ZNALECKÝ POSUDEK č. 565-63/2013 O ceně bytové jednotky číslo 430/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 4639 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav, včetně podílu ve výši 620/4270 na společných částech domu č.p.430 a na pozemku p.č. 1390 ( dům a pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4441 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými .
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary
Účel znaleckého posudku:
Exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a včetně 1 strany přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 21.10.2013
1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 3014/11 - 113 Exekutorského úřadu Karlovy Vary ze dne 19.12.2012 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně :bytové jednotky číslo 430/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 4639 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav, včetně podílu ve výši 620/4270 na společných částech domu č.p.430 a na pozemku p.č. 1390 ( dům a pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4441 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými . Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka č. 430/2 Bechyňská 430 392 01 Soběslav Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Soběslav Katastrální území: Soběslav Počet obyvatel: 7 215 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 81,0780 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 81,08 Kč/m2
3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nebyla dne 16.9.2013 vlastníkem umožněna. Posudek bude v návaznosti na příslušné ustanovení § 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 3014/11 - 113 ze dne 19.12.2012 požadující vypracovat znalecký posudek o ceně bytové jednotky číslo 430/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 4639 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav, včetně podílu ve výši 620/4270 na společných částech domu č.p.430 a na pozemku p.č. 1390 ( dům a pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4639 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými .
2
2 ) Výpis z katastru nemovitostí číslo 4639 a 4441 ze dne 14.8.2013 pro obec Soběslav, katastrální území Soběslav vyhotovený ČÚZK obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 430/2. 3 ) Prohlášení vlastníka na budovu č.p. 430 s údaji osahujícími identifikační údaje o posuzované bytové jednotce č. 430/2 v kat. území Soběslav, obci Soběslav . 5 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzovaný pozemek parcelní číslo 1390. 6 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 16.9.2013 7 ) Údaje zjišťované na realitních serverech Reality.cz , Sreality.cz a realitním tisku o srovnatelných nemovitostech. 8 ) Údaje z kupních smluv realizovaných prodejů bytových jednotek č. 420/3,420/4,420/5 v objektu č.p.420 v obci Soběslav .
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 4639 ze dne 14.8.2013 pro obec Soběslav, katastrální území Soběslav vyhotoveném u ČÚZK je jako výhradní vlastník posuzované nemovitosti, a to bytové jednotky číslo 430/2 včetně podílu ve výši 620/4270 na společných částech domu č.p.430 uveden: Vondruška František Bechyňská 430/26, Soběslav III 392 01 Soběslav 2 ) V oddíle C pro omezení vlastnických práv na výpisu z katastru nemovitostí 4639 ze dne 14.8.2013 pro obec Soběslav, katastrální území Soběslav vyhotoveném u ČÚZK je uvedeno: a ) 8 x Nařízení exekuce b ) 8 x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti c ) 2 x zástavní právo smluvní d ) 8 x zástavní právo exekutorské e ) 1 x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu f ) 4 x zahájení exekuce - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 e.ř. ve spojení s § 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) takovéto závady byly nebyly zjištěny, ani nebyly povinnou nebo zadavatelem posudku sděleny. Práva - nebyla zjištěna, ani nebyla povinnou nebo zadavatelem posudku sdělena.
3
6. Dokumentace a skutečnost Posuzovaná bytová jednotka č. 430/2 nabyta současným vlastníkem na základě kupní smlouvy ze dne 15.6.2011. Pro identifikaci posuzované bytové jednotky 430/2 bylo použito a) údajů evidovaných na LV č. 4639, LV 4441 b) části Prohlášení vlastníka na budovu č.p. 430 s údaji osahujícími identifikační údaje o posuzované bytové jednotce č. 430/2 v kat. území Soběslav, obci Soběslav , c ) údajů zjištěných na místě samém o objektu č.p.430
7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná bytová jednotka č. 430/2 se nachází v 2. nadzemním podlaží bytového objektu v ulici Bechyňská, obce Soběslav. Objekt bydlení č.p. 430 je 3 podlažním bytovým domem z roku 1969 a je napojen na inženýrské sítě v rozsahu elektro, voda, kanalizace ) . Objekt je průběžně udržován a má nové plastová okna a vstupní dveře. Přístup do jednotlivých bytů je zajištěn po společných schodištích, v objektu není výtah. Okolí je bez rušivých vlivů zdrojů znečištění ovzduší. Vlastní bytová jednotka je dispoziční velikosti 3+1 umístěna ve druhém nadzemním podlaží proti schodišti. Celková výměra bytu včetně příslušenství činí 62 m2. Celková dispozice objektu a jeho využití je patrné z níže uvedeného schématu z Prohlášení vlastníka.
