2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1960/2013

O ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu v ul. Tyršova č.p.177 s příslušenstvím a pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe, okres Cheb.

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Plzeň - sever, JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu na základě usnesení o provedení Soudní exekuce Okresního soudu v Chebu Č.j. 16Nc 4516/2003 Sp. Zn. 064EX-631/03-29

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listů a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

Ve Vejprnicích 2.2.2013

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 177 v ul. Tyršova s příslušenstvím a pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe, okres Cheb, kraj Karlovarský.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Podíl 1/2 na rodinném domu Tyršova 177 353 01 Velká Hleďsebe Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Velká Hleďsebe Katastrální území: Velká Hleďsebe Počet obyvatel: 2 234 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 44,1489 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 132,45 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.1.2013 za přítomnosti soudního znalce a spoluvlastníků.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 99 - kopie katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

František Břížďala, Klášter E 103, 364 61 Teplá u Toužimě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Roubíček Josef Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, 353 01 Velká Hleďsebe, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: František Břížďala, Klášter E 103, 364 61 Teplá u Toužimě, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Roubíček Josef Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, 353 01 Velká Hleďsebe, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Břížďala František, Klášter č.evid. 103, 364 61 Teplá u Toužimě podíl 1/2 SJM Roubíček František a Roubíčková Vlastimila, Tyršova 177, Velká Hleďsebe, 353 01 Mariánské Lázně podíl ½

-2-

6. Dokumentace a skutečnost - nemovitost byla přístupná. Prohlídku umožnili spoluvlastníci manželé Roubíčkovy a poskytli informace k nemovitosti. Znalec provedl ohledání a fotodokumentaci.

7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je v obci Velká Hleďsebe v okrese Cheb. Obec má cca 2000 obyvatel a kompletní základní občanskou vybavenost ( základní a mateřskou školu, lékaře, nákupní centrum, poštu). Vyšší občanská vybavenost je v Mariánských lázních, které jsou vzdáleny cca 2 km a s obcí je spojuje trolejbusová linka MHD. Zastávky MHD jsou vzdáleny cca 100 m. Hranice se SRN jsou cca 10 km. Jde o vyhledávanou lokalitu v blízkosti lázeňského města. Nemovitost stojí v ul. Tyršova, která je hlavní silnicí z Mariánských Lázní na Cheb (zvýšený hluk a prašnost). Přístup je po místní zpevněné komunikaci, kde je přípojka obecní vody, kanalizace, elektřina 220/380V a zemního plynu. Nemovitost je rohový rodinný dům, který stojí v zástavbě rodinných domů. Byl stavebně dokončen v roce 1933 a před 15 lety prošel částečnou rekonstrukcí ( výměna plastových oken v jedné polovině nemovitosti, nová střešní krytina lepenkový šindel, klempířské prvky pozink, výměna části krovu krokve a plné podbití, nové rozvody vody v plastu a elektřiny v mědí, rozvod zemního plynu s kotli a ústřední vytápění pro každé patro samostatně. Rodinný dům je částečně podsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně upraveno na bydlení a půdním prostorem. Technické provedení: založení na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkost, zdivo cihelné, stropy z části betonové a zčásti původní svlakové, krov dřevěný trámový s plným prkenným záklopem, okna z část nová plastová a dřevěná zdvojená, povrchy podlah dlažby, PVC a textilní, omítky vnitřní vápenné a venkovní břízolit. Schodiště do sklepa betonové a do podkroví původní dřevěné. Dispozice: v suterénu je sklep, původní kotelna s uhelnou dnes dílna sklad. v přízemí je zádveří, chodba s přístupem do sklepa a schodiště do podkroví, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, pokoj, WC, koupelna s vanou a bývalá prádelna dnes sklad a prostor kde je pračka pro spodní byt. V podkroví je chodba, WC, koupelna, jídelna s kuchyní a dva pokoje. Nemovitost je v dobrém technickém stavu ale s nutností rekonstrukce a modernizace interiérů. Nutná izolace proti zemní vlhkosti z důvodu které opadává omítka a vzlíná vlhkost a plíseň ve sklepě a v 1. NP. V nemovitosti je společná přípojka vody a kanalizace, jeden měřič elektřiny a rozdělené měření zemního plynu. Dispozičně jde o dvojdomek ale nejsou zde samostatné vstupy. Na pozemku je dvojgaráž s dílnou plechová konstrukce s pultovou střechou s osinkocementovou krytinou a dále zpevněné plochy betonová plocha, oplocení s betonovou podezdívkou, ocelové sloupky s výplní pletivo do rámů a v zadní části zahrady dřevěný plaňkový a porosty. Příslušenství k nemovitosti: přípojky vody, kanalizace, elektřiny, zemního plynu, oplocení, zpevněné plochy, vedlejší stavba dvougaráže s dílnou.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům s garáží 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda 2 001 – 10 000 80 let 3 192,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 7,5*10 I.NP: Podkroví se zastřešením: Název podlaží sklep: I.NP: Podkroví se zastřešením:

