2013 Vo veci : Počet strán (z toho príloh): Počet vyhotovení: Výtlačok č

Znalec: Ing. Mária NOVOTNÁ, PhD., Jedľová 863/21,960 01 Zvolen,č.mob.0907 567100 znalec pre odbor stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s.r.o. Tamaškovičová č.17, 917 01 Trnava Číslo spisu (objednávky): objednávka z dňa 13.2.2013

ZNALECKÝ POSUDOK 5/2013 Vo veci : stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti bytu č.3 v bytovom dome ul. Švermova súp.č.1754, vchod č.28 na 1.poschodí - parcela č.3501 v katastrálnom území Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti.

Počet strán (z toho príloh): 22, z toho 8 strán príloh Počet vyhotovení: v 5 vyhotoveniach, z toho 4 pre zadávateľa posudku /2 ks CD/ Výtlačok č.:1

Znalec: Ing. Mária Novotná, PhD.

číslo posudku: ZP 5/2013

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu číslo 3 na 1. poschodí v bytovom dome s. č. 1754, ul. Švermova vchod č.28 postavenom na pozemku parc. č. 3501, vrátane spoluvlastníckeho podielu 599/29695 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku, v katastrálnom území Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. 2. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Zriadenie záložného práva. 3. Rozhodujúce dátumy Dátum vyžiadania posudku: Dátum miestneho šetrenia: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje:

13.02.2013 27.02.2013 27.02.2013 27.02.2013

4. Podklady na vypracovanie znaleckého posudku: 4.1. Dodané zadávateľom:  Objednávka zo dňa 13.02.2013  Čestné vyhlásenie firmy DUPOS dražobná, spol. s r.o. zo dňa 5.03.2013  Znalecký posudok č. 152/2011 vyhotovený Ing. arch. Petrom Slovákom dňa 16.12.2011 4.2 Získané znalcom :  Výpis z listu vlastníctva č. 5350 - čiastočný, okres Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, k. ú. Banská Bystrica zo dňa 25.02.2013  Kópia katastrálnej mapy, číslo zákazky 813.6a3.601-863/2013,parc.č.3501, k. ú. Banská Bystrica  Doklad o veku stavby - BMP Banská Bystrica s.r.o. Timravy 12, BB z dňa 25.5.2013, ul. Švermova č.28 blok č.1754 v Banskej Bystrici  Fotodokumentácia  Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k IV. štvrťroku 2012 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis:  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:  Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 zo dňa 4.12.2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti č. 534/2008 Z.z., č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch  Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 zo dňa 27.11.2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch

Strana 2

Znalec: Ing. Mária Novotná, PhD.    

    


Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách

7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Objednávateľ si u znalca objednal vyhotovenie znaleckého posudku na určenie všeobecnej hodnoty predmetu dražby v zmysle platných predpisov - Vyhláška MS SR č. 605/2008 Z.z. z 04. decembra 2008, účinná od 01. januára 2009, ktorou sa mení Vyhl. MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, v znení Vyhl. č. 626/2007 Z.z., v znení Vyhl. č. 254/2010 Z.z. - ako podklad pre právny úkon - výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa, podľa Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a Zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti, v znení neskorších predpisov. Podľa ustanovenia §12, odst. 3, Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách, v znení noviel " Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii." Objednávateľ vyzval písomne majiteľa nehnuteľnosti, aby nehnuteľnosť sprístupnil znalcovi za účelom obhliadky nehnuteľnosti a vypracovania znaleckého posudku. Vzhľadom k tomu, že obhliadka nehnuteľnosti nemohla byť uskutočnená, pretože majiteľ nehnuteľnosť nesprístupnil, znalec postupuje nasledovným spôsobom Znalecký odhad hodnoty nehnuteľnosti je vykonaný v zmysle vyššie uvedených platných predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Znalecký posudok je vypracovaný na základe zistení znalca pri miestnej obhliadke nehnuteľnosti a zaistených podkladov. Nakoľko súčasný stav nehnuteľnosti zodpovedá poskytnutým podkladom, interiérové a exteriérové zmeny sa odhadujú len nepatrné, resp. podľa zistení nie sú žiadne, nemajú zásadný vplyv na zmenu rozpočtového ukazovateľa stavby podľa použitej metodiky, kde mernou jednotkou je podlahová plocha stavby. Konštrukcie a vybavenie bytu je uvažované v posudku v základnom štandarde. Takto vykonaný znalecký odhad hodnoty predmetu dražby je teda cenou obvyklou v mieste a čase konania dražby, podľa §12, odst.1 Zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách - "Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v miesta a čase konania dražby." a hodnota nehnuteľnosti v ňom vyčíslená môže slúžiť ako vyvolávacia cena k dražbe nehnuteľnosti.

