace pro napojení čístičky,dále je zde zhotovena příjezdová cesta až k domu ve štěrku,v blízkosti. Cena je 2.770.000Kč z toho za pozemek s cestou a sítěmi 890.000Kč, krytina střechy s oplechováním a okapy 260.000Kč,hrubá stavba s komínem 1.620.000Kč. Tj. oproti oceňovanému objekt jen nedokončená dřevostavba ve stadiu hrubé stavby, s větším pozemkem.
4)
Nabídka na prodej - Prodej novostavby rodinného domu, Horní Brusnice. Exkluzivně nabízíme nový cihlový nízkoenergetický rodinný dům se slunnou zahradou a s garáží, který se nachází v obci Horní Brusnice. Rodinný dům se nachází v zastavěné části obce Horní Brusnice vzdálené 12 km od města Dvůr Králové nad Labem. Jedná se o velmi kvalitně dispozičně řešený dům, ve kterém je plně využit každý m2. Dispoziční řešení přízemí: rozlehlá společenská obytná místnost s krbovými kamny je spojena s kuchyňským koutem a jídelnou. Kuchyňský kout s novou kuchyňskou linkou je propojen francouzským oknem s venkovní terasou. Dále obytná místnost, která nyní slouží jako pracovna. Koupelna se sprchovým koutem a s toaletou, chodba a technická místnost. V patře domu se nachází čtyři obytné místnosti, koupelna s vanou a závěsnou toaletou. V přízemí je na podlahách položena dlažba, která je vyhřívaná, v patře jsou položeny plovoucí podlahy. Okna nová dřevěná. Dřevěné interiérové dveře. Vytápění domu je řešeno plynovým kombinovaným kotlem. Možnost topit krbovými kamny. Kolaudace domu proběhla v roce 2011. V okolí domu zelené plochy, které dům oddělují od ostatních nemovitostí. Dům se nachází v lokalitě s dostupnou občanskou vybaveností - školka, obecní úřad, obchod, pošta. Rozlehlý pozemek máte možnost z části prodat sousedům. Pozemek 3908m2, podlahová plocha 120m2, zast.plocha 111m2. Nabízí se za 2 991 500,-Kč Tj. oproti oceňovanému domu novostavba menšího domu, s větším pozemkem. -4-
Oceňovaný domek čp.252 má podlahovou plochu odhadem tedy cca 255m2, celková výměra pozemků je 2474m2, objekt je zjevně dobře udržovaný. Patří k němu příslušenství – stodola a venkovní zastřešené sezení. Příjezd je po úzké zpevněné komunikaci. Prohlídka vnitřních prostor nemovitosti nebyla umožněna Nelze tak jednoznačně určit jeho předpokládanou obchodovatelnost – stav objektu je určen jen na základě zevní prohlídky a určení předpokládaného stavu, odhadu konstrukcí stavby a jejího vybavení jak z hlediska druhu materiálů, tak z hlediska jejich standardu. Při nedobrovolné dražbě dochází k realizovaným cenám na nižší úrovni, než jsou ceny sjednané na volném trhu (u nemovitostí při jejich převodech hrozí různé komplikace). Na základě zevní prohlídky nemovitosti, předpokládaného stavebnětechnického stavu , zkušeností s úrovní cen vydražených nemovitostí lze předpokládat obchodovatelnost s objektem čp.252 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.157, p.č.569 a p.č.570/1 v úrovni cca 3,6 -4,5 mil.Kč – ovšem na volném trhu. Pro potřebu nedobrovolné dražby určuji obvyklou cenu na té nižší úrovni. Obvyklá cena budovy bydlení čp.252 na stp.157 s p.p.č.st.157,p.č.569,570/1 v k.ú.Horní Brusnice činí
3 600 000,-Kč
Slovy: třimilionyšestsettisíc Kč
V Lázních Bohdaneč 22.3.2013
Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3783-30/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 783-30/13.
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 3
Fotodokumentace nemovitosti
-5-
-6-
-7-
-8-