ZNALECKÝ POSUDEK č. 2745/2013 O ceně nemovitosti objektu penzionu č.p. 450, st.p. 668, poz.p. 797/1, 797/2, 798/2, v k.ú. Abertamy , obec Abertamy , okres Karlovy Vary , kraj Karlovarský.
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s., Ing. Jan Mikloško Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j. 261/2013-N .
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2013 znalecký posudek vypracovala: Eva Chmelíková Lidická 308/51 36020 V Karlových Varech telefon: +420777118933 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává . V Karlových Varech 9.8.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé pro objednatele posudku pro nedobrovolnou dražbu č.j. 261/2013-N
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Penzion Abertamy 450 Abertamy Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Abertamy Katastrální území: Abertamy Počet obyvatel: 1 273 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,0240 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h): ZC = Cp * 2,5 = 92,56 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření , podklady Prohlídka byla provedena dne 3.6. 2013 , 7.6. 2013, 12.7. 2013. Do nemovitosti nebyl umožněn přístup . Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze z vnějšku. Dále částečné informace mně podal správce objektu pan Růžička . Podklady pro zpracování posudku : Projektová dokumentace původního stavu a přístavby objektu z 06/1992, 2004 , projektant Ing. Kamencová, Ing. Kouba , Ing. Jaroslav Mlčoch. Stavební povolení č.j. 392/27/04/Še ze dne 05.02/2004. Informace zjištěné na Obecním úřadě v Abetamech a Perninku . Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.5.2013 LV č. 412. Kopie katastrální mapy – internetová verze.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s., Paní JUDr Olga Růžičková, náměstí Míru 12, 76001 Zlín, vlastnictví: výhradní EURODRAŽBY.CZ a.s., Paní JUDr Olga Růžičková, náměstí Míru 12, 76001 Zlín, vlastnictví: výhradní
5.Místopisné údaje Město Abertamy jsou význačným horským a turistickým městečkem v Krušných Hor ve vzdálenosti 20 Km od Karlových Var , 8 km od Božího Daru . Počet obyvatel 1 273 . V obci jsou částečně dostupné lokální služby - základní škola 1-5 ročník , obchody se smíšeným sortimentem , rekreační a ubytovací zařízení . Hodnocený objekt je situovaný mimo vlastní město a to ve vzdálenosti 2 km , 0.5 km pod horou Plešivec ( druhá nejvyšší hora Krušných hor ), kde je významné rekreační a sportovní centrum , rozhledna , hotel s restaurací . V současné době zde programu Severozápad podporováno probíhá výstavba Ski- areálu v rámci operačního z Evropského fondu .První část areálu má být dána do provozu v 12/2013 . Z pohledu polohy se -2-
jedná o velmi atraktivní lokalitu vzhledem k užívání a to zejména co se týká turistiky , cykloturistiky , lyžování – sjezd, běžecké tratě . K objektu je přístup z veřejné zpevněné komunikace , dále po vlastní účelové zpevněné asfaltové komunikaci .
6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Výnosová hodnota 2. Ocenění pozemků 2.1. 3. Cena obvyklá 3.1.- výnosová hodnota 3.2.- porovnávací hodnota
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění nákladové hodnoty bylo provedeno bez koeficientu prodejnosti Kp.
