Znalecký posudek č. 2876/149/2013-1 O ceně obvyklé obytného domu č.p. 64 s vedlejší stavbou bez čp./če. , příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 108 a 92/1 v k.ú.Těchlovice nad Labem, obec Těchlovice, okres Děčín.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19. 11. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 20 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 22. 1. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé nemovitostí sestávajících z obytného domu se čtyřmi bytovými jednotkami, provozní budovou a pozemky v obci Těchlovice.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 11. 2013 a 20.1.2014 za účasti vlastníka nemovitosti a jednotlivých nájemců všech čtyř bytů.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.44 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Ústecký Děčín Těchlovice Těchlovice nad Labem (765414)
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Ocenění je v souladu se skutečnostmi zjištěnými na místě a údaji poskytnutými vlastníkem nemovitosti.
6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům se čtyřmi bytovými jednotkami a provozním objektem na poměrně velkém vlastním pozemku o výměře 1434 m2. Nemovitost je umístěna na rovinatém pozemku poblíž železniční tratě Děčín - Ustí n.L:-Střekov, která je vedlejší tratí s malou frekvencí dopravy. Železniční koridor je na protějším břehu řeky Labe. V obci je pouze obchod se základním sortimetem, mateřská škola, restaurace a obecní úřad. Širší občanská vybavenost je v 10 km vzdáleném Děčíně.
7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Hlavní stavby 1) Obytný dům č.p.64 2) Provozní budova
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– b) Pozemek č. st.108 c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu
Oddíl 2 a) Oplocení b) Pozemky č. st.108, 92/1
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Děčín Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Oddíl 1 a) Hlavní stavby a.1) Obytný dům č.p.64 – § 3 Stavba na parc.č. st.108 Obytný dům postavený ve dvacátých letech min.století je dvoupodlažní, cele podsklepený s půdním prostorem pod střechou sedlovou mansardovou. Dům je založen na základech bez hydroizolací, obvodové zdivo smíšené masivní, krov dřevěný vázaný s krytinou z plechových šablon. Do domu je zaveden elektrický proud a voda z veřejných sítí. Kanalizace je svedena do vlastního septiku s přepadem do obecní kanalizace. Vytápění je etážové s elektrokotli doplněné kamny na pevná paliva. Dispozice : suterén - sklepní prostory na uskladnění otopu, šatna pro provozovnu umístěnou u domu I.NP - dvě bytové jednotky, schodiště II.NP - dvě bytové jednotky schodiště podkroví - půdní prostory (nevyužité) Technický stav : Dům je průměrně udržovaný, nevykazuje žádné vady,
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131
–5– Podlaží: Název suterén I.NP II.NP podkroví Součet:
Výška 2,55 m 2,80 m 2,80 m 1,95 m 10,10 m
Zastavěná plocha 10,00×15,50 10,00×15,50 10,00×15,50 10,00×15,50
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): suterén 2,55 × 10,00×15,50 I.NP 2,80 × 10,00×15,50 II.NP 2,80 × 10,00×15,50 podkroví 1,95 × 10,00×15,50 Obestavěný prostor – celkem:
= = = = = =
155,00 m2 155,00 m2 155,00 m2 155,00 m2 620,00 m2 2,53 m 155,00 m2
= = = = =
395,25 m3 434,00 m3 434,00 m3 302,25 m3 1 565,50 m3
Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – bez izolací 6,00 % 18,80 % 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – s rovným pohledem 8,20 % 4. Krov, střecha – dřevěný vázaný, mansard. 5,30 % 5. Krytiny střech – trapézový plech 2,40 % 0,70 % 6. Klempířské konstrukce – úplné z pozink.plechů 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové 6,90 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné omítky 3,10 % 9. Vnitřní obklady keramické – koupelna, kuchyně, WC 2,10 % 10. Schody – betonové 3,00 % 3,20 % 11. Dveře – plné, náplňové 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – dřevěná dvojitá 5,40 % 14. Povrchy podlah – dlažby, textilní, dřevěné 3,10 % 15. Vytápění – elektrické + krbová kamna 4,70 % 16. Elektroinstalace – 220, 380 V 5,20 % 17. Bleskosvod – ano 0,40 % 18. Vnitřní vodovod – ocelové trubky 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – kuchyně, WC, koupelna 3,20 % 20. Vnitřní plynovod 0,40 % 21. Ohřev vody – elektrické boilery 2,10 % 22. Vybavení kuchyní – el.sporák 1,80 % 23. Vnitřní hygienické vybavení – vany, umyvadla,WC splachovací 3,80 % 24. Výtahy 1,30 % 25. Ostatní 5,60 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