Strana 3



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Tieto ukazovatele sa považujú za katalógy určené ministerstvom. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Podľa čiastočného výpisu z listu vlastníctva č. 5350, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica A. Majetková podstata: Stavby Byt č. 3 v bytovom dome Švermova s. č. 1754, vchod č. 28, na 1. poschodí, parcela č.3501 K pozemku pod stavbou č.1754 (3501) nie je evidovaný právny vzťah na liste vlastníctva. B. Vlastníci: - spoluvlastnícky podiel k bytu č. 3: 1/1 - podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 599/29695 C. Ťarchy: Zákonné záložné právo v zmysle paragrafu 15, 182/93 Zb. v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov SVB Švermova č.s.1754, ul. Švermova č.22 Banská Bystrica -1474/98 por.č.60 Na byt č.3/1.poschodie, vchod č.28 a podiel 599/29695 na spoločných častiach a zariadeniach domu: Záložné právo pre pohľadávku DPS finacial consulting, s.r.o., Mikoviniho 10, 917 01 Trnava, IČO:46 713 930, č. zml. V29/2012 zo dňa 21.1.2012 - čz. 225/2012 + zmluva o postúpení pohľadávky zo dňa 30.1.2013 - čz. 341/2013 Iné údaje: Obytný dom č.s.1754, Švermova ul. č. 22, 24, 26, 28, Banská Bystrica K pozemku pod stavbou č.1754 (parc.č.3501) nie je evidovaný právny vzťah na liste vlastníctva. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 27.2.2013 bez účasti vlastníka nehnuteľnosti, ktorá nebola vo vnútorných priestoroch bytu sprístupnená. Fotodokumentácia spoločných priestorov bytového domu bola vyhotovená dňa 27.2.2013. c)Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 27.02.2013 bez účasti vlastníka nehnuteľnosti. Fotodokumentácia vyhotovená dňa 27.02.2013.

Strana 4



d) Porovnanie právnej dokumentácie so skutkovým stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. Ako doklad o veku domu bolo použité čestné prehlásenie zo znaleckého posudku č. 152/2011 poskytnutého zadávateľom. e) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Vlastník nehnuteľnosti neumožnil obhliadku bytu. Pôdorys bytu bol poskytnutý objednávateľom (znalecký posudok). f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré ohodnotenia:  byt č. 3, s. č. 1754, p. č. 3501 k. ú. Banská Bystrica  spoluvlastnícky podiel 599/29695 k. ú. Banská Bystrica f) Vymenovanie ohodnotenia: Nie sú žiadne.