4
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 450/2012 Sb., ( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od 1.1.2013 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ) . b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že s rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a dále upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu kterými jsou zohledněny: -
tržní podmínky – zda se jedná prodej tržních podmínkách (volný trh, privatizace) velikost srovnávané nemovitosti technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,podlažnost , výhled- stísněnost zástavbou) velikost pozemku ( zahrada) vliv povinnosti úhrady daně z převodu nemovitosti a možnosti financování klasickou hypotékou validita informací ( u prodeje bytu na volném trhu ve stejném domě jako je posuzovaný byt byla zvolena váha 3, u privatizace a nabídkové ceny RK váha 1 )
Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 . 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Administrativní cena - Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,1210 2,1310
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 81,08 1,00 2,1310 1,1210 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 430/2
Výměra [m2] 238,00
Úprava [%]
Jedn. cena [Kč/m2] 193,69
Upr. cena [Kč/m2] 193,69 Cena [Kč] 46 098,22 46 098,22
Pozemek - zjištěná cena
=
46 098,22 Kč
=
46 098,22 Kč 46 098,22 Kč
=
46 098,22 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky
Cena příslušenství - celkem
6
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda 2001 – 10 000 obyvatel 15 052,- Kč/m2
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu předsíň: kuchyně: Wc + koupelna: chodba: pokoj: pokoj: pokoj: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí balkon: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:
=
4,00 m2 7,70 m2 4,30 m2 2,50 m2 15,50 m2 15,40 m2 9,40 m2 58,80 m2
=
2,20 m2 2,20 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 3,20 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,20 m2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem
2
2,20m * 0,17 3,20 m2 * 0,80
= = =
58,80 m2 0,37 m2 2,56 m2
=
61,73 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
7
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: 0,80
II III III
-0,02 0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
III
0,04
III
0,05
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,734 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,190 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,734 * 1,190 * 1,000 = 0,873 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 15 052,- Kč/m2 * 0,873 = 13 140,40 Kč/m2 CP = CU * PP = 13 140,40 Kč/m2 * 61,73 m2 = 811 156,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
8
811 156,89 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 46 098,22 Kč Spoluvlastnický podíl: 620 / 4 270 Hodnota spoluvlastnického podílu: 46 098,22 Kč * 620 / 4 270 = 6 693,42 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Bytová jednotka č. 430/2 - zjištěná cena
=
9
6 693,42 Kč 817 850,31 Kč
B2. metoda přímého porovnání 1.) Rozhodné skutečnosti srovnatelné nemovitosti –vyhledání Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. bytových jednotek v bytových domech v obci Soběslav a to jednak s 3 byty v domě č.p. 430 obsahujícím vlastní posuzovanou bytovou jednotku ( vzhledem k stagnaci cen bytů od roku 2009 není uvažováno inflační zhodnocení ) a 1 bytem ze současné nabídky RK v obci Soběslav. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky – zda se jedná prodej tržních podmínkách (volný trh, privatizace), nabídkovou cenu RK, nebo realizovaný prodej - velikost srovnávané nemovitosti - technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti - poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,podlažnost , výhled- stísněnost zástavbou) - velikost pozemku - vliv povinnosti úhrady daně z převodu nemovitosti a možnosti financování klasickou hypotékou - validita informací ( u prodeje bytu na vlném trhu ve stejném domě jako je posuzovaný byt byla zvolena váha 3 ) vybrané srovnatelné nemovitosti
a) prodej bytu č.430/4 v roce 2009 v rámci privatizace - velikost bytu 49,5 m2 (2+1) - cena 132 750,- Kč ( činila 30% odhadní ceny – tj. 442 500,-Kč – tj. 8 939 Kč/m2) . b) prodej bytu č.430/5 v roce 2009 na volném trhu - velikost bytu 57 m2 (3+1) - cena 800 000,- Kč – tj. 14 035 Kč/m2) . c ) prodej bytu č.430/3 v roce 2010 formou dražby - velikost bytu 79,4 m2 (3+1) - cena 1 030 00,- Kč – tj. 12 972 Kč/m2) . d) prodej bytu z nabídky RK – ul. Petra Voka Soběslav ( 3+ kk – 94 m2 – zděný objekt ) - nabídková cena 1 400 000,- Kč – tj. 14 894 Kč/m2.
10
11
2. )vyhodnocení srovnatelných nemovitostí
lokalita
cena Kč/m2
poloha, podlažnost,vý hled,blízkost tržní velikost tech.stav, podmínky bytu vybavenost centra
vliv úhrady daně z převodu
srov. velikost pozemku (zahrada)
váha validity informace
cena
čp.430 , Soběslav
8 939
1,2
62
0,9
1
0,96
1
1
574 613
čp.430 , Soběslav
14 035
1
62
0,9
1
0,96
1
3
751 827
čp.430 , Soběslav
12 972
1
62
0,9
1
0,96
1
3
694 884
Soběslav
14 894
0,85
62
0,88
0,97
0,96
1,1
1
707 523
vážený průměr (váha -validita informace)
702 784
3. ) stanovení ceny obvyklé
přímé porovnání adm. cena vážený průměr
702 784 Kč 817 850 Kč
váha 4 1
725 797 Kč
klady : - objekt obsahující posuzovanou b.j. je v udržovaném domě -
polohově se objekt obsahující posuzovanou bytovou jednotku nachází v intravilánu Soběslav, v příznivé vzdálenosti k standardním občanským službám a městské dopravě.
-
okolní území je stavebně dokončeno a nejsou zde rušivé a obtěžující vlivy
-
u domu je zahrada
obce
zápory: - bytový jednotka je zatížena zástavním právem a exekučními tituly – při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu pro standardní hypotéku na bydlení - bytová jednotka je v blíže neurčeném technickém stavu ( je předpokládán původní stav, s nutností částečné rekonstrukce pro uvedení na současný standard bydlení )
V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí 726 000,-Kč.
12
C. Rekapitulace, a to o ceně bytové jednotky číslo 430/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 4639 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav, včetně podílu ve výši 620/4270 na společných částech domu č.p.430 a na pozemku p.č. 1390 ( dům a pozemek je zapsán v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4441 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Tábor, katastrální území Soběslav, obec Soběslav ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými .
C1 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. činí 726 000,- Kč . slovy: Sedmsetdvacetšesttisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady , které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva , u nichž zájem společnosti vyžaduje , aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny.
Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 V Praze 21.10.2013 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 565-63/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 62/2013.
D. Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí číslo 4639 ze dne 14.8.2013 pro obec Soběslav, katastrální území Soběslav vyhotovený ČÚZK - pouze strana č.1 obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 430/2
13
14