–6– Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 6,00 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – =
0,0324 0,0040 0,0130 0,0560 0,8946
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9626 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,1300 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8946 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1310 3 558,44 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 565,50 m × 3 558,44 Kč/m3
=
5 570 737,82 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 50) = 62,963 % Odpočet opotřebení: 5 570 737,82 Kč × 62,963 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 507 503,65 Kč 2 063 234,17 Kč
Obytný dům č.p.64 – zjištěná cena:
2 063 234,17 Kč
a.2) Provozní budova – § 3 Stavba na parc.č. st.108 V zadní části pozemku je postavena budova s půdorysem do L, která sloužila pro opravy a udržbu automobilů. V současné době v ní není provoz. Budova je zděná s pultovou střechou. Technický sttav je mírně zhoršený, má opadané omítky z venkovní štítové zdi.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: R2. (oprava, údržba) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 Koeficient změny ceny stavby: 2,141
budovy pro obchod, prodejny
–7– Podlaží: Název I.NP zastřešení Součet:
Výška 3,20 m 1,20 m 4,40 m
Zastavěná plocha 9,60×7,00+6,80×19,55 9,60×7,00+6,80×19,55
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,20 × (9,60×7,00+6,80×19,55) zastřešení 1,20 × (9,60×7,00+6,80×19,55) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – bez izolace 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – s rovným pohledem 4. Krov, střecha – sedlový 5. Krytiny střech – živičná svařovaná 6. Klempířské konstrukce – základní 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenná omítka 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře – plné 12. Vrata – kovová 13. Okna – kovová 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – 220, 380 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 10,90 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 3,00 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,20 %
= = = =
200,14 m2 200,14 m2 400,28 m2 2,20 m 200,14 m2
= = =
640,45 m3 240,17 m3 880,62 m3
Obj. podíl 10,90 % 25,80 % 12,00 % 6,30 % 2,30 % 0,70 % 4,30 % 3,00 % 0,00 % 2,20 % 2,30 % 2,70 % 3,30 % 3,10 % 1,20 % 7,20 % 0,30 % 2,20 % 1,90 % 0,00 % 0,50 % 0,00 % 2,00 % 0,00 % 5,80 % 0,00 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
1,0000 – 0,0589 – 0,0162 – 0,0220
–8– 15. Vytápění –0,54 × 1,852 × 1,20 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 × 1,852 × 2,20 % 19. Vnitřní kanalizace –0,54 × 1,852 × 1,90 % –0,54 × 1,852 × 0,50 % 21. Ohřev vody 23. Vnitřní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 2,00 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– – – – – – – =
0,0120 0,0030 0,0220 0,0190 0,0050 0,0200 0,0580 0,7639
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 460,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9530 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,2545 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7639 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1410 3 839,16 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 880,62 m3 × 3 839,16 Kč/m3
=
3 380 841,08 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 30) = 73,913 % Odpočet opotřebení: 3 380 841,08 Kč × 73,913 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 498 881,07 Kč 881 960,01 Kč
Provozní budova – zjištěná cena:
881 960,01 Kč
b) Pozemek č. st.108 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 87,50 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 540 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Výroba) × Název zastavěná plocha
Parc. č. st.108
Výměra
Pozemek č. st.108 – zjištěná cena:
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 87,50 171,8822
[m2] základní 345
2,500 2,141 0,367 Cena [Kč] 59 299,36 59 299,36 Kč
–9– Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby (bez Kp) 1) Obytný dům č.p.64 2) Provozní budova Hlavní stavby (bez Kp) – celkem:
2 063 234,17 Kč 881 960,01 Kč 2 945 194,18 Kč
c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu – § 22 a § 23 Byty jsou pronajaty, provozní prostory dílen a skladů jsou prázdné. Pro zjištění hodnoty nemovitostí je použita metoda výnosová, která vystihuje očekávaný čistý výnos z majetku. Je jím vyjádřen vztah mezi vloženými investičními náklady a příjmy.
