2013

ZNALECKÝ POSUDEK č.3432-255/2013 O ceně rodinného domu v obci Konice, Křemenec č.p.52, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.141, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m2, vše zapsáno na LV č.258 pro k.ú.Křemenec

Objednatel posudku:

Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 27.6.2013

A. Nález

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Konice, Křemenec č.p.52, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.141, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m2, vše zapsáno na LV č.258 pro k.ú.Křemenec

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Křemenec 52 798 52 Konice Olomoucký Prostějov Konice Křemenec 2 857

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 48,7678 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 48,77 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.6.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.258 pro k.ú.Křemenec - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

515528/058, Paní Bitrusová Jarmila, Křemenec 52, 79852 Konice, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

515528/058, Paní Bitrusová Jarmila, Křemenec 52, 79852 Konice, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Stěny jsou ze smíšeného zdiva, s kamenem a dřevem. Má sedlovou a pultovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je břízolitová, v horším stavu. Vybavení kuchyně je podstandardní s elektrickým sporákem s varnou deskou, teplá voda z průtokového ohřívače. Topení je lokální plynové, nefunkční, a lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. WC jen suché mimo dům, koupelna je podstandardní, vana. Dveře jsou svlakové podstandardní, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody do sklepa jsou dřevěné podstandardní. Dispozičně jde o byt 2+1, přičemž v podkroví je jeden pokoj, v přízemí je pak pokoj, kuchyň, koupelna a chodba. Dům je starý nejméně 80 roků, v roce 2008 byla provedena modernizace domu. Stav objektu je horší, údržba dostatečná, vybavení celkově podstandardní. Nutné opravy. Objekt je napojen na vodu z veřejného vodovod, plyn, elektřinu.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

-4-

B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec 2 001 – 10 000 obyvatel 80 let 3 115,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

sklep: přízemí: podkroví: Název podlaží sklep: přízemí: podkroví:

4,33*2,62 5,9*13,83+4,0*(3,88+1,9)/2 3,5*5,6 Zastavěná plocha 11,34 m2 93,16 m2 19,60 m2

-5-

= = =

11,34 m2 93,16 m2 19,60 m2

Konstrukční výška 1,74 m 2,60 m 2,50 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 11,34*1,74 vrchní stavba: 5,9*13,83*3,54+4,0*(3,88+1,9)/2*2,27 zastřešení: 5,9*13,83*2,62/2 Obestavěný prostor - celkem:

19,73 m3 315,09 m3 106,89 m3 441,71 m3

= = = =

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,33

93,16 m2 124,10 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) -6-

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

II II IV

0,00 0,01 0,04

I II

-0,08 -0,05

I I II

0,00 -0,05 0,00

I

-0,01

III IV

0,00 0,65

Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,72 12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,72 = 0,365 i=1

Index polohy

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I II

Pi 0,00 0,02

I

-0,03

V

0,05

I

-0,03

I

-0,04

I IV II II III II

-0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

12

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,365 * 0,950 * 0,850 = 0,295

-7-

Ocenění

Cena upravená CU = IPC * I = 3 115,- Kč/m3 * 0,295 = 918,93 Kč/m3 CP = CU * OP = 918,93 Kč/m3 * 441,71 m3 = 405 900,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

405 900,57 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemek

Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0690 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 48,77 1,00 2,1460 1,0690

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.141

Výměra [m2] 192,00

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

10,00

123,07

Jedn. cena [Kč/m2] 123,07

Cena [Kč] 23 629,44 23 629,44

Pozemek - zjištěná cena

= -8-

23 629,44 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

405 900,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

405 900,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

23 629,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

23 629,40 Kč

Celkem

429 530,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

429 530,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Čtyřistadvacetdevěttisícpětsettřicet Kč

-9-

429 530,- Kč

Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 35EXE-318/2012 ze dne 22.2.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 97EX - 1337/2012-15 ze dne 7.3.2012, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 160.000,Kč s příslušenstvím - Finanční štít s.r.o., Prvního pluku 621/8a, Karlín, 186 00 Praha, Nařízení exekuce 24EXE-1206/2012 ze dne 28.6.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 97EX 5486/2012-9 ze dne 19.7.2012, Nařízení exekuce 24EXE-2475/2012 ze dne 14.1.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 52.659,69 Kč s příslušenstvím a náklady - Český inkasní kapitál, a.s., Václavské náměstí 808/66, Nové Město, 110 00 Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX - 37688/2012-033 ze dne 6.3.2019. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

samostatně stojící rodinný dům 2+1 v Konici- Runářově. Rodinný dům je jednopodlažní se sedlovou střechou. Dispozice: vlevo jsou 2 prostorné průchozí pokoje, vpravo pak velká kuchyně, koupelna a samostatné splachovací WC. Sítě: voda obecní i studna, plyn na hranici pozemku, elektřina 220V/380 V, septik. Vytápění je na tuhá paliva. Dům je suchý v dobrém stavu, ihned k bydlení, 3 km od Konice. Krásné prostředí u lesa vhodný i pro rekreaci. Možnost dokoupení pozemku za domem o výměře 423 m2. Požadovaná cena 280.000,- Kč včetně provize.

- 10 -

dům ke kompletní rekonstrukci v Konici, místní část Křemenec. Součástí domu je větší stodola, u domu je pozemek o velikosti 238 m2. V domě je elektřina, voda, suché WC. Dům je určen k rekonstrukci. Požadovaná cena 150.000,- Kč.

prodej samostatně stojícího domu v Křemenci, určeného ke kompletní rekonstrukci. Zastavěná plocha a nádvoří 431 m2, zahrada 1.292 m2. Střecha sedlová - pálená taška. Veškeré přípojky u domu. V případě demolice domu nádherný stavební pozemek. Požadovaná cena 300.000,- Kč cena včetně provize RK.

- 11 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 450.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 450.000,- Kč. Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

V Tršicích 27.6.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17.

- 12 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3432-255/2013 znaleckého deníku.

- 13 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 258 ze dne 10.6.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 14 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 15 -

- 16 -

Mapa oblasti

- 17 -

- 18 -

- 19 -