1. Ocenění staveb dle vyhlášky – cena zjištěná
1.1. Hlavní stavby Ocenění staveb nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Penzion - nákladová hodnota Popis Předmětem hodnocení je objekt penzionu „ Švýcarská bouda ” penzion s 24 lůžky , pokoje s s vlastním sociálním zázemím , restaurace s počtem míst k sezení 36 . Jedná se o dřevostavbu základní část o půdorysných rozměrech 12.3* 16.38 m , zděná přístavba v zadní části objektu o půdorysných rozměrech 16.38*4.3 m. Objekt byl postaven na základě odborného odhadu v letech 1938 – 1950 , přístavba dle projektové dokumentace v roce 1992 . Objekt je plně podsklepený , podzemní podlaží je konstrukčně z litého betonu u hlavní stavby , nadzemní část hlavní stavby je dřevěná konstrukce , tl. stěny 25 cm , přístavba z poro-betonových tvárnic, . Zastřešení je sedlové s dřevěným vázaným krovem a krytinou z pozinkovaného plechu opatřených nátěrem .Nad přístavbou je plochá střecha .Vnější povrchy u hlavní stavby jsou dřevěné palubové , vnitřní povrchy tvoří hladké vápenné omítky . Schodiště dřevěné , okna dřevěná dvojitá , dveře hladké lakované , povrchy podlah prkenné s textilními krytinami , podzemním podlaží betonová mazanina , v 1.NP v restauraci a kuchyni je keramická dlažba . vytápění celého objektu je kotlem na tuhá paliva , záložní kotel na plyn ( na vlastním pozemku je nádrž na propan- butan) . Je rozvod el. energie. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody , kanalizace do čistírny odpadních vod , veřejná přípojka el. energie . V podzemním podlaží je technické zázemí k hotelu ( kotelna , sklady ) , v 1.NP je restaurace , kuchyně , WC pro hosty , WC pro personál , sklad , recepce . V ostatních podlažích jsou pokoje pro ubytování . Vzhledem k tomu , že vlastník nemovitosti neumožnil prohlídku nemovitosti , byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z vnějšku , další údaje jsou převzaty z technické dokumentace poskytnuté Stavebním úřadem v Perninku , dále údaje poskytnuté správcem objektu .Objekt byl upravován a modernizován v letech 1992 , dále pravděpodobně v roce 2004, kdy bylo vydáno stavební povolení pro přístavbu hotelu Švýcarská bouda . Po nahlédnutí do projektové dokumentace na Stavebním úřadě v Perninku , bylo zjištěno , že plánovaná přístavba nebyla realizována , pravděpodobně byla provedena modernizace 1.NP – restaurace , kuchyně , hygienické zázemí , vyzdění boční obvodové stěny . -4-
Pozemek p.č. 668 – zastavěná plocha je rovinný zastavěný objektem chaty . Pozemkové parcely č. 797/2, 798/2 , jsou též rovinné , jsou využívány jako zpevněné asfaltové přístupové cesty , poz.p. č. 797/1 – druh pozemku ostatní plocha , plocha ve funkčním celku se zastavěnou plochou , pozemek rovinný , částečně zatravněný .
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 3: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby Název Zděná přístavba
G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. dřevěná na bázi dřevní hmoty 113
Popis Zděná přístavba technického zázemí , podsklepená , dvě nadzemní podlaží , zastřešená pultovou střechou , provozně propojená s hlavní budovou . Stavba provedena v roce 2002.
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 11,1*16,38 1.PP 1.PP 4,30*16,38 1.NP 11,1*16,38+1,43*6,10 1.NP 4,30*16,38 2.NP 11,1*16,38+(16,38*1,43) 2.NP 4,30*16,38
= = = = = =
[m2] 181,82 70,43 190,54 70,43 205,24 70,43
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název
Přístavby
1.PP 1.PP 1.NP 1.NP 2.NP 2.NP Součet
Původní část Zděná přístavba Původní část Zděná přístavba Původní část Zděná přístavba
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Zastavěná. plocha 181,82 m2 70,43 m2 190,54 m2 70,43 m2 205,24 m2 70,43 m2 788,89
Konstr. výška 2,46 m 2,46 m 2,74 m 2,74 m 2,75 m 2,75 m
Součin 447,28 173,26 522,08 192,98 564,41 193,68 2 093,69
PVP = 2 093,69 / 788,89 = 2,65 m PZP = 788,89 / 6 = 131,48 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Název (11,1*16,38)*(2,46) 1.PP 1.PP (4,30*16,38)*(2,46)
= = -5-
[m3] 447,27 m3 173,27 m3
1.NP 1.NP 2.NP 2.NP Zastřešení + Podkroví
(11,1*16,38+1,43*6,10)*(2,74) (4,30*16,38)*(2,74) (11,1*16,38) * 2,75 +(16,38*1,43 * 1) *0,17 (4,30*16,38)*(2,75) 12,30*16,38*0,9+12,30*16,38*3,8/2 4,30*16,38*0,2
= = = = = =
522,08 m3 192,99 m3 503,98 m3 193,69 m3 564,13 m3 14,09 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Přístavby
Typ
1.PP 1.PP 1.NP 1.NP 2.NP 2.NP Zastřešení + Podkroví
Původní část Zděná přístavba Původní část Zděná přístavba Původní část Zděná přístavba Původní část Zděná přístavba
PP PP NP NP NP NP Z Z
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy
betonové pasy dřevěné sendvičové do tl. 24 cm dřevěné dřevěný vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech standardní obklady obklady dřevěné běžné obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna prkna palubky plynové světelná třífázová bleskosvod teplá a studená voda je provedena od všech předmětů ano- plynové nádrže centrální ohřev vody varná jednotka WC, umyvadla, sprchové kouty
-6-
Obestavěný prostor 447,27 m3 173,27 m3 522,08 m3 192,99 m3 503,98 m3 193,69 m3 564,13 m3 14,09 m3 2 611,50 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