jednotlivých

stavieb

a

nehnuteľností,

ktoré

nie

sú

sú

predmetom

predmetom

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č.3, 1.posch, ul. Švermova súp.č.1754, vchod č.28 Banská Bystrica Všeobecný popis bytový dom Byt - dvojizbový č. 3 na 1.posc. Švermova súp.č.1754, vchod č.28, Banská Bystrica. Bytový dom bol odovzdaný do užívania v roku 1962. K termínu ohodnotenia nehnuteľnosti má 51 rokov. V bytovom dome súp.č.1754/28 je 10 bytov v štruktúre: 2 a 3 - izbové byty. Nosný systém je stenový betónový plošný, pozostávajúci zo stropných a stenových panelov, strecha je plochá, klampiarske konštrukcie sú vyhotovené, bytový dom je bez výťahu, zateplený s novou farebnou fasádou. Vnútorné priestory bytového domu sú štandardne vyhotovené, schodište je dvojramenné s medzipodestou železobetónové povrchová úprava PVC. Ohodnocovaný byt pozostáva z 2 obytných miestností a príslušenstva (dve pivnice). Vlastníctvo bytu vrátene jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu, vybavenie elektrickými poistkami pre byt. Podlahy spoločných miestností sú prevažne PVC, vstupná chodba keramická dlažba, dvere plné drevené, zadné vchodové dvere oceľové z časti presklené zabezpečené s vonkajšej strany s kovovou mrežou. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku 599/29695 k parc.č.3501. Hodnotený byt: Vlastník bytu neumožnil obhliadku bytu, vzhľadom na to stanovujem koeficient vybavenosti bytu na 1. Pôdorys bytu je použitý zo znaleckého posudku č. 152/2011. Byt pozostáva z 2 obytných miestností a príslušenstva: Kuchyňa, komora, predsieň, kúpeľňa, WC a dve pivnice. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení a príslušenstva domu. (Podľa Kúpnej zmluvy zo znaleckého posudku č. 152/2011). Spoločnými časťami domu sú: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé konštrukcie, vstupný priestor, schody. Spoločnými zariadeniami domu sú: zariadenia určené na spoločné užívanie: pivničné priestory, parkovacie státie, plastové okná, dvere, kočikáreň, hromozvody, televízne rozvody, osadené požiarne hydranty, vodovodná, kanalizačná a plynová prípojka a prípojky na inžinierske siete.

Strana 5



V bytovom dome sú osadené nové plastové vchodové dvere pri hlavnom vstupe. Hlavné vstupné dvere sú na elektrický zámok. Predpokladám zachovanie celkovej životnosti pri pravidelnej údržbe stavby cca 100 rokov.

ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie obytného domu:

1962 2013-1962 = 51 r. 100 r. 51 * 100% / 100 = 51,00 %

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

unifikovanými

konštrukčnými

PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet izba 5,68*3,41= izba 3,41*5,04= kuchyňa 3,25*2,15= kúpeľňa 1,50*1,41= WC 0,55*1,7= vstupná predsieň 3,40*1,96+1,46*0,981=

2

Podlahová plocha [m ] 19,37 17,19 6,99 2,12 0,94 8,10

Výmera bytu bez pivnice pivnica 1,17*1,84= pivnica 1,17*1,71=

54,71 2,15 2,00

Vypočítaná podlahová plocha

58,86

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m2 Koeficient konštrukcie: kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,02 Počet izieb: 2

Strana 6



Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

Cenový podiel Koef. štand. RU [%] cpi ksi

Spoločné priestory Základy vrát. zemných prác Zvislé konštrukcie Stropy Schody Zastrešenie bez krytiny Krytina strechy Klampiarske konštrukcie Úpravy vonkajších povrchov Úpravy vnútorných povrchov Vnútorné keramické obklady Dvere Okná Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Bleskozvod Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Výťahy Ostatné Zariadenie bytu Úpravy vnútorných povrchov Vnútorné keramické obklady Dvere Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC Bytové jadro bez rozvodov Ostatné Spolu

Koeficient vplyvu vybavenosti: Východisková hodnota na MJ:

5,00 18,00 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 3,00 2,00 0,50 0,50 5,00 0,50 2,50 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 2,00 2,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 2,00 1,00 0,00 1,50 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,50