Roční nájemné: Roční nájemné
Výměra Obytné plochy: byt v 1.NP -Petrásek byt v 1.NP -Vaníček byt ve 2.NP - Svobodová byt ve 2.NP - Pšenička Obytné plochy celkem: Skladovací plochy: skladovací prostory Provozní plochy: provozní prostory Roční nájemné celkem:
37,27 m2 49,22 m2 55,60 m2 45,00 m2
447,20 Kč/m2 749,57 Kč/m2 667,16 Kč/m2 400,– Kč/m2
16 667,14 Kč 36 893,84 Kč 37 094,10 Kč 18 000,– Kč 108 655,08 Kč
95,00 m2
200,– Kč/m2
19 000,– Kč
50,00 m2
480,– Kč/m2
24 000,– Kč 151 655,08 Kč
Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: 60 662,03 Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka – nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: 59 299,36 Kč Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 2 964,97 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: 63 627,– Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 151 655,08 Kč – 63 627,– Kč Účel užití stavby: Bytové domy netypové Míra kapitalizace: 4,5 % +0,5 % zohlednění odlišné míry kapitalizace u staveb s víceúčelovým užitím Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):
=
88 028,08 Kč
/
5,00 % 1 760 561,60 Kč
Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: F – změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez Kp (CN): 2 945 194,18 Kč = Vzorec pro výpočet ceny: CV
– 10 –
Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu:
1 760 561,60 Kč
Oddíl 2 a) Oplocení – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 13.11. Plot z vlnitého plechu na ocel. sloupky do patek: 28×2 = 56,00 m2 PP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,697 (Inženýrské stavby)
Ocenění Základní cena: 56,00 m2 PP × 645,– Kč/m2 PP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:
× × × =
0,8500 2,3180 0,6970 49 603,56 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 30 / (30 + 20) = 60,000 % Odpočet opotřebení: 49 603,56 Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
29 762,14 Kč 19 841,42 Kč
36 120,– Kč
Oplocení – zjištěná cena:
19 841,42 Kč
b) Pozemky č. st.108, 92/1 – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 87,50 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = Cp × 2,50, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 540 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × Název zastavěná plocha
Parc. č. st.108
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 87,50 281,5584
[m2] základní 759
2,500 2,131 0,604 Cena [Kč] 213 702,83
– 11 – § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název zahrada
Parc. č. 92/1
Výměra
× × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 87,50 112,6233
[m2] základní 675
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky č. st.108, 92/1 – zjištěná cena:
=
2,500 2,131 0,604 0,400 Cena [Kč] 76 020,73 289 723,56 Kč 289 723,56 Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Oddíl 1 Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Oddíl 1 – cena činí ke dni odhadu celkem:
1 760 561,60 Kč
Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Oplocení b) Pozemky č. st.108, 92/1 Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:
19 841,42 Kč 289 723,56 Kč 309 564,98 Kč
Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle § 46:
2 070 126,58 Kč 2 070 130,– Kč
Zjištěná cena: 2 070 130,– Kč Cena slovy: dvamilionysedmdesáttisícjednostotřicet Kč
Cena obvyklá : Cena obvyklá je stanovena výnosovou metodou, která vyjadřuje hodnotu majetku ve výši očekávaných čistých výnosů tak, že jsou vložené investiční prostředky ekonomicky zhodnoceny. Dále jsou porovnány nabídkové ceny nemovitostí a vyhodnocena situace na trhu s nemovitostmi v místě. Celková hodnota majetku odpovídá reálným čistým výnosům. Cena obvyklá je tedy: Cena obvyklá 1 760 000,-Kč(slovy: jedenmilionsedmsetšedesáttisíc korun českých)
, 22. 1. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 13 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2876/149/2013-1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 149/2013 podle připojené likvidace.
– 14 –
E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy
– 15 –
Fotodokumentace
– 16 –
byt patro
byt patro
byt patro
byt patro
byt patro
byt patro
– 17 –
byt přízemí
byt přízemí
byt přízemí
byt přízemí
byt přízemí
byt přízemí
– 18 –
sklep
sklep
vstup do šaten
přístřešek
dílna
dílna
– 19 –
Snímek z pozemkové mapy
– 20 –