běžné digestoře a odvětrání
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S C S X
6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00
S X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 611,50 m3 * 5 994,85 Kč/m3
= =
100 100
Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 0,00 4,40 0,00 98,60 0,9860
2 710,1,0290 0,9702 1,0925 0,9860 1,0000 2,0570 5 994,85 15 655 550,78 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem vzhledem k tomu , že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostorů. -7-
Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 60,000 %
-
9 393 330,47 Kč
Penzion - nákladová hodnota - zjištěná cena
=
6 262 220,31 Kč
Rekapitulace nákladových cen - stavby: Penzion - nákladová hodnota
=
6 262 220,31 Kč 6 262 220,31 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
6 262 220,31Kč
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16):
Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování 7,50 %
Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] pokoje pro ubytování 660,00 včetně restaurace Výnosy celkem
Nájemné [Kč/m2] 1 000,-
Výnos [Kč] 660 000,660 000,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 66 257,59 Kč Výměra stavebního pozemku: 263,00 m2 Skutečně zastavěná plocha: 263,00 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 66 257,59 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
-
3 312,88 Kč
Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 660 000,00 * 40 % = 264 000,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 7,50 %
= /
264 000,- Kč 392 687,12 Kč 7,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
5 235 828,30 Kč
660 000,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: A) Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 6 262 220,31 Ocenění výnosovým způsobem CV = 5 235 828,30 Rozdíl R = 1 026 392,01
-8-
Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny A): CV + 0.40 R Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
5 646 385,10 Kč
=
5 646 385,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 20 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou 10 % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Atraktivní oblast Krušných hor - Plešivec . Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,8270 2,0570
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 92,56 1,00 2,0570 0,8270 60,00 251,93 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 92,56 0,40 2,0570 0,8270 60,00 100,77 § 28 odst. 6 b) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace v areálu, nebo komerční § 28 odst. 6 b) 92,56 1,00 2,0570 0,8270 60,00 251,93 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha § 28 odst. 6 b) ostatní plocha - ostatní komunikace § 28 odst. 6 b) ostatní plocha - ostatní komunikace Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 668
Výměra [m2] 263,00
Jedn. cena [Kč/m2] 251,93
Cena [Kč] 66 257,59
797/1 797/2
8 789,00 1 741,00
100,77 251,93
885 667,53 438 610,13
798/2
1 908,00
251,93
480 682,44 1 871 217,69
- zjištěná cena
= -9-
1 871 217,69 Kč
E. Výnosové ocenění Úvodem: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%)
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2013 do 31.12.2013 v rozpětí 6.0 - 12.0 %.
V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 10.00 %. Plochy využitelné k pronájmu: Zdrojem výnosu z možného pronájmu jsou : Nebytové prostory : technické prostory včetně skladů v 1.PP , restaurace včetně zázemí v 1.NP , pokoje pro ubytování . Výměry převzaty ze zastavěné plochy jednotlivých podlažích ponížené o plochy příček a zdí. Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] pokoje pro ubytování 660,00 včetně restaurace Výnosy celkem
Nájemné [Kč/m2] 1 000,-
Výnos [Kč] 660 000,660 000,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Výpočet ročního příjmu:
=
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
- 10 -
660 000,- Kč
30.00 462 000.00
Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události)- 1 promile vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běžná údržba a opravy 1.% Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč
2 670.00 15 655.00 78 000.00 156 550.00 252 875.00
Kč Kč Kč
462 000.00 252 875.00 209 125.00
Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos
Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 8.0 % :
výnosová hodnota =
100 % 209 125 * ------ = 2 614 043 Kč 8.0 %
Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: Pro stanovení ceny obvyklého nájemného jsem stanovila cenu pro ubytování ve výši 1000 Kč/rok vytápěné prostory včetně restaurace , tyto ceny jsou nabízeny jak v realitních kancelářích , tak samotnými vlastníky nemovitostí . Další zjištěné informace, které ovlivňují obvyklou cenu nebo obvyklé nájemné: Chata je situována ve velmi dobré poloze , přímo pod vrcholem kopce Plešivce , kde bude otevřeno v roce 2013 druhé největší lyžařské středisko v Krušných horách . Dále kolem objektu vede cyklostezka , pěší stezky . Jedná se o chatu s tradicí , kam chodily návštěvníci na výlety .