5,00 18,00 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 6,00 2,00 0,00 0,75 5,00 0,50 0,00 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 0,00 3,00

5,04 18,08 8,06 3,02 5,04 2,02 1,01 6,05 2,02 0,00 0,76 5,04 0,50 0,00 2,02 1,01 2,02 2,02 1,01 0,00 3,02

4,00 1,00 2,00 2,50 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 2,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

4,00 1,00 2,00 2,50 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 2,00

4,03 1,01 2,02 2,52 2,52 3,02 1,01 1,01 0,50 2,02 2,02

4,00

1,00

4,00

4,03

4,00 2,50

1,00 1,00

4,00 2,50

4,03 2,52

99,25

100,00

100,00 kV VH VH VH

Úprava Cenový podiel podielu cpi * hodnotenej ksi stavby [%]

= = = =

99,25 / 100 = 0,9925 RU * kCU * kK * kV * kM [€/m2] 325,30 €/m2 * 2,211 * 1,037 * 0,9925 * 1,02 755,06 €/m2

Strana 7



TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Byt č.3, 1.posch, ul. Švermova súp.č.1754/28 Banská Bystrica

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1962

51

49

100

51,00

49,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet

Hodnota [€]

755,06 €/m2 * 58,86m2

44 442,83

49,00% z 44 442,83 €

21 776,99

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území Banská Bystrica ulica Švermova. Poloha stavby je situovaná v blízkosti centrálnej časti obce, časti obce vhodné k bývaniu bežné sídliská, občianska vybavenosť: škola, škôlka, zdravotné stredisko, športové stredisko, lekáreň, pošta, potraviny, reštaurácia. Prostredie je upravené zeleňou a v okolí bytového domu je dostatok parkovacích miest. K nehnuteľnosti vedie spevnená prístupová komunikácia. Stavba je napojená na úplnú technickú infraštruktúru mesta. Prevládajúca funkcia objektov v okolitej zástavbe je obytná, doplnená objektmi občianskej vybavenosti. Pracovné príležitosti v meste a aj v blízkom okolí sú dobré, nezamestnanosť do 10%. Vzdialenosť do centra krajského mesta Banská Bystrica je autom cca 10 min. Prístup do mesta je pravidelnou autobusovou dopravou, zastávka MHD je v blízkosti vchodu bytového domu. Orientácia bytu k svetovým stranám JZ-JV. Pozemok, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza je mierne svahovitý. Hodnotený bytový dom je dobre udržiavaný. b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je určený na bývanie a s iným účelom sa neuvažuje. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Podľa listu vlastníctva viaznu na nehnuteľnosti ťarchy: Zákonné záložné právo v zmysle paragrafu 15, 182/93 Zb. v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov SVB Švermova súp.č.1754, ul. Švermova č.22 Banská Bystrica -1474/98 por.č.60

Strana 8



Na byt č.3/1.poschodie, vchod č.28 a podiel 599/29695 na spoločných častiach a zariadeniach domu: Záložné právo pre pohľadávku DPS finacial consulting, s.r.o., Mikoviniho 10, 917 01 Trnava, IČO:46 713 930, č. zml. V29/2012 zo dňa 21.1.2012 - čz. 225/2012 + zmluva o postúpení pohľadávky zo dňa 30.1.2013 - čz. 341/2013 Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,50. Koeficient zohľadňuje faktory, ktoré vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti. Koeficient vypočítam tak, že priemerný koeficient predajnosti (trieda III.) lineárne interpolujem v rozsahu +200% (trieda I.) do -90% (trieda V.) Vplyv jednotlivých faktorov na všeobecnú hodnotu v mieste a v čase predmetnej nehnuteľnosti je podrobnejšie popísaný v analýze polohy a v analýze využitia nehnuteľnosti.