= = =

Zastavěná plocha 75,00 m2 115,25 m2 89,50 m2

Obestavěný prostor: sklep: (7,5*10)*(1,80) I.NP: (115,25)*(2,65) Podkroví se(89,50)*(2,95) zastřešením: Obestavěný prostor - celkem:

-4-

75,00 m2 115,25 m2 89,50 m2

Konstrukční výška 1,80 m 2,65 m 2,95 m

= = =

135,00 m3 305,41 m3 264,02 m3

=

704,43 m3

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,43

115,25 m2 279,75 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 18 let po celkové rekonstrukci: 0,80 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,80 = 0,687

i=1

-5-

č. I

Vi typ A

III III II I V

0,00 0,00 0,00 0,00 0,08

II III I III II

-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

II III

-0,03 0,85

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - zvýšený hluk a prašnost od hlavní silnice

č. II

Pi 0,01

I III III

0,00 0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

III

0,05

IV II II III I

0,03 0,00 0,00 0,00 -0,06

č. III

Ti 0,00

II

0,00

II

0,00

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,687 * 1,030 * 1,000 = 0,708 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 192,- Kč/m3 * 0,708 = 2 259,94 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 259,94 Kč/m3 * 704,43 m3 = 1 591 969,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-6-

1 591 969,53 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v § 28 odst. 1 písmeno b), 20 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: 20 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, -7 % radon aj.): 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 3% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 20% + 3% * (100 % + 20%) 23,60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: v lázeňská lokalita Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8690 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 132,45 1,00 2,1500 0,8690 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plochaa nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 345

Výměra [m2] 398,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

23,60

305,86

Jedn. cena [Kč/m2] 305,86

Cena [Kč] 121 732,28 121 732,28

Pozemek - zjištěná cena

=

-7-

121 732,28 Kč

C. Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům s garáží

1 591 969,50 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 591 969,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

121 732,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

121 732,30 Kč

Celkem

1 713 701,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 713 701,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

1 713 700,- Kč

ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Nabízený prodej rodinného domu v obci Velká Hleďsebe. Jde o dvoupodlažní objekt z části podsklepený s pultovou střechou stavebně dokončen cca v roce 1975 užívaný s pravidelnou údržbou. Zastavěná plocha je 100m2, užitná plocha 180m2 a zahrada 270m2. Rodinný dům je dvougenerační o velikosti 2x 3 + 1 s WC, koupelnou a předsíní ke každé bytové jednotce, pouze společná chodba v přízemí, kde je přístup do sklepa a II.NP. Na pozemku je dílna a garáž se skladem nářadí a zahradního nábytku. Nabídková cena je……. 1 785 000,-Kč 2. Prodaný rodinný dům v obci Velká Hleďsebe v zástavbě rodinných domů, jde o objekt částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkroví stavebně upraveno. Zastavěná plocha 120m2 obytná plocha 220m2 a výměra zahrady je 385m2. V nemovitosti je v přízemí 3 + 1 s WC a koupelnou a v podkroví 2 + 1 s WC. Objekt je s pravidelnou údržbou a je užíván. Na pozemku je garáž, dílna sklad na nářadí, zpevněné plochy a je oplocen. Rodinný dům byl prodán za............................2 250 000,-Kč 3. Prodaný rodinný dům v obci Velká Hleďsebe v zástavbě rodinných domů. Jde o nemovitost stavebně dokončenou v roce 1950 a v roce 1999 byla provedena částečná rekonstrukce a připojena na veškeré inženýrské sítě. Zastavěná plocha nemovitosti 85m2 obytná plocha 160m2 a zahrada 460m2. Objekt je částečně podsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně upraveným . Dispozice: v přízemí 2 +1 s koupelnou a WC v podkroví pouze dvě místnosti a WC. Na pozemku je samostatná garáž s dílnou a oplocení. Rodinný dům byl prodán za ........................2 550 000,- Kč -8-

ZÁVĚR: Vzhledem k poloze nemovitosti v blízkosti hlavní silnice (zvýšený hluk a prašnost) a technickému stavu nutnost další rekonstrukce, modernizace a oprav hlavně omítek poškozených od zemní vlhkosti. A při porovnání s nemovitostmi v této lokalitě lze cenu obvyklou za rodinný dům č. p. 177 v ul. Tyršova s příslušenstvím a pozemkem č. par. 354 zastavěná plocha a nádvoří v místě a čase stanovit na částku.........1 850 000,-Kč

Cenu obvyklou podílu 1/2 za rodinný dům č.p.177 s příslušenstvím a s pozemkem č.par. 345 zastavěná plocha a nádvoří v obci Velká Hleďsebe lze v místě a čase stanovit na částku......750 000,-Kč. Ve Vejprnicích 2.2.2013

Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1960/2013 znaleckého deníku.

-9-