- 11 -
Porovnávací hodnota orientační 1.Prodej, restaurace, 620 m² Celková cena:2 665 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m²:4 299 Kč za m² Adresa:T. G. Masaryka, Pernink Datum aktualizace:29.07.2013 Budova:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Rušná část obce Zástavba:Rekreační Typ domu:Patrový Podlaží počet:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:502 m2 Plocha užitná:620 m2 Plocha podlahová:836 m2 Plocha pozemku:938 m2 Sklep:25 m2 Parkovací stání:2x Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet, Satelit Elektřina:230V, 400V Doprava:Vlak, Silnice, Autobus Komunikace:Asfaltová Zařízeno:Ano Popis: Na prodej za mimořádně zlevněnou cenu vyhlášená restaurace Plzeňka v centru střediska zimních i letních sportů Pernink v Krušných poblíž hranic s Německem a 30 km od Karlových Varů. Jedná se o podsklepený zděný objekt s dvěmi patry, obytným podkrovím o užitné ploše přízemí,I a II patro 620 m2 a půdou (191 m2), jehož součástí je v přízemí restaurace o dvou místnostech (62 m2) dále plně vybavenou a prostornou kuchyní (21 m2) pro minutková i hotová jídla a pro výrobu pizzy, s rozsáhlými skladovacími prostory a sociálním zařízením (61 m2). V suterénu je umístěn sklad nápojů a piva. V prvním patře se nachází další restaurační provoz se zázemím (96 m2), z něhož se plynule vchází do přístavby kulturního sálu s pódiem a příslušenstvím (200 m2) vhodným pro veškeré kulturní akce, disco, konzerty, svatby, firemní akce atd. V podkroví se nachází pět pokojů (58 m2) se společnou koupelnou a sociálním zařízením (8 m2). Nad podkrovím je prostorná a vysoká půda (191 m2). Alternativou prodeje nemovitosti je možnost pronájmu objektu,
- 12 -
vč.restauračních provozů za 10 tis. Kč za měsíc plus služby voda, elektřina, plyn cca 9 tis. za měsíc při plném provozu. 1m2/4 280 Kč
2.Prodej, ubytování, 208 m² Celková cena:4 999 000 Kč za nemovitost včetně poplatků Adresa:Ryžovna Datum aktualizace:09.08.2013 Budova:Smíšená Stav objektu:Velmi dobrý Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží počet:3 Plocha zastavěná:208 m2 Plocha užitná:208 m2 Plocha pozemku:2 137 m2 Parkovací stání:5x Garáž:Ano Topení:Ústřední plynové Naše společnost Vám zprostředkuje prodej restaurace, pensionu na Božím Daru, části obce Rýžovna, nedaleko hranic s Německou republikou o celkové velikosti 208 m². V přízemí objektu se nachází prostory restaurace, které jsou děleny na dva salónky. U druhého salónu se nachází bar, vchod na terasu a vchod do prostor kuchyně. V přízemí se dále nachází skladovací prostory, sociální zařízení a menší bytová jednotka. Ve druhém patře jsou pak 4 pokoje až pro 20 hostů s vlastním sociálním zařízení a vchod na půdu, kde majitelé zamýšleli vhodnou přestavbou zbudovat další pokoje pro ubytování hostů. Nemovitost byla nákladně v minulosti zrekonstruována. K objektu náleží pozemek o celkové velikosti 2137m². 12 500 Kč/m2
- 13 -
3.Prodej, ubytování, 296 m² cena 4 000 000, Kč- dohoda Adresa:Abertamy Datum aktualizace:04.08.2013 ID zakázky:Penz2 Budova:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Zástavba:Venkovská Typ domu:Patrový Plocha užitná:296 m2 Plocha pozemku:1 976 m2 Balkón:Ano Lodžie:Ano Parkovací stání:Ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Doprava:Silnice Komunikace:Asfaltová Popis: V Krušných Horách, uprostřed čisté přírody je umístěn rodinný penzion s atmosférou klidu a pohody, s krásným výhledem, pohodlným příjezdem, obklopen loukami a blízkými lesy. Penzion poskytuje kapacitu ubytování 8 pokojů s koupelnami - 24 lůžek, samostatný domek pro bydlení 2+1 s koupelnou,dále saunu, bazén, rozlehou zahradu, terasu.Dispozice nemovitosti 1.NP - jídelna (restaurace), výčep, kuchyň, přípravna, sklad na potraviny, sociální zařízení, bazén, sauna, sprchy, lodžie, dvojgaráž, 2. NP - šest pokojů s koupelnami3. NP - dva pokoje s WC a umyvadlem bez koupelny
13 500 Kč/m2 Průměrná cena : 10 030 ,Koeficient reálné prodejnosti : 0.8 Průměrná cena : 8 000,- Kč - 14 -
Koeficient konstrukční : 0.80 Cena jednotková porovnávací : 6 400,- Kč* 660 m2 = 4 224 000,- Kč
Porovnávací hodnota
4 224 000,- Kč
- 15 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen- cena administrativní 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Výnosová hodnota
5 646 385,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
5 646 385,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1.