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet I. trieda III. trieda + 200 % = (1,400 + 2,800) II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy III. trieda Priemerný koeficient IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy V. trieda III. trieda - 90 % = (1,400 - 1,260)

Hodnota 4,200 2,800 1,400 0,770 0,140

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

2

3

4

5

6

7

Popis Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

Strana 9

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

III.

1,400

10

14,0000

III.

1,400

30

42,0000

II.

2,800

7

19,6000

I.

4,200

5

21,0000

IV.

0,770

6

4,6200

IV.

0,770

10

7,7000

II.

2,800

8

22,4000

Znalec: Ing. Mária Novotná, PhD. 8

9

10 11 12

13

14

15 16


Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku obytné domy do 48 bytov Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy Názor znalca dobrý byt

III.

1,400

6

8,4000

II.

2,800

5

14,0000

II.

2,800

9

25,2000

II.

2,800

7

19,6000

II.

2,800

7

19,6000

III.

1,400

6

8,4000

III.

1,400

4

5,6000

II.

2,800

5

14,0000

II.

2,800

20

56,0000

145

302,12

Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota

Výpočet

Hodnota

kPD = 302,12/ 145 VŠHB = TH * kPD = 21 776,99 € * 2,084

Strana 10

2,084 45 383,25 €



III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu číslo č.3 na 1. poschodí v bytovom dome s. č. 1754, ulica Švermova č.28 Banská Bystrica postavenom na pozemku parc. č. 3501, vrátane spoluvlastníckeho podielu 599/29695 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku, v katastrálnom území Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodov, že v danom mieste a čase neboli k dispozícii žiadne porovnateľné objekty, ktoré by boli podkladom pre použitie porovnávacej metódy, neboli k dispozícii ani žiadne kúpne a nájomné zmluvy pre použitie výnosovej a kombinovanej metódy. K pozemku pod stavbou č.1754 (parc.č.3501) nie je evidovaný právny vzťah na liste vlastníctva.

Hlavné stavby: Názov Bytový dom s.č.1754 Byt č.3 s príslušenstvom

JKSO

KS

PP (m2)

803 3

Počet podlaží 1/5/0

1122

58,86

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt.priestory): 45 383,25 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola diferenciácie

Strana 11

použitá

0,00 € metóda polohovej



3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Byt č.3, 1.posch, ul. Švermova súp.č.1754 vchod č.28 Banská Bystrica Spolu VŠH

Všeobecná hodnota [€] 45 383,25 45 383,25

Zaokrúhlená VŠH spolu

45 400,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: Slovom: Štyridsaťpäťtisícštyristo Eur

V Zvolene dňa 27.2.2013

45 400,00 €

Ing. Mária Novotná, PhD.

Strana 12



IV. PRÍLOHY 1.Objednávka DUPOS dražobná, spol. s. r. o na vypracovanie znaleckého posudku z dňa 13.2.2013........................................................... 1/1 2.Čestné vyhlásenie firmy DUPOS dražobná, spol. s.r.o. zo dňa 5.3.2013.......1/1 3.Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.5350- čiastočný..... 1/2 4.Kópia katastrálnej mapy č.813.6a3.601-893/2013

...........................1/1

5.Doklad o veku stavby- BPM s.r.o. Banská Bystrica z dňa 25.2.2013.......... 1/1 6.Rozmerový nákres bytu č.3, 1.posch. .......................................1/1 7.Fotodokumentácia bytového domu z dňa 27.2.2013............................ 1/1

Strana 13



V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký

posudok

som

vypracovala

ako

znalec

zapísaný

v

zozname

znalcov,

tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky

pre

odbor

stavebníctvo,

odvetvie

odhad

hodnoty

nehnuteľností,

evidenčné číslo znalca 914868. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 05/2013 znaleckého denníka č.1/2012.

Vo Zvolene

dňa 27.2.2013

Ing. Mária Novotná, PhD. znalec

Strana 14

2013 Vo veci : Počet strán (z toho príloh): Počet vyhotovení: Výtlačok č

Recommend Documents