1 871 217,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 871 217,70 Kč
Celkem
7 517 602,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
7 517 602,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
7 517 600,- Kč
slovy: Sedmmilionůpětsetsedmnácttisícšestset Kč
Cena obvyklá : Hodnota výnosová :
2 614 000,- Kč
Hodnota porovnávací :
4 224 000,- Kč
Výsledná cena obvyklá stanovená na základě odborného odhadu činí : 3 900 000,-Kč Slovy : tři miliony devět set tisíc Kč
Poznámka : Výsledná cena je bez promítnutí pohledávky zástavního práva pro Českou spořitelnu dle LV č. 412.
- 16 -
Kladné stránky :
Velmi atraktivní poloha , stylová stavba , dobré možnosti parkování na vlastním pozemku , velkoplošný pozemek , v dosahu sportovního centra Plešivec .
Záporné stránky :
Dle vnějšího ohledání je patrná zanedbaná řádná údržba , nedokončené vnější omítky u přístavby , neupravené okolí kolem chaty .
Eva Chmelíková Lidická 308/51 36020 V Karlových Varech telefon: +420777118933 e-mail:
[email protected] V Karlových Varech 9.8.2013
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1994 č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odahdy nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2745/2013 znaleckého deníku.
- 17 -
- 18 -
Zadní trakt - přístavba Boční pohled
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
pro Růžičková Olga, JUDr L. Váchy 118 760 01 Zlín Praha, 15.05.2013 Č. j: 2612013-N Věc: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako “dražebník” pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: * St. parcela č. 668 o výměře 263 m2 zastavěná plocha a nádvoří * Parcela č. 797/1 o výměře 8789 m2 ostatní plocha * Parcela č. 797/2 o výměře 1741 m2 ostatní plocha * Parcela č. 798/2 o výměře 1908 m2 ostatní plocha * Budova Abertamy č.p. 450 obč.vyb stojící na St. parcele č.668 tyto nemovitosti jsou zapsané na LV č. 412, pro k.ú. Abertamy, obec Abertamy, část obce Abertamy, okres Karlovy Vary, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj – KP Karlovy Vary. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí dne 03.06.2013 v 10:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník)
- 24 -
strana
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 15.05.2013 11:55:02 1 Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Okres: CZ0412 Karlovy Vary Obec: 554979 Abertamy A Parcela Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Výměra[m2] Podíl Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany B D Jiné zápisy B1 Jiná práva C E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Omezení vlastnického práva Růžičková Olga JUDr., náměstí Míru 12, 76001 Zlín 645808/1311 Vlastnické právo Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.09.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.09.2006. V-5867/2006-403 Typ vztahu Povinnost k F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Oprávnění pro Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, RČ/IČO: 45244782 Stavba: Abertamy, č.p. 450 Parcela: St. 668 Parcela: 798/2 Parcela: 797/2 Parcela: 797/1 o
- Bez zápisu Kat.území: 600016 Abertamy List vlastnictví: 412 a) pohledávka ve výši 6.000.000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše 6.000.000,- Kč V-5867/2006-403 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti Listina - Bez zápisu Pro: Růžičková Olga JUDr., náměstí Míru 12, 76001 Zlín 645808/1311 Stavby Způsob využití Způsob ochrany Na parcele Abertamy, č.p. 450 RČ/IČO: obč.vyb St. 668 o Smlouva darovací ze dne 25.08.1998. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.04.2005. V-2677/2005-403 Pozemky Typ stavby Část obce, č. budovy St. 668 797/1 797/2 - 25 -
798/2 263 8789 1741 1908 zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha sportoviště a rekreační plocha silnice ostatní komunikace strana
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 15.05.2013 11:55:02 2 Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Okres: CZ0412 Karlovy Vary Obec: 554979 Abertamy Kat.území: 600016 Abertamy List vlastnictví: 412 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Vyhotoveno: 15.05.2013 12:10:25 Podpis, razítko: Vyhotovil: Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ: ................. Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, kód: 403. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
- 26 -
- 27